상속개시일 전 14개월 이전의 매매가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 1999. 5. 7. 청구인들에게 추가결정고지한 1997년도분 상속세 81, 657,090원은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 85㎡및 건물 326.95㎡의 상속재산의 가액을 상속세 및 증여세법시행령 제61조 제1항 의 규정에 의하여 평가하여 과세표준 및 세액을 경정한다.

청구인들은 1997. 6.28. 피상속인 김○○의 사망으로 상속이 개시됨에 따라 1998. 3.26. 상속세 과세표준 및 세액을 신고납부하였다. 처분청은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○번지 대지 85㎡, 건물 326.95㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 평가함에 있어서 당초 기준시가로 신고한 296,469, 520원을 부인하고 1996. 4. 8. 거래한 매매가액인 506,160,000원(부대비용 포함)에서 건물분 감가상각액을 차감한 금액인 504,907,000원을 시가로 보아 평가하고 그 평가차액 208,434,480원 및 다른 신고누락 재산을 과세가액에 가산하여 1999. 5. 7. 청구인들에게 1997년도분 상속세 81,657,090원을 추가결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999. 6.17. 이의신청을 거쳐 1999.12.31. 이 건 심사청구를 하였다.

처분청에서 청구인들이 신고한 기준시가를 부인하고 상속개시일 전 14개월 전에 취득한 매매가액을 기준으로 하여 당해 부동산의 감가상각비를 차감하여 상속재산의 가액을 평가하였으나, 1997.12.31. 개정된 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에서 상속개시일을 전후하여 6개월 이내에 매매한 사실이 있는 때에 그 거래가액이 확인되는 경우에 한하여 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는 바, 상속개시 전 14개월 이전에 매매한 거래가액이 확인된다고 하여 이를 시가로 보아 상속재산의 가액을 평가한 것은 관련법령, 기본통칙 및 해석기준에도 위배될 뿐 만 아니라 납세자에게 불이익을 주는 것으로서 부당하므로 쟁점부동산을 기준시가로 평가하여 과세함이 타당하다고 주장한다.

청구인은 상속개시일을 전후하여 6개월 이내에 거래한 사실이 없으므로 기준시가로 평가함이 타당하다는 주장이나, 상속재산의 가액은 상속개시 당시의 현황에 의하는 것으로서 상속개시일 전 14개월 이전에 거래한 매매가액이라도 상속개시일까지 당해부동산의 가격이 하락한 것으로 볼 수 없는 경우에는 그 매매가액을 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있으며 취득 당시(96. 4. 8.)의 개별공시지가(2,850,000원/㎡)보다 상속개시 당시의 개별공시지가(3.050.000원/㎡)가 상승하였으며 같은 기간 동안 건설교통부의 지가동향 보고서상 지가변동율을 101.36%에서 102.81%로 각각 상승한 사실이 나타나는 등 쟁점부동산 취득 당시의 취득가액을 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있으므로 쟁점부동산의 취득가액에서 건물분 감가상각액을 차감한 504,904,000원을 상속재산의 가액으로 평가하여 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 상속개시일 전 14개월 이전에 매매한 거래가액을 상속개시 당시의 시가로 보아 상속재산의 가액을 평가한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】(1996.12.30. 전면개정된 것, 이하 같다)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가 방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세 과세표준 신고 또는 증여세 과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【부동산 등의 평가】

③ 법 제61조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액”이라 함은 지방세법 시행령 제80조 제1항 의 규정에 의한 시가표준액에 의한 가액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 피상속인 김○○는 1996. 4. 8. 쟁점부동산을 청구 외 고○○으로부터 매수하기로 하고 매대금 5억원에 매매계약을 체결하였으며 같은 날 계약금 50,000,000원을, 1996. 4.28. 중도금 40,000,000원을, 1996. 5.28. 잔금 410,000,000원을 각각 지급하고 취득한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되며 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 그 후 피상속인이 1997. 6.28. 사망함에 따라 청구인들은 1998. 3.26. 다른 상속재산과 함께 쟁점부동산에 대한 상속재산가액을 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 의 규정에 의하여 평가하여 신고하였으며 처분청은 쟁점부동산 취득당시 매매가액에 부대비용을 포함한 가액인 506,160,000원에서 건물분 감가상각액을 차감한 가액인 504,904,000원(토지 408,977,000원 및 건물 95,927,000원)을 시가로 보아 상속재산의 가액을 평가하고 이 건 상속세를 결정고지하였다.

(3) 상속재산의 평가는 상속개시 당시 시가로 평가하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 기준시가로 평가하는 것으로서 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에서 상속개시일 전 6월부터 상속세 과세표준신고기간 중 당해재산에 대한 매매사실이 있고 그 거래가액이 확인되는 경우에는 이를 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있으며 조세법률주의 원칙상 과세요건 사실이거나 비과세요건 사실이거나를 막론하고 조세법규는 그 사실이 발생한 당시의 것이 적용되어야 하며 조세법규의 해석은 엄격 하게 하여야 하고 확장해석이나 유추해석은 허용되지 않는다고 할 것인 바, 앞에서 살펴본 바와 같이 상속개시일 전 14개월 전에 취득한 사실이 있는 쟁점부동산의 거래가액은 위의 법령에서 규정하고 있는 시가로 볼 수 있는 범위에 해당하지 아니하므로 이를 상속개시 당시의 시가로 볼 수는 없다 할 것이다.

(4) 또한, 상속개시일 전에 매매한 사실이 있는 거래가액이 상속개시 당시의 개별공시지가보다 높고 상속개시일 현재 고시되어 있는 개별동시지가가 거래 당시의 그것보다 하락하지 아니하였으므로 그 거래가액을 상속개시일 현재의 시가로 볼 수 있다 하여 상속개시일 전 14개월 이전에 취득한 쟁점부동산의 거래가액을 상속개시 당시의 시가로 보아 상속재산의 가액을 평가한 당초 처분은 관련법령을 확대해석하여 적용한 처분이라 할 것이다. 따라서 쟁점부동산은 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하므로 상속세 및 증여세법 시행령 제61조 제1항 의 규정에 의하여 토지는 개별공시지가로, 건물은 지방세법에 의한 시가표준액으로 각각 평가함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.