특수관계자에게 건물은 임대한 경우에 저가로 임대한 부당행위에 해당하는지

심사청구 기각

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○호의 대지 415.8㎡과 건물 705.78㎡(이하, “쟁점건물”이라 한다)을 특수관계에 있는 청구외 “○○열처리(주)”에 보증금 5억원 월임대료 1,500,000원으로 하여 1994.07.30부터 1998.11.28까지 임대한 임대소득자로서, 쟁점건물의 기준시가 금액을 기준으로 한 1996년귀속분 임대수입을 0.262%가 인근의 같은번지 ○호와 ○호 건물의 평균임대수입율 0.293%보다 낮음에 따라, 차이율 0.031%에 상당하는 7,231,944원(이하, “쟁점임대수입”이라 한다)을 부당행위 계산 부인으로 수이금액 산입하고, 부 “○○○”외 종합소득과 합산ㆍ경정하여, 1996년귀속 종합소득세 4,349,540원(이하 “쟁점세액”이라 한다)을 1999.01.05 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.04.06 심사청구하였다.

① 평균임대수입율을 산정한 같은번지 ○호는 쟁점건물의 임대수입율보다 낮은 0.262%이므로, 부당한 산술평균으로 저가임대라 하여 부당행위계산 부인함은 부당하고,

② 임대료를 구성하는 보증금과 월임대료를 시중에서 산정하는 실례가 보증금에 월 2%의 이율로 계산하므로, 같은 방법으로 계산하면 쟁점건물의 평당임대료가 대비한 같은번지 ○호와 ○호의 건물보다 더 많으므로 저가임대에 해당하지 아니하나, 처분청에서 년 9%의 이율로 계산하여 저가임대로 보고 부당행위계산 부인함은 부당하고,

③ 같은건물에 임차인이 다수인 경우와 1인인 경우에 임대료가 다를 것이나, 임차인의 수를 무시하고 저가임대로 보아 부당행위계산 부인함은 부당하다.

인근지역 동일업종인 두 건물과 대비ㆍ분석하여, 그 평균임대수입율을 기준으로 함에 대하여, 산술평균의 정당성을 불인정하는 것은 받아들일 수 없으며, 보증금에 적용하는 이자율도 세법상의 1년만기 정기예금이자율로서, 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 저가임대로 본 계산근거, 즉, 기준으로 삼은 인근 두건물과 보증금에 대한 이자율 적용이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부당행위계산의 부인에 대하여, 소득세법 (1996.12.30 법률 제5191호 개정전, 이하 같다) 제41조와 같은법 시행령 (1996.12.31 대통령령 제1519호 개정전, 이하 같다) 제98조의 규정을 종합하면 『납세지 관할세무서장은 부동산임대소득과 사업소득등이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계 있는 자에게 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 제공함으로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다』라고 규정하고 있고, 부당행위계산의 시부인 기준에 대하여, 같은법 기본통칙 41-1호에서 『정상적인 사인간의 거래, 건전한 사회통념 내지 상관습을 기준으로 판정한다』라고 규정하고 있다. 또한, 부동산임대보증금에 대한 이자율 적용에 대하여, 부가가치세법시행령(1996.12.31 대통령령 제15195호. 개정전, 이하 같다) 제49조의 2 【부동산임대용역에대한 과세표준계산의 특례】 제1항의 규정의 산식에 따르면, 『계약기간 1년의 정기예금이자율 (당해 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재)로 임대보증금에 곱하여 계산』하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 사거리를 중심으로 볼 때, 쟁점건물이 기준으로 삼은 두건물보다 사거리에 가까우며, 1994년도에 신축한 쟁점건물에 비하여 기준으로 삼은 두건물은 1983년도와 1986년도에 각각 신축된 건물로서, 쟁점건물이 더 좋은 입지조건을 갖추었을 뿐만 아니라 기준으로 삼은 두건물은 쟁점건물보다 오래된 노후건물임을 알 수 있다. 청구주장별로 쟁점사항을 살펴본다.

(1) 평균임대수입율을 산정한 같은번지 ○호는 쟁점건물의 임대수입율보다 낮은 0.262%이므로, 부당한 산술평균으로 저가임대라 하여 부당행위계산 부인함은 부당하다는 청구주장을 살펴보면, 적정임대료는 특수관계에 있지 아니한 자끼리의 건전한 사회통념 내지 상관행에 따라서 형성되는 임대실례가액으로서, 도로가에 나란히 있는 다른 두건물의 평균을 기준으로 삼아 부당행위계산 여부를 판단함에는 잘못이 없고, ※ 같은 뜻: 소득 46011-4043호(1998.12.23), 소득 4601102631호(1997.10.13)외 기준으로 삼은 두건물의 입지조건이 쟁점건물보다 오히려 나쁠 뿐만 아니라 노후된 건물들로서, 입지조건도 나쁘고 더 노후된 한 건물의 임대수입율이 쟁점건물의 임대수입율보다 낮다고 하여 쟁점건물을 저가임대가 아니라고 할 수는 없고, 따라서, 두건물의 평균임대수입율을 기준으로 하여 저가임대 여부를 가림은 정당하다고 할 것이다. 그렇다면, 쟁점건물보다 입지조건이 나쁘고 오래된 두건물의 평균임대수입율을 기준으로 하여 저가임대 여부를 가리고, 부당행위계산의 규정을 적용한 당초의 처분은 정당하다고 판단된다.

(2) 임대료를 구성하는 보증금과 월임대료를 시중에서 산정하는 실례가 보증금에 월 2%의 이율로 계산하므로, 같은 방법으로 계산하면 쟁점건물의 평당임대료가 대비한 같은번지 ○호와 ○호의 건물보다 더 많으므로 저가임대에 해당하지 아니하나, 처분청에서 년 9%의 이율로 계산하여 저가임대로 보고 부당행위계산 부인함은 부당하다는 청구주장을 살펴보면, 임대보증금에 대한 임대수입율을 계산할 때에 적용하는 이자율을 관련법령에 따라서 당해 과세기간종료일 현재의 계약기간 1년의 정기예금이자율을 적용함은 정당하고, 시중의 변동금리를 적용하여야 한다는 청구주장은 이유없다고 할 것이다.

(3) 같은 건물에 임차인이 다수인 경우와 1인인 경우에 임대료가 다를 것이나, 임차인의 수를 무시하고 저가임대로 보아 부당행위계산 부인함은 부당하다는 청구주장을 살펴보면, 임대수요가 많은 넓이로 나누어 임대하는 경우에는 임대수입율이 더 높을 것으로서, 특수관계 있는 자에게 임대하기 위하여 임대자가 포기하는 부분으로 봄이 타당하다고 본다면, 청구주장은 이유없다 할 것이다. 그렇다면, 쟁점건물의 임대수입율이 인근 두건물의 평균임대수입율을 기준으로하여 저가임대로 보고, 부당행위계산 부인하여 쟁점임대수입을 수입금액으로 산입하여 쟁점세액을 경정ㆍ고지한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.