재산평가기준일 이내(증여 3월)에 있는 매매사례가액을 시가로 볼 수 있음

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2004.2.11. 어머니인 청구외 ○○○로부터 서울 00구 ○○○동 ○○○번지 ○○○아파트 ○○○동○○○호(48평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다) 중 1/3 지분을 증여받고 증여재산가액을 기준시가 850,000,000의 1/3인 283,333,000원으로 적용하여 증여세를 신고한 것에 대하여, 처분청은 2004.12.29. 같은 단지 내 ○○동 ○○호(48평형, “비교평가대상 아파트”라 한다)의 매매사례가액인 1,030,000,000원을 시가로 하여 산정한 증여재산가액 343,333,333원 및 청구외 ○○○의 현금 증여분(등록세 등 증여이전등기비용) 2,590,060원에 대하여 청구인에게 2004년도분 증여세 13,329,550원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.8. 이의신청을 거쳐 2005. 7. 14. 이 건 심사청구하였다.

청구인은 현금 증여분 2,590,060원은 다툼이 없으나, 쟁점아파트 증여분과 관련하여 쟁점아파트와 유사한 재산의 매매사례가액을 확인할 수 없으므로 기준시가를 적용하여 신고한 것은 정당하고 처분청이 매매사례가액을 확인하여 증액결정하는 것은 국세기본법의 신의성실의 원칙, 세법적용의 원칙에 위배되고, 세무공무원의 재량의 한계를 벗어나고 상속세 및 증여세법 제35조 (저가․고가 양도시의 증여의제)규정에 대한 입법취지에도 어긋나므로, 당초처분은 취소하고 2004.4.30. 고시된 기준시가 872,500,000원을 시가로 하여 경정되어야 한다.

상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 및 제5항의 규정에 의하여 쟁점아파트와 같은 단지내 아파트이고 면적(48평형), 용도(주거용 아파트)가 같으며, 위치(같은동 7층: ○○호)가 유사하고, 쟁점아파트의 증여일 전후 3월 이내에 거래된 인근아파트 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 당초처분은 정당하고 쟁점아파트의 시세와 관련하여 부동산 정보지(○○부동산)의 거래시세(10억3천만원～12억5천만원) 등을 검토한바 매매사례가액이 거래시세 범위내의 금액이므로 매매사례가액의 적용이 타당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점아파트를 증여받고 기준시가로 신고한 것을 처분청이 부인하고, 비교평가대상아파트의 매매사례가액을 증여재산가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류규모거래상황 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정고시한 가액으로 평가한다. (2003.12.30. 개정)

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 󰡒수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 󰡒평가기간󰡓이라 한다) 이내의 기간 중 매매감정수용경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 󰡒매매 등󰡓이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 󰡒감정기관󰡓이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조법 제62조법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 󰡒세무서장 등󰡓이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인증여자수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 󰡒주주 등 1인󰡓은 󰡒상속인 등󰡓으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.(중간생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 처분청은 청구인이 2004.2.11. 어머니인 청구외 ○○○로부터 쟁점아파트의 1/3 지분을 증여받고 쟁점아파트의 기준시가를 850,000,000원으로 평가하여 증여세를 신고한 것에 대하여, 비교평가대상 아파트 매매사례가액 1,030,000,000원으로 평가하여 이 건 과세 처분을 하였음이 심리자료에 의해 확인된다.
• 나) 처분청의 증여세 조사복명서(조사종결보고서)에 의하면, 조사공무원은 쟁점아파트와 면적․용도가 동일하고 위치가 유사한 같은 동 비교평가대상 아파트를 2004.3.2. 양도한 사실을 확인하고 비교평가대상 아파트 거래가액 1,030,000,000원(계약일: 2004.1.14)을 매매사례가액으로 적용한 것으로 나타나고 기준시가는 쟁점아파트와 비교평가대상 아파트를 비교한 바, 2003.12.1. 고시한 기준시가는 비교평가대상아파트가 85,000,000원, 2004.4.30. 고시한 기준시가 또한 88,000,000원 높은 것으로 차이가 있으나, 처분청이 심리자료로 제출한 부동산 정보지(부동산 ○○)의 2004. 2월 거래시세를 보면 ○○아파트(구 ○○ 6차) 48평형의 매매하한가는 1,030,000,000원, 매매상한가는 1,150,000,000원으로 매매평균가는 1,104,000,000원으로 확인되고 있다. 〈표〉쟁점아파트와 비교평가대상아파트의 비교 평가 (단위: 천원) 구분 소재지 평형 년월일 기준시가 거래가액 비고

