차입금 지급이자를 업무주관이자로 보아 필요경비에 불산입한 처분의 당부

○○세무서장이 청구인에게 1998년 12월 02일 고지한 1996년귀속분 종합소득세 140,719,280원은 업무와 무관한 지급이자로 보아 필요경비 불산입한 33,602,492원을 업무와 관련된 지급이자로 보아 필요경비 산입한 금액을 소득금액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외3필지에 지하1층, 지상9층의 ○○프라자 (이하, “쟁점상가”라 한다)를 신축분양하여 분양 (미분양 임대중)하는 부동산매매사업자로, 1996년 사업소득금액을 계산하면서, 필요경비로 계상한 쟁점상가의 공사원사중,

(1) 공사외주비 2,987,745,600원에 분양면적 973,09㎡이 총건축면적 4,755,41미터에서 차지하는 비율을 곱한 금액 611,376,383원을 초과하는 공사외주비 217,622,984원 (이하, “쟁점외주비”라 한다)과

(2) 용지매입액 258,838,630원에 분양면적 973,09㎡이 총건축연면적 4,755,41㎡에서 차지하는 비율을 곱한 금액 52,965,639원을 초과하는 용지매입액 18,111,331원(이하, “쟁점용지비”라 하며, 쟁외주비와의 계 235,734,315을 “쟁점비용”이라 한다)을 선급비용으로 보아 필요경비 불산입하고, 필요경비로 계상한 지급이자 중,

(3) 그 과세표준과 세액을 경정ㆍ결정하고 종합소득세 140,719,280원 (이하, “쟁점세액”이라 한다)을 1998.12.02 고지하엿다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 01. 22 심사청구하였다.

(1) 상가분양업의 경우, 층별로 이용가치가 달라 층별로 평당 분양가격이 서로다름에 따라 그에 상응하는 원가도 “기간손익의 적정서” 및 “수익ㆍ비용 대응의원칙”에 부합하도록 『공사원가 × (실제 분양가 총액 ÷ 총분양 예정가액)』 합당한 원가계산방식 (근거; 국심 82서 1205호, 1982. 09. 30)이므로, 처분청에서 쟁점비용을 선급비용으로 보아 필요경비 불산입함은 부당하고,

(2) 쟁점상가의 시공회사에 지불할 공사비로 지불하기 위하여 시공회사의 적극적인 알선으로 대출받으면서, 금융기관의 대출관행에 따라 채무자를 시공회사로 하였으나, 그 대출금을 시공회사에 공사비로 지불하였고 그에따라 지급한 이자이므로, 처분청에서 쟁점이자를 업무와 관련없는 경비로 보아 필요경비 불산입함을 부당하므로, 각각 경정되어야 한다.

(1) 쟁점상가를 일부분양함에 따른 공사원가를 계상함에 있어서, 건물 등 건설과 관련된 원가로서 일부분양수입금액에 대을하는 공사원가는 분양면적이 총공사면적에서 차지하는 비율에 해당하는 금액이므로, 쟁점비용을 선급비용으로 보아 필요경비 불산입한 당초의 처분은 정당하고,

(2) 채무자가 시공회사이고 청구인은 부동산담보제공자일 뿐이며 그 대출금이자도 시공회사 이름으로 지불하엿음이 (주)○○은행이 확인ㆍ날인한 거래장에 나타나므로, 쟁점이자를 업무와 관련없는 경비로 보아 필요경비 불산입한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점상가 중 일부분양한 수입금액에 대응하는 공사원가의 옳바른 계산방법과 쟁점이자와 관련된 (주)○○은행 대출금의 실제 사용자를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 사업소득의 필요경비의 계산에 대하여, 소득세법 (1995. 12. 29 법률 제5031호 전면개정분, 이하 같다) 제27조 제1항의 규정에서 『사업소득금액 등의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합게액으로 한다』라고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서,『필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다』라고 규정하고 있고, 부동산매매업의 필요경비의 계산에 대하여, 같은법 시행령 (1995. 12. 30 대통령령 제14860호 전면개정분, 이하 같다) 제55조 제1항 제2호의 규정을 종합하면 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 부동산의 양도당시의 장부가액으로 한다라고 규정하고 있다. 또한, 실질과세의 원칙에 대하여, 국세기본법 (1994. 12. 22 법률 제4910호 개정분, 이하 같다) 제14조 제1항에서 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다라고 규정하면서, 같은조 제2항에서 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명치이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다고 규정하고 있고, 거래의 실질내용 판단기준에 대하여, 같은법 기본통칙 2-15...14호에서 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회적통념 등을 고려하여 판단한다라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 폐암환자로서, 1990년도부터 ○○도의 산간지역에서 용양 중인에 따라 형수인 청구외 “홍○○(000000-0000000)” 이 쟁점상가에 대한 신축 및 분양ㆍ임대등을 총괄관리하고 있었음을 알 수 있으며, 서로다투고 잇는 쟁점비용과 쟁점이젱 대하여 다음과 같이 따로이 나누어서 각각 살펴본다.

