부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 및 같은 곳○○번지 소재대지 1,532.91㎡ 위 지상 근린생활시설 4,481.61㎡(지하 1층, 지상6층, 이하 “쟁점부동산”라고 한다)를 ‘94.12.26.신축하여 임대하여 오다가 ’97. 7.22. 청구외 ○○신용협동조합에게 4,700,000,000원에 양도하고 ‘97. 9.23.양도소득세 38,307,660원을 자산양도차익 예정신고납부하였다.

○○세무서장은 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 ‘96 과세년도 종합소득세 1,667,190원,’97과세년도 종합소득세 251,502,400원을 ’99. 1.19. 각각 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ‘99. 4.13.심사청구하였다.

청구인은 쟁점부동산의 신축이 당초에 분양목적이었다면 쟁점부동산의 임차인들과의 임대차계약기간이 24개월이상 40개월까지의 장기 임대차계약기간일 수가 없으며, 특히 청구외 주식회사 대교에게는 전세권을 설정하여 준 사실, 일부는 쟁점부동산을 준공하기전에 임대차계약을 한 사실, 쟁점부동산의 준공과 동시에 ‘94.12.30. 청구외 주식회사 ○○신용금고에 채권최고액 9억원의 근저당을 설정 제공한 사실과 ’95. 8.23.에 청구외 주식회사 ○○신용금고에 채권최고액 3억3천만원등의 근저당을 설정 제공한 사실, 각 층별ㆍ호별로 소유권보존등기를 하는 분양목적 상가건물과는 달리 쟁점부동산은 구분이 되지 아니하여 각 층별ㆍ호별로 사실상 매매가 불가능한 사실로 볼 때 쟁점부동산이 분양목적이 아닌 임대목적으로 신축한 것이 확인됨에도 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인은 ‘86년부터 조사일 현재까지 부동산 118건을 취득하여 127건을 양도한 사실등은 전형적인 부동산매매업에 해당한다 할 것이고, 쟁점건물을 신축하면서 부동산 임대 및 매매를 표방하여 사업자등록을 한 점으로 볼 때, 쟁점부동산의 매매행위는 취득동기 및 매매형태가 단순히 임대목적으로 취득하였다고 볼 수 없고, 수익성을 기대하여 반복적으로 이루어진 것이므로 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 주장이다.

• 가. 쟁점 부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분이 맞는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제19조 【사업소득】 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 당해년도에 부동산매매업에서 발생하는 소득”을 사업소득으로 열거하고 같은법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】에서는 “법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. ”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 사실관계를 살펴보면 등기부등본 및 건축물대장등본에 의하면 쟁점부동산은 ‘94.12.26. 청구인과 청구외 장○○이 공동으로 신축한 후에 ’94.12.30. 용도를 근린생활시설 및 관람집회시설, 운동시설로하고, 지층 646.18㎡는 대중음식점, 1층 631.54㎡는 소매점, 2층 636.02㎡는 예식장, 3층 326.15㎡는 예식장과 일반음식점, 4층 643.95㎡는 일반음식점, 5층 643.95㎡ 및 6층 643.95㎡는 볼링장으로 소유권보존등기하였다가 ‘95.11.30. 각층의 업종과 운동시설을 삭제하여 용도변경한 후에 ’97.7.10. 공유자전원지분전부를 매매원인으로 하여 청구외 주식회사 ○○신용금고에게 양도한 후 ‘97. 7.22. 소유권이전등기 경료한 사실이 확인되고, 또한 부동산 취득 및 양도현황에 대한 전산조회 결과에 의하면 청구인은 ’86년부터 조사일 현재까지 가등기 5건 및 부동산 118건을 취득하여 127건을 양도한 사실과 공동사업자인 청구외 장○○은 ‘82년부터 ’97년까지 가등기 3건 및 부동산 81건을 취득하여 121건를 양도한 사실이 확인되며, 쟁점부동산을 신축하면서 부동산 임대 및 매매를 표방하여 청구외 장○○과 함께 공동으로 사업자등록(000-00-00000)을 한 사실이 확인된다. 그리고, 쟁점부동산을 제외한 청구인과 청구외 장○○의 사업자등록 내용및 현황을 살펴보면 다음과 같다. 성 명 소재지 사 업 자 등록번호 업 종 기간 참고 장○○

○○시 ○○동 000-00-00000 건설업ㆍ 주택신축판매 ‘94.10.14~’96.9.30

○○시 ○○동 000-00-00000 부동산매매ㆍ 주택신축판매 ‘93.11.12~현재

○○상가

○○시 ○○동 000-00-00000 부동산ㆍ점포 ‘94.8.1 ~’97.5.22

○○프라자

○○구 ○○동 ○○번지 000-00-00000 건설업ㆍ 주택신축판매 ‘92.1.1 ~’98.6.30

○○빌라(공동사업) * 10%출자

○○시 ○○동 000-00-00000 부동산매매ㆍ 주택신축판매 ‘97.4.1 ~현재

○○(공동사업) * 49.62%출자 장○○

○○구 ○○동 ○○번지 000-00-00000 건설업ㆍ 주택신축판매 ‘82.6.5 ~’97.1.10 덕산건설

○○구 ○○동 ○○번지 000-00-00000 건설업ㆍ 주택신축판매 ‘91.6.26 ~’93.12.31

○○구 ○○동 000-00-00000 건설업ㆍ 주택신축판매 ‘92.4.21 ~’96.12.31 청구인은 분양 목적으로 쟁점부동산을 신축한 것이 아니므로 쟁점부동산의 양도는 부동산 매매업에 해당되지 아니한다고 주장하나, 부동산매매업 여부는 그 매매의 수익목적, 그 규모, 횟수, 태양 등으로 보아 사업활동으로서의 계속ㆍ반복성 등의 사정을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것(같은 뜻: 대법원 98두4009,‘98.12. 8. ㆍ대법원 97누12178, ’98. 7.10.ㆍ대법원 96누18557,‘97. 4.25.외 다수)으로서, 청구인은 쟁점부동산을 신축하면서 부동산 임대 및 매매를 표방하여 장○○과 함께 공동으로 사업자등록(000-00-00000)을 한 사실이 있는 점과 준공후 층별로 업종을 구분하여 소유권보전등기를 경료하였다가 각층의 업종과 운동시설을 삭제하여 용도변경한 사실은 당초 분양을 목적으로 쟁점부동산을 신축하였는데, 당시 부동산경기의 침체로 분양이 되지 아니하자 임대부동산으로 일시적으로 전환하기 위해 용도변경을 한 것으로 인정되며, 청구인과 공동사업자인 청구외 장○○은 쟁점부동산과 관련된 사업 이외에 각자 독립된 건물신축판매업 또는 부동산매매업등을 영위하며 계속적이고 반복적으로 부동산을 취득하여 상가건물 등을 신축판매 한 사실 등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 매매 형태가 단순히 임대목적으로 신축 취득하였다고 볼 수 없는 바, 이건 청구인과 청구외 장○○이 사업소득인 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 당초처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.