○○아파트 2003.12.1 2004.4.30 쟁점아파트

○○-608 48 2004.2.11.증여 850,000 872,500 비교평가대상 아파트

○○-○○호 48 2004.1.14.계약 935,000 960,500 1,030,000 처분청이 조사한 부동산 정보지의 거래시세 매매하한가 1,030,000, 시세 매매상한가 1,150,000 48 2004.1월～2월 평균가 1,104,000

2. 판 단

• 가) 쟁점아파트 증여분과 관련하여 쟁점아파트와 유사한 재산의 매매사례가액을 확인할 수 없으므로 기준시가를 적용하여 신고한 것은 정당하다고 주장하고 있으나, 2003. 12월 말에 개정된 상속세 및 증여세법령은 증여세에 대하여 완전포괄주의를 규정하고, 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조에 의하여 당해 재산에 대한 매매사례가격이나 감정가격 이외에도 당해 재산과 면적종류용도종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격 등도 시가로 볼 수 있도록 하였는 바, 이는 당해 재산과 면적종류용도종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 있다 할 것이다.
• 나) 처분청이 이 건 과세의 매매사례가액으로 적용한 비교평가대상 아파트는 위치상 층수는 다르나 (쟁점아파트는 6층, 비교평가대상 아파트는 7층) 쟁점아파트와 같은 단지 같은 동에 위치하고, 신축시기와 면적도 동일하며, 그 매매계약일도 2004.1.14.로서 쟁점아파트의 증여일로부터 전후 3월 이내에 해당되어 위 관련법령의 요건을 충족하고 있으며, 쟁점아파트단지 시세에 관련하여 부동산 정보지(부동산○○)의 시세정보를 보면, 청구인이 증여받은 시점인 2004. 2월 시세 중 매매하한가는 1,030,000,000원, 매매상한가는 1,150,000,000원으로 가격이 형성되었으나, 처분청이 청구인에게 적용한 비교평가대상 아파트의 매매가액은 1,030,000,000원으로 위 매매하한가와 동일하므로 비교평가대상 아파트의 매매가액을 이 건 과세의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 보아도 무리가 없다 하겠다.
• 다) 다음으로 쟁점아파트와 비교평가대상 아파트의 국세청 기준시가를 비교해보면, 쟁점아파트의 기준시가는 850,000,000원(2003.12.1.고시)임에 비해 비교평가대상 아파트의 기준시가는 935,000,000원(2003.12.1.고시)으로 비교평가대상 아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 85,000,000원이 높게 고시 된 것은 사실이나 국세청장이 고시한 기준시가는 시가를 산정할 수 없는 경우에 적용되는 보충적 평가방법이므로 이 건의 경우 비교평가대상 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는데 무리가 없는 이상 같은동 6층과 7층의 기준시가가 다르다는 이유로 비교평가대상 아파트의 매매사례가액을 적용하지 않고 기준시가를 적용해야 한다는 청구인의 주장은 이유가 없다고 판단된다.
• 라) 청구인은 처분청이 매매사례가액을 확인하여 증액 결정하는 것은 국세기본법의 국세기본법상의 제15조(신의성실의 원칙), 제18조(세법적용의 원칙)에 위배되고, 제19조(세무공무원의 재량의 한계)를 벗어나고 상속세법 및 증여세법 제35조 (저가․고가 양도시의 증여의제)규정에 대한 입법취지에도 어긋나므로 당초처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 위 가)에서 살펴본 바와 같이 관련법령(상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조)에 의하여 당해 재산에 대한 매매사례가격이나 감정가격 이외에도 당해 재산과 면적종류용도종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격 등도 시가로 볼 수 있도록 하였는 바, 청구인의 주장은 위 관련법령의 법리를 잘못 이해한 것으로 보이므로 이 또한 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다. 따라서 쟁점아파트의 증여일로부터 27일 이전에 매매계약이 체결된 비교평가대상 아파트의 매매사례가액은 쟁점아파트와 같은 단지 같은 동에 위치하고 신축시기와 면적이 동일한 사실과 위 판단을 종합하여 볼 때, 처분청이 청구인의 기준시가에 의한 신고를 인정하지 아니하고 비교평가대상 아파트의 매매 사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없고 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.