(1) 쟁점상가 중 일부분양한 수입금액에 대응하는 공사원가의 올바른 계산방법에 대하여 살펴본다. 쟁점상가를 신축하여 2개 과세기간 이사에 걸쳐 분양하는 경우, 각 과세연도별롤 분양된 수입금액에 대응하는 공사원가 계산방법에 대하여 소득세법에 구체적으로 규정하고 있지 아니하고, 층별ㆍ용도별ㆍ코너(conner)별로 선호도가 다름에 따라 상가분양금액을 달리하므로, 분양한 상가의 공사원가는 분양수입금액 비율로 배분하는 것이 원가계싼의 합목적성과 기간손익계산의 적정화 및 수익ㆍ비용대응의 원칙에 보다 더 부합된다 할것이므로, 상가분양예정가액에 객관ㆍ타당성이 있다고 인정되는 경우에는 분양된 상가에 대한 공사원가를 총공사원가에 분양수입금액이 상가분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱한 금액으로 함이 다음과 같이 타당할 것이나, ※ 같은 뜻: -심사 소득 97-4034호 (1997. 11. 7)

• 심판 국심 97정 249호 (1997.05. 06)

• 심판 국심 96중 2955호 (1996. 12. 31)

• 심판 국심 92서 1528호 (1992. 07. 06)외 다수 청구인은 상가분양예정가액이 객관ㆍ타당성을 갖춘 산정경위 등에 대한 근거자료를 밝히지 못하고 있으므로, 청구인의 경우에는 상가분양예정가액에 의한 붕야수입금액 대응분 공사원가 산정이 불가능하다. 또한, 상가신축공사를 일괄도급주는 등의 사유로 인하여 분양된 상가별 공사원가계산을 할 수 없는 경우에는 분양된 상가면적이 상가연면적에서 차지하는 비율을 총공사원가에 곱한 금액을 분양된 상가의 공사원가로 계산하여양 함을 아래에서 알 수 있다. ※ 같은 뜻: - 국심 96중 1436호 (1996. 09. 06)

• 감심 93-193호 (1993. 12. 07)

• 예규; 법인 46102-2900호 (1993. 09. 24)외 다수 따라서, 쟁점상가에 대한 분양예정가액의 객관ㆍ타당성을 밝히지 못하는 쟁점상가를 사업소득금액을 계산하면서, 일부분양분 대한 공사원가를 총공사원가에 분양면적이 공사한 총상가면적에서 차지하는 비율을 곱한 금액으로 계산하여, 분양수입금에게 대응하는 공사원가를 초과하는 쟁점비용을 처분청에서 선급비용으로 보아 필요경비 불산입한 처분청의 당초 처분에는 달리 잘못이 없다.

