부동산매매업으로 보아 과세한 처분과 실지거래가액 및 필요경비가 인정 여부

○○세무서장이 1999.1.18 청구인에게 결정고지한 96과세연도 종합소득세 45,074,640원과 97과세연도 종합소득세 29,318,640원의 부과 처분은

1. 96과세연도 소득금액을 계산하면서 취득세등 10,257,480원, 97과세연도 소득금액을 계산하면서 취득세등 3,614,760원을 필요경비로 인정하고, 기납부한 96과세연도 양도소득세 2,385,490원을 기납부세액으로 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정하며,

2. 나머지 청구는 이를 받아들일 수 없어 기각한다.

처분청은 청구인이 부동산을 아래와 같이 매매한 것은 부동산매매업에 해당된다고 보아 실지거래가액을 조사하여 1999.1.18 청구인에게 96과세연도 종합소득세 45,074,640원, 97과세연도 종합소득세 29,318,640원을 결정고지하였다. (단위: 원) 쟁점부동산 소재지 지목 면적 (㎡) 매수 일자 매수금액 매도자 매도 일자 매도금액 매수자 차익 비고

○○시 ○○구

○○동

○○번지 대지 148.6 96.3.22 180,100,000 경락취소 96.11.22 215,000,000 나○○ 34,900,000 주택 82.42 “ “ 기타 건물 75.24 “ “

○○시 ○○면

○○리

○○번지 답 403 94.11.14 52,200,000 경략취득 96.4.8 55,000,000 2,800,000 동소 ○○번지 답 1,623 “ “ 동소 ○○번지 전 1,078 94.10.18 29,852,000 김○○ 96.5.18 130,000,000 이○○ 84,082,000 쟁점1 토지 동소 ○○번지 전 678 “ “ 동소 ○○번지 전 945 “ 16,066,000 김○○ “ 96년도 함계 5,033.26 278,218,000 400,000,000 121,782,000

○○시 ○○면

○○리 ○○번지 답 1,974 96.12.14 20,000,000 조○○ 97.4.30 16,582,000 -3,418,000

○○시 ○○면

○○리 ○○번지 답 403 96.10.17 42,000,000 정○○ 97.8.21 87,000,000 이○○ 95,000,000 쟁점2 토지

○○시 ○○면

○○리 ○○번지 답 826 “ “ 동소 ○○번지 답 754 “ “ 동소 ○○번지 답 2,020 “ 97.12.24 50,000,000 나○○

○○시 ○○면

○○리 ○○번지 대지 345 96.1.14 40,100,000 경락취소 97.12.24 40,000,000 김○○ -100,000 “ 기타 건물 199.58 “ “ 97년도 합계 6,521,58 102,100,000 193,582,000 91,482,000 총 계 11.554.84 380,318,000 593,582,000 213,264,000 청구인은 이에 불복하여 1999. 4. 17 심사청구를 하였다.

1. 쟁점부동산의 거래는 단순한 양도에 불과함에도 동 거래에 사업성이 있다고 보아 부동산매매업으로 과세한 처분은 부당하고,

2. 설사 부동산매매업인 사업소득으로 과세한다 하더라도 매매계약서에 의하여 쟁점1토지의 실지 취득가액은 116,000,000원, 쟁점2토지의 실지 취득가액은 107,000,000원이며, 취득에 따른 취득세등 13,872,240원을 필요경비로 인정하여야 하고, 종합소득세를 결정할 경우 기납부한 양도소득세를 공제하여야 한다.

1. 청구인은 가정주부로 뚜렷한 소득원 없이 91.4.12 ○○시 ○구 ○○동 ○○번지 대지 및 건물을 취득한 아래 부동산 거래가 빈번하고 투기혐의가 있으며, 특히 청구인은 96년도 중에 취득한 부동산을 4회 이상 7필지를 취득하여 96년 중에 3회 이상 양도하였고, 97년도 중에는 4회 이상 양도하는 등 부동산 거래가 일반인들의 거래에 비해 기간이 짧고 빈번한 바 계속성과 영업성이 뚜렷하여 부동산매매업으로 과세한 당초 처분은 정당하며,

2. 청구인은 쟁점1토지를 116,000,000원으로 미등기 소유자인 청구외 이○○으로부터 매수하였다고 하나, 매매계약서 기재 내용으로 보나 청구외 이○○에게 대금 지급한 내용이 금융거래 및 기타 방법으로도 확인되지 않는 점 등으로 보아 신빙성이 없고, 또한 쟁점2토지를 107,000,000원으로 매수하였다고 하나, 매도자인 청구외 정○○의 아들인 청구외 백○○이 모든 행위를 하였으며 42,000,000원에 취득하였음이 확인되고 취득세 신고 과세표준(25,200,000원) 등으로 보아 쟁점2토지의 취득가액을 42,000,000원으로 결정한 당초 처분은 정당하며, 다만, 당초 결정시 취득세 등록세 등 필요경비에 대한 영수증 제시가 없었으나 실제 지급한 것으로 사료되는 ○○광역시 ○구 ○○동 ○○번지 취득세, 등록세 등 96년도 합계 10,257,480원 및 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지외 5필지의 취득세, 등록세등 96년도 합계 3,614,760원을 필요경비로 인정하는 것이 타당하고, ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지, 동소 ○○번지, 동소 ○○번지 해당분으로 기납부한 96년분 양도소득세 2,385,490원을 종합소득세 결정시 기납부세액으로 공제함이 타당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분과 실지거래가액 및 필요경비가 인정되는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제19조 제1항 제12호 및 같은법시행령 제34조(부동산매매업의 범위)에서 사업소득으로 보는 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 같은법시행령 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다라고 규정하고 있다. 같은법 제69조 제3항에서 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다라고 규정하고 있으며, 제5항에서 토지등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정·경정에 관하여는 제107조 및 제109조의 규정을 준용한다라고 규정하고 있고 같은법 시행령 제128조(토지등 매매차익의 계산) 제1항에서 법 제69조 제3항의 규정에 의한 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다라고 규정하고 있으며,

