토지를 분할하여 판매하는 사업은 부동산매매업소득으로 과세함이 타당하고 청구인은 최근 4년간 3회에 걸쳐 부동산을 경락받는 등 매매형태가 단순히 경작목적으로 취득하였다고 볼 수 없고 수익성을 기대하여 반복적으로 이루어진 것이므로 부동산 매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당한 것임
토지를 분할하여 판매하는 사업은 부동산매매업소득으로 과세함이 타당하고 청구인은 최근 4년간 3회에 걸쳐 부동산을 경락받는 등 매매형태가 단순히 경작목적으로 취득하였다고 볼 수 없고 수익성을 기대하여 반복적으로 이루어진 것이므로 부동산 매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당한 것임
심사청구를 기각한다.
○○세무서장은 청구인이 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지외 2필지 전 13,669㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 ‘94.6.3 낙찰을 원인으로 ’94.10.29, 같은곳○○번지 답 1,888㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 ‘96.3.30 매매를 원인으로 각각 취득하여 이를 7필지로 분할한 후 이중 4필지 7,104㎡를 ’97.3.30 청구외 (주)○○산업개발에, 3필지 8,453㎡를 ‘97.6.27 청구외 (주)○○건설에 양도한 사실에 대하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 실지거래가액에 의한 양도차익에 대하여 소득세법 제104조 의 양도소득세 세율을 적용하여 ’98.10.2 청구인에게 해당세액 1,178,745,580원을 고지하였으며, 동 소득세부과처분에 대한 이의신청으로 실지거래가액에 의한 양도차익과 청구인의 근로소득을 합산하고 소득세법 제56조 의 종합소득세 세율을 적용하여 947,407,610원으로 감액 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 ‘98.11.30 이의신청을 거쳐 ’99.2.20심사청구 하였다.
1. 상속인이 상속받은 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 5,574㎡가 ○○토지개발공사에 수용되어 보상받은 459,855,000원의 일부로 대체토지인 쟁점①토지를 낙찰 받아 취득하였으며, 취득 후 고추등 밭작물을 경작하다 토질이 농지에 부적합하여 청구외 (주)○○산업개방에 ‘96.2.15 매도하기로 매매계약을 체결하고 그 양도대금으로 ’96.8.6 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 외 3필지 전과 답 11,339㎡를 대체취득하였는 바, 이는 농지의 대토로서 양도소득세가 비과세되는 경우에 해당되므로 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하며
2. 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하는 경우에도 (주)○○산업개발과 (주)○○건설에 양도한 토지의 양도가액이 2,225,641,000원이 아니라 1,850,000,000원이며, ○○군 ○○면 ○○리 1,888㎡의 토지의 취득가액은 103,000,000원이 아니라 160,000,000원이므로 종합소득세를 재경정하여야 한다.
1. 청구인은 농지를 대토하였다는 주장이나, 농지의 대초라 하면 자경농민이 경작상의 필요에 의하여 농지를 매도ㆍ매수하는 것으로 ○○은행에 근무하는 청구인의 경우는 자경농민이라고 인정하기 어렵고 양도차익을 얻기 위하여 경락이라는 절차를 거쳐 저렴한 가격으로 매수하였다가 전원주택 용지로 매도하고, 더욱이 쟁점②토지의 경우는 쟁점①토지만으로 전원주택단지 조성이 곤란하여 쟁점①토지 매매계약 이후에 추가로 매입하여 양도하였는바, 자경농민이 경작상의 필요에 의하여 매도ㆍ매수하는 대토하는 농지라고 인정하기 어렵고, 청구인은 최근 4년간 3회에 걸쳐 부동산을 경락받는 등 매매형태가 단순히 경작목적으로 취득하였다고 볼 수 없고, 수익성을 기대하여 반복적으로 이루어진 것이므로 부동산 매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당하며
2. 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도가액은 매수자인 (주)○○산업개발과 (주)○○건설이 제시한 취득가액의 합계금액은 2,225,641,000원으로 매매계약서와 매수인의 장부에 의하여 양도가액이 확인되고, 청구외 김○○과 박○○로부터 취득한 쟁점②토지의 가액은 103,000,000원이라는 양도자의 확인서로 입증되고 있으므로 세액결정 통지 후 제시한 160,000,000의 매매계약서는 상호 담합에 의한 것으로 신빙성이 없으므로 당초 처분은 정당하다.