(2) 쟁점이자와 관련된 (주)○○은행외 대출금의 실제 사용자가 청구인인지를 살펴본다. 쟁점상가 신축과 관연된 시공회사와의 공사도금계약서에 따르면, 1995. 3월~1996. 3월을 공사기간으로 하고 3,105,300,000원 (부가가치세 포함)을 도급금액으로 하면서, 기성금 지급조건을 “임대보증금 및 분양대금으로 충당하고, 부족금 발생시는 준공 후 4개월 이내에 금융기관의 융자로 대체함”으로 하였음을 알 수 있다. 쟁점상가의 등기부등본과 (주)○○은행의 거래장 등에 따르면, 쟁점상가의 준공일이 1995. 07. 35 이고, 1996. 09. 23자 5억원과 1996. 09. 24 4억원 (계9억원)을 대출기간을 각각 1년으로 하고 채무가를 시공회사로 하여 (주)○○은행으로부터 대출받앗으며, 대출받은 1996. 09월부터의 이자와 1997. 03. 26자 원금의 병제도 시공회사의 이름으로 제불되었음에 대하여, 대출금의 실제 사용자는 청구인이고 그 이자도 청구인이 부담하였다는 청구주장을 살펴보면, 시공회사가 1997. 11월에 부도ㆍ파산으로 없어짐으로서, 청구주장 사실에 대하여 시공회사로부터의 직접적인 확인이 불가능하고, 시공회사의 1996사업연도분 법인세과세표중 및 세액 신고서 (1997사업연도분은 신고하지 아니함)에 딸린 대차대조표 (단기차입금 929,926,924원)와 손익계산서 (지급이자와 할인료 318,394,833원) 계정 중 단디차입금과 지급이자와 할인료 계정에 대한 명세서가 없어 직접적인 확인은 되지 아니하나, 직전연도의 단기차입금이 535,600,000원이었고 쟁점이자와 관련된 대출금이 9억원임에 비추어 보면, 쟁점이자와 관련된 대출금을 시공회사에서 부채로 계상하지 아니하였음을 미루어 짐작할 수 있으며, 그 대출시기가 『공사도급계약서』상의 “기성금지급조건”과 같음도 알 수 있다. 청구인이 경험없음과 관리소홀로 증빙자료를 비치하지 아니하여, 시공회사 이름으로 대출금 이자를 지불하였더라도 청구인이 실제 부담하엿다는 근거자료를 제시하지 못하다가 추가로 제시한 1997. 01. 28자 및 1997. 02. 28자의 ○○은행 무통장입금표(2매)에 따르면, 청구인의 형수로서 폐암으로 요양중인 청구인을 대신하여 쟁점상가를 충괄관리 하는 청구외“홍○○”이 대출자인 (주)○○은행을 수취인으로 하여 (주)○○은행 계좌 (번호 230127000770호)로 각각 10,500,000원씩 송금하엿음이 확인되고, 송구액 10,500,000원은 그달의 이자 10,414,109원보다 85,891원이 많은 금액이나, 그 초과금액은 최종 정산되었음이 (주)○○은행 ○○지점에서 확인될 뿐만 아니라 개인자격으로는 대출한도가 1억원으로서 그 초과금액의 대출을 받기 위하여는 법인명의가 필요함이 추가 확인되어, 청구주장은 사실임이 인정된다. 또한, 청구시에 제출한 (주)○○은행이 확인ㆍ날인한 거래장 사본과 청구인이 추가로 제시한 ○○동 ○○은행의 대출금원장 및 거래내역ㆍ(주)○○은행 ○○동지점의 별단수표 지급명세및(주)○○은행 발행ㆍ보관분 자기앞수표 사본등으로 쟁점이자와 관련된 대출금 9억원을 변제한 경위를 살피면, 청구외 “홍○○”이 조합원으로 있는 ○○동 ○○은행에서 쟁점이자을 14.5%보다 낮은 14%의 이자율로, 청구외 “홍○○”을 채무자로 하여 새로이 9억원을 1997. 03. 26 대출받으면서, (주)○○은행 발행 자기앞수표 9억원자리 1장 (번호 00000000호)을 받아, 같은 날에 쟁점이자와 관련된 대출금의 대출자인 (주)○○은행에 청구인이 완전변제하였음이 확인된다. 따라서, 쟁점이자와 관련된 대출금을 시공회사를 채무자로 하여 대출받앗더라도 그 대출금을 쟁점상가의 공사비로 지불하여 실제로 청구인이 사용하였고, 관련된 쟁점이자를 청구인이 부담하였음이 확인되는 데도 불구하고, 처분청에서 그 사실확인을 소홀히 하여, 처분청에서 관련대출금의 사용자로서 쟁점이자의 부담자인 청구인의 소득금액을 계산하면서 쟁점이자를 필요경비 불산입함은 잘못된 처분임을 알 수 있다. 그렇다면, 쟁점상가를 일부분양함에 따른 공사원가를 계산하면서, 일부분양수입금액에 대응하는 공사원가를 분양면적이 총공사면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 계산하여, 그 금액을 초과하는 쟁점비용을 처분청에서 선급비용으로 보아 필요경비 불산입한 당초의 처분은 정당하나, 쟁점상가의 신축공사비로 시공회사에 지불하기 위하여 대출받앗고 그 대출금과 관려도니 이자로 청구인이 부담하였음이 확인되는 쟁점이자까지도 처분청에서 업무와 관련없는 비용으로 보아 필요경비 불산입하여 쟁점세액을 청구인에게 과세한당초 처분은 잘못된 처분으로서 경정되어야 한다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.