부동산을 특수관계에 있는 자에게 무상임대한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 청구인에게 1999.09.17. 결정고지한 1994년 과세연도 종합소득세 39,120,850원, 1995년 과세연도 종합소득세 49,203,140원, 과세연도 종합소득세 40,916,970원, 1997년 과세연도 종합소득세 63,406,280원, 1998년 과세연도 종합소득세 63,051,660원의 부과 처분 중

1. 1994년 과세연도 종합소득세 39,120,850원의 부과 처분은 이를 취소하고,

2. 1995년 과세연도 종합소득세 49,203,140원, 과세연도 종합소득세 40,916,970원, 1997년 과세연도 종합소득세 63,406,280원, 1998년 과세연도 종합소득세 63,051,660원의 부과 처분은 무상임대에 대한 임대료를 토지는 개별공시지가의 5/100, 건물은 과세시가표준액의 10/100으로 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

3. 나머지 청구 주장은 이를 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○가 ○○ 번지에서 부동산 임대업을 영위하는 사업자이며, 처분청은 청구인의 소유 건물이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○가 ○○ 번지 대지 611.8㎡, 지하1층 지상5층 건물 2,220.83㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다.) 중 지하1층 366.58㎡, 지상1층 398.25㎡를 청구인의 자인 청구외 조○○에게 무상으로 임대한 것은 부당행위에 해당한다고 하여, 쟁점부동산 중 청구인이 타인에게 임대하고 있는 2층의 임대수입을 기준으로 청구인이 청구외 조○○에게 무상임대한 건물에 대한 임대료를 계산하여 1999.09.17. 청구인에게 1994년 과세연도 종합소득세 39,120,850원, 1995년 과세연도 종합소득세 49,203,140원, 과세연도 종합소득세 40,916,970원, 1997년 과세연도 종합소득세 63,406,280원, 1998년 과세연도 종합소득세 63,051,660원을 고지 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.12.15. 심사청구하였다.

• 가. 쟁점부동산 중 지하1층과 지상1층을 청구외 조○○이 무상으로 사용하였다고 하여 과세하였으나 실지로는 청구인과 청구외 조○○이 공동으로 사업을 영위하였으므로 지하1층과 지상1층을 청구외 조○○에게 무상임대한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청에서 청구외 조○○에게 무상임대한 것과 관련하여 무상임대면적에 대한 임대료 산정시 쟁점부동산의 지상2층 임대상황을 임대면적 71.38평, 보증금 2억5천만원, 월 임대료 2백 2십만원으로 파악하여 청구외 조○○의 무상임대면적에 대한 평당 임대보증금을 5,043천원으로 결정하였으나, 실지는 2층과 3층을 합한 236평을 보증금 2억5천만원, 월 임대료 2백2십만원에 임대한 것으로 당초 결정은 부당하다.