1. 청구은 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도가 농지의 대토라는 주장이나, 소득세법 제89조 제4호 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 농지의 대토라 함은 자경하던 농민이 경작상 필요에 의하여 소유하던 농지를 양도하고 그에 상응하는 다른 농지를 취득하여 3년 이상 농지소재지에 거부하면서 경작하는 경우이나 청구인은 ○○은행에 근무하는 자로서 쟁점토지를 직접 경작하였다고 인정할 만한 근거서류가 없고, 자경농민이 경작상의 필요에 의하여 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구안의 지역이나 토지소재지와 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역에 거주하면서 경작한 경우에 해당되지 아니하므로 농지의 대토라는 청구주장은 인정할 수 없다.
2. 청구인은 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도가 부동산매매업에 해당되지 아니한다는 주장이나, 토지를 분할하여 판매하는 사업은 양도소득이 아닌 부동산매매업소득으로서 종합소득세를 과세함이 타당하고, 부동산 거래규모, 횟수, 반복성 등을 종합적으로 판단해 계속적인 사업성 인정 시 부동산 매매업으로 종합소득세를 과세하는 것(같은 뜻: 소득46011-2751, 97.10.24)인 바, 청구인은 상속받은 토지 이외에 94~97년 사이에 농지 8필지 26,896㎡, 임야 6필지 123,131.5㎡, 대지 239.76㎡ 계 150,266.5㎡를 8회에 걸쳐 취득하고, 경락받은 쟁점①토지만으로 전원주택용지개발이 불가능하므로 인근토지인 쟁점②토지를 매수하여 (주)○○산업개발과 (주)○○건설에 불할 양도하였는바, 청구인은 주소지로부터 원거리에 있는 계발예정지역인 ○○군 ○○면ㆍ○○군 ○○면ㆍ○○군 ○○면 소재 임야, ○○군 ○○면 소재 전ㆍ답 등 규모가 큰 토지를 경매(대부분 ○○은행의 근저당권이 설정된 토지)나 매매를 통하여 취득한 사실, 경락받은 쟁점토지를 전원주택지로 양도하면서 인근토지의 답을 매수하여 (주)○○산업개발과 (주)○○건설에 분할ㆍ양도한 사실 등을 종합해 보면 주로 개발예정지의 임야나 농지를 취득하고 양도하여실수요 목적이 아닌 수익성을 기대한 매매목적이 있었다고 보아지므로 쟁점①토지와 쟁점②토지를 양도한 사실에 대하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다.
3. 청구인은 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도가액에 도로 합의비요오가 진입로 개설 증 공사과정에서 민원발생 무마비용 등이 포함되어 있어 양도가액이 과대 계상되었고, 쟁점②토지의 취득가액이 160,000,000원이라고 주장하나, (주)○○산업개발과 (주)○○건설의 장부상 토지선급금 계정에 청구인에게 지급된 금액은 966,000,000원과 1,259,000,000원으로 확인되어 처분청에서 제시하고 있는 부동산 매매계약서의 내용과 일치하고 일자별로 청구인에게 무통장입금된 금액이 토지선급금계정에 기재된 금액과 일치하므로 토지선급금계정에 기재도니 토지대금은 신빙성이 있다고 판단되고, 또한 진입로 개설조건으로 쟁점토지를 양도한다는 내용의 특약이나 청구인이 직접 진입로개설비용을 부담하였다고 인정할 만한 근거서류가 없고 주택건설회사가 공사과정에서 지출하여야 할 비용인 도로사용합의비용과 진입로 개설비용을 진입로의 토지소유자가 아닌 청구인에게 토지매매대금에 포함하여 지급하였다는 청구주장은 부동산어개관행에 비추어 사리에 맞지 아니하며, 청구외 김○○과 박○○는 쟁점②토지를 청구인에게 103,000,000원에 양도하였다고 처분청에 확인하였다가 심사청구단계에서는 그 확인내용을 번복하여 160,000,000원에 양도하였다고 확인하고 있는 바, 그 신빙성을 인정하기 어렵다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.