재건축에 따른 공동사업의 분양수입에 대응하는 현물출자 토지가액을 취득시 가액으로 하여 필요경비에 산입한 처분이 맞는지

○○세무서장이 '99.3.4 청구인에게 결정고지한 '97 과세년도 종합소득세 6,002,280원은 삼보연립 재건축조합이 조합원들로부터 현물출자 받은 토지에 대해 출자받을 당시의 기준시가에 의하여 평가한 가액을 필요경비로 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

처분청은 청구인을 포함한 48인(이하 "조합원들"이라 한다)이 신고한 상가 및 일반 분양수입금액에 토지매입가액 과대계상분을 필요경비에 불산입하여 산출한 소득금액을 각 조합원들의 출자지분비율에 따라 배분한 청구인의 몫에 대해 '97년 과세년도 종합소득세 6,002,280원을 '99.3.4 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 '99.4.3 심사청구 하였다.

아파트를 신축분양할 것을 목적으로 하는 공동사업인 재건축조합에 조합원들이 토지를 출자하는 행위는 사업승인당시에 이루어진 것이므로 재건축조합의 필요경비중 토지취득가액을 산정함에 있어서 재건축사업승인 당시의 감정한 가액으로 평가하지 아니하고 각 조합원들의 당초취득 당시 기준시가로 평가하여 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지가액은 조합원들의 당초 취득가액이 불분명하므로 소득세법 제39조 제2항, 같은법시행령 제89조 제1항에 의거 조합원들의 당초 취득당시의 토지가액을 계산한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 수입금액에 대응되는 필요경비에 산입하는 토지가액의 산정당부
• 나. 관련법령 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】『① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ기타소득금액ㆍ일시재산소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.

② 거주자가 매입 ․ 제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.』라고 규정하고 있고, 같은법시행형 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】제1항에서 『부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다』라고 규정하면서, 제1호에 『판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다』라고 열거하고 있으며, 같은법 제80조【결정과 경정】제2항 제1호에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 조합원들은 ○○시 ○○구 ○동 ○○소재 구 삼보연립주택 소유자들로 재건축을 하기 위해 '94.10.20. ○○구청으로부터 조합설립인가(이하 "쟁점 삼보연립 재건축조합"이라 한다)를 얻었고,'95. 6. 9.사업승인을 얻어 청구외 ○○건설 주식회사 및 청구외 ○○주식회사와 공사도급계약을 체결하여 86세대의 아파트(32평형 54세대, 23평형 32세대)와 상가 1동을 신축분양하였고, 쟁점 삼보연립 재건축조합은 아파트건립 부지에 대하여 가격시점을 '95. 6. 9.로하여 한국감정원이 평가한4,860,408,000원과 나라감정평가법인이 평가한 5,191,048,000원을 기준으로 산출평균한 5,025,728,000원을 수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지비로 계상하여 '98. 5.31.'97과세사업년도 종합소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 수입금액에 대응하는 필요경비 중 조합원들이 출자한 토지가액은 조합원들이 당초 취득당시(연립주택 취득)의 기준시가로 계산하였으나, 과세사업의 총수입금액에 대한 필요경비는 총수입금액에 적정하게 대응되어야하는 바, 재건축조합이 재건축아파트 및 상가를 일반분양하는 것은 공동사업에 해당하며(같은뜻. 소득 46011-1361, '97.5.17.), 공동사업을 영위하기 위하여 현물출자한 토지는 현물출자할 당시의 가액을 필요경비로 계산함이 타당할 것(같은뜻. 심사 소득99-014, '99.3.26.외)이며, 청구인을 포함한 조합원들이 재건축조합을 결성하고 '94.10.20. 도봉구청장으로부터 조합 설립 인가를 받은 날에 토지의 현물출자가 이루어졌다고 보아야 할 것이고, 현물출자할 당시의 토지가액에 대하여 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 감정평가한 가액에 의할수있다 하겠으나, 쟁점 삼보연립 재건축조합의 경우 토지에 대한 감정평가시점이 현물출자일로 보는 쟁점 삼보연립 재건축조합 설립일인 '94.10.20.이 아닌 신탁등기 당시인 '95.6.9.자 감정가액으로서, 이를 현물출자 당시 감정가액으로 볼 수는 없다 하겠다. 그러므로, 이건의 경우에는 쟁점 삼보연립 재건축조합의 설립인가일인 '94.10.20.을 부수토지의 취득시기로 보아야 하고, 쟁점 삼보연립 재건축조합에서 부수토지를 취득한날인 '94.10.20.현재의 기준시가로 계산한 금액을 총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지비로 계산함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.