• 가. 청구외 조○○은 1990.03.03. ○○구청에 제과업 허가를 득하여 처분청에 스스로 사업자등록을 하였으며, 1990년 과세연도 종합소득세 신고 때부터 청구외 조○○의 근로소득과 위 제과점(○○)의 사업소득금액을 합산하여 신고하는 등 청구외 조○○의 단독 사업소득임을 표방한 사실 등으로 보아 지하층과 1층의 사업소득이 청구외 조○○의 사업소득이 아니라는 청구 주장은 이유없다 할 것이다.
• 나. 무상임대에 대한 누락수입금액 산정시 쟁점부동산 2층의 임대내용을 기준으로 과세한 것은 쟁점부동산의 옆 건물(○○구 ○○동 ○○번지)의 1층에 대한 임대차 내역을 조사한바, 평당 보증금이 4,487천원이며 쟁점부동산은 위치상으로 옆건물보다 훨씬 유리한 조건이고, 옆건물을 기준으로 쟁점부동산의 평당보증금을 환산하면 최소한 6~7백만원 정도가 된다고 잠정적으로 판단하였고, 쟁점부동산의 임대와 관련 부가가치세 신고서에 첨부된 부동산임대 공급가액명세서를 확인한바, 2층의 임대면적이 236평(단위가 평인지 ㎡인지 불분명)으로 되어 있고, 주변시세로 보아 당연히 단위를 평방미터로 보고 환산한 평당 임대보증금 5,043천원은 주변시세 등으로 미루어 적정한 가액이라고 판단되어 채택한 금액이며, 청구인의 주장대로 236평을 임대하였다면 평당 임대보증금은 1,523천원으로 이는 주변시세와는 터무니없이 낮은 금액이므로 쟁점부동산의 평당 임대보증금을 5,043천원으로 계산하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 지하1층과 지상1층을 특수관계에 있는 자에게 무상임대한 것을 부당행위계산부인 규정을 적용하여 지상2층의 임대실례를 기준으로 임대료를 계산하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제41조 【부당행위계산】제1항에서는 『납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 부동산 임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 도는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.』라고 규정하고, 같은 법 시행령 제98조 제1항 제1호에서는 『당해 거주자의 친족을 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때를 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”로 한다.』라고 규정하고 있다. 구 소득세법 제80조 【자산소득합산과세】(1995.12.29. 개정전) 제1항에서는 『생계를 같이하는 동거 가족으로서 다음 각 호에 게기하는 거주자 중 이자소득ㆍ배당소득과 부동산소득이 있는 자가 있는 때에는 그 자산합산대상가족의 그 소득(이하 “자산소득”이라 한다.)이 대통령령이 정하는 주된 소득자에게 있는 것으로 보고 이를 주된 소득자의 종합소득에 합산하여 세액을 계산한다』라고 규정하고 있으며, 제1호에서는 『주된 소득자』를, 제3호에서『주된 소득자의 직계존속 및 직계비속과 그 배우자』를 열거하고 있으며, 제2항에서『주된 소득자 또는 자산합산대상가족인지 여부의 판정은 당해연도 과세기간 종료일 현재의 상황에 의한다.』라고 규정하고 있으며. 같은법 시행령 제131조【주된 소득자의 범위】본문에서『법 제80조제1항에서 “대통령령이 정하는 주된 소득자”는 다음 각 호의 1에 해당하는 자를 말한다.』라고 규정하면서, 제1호에서 『법 제80조 제1항 각 호의 자산합산대상가족 중 자산소득금액 외의 종합소득금액이 많은 자』를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 쟁점부동산은 공부상 토지면적이 611.8㎡이며, 지하1층에서 지상3층은 공부상 용도가 근린생활시설이며 면적은 지하1층이 366.58㎡, 지상1층 398.25㎡, 지상2층 398.25㎡, 지상3층 398.25㎡이고, 지상4층은 용도가 예식장 및 근린생활시설이며 면적은 398.25㎡, 지상5층은 주택으로 면적은 240.56㎡이며 옥탑 20.69㎡를 포함한 건물 연면적은 2,220.83㎡임이 건축물관리대장 등에 의하여 알 수 있고, 쟁점부동산의 지하1층과 지상1층은 자인 청구외 조○○이 무상으로 사용하고 있으며, 2층에서 4층은 임대하고 있고, 5층은 청구인이 주택으로 사용하고 있으며, 청구인이 쟁점부동산 중 일부를 ○○부페에 임대보증금 250,000,000원, 월 임대료 2,200,000원에 임대하고 있음에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (나) 처분청은 청구인의 자인 청구외 조○○이 쟁점부동산의 지하1층을 1996.11.08.부터 지상1층은 1990.03.03.부터 무상으로 사용하고 있으며, 청구인이 쟁점부동산 중 지상2층 71.38평을 ○○부페에 임대하고 있다고 판단하여 ○○부페의 임대보증금과 월세를 임대면적(71.38평)으로 나누어 산출한 금액에 지하1층은 5/8을, 지상1층은 10/8을 곱하고 지하1층과 지상1층의 면적을 곱하여 지하1층의 임대 보증금을 244,391천원, 월 임대료를 2,094천원으로 지상1층의 임대 보증금을 531,216천원, 월 임대료를 4,553천원으로 계산하여 과세하였음이 조사서 등에 의하여 알 수 있다.