1. 제163조 제1항 내지 제4항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액

2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자

3. 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금

4. 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 같은법 시행령 제129조(토지등 매매차익과 세액의 결정·경정 및 통지) 제1항에서 법 제69조의 규정에 의한 토지등 매매창기은 다음 각호에 의하여 계산한다라고 규정하고 있다.

1. 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치・기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다.

2. 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 표준소득률을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 거래가 단순한 양도이므로 사업성이 있는 부동산매매업으로 보는 것은 부당하고, 부동산매매업으로 본다면 실지 취득가액으로 결정하여야 하며 취득세 등을 필요경비로 인정하여야 하고 기납부한 양도소득세를 기납부세액으로 공제하여야 한다고 주장하고 있는 바, 첫째, 청구주장 1에 대하여 살펴보면,

1. 청구인의 남편인 최○○은 1981년부터 1991년까지 약 10여년에 걸쳐 40회정도 부동산을 취득 및 양도하다가 마지막 양도부동산에 대한 양도소득세 150백만원이 체납되고 결손처분된 이후부터는 뚜렷한 소득원이 없는 가정주부인 청구인이 35회정도 부동산을 매수 및 매도하여 부부가 1981년부터 1997년까지 약 75회에 걸쳐 부동산거래를 하였음이 처분청의 조사서에 의하여 알 수 있으며,

2. 청구인은 96년도 중에 4회에 걸쳐 7필지의 부동산을 매수하고 96년도 중에 3회에 걸쳐 6필지의 부동산을, 97년도 중에 4회에 걸쳐 6필지의 부동산을 매도하였으며, ‘96, ’97년도에 매수 부동산은 최단기 소유기간이 4개월정도이고 최장기 소유기간이 1년11월로 일반인들의 거래에 비해 소유기간이 짧고 빈번하게 장기간에 걸쳐 이루어 졌음을 알 수 있다. 위에서 살펴본 내용과 관련법령을 종합하여 보면, 부동산의 거래가 부가가치세법상 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 규정상의 판매횟수에 미달하더라도 전체적으로 보아 수익을 목적으로 한 계속성과 반복성이 인정되면 사업성을 부정할 수 없으며(같은뜻: 대법원 98두 4009, 1998.12.8외 다수), 어느 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 해당하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부 또한 부가가치세의 경우와 마찬가지로 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려야 할 것(대법원 97누 10192, 1997.10.24)이므로 청구인이 매매한 부동산의 수량과 이용현황, 부동산의 매수 및 매도의 횟수 등을 종합하여 보면, 청구인의 부동산매매행위는 수익을 목적으로 한 계속성과 반복성이 있는 사업활동으로서 부동산매매업에 해당된다고 판단된다. 둘째, 청구주장 2에 대하여 살펴보면,

1. 청구인은 쟁점1토지를 1994.10.25 미등기자인 청구외 이○○으로부터 116,000,000원에 매수하였다고 주장하면서 사인간에 작성한 매매계약서만 제시할 뿐 실제 소유자와 대금청산을 확인할 수 없는 반면, 청구인이 1994.10.18 청구외 김○○ 및 김○○로부터 매수하였음이 검인계약서에 의하여 확인되므로 청구외 이○○으로부터 쟁점1토지를 116,000,000원에 매수하였다는 주장은 신빙성이 없고,

2. 쟁점2토지를 1996.10.17 청구외 정○○로부터 107,000,000원에 매수하였다고 주장하면서 사인간에 작성한 매매계약서만 제시할 뿐 실제 소유자와 대금청산을 확인할 수 없는 반면, 매도자 정○○의 아들 백○○이 모든 매매행위를 하였으며 1996.10.17 청구인에게 42,000,000원에 매도하였다고 확인하고 있으므로 청구외 정○○로부터 쟁점2토지를 107,000,000원에 매수하였다는 주장은 신빙성이 없다고 판단된다.

3. 다만, 청구인이 ○○시 ○구 ○○동 ○○번지 소재 부동산과 관련하여 지급한 ‘96년도 취득세등 10,257,480원과 ○○시 ○○면 ○○리○○번지 소재 부동산등과 관련하여 지급한 ’97년도 취득세등 3,614,760원을 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단되며,

4. 또한 청구인이 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지, 동소 ○○번지 및 동소 ○○번지 소재 부동산의 양도와 관련하여 97.6.30 납부한 1996과세연도 양도소득세 2,385,490원을 종합소득세 결정시 기납부세액으로 공제함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장에 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.