(2) 판단 (가) 청구인은 처분청에서 쟁점부동산 중 지하1층과 지상1층을 청구외 조○○이 무상으로 사용한 것은 부당행위계산 대상에 해당한다고 하여 과세하였으나 실지로는 청구인과 청구외 조○○이 공동으로 사업을 영위하였으므로 지하1층과 지상1층을 청구외 조○○에게 무상임대한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 청구외 조○○은 1990.03.03. ○○구청에 제과업 허가를 득하여 처분청에 스스로 사업자등록을 하였으며, 1990년 과세연도 종합소득세 신고 때부터 청구외 조○○의 근로소득과 위 제과점(○○)의 사업소득금액을 합산하여 신고하는 등 청구외 조○○의 단독 사업소득임을 표방한 사실 등으로 보아 지하1층과 지상1층을 청구외 조○○이 무상으로 사용하고 있으므로, 부당행위계산부인하는 거래행위에 해당됨을 알 수 있다. (나) 다만, 청구외 조○○과 청구인은 1994년말 현재 주소지가 ○○시 ○○구 ○○동○○가 ○○번지(쟁점부동산)로 같으며, 청구외 조○○이 1992.03.20. 이혼한 점, 위 주소지(쟁점부동산)의 주택이 지상5층에만 있는 점등으로 보아 청구외 조○○과 청구인은 생계를 같이하는 동거가족으로 자산합산대상과세대상에 해당한다 할 것이고, 자산소득금액을 제외한 종합소득이 청구인은 63,493천원이며, 청구외 조○○은 141,845천원으로 청구외 조○○이 주된 소득자에 해당한다 할 것이며, 자산합산대상과세대상인 종된 소득자가 주된 소득자에게 사업용 건물을 무상으로 제공(임대)하는 경우에는 부당행위계산부인을 하지 아니하는 것(같은 뜻. 소득46011-374 1999.01.29, 소득 46011-309, 1999.01.25. 등)이므로, 처분청에서 청구인이 청구외 조○○에게 무상임대한 것을 부당행위계산부인 대상에 해당한다고 하여 1994년 과세연도 종합소득세를 과세한 처분은 법리를 오해한 잘못이 있다 할 것이다. (다) 처분청에서 청구외 조○○이 무상 사용하고 있는 건물의 임대료를, 청구인이 청구외 ○○부페에 임대하고 있는 임대실례를 기준으로 환산 결정하면서 청구외 ○○부페가 임차한 면적을 71.38평으로 보아 과세한 것은, 실지로 청구인이 ○○부페에 임대한 면적이 236평이므로 임대 면적을 236평으로 계산하여야 한다는 청구 주장에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점부동산의 임대와 관련 부가가치세 신고서에 첨부된 부동산임대 공급가액명세서를 확인한바, 2층의 임대면적이 236평(단위가 평인지 ㎡인지 불분명)으로 되어 있고, 주변시세로 보아 당연히 단위를 평방미터로 보고 환산한 평당 임대보증금 5,043천원은 주변시세 등으로 미루어 적정한 가액이라고 판단되어 채택한 금액이며, 청구인의 주장대로 236평을 임대하였다면 평당 임대보증금은 1,523천원으로 이는 주변시세와는 터무니없이 낮은 금액이므로 쟁점부동산의 평당 임대보증금을 5,043천원으로 계산하여 과세한 처분은 정당하다는 의견이나, 처분청에서 무상임대한 지하1층과 지상1층의 임대료를 청구인이 임대한 ○○부페(2층~3층)의 임대실례를 기준으로 결정하면서 임대 게약서 및 공부 상 청구인이 ○○부페에 임대한 면적이 236평임에도 임대면적을 71.38평으로 계산한 것은 잘못이며, 처분청이 쟁점부동산의 인근 임대료가 천차만별하여 무상 임대에 대한 임대 실례를 적용하기 어렵다고 판단하여 청구인이 쟁점부동산의 일부를 임대하고 있는 ○○부페의 임대실례를 기준으로 무상임대에 대한 임대료를 계산한 것임이 조사서 등에 의하여 알 수 있는데 이는 비교가능한 적정한 임대실례로 볼 수 없으므로, 무상임대면적의 적정 임대료는 국유재산법에 의한 사용료율(토지는 개별공시지가의 5/100, 건물은 과세시가표준액의 10/100)을 적용하여 무상임대 부분의 임대료(1995~1998년)를 결정함이 합리적이라 할 것이다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 일부이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.