상속재산가액을 산정함에 있어 감정평가가액의 시가 인정 여부

○○세무서장이 99.10. 5. 청구인에게 결정 고지한 96년 귀속 상속세 511,786,080원은,

1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 281㎡ 및 같은 곳 ○○번지 잡종지 2,436㎡, 같은 곳 ○○번지 잡종지 1,247㎡에 대한 상속재산가액을 개별공시지가로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

청구인은, 96. 9.29. 이○○(청구인 父, 이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 상속이 개시됨에 따라 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 281㎡ 및 같은 곳 ○○번지 잡종지 2,436㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)와 같은 곳 ○○번지 잡종지 1,247㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)에 대한 상속재산가액을 ○○감정평가법인이 일반거래 ․ 세무서제출용으로 97. 3. 3. 감정평가한 510,292,000원으로 신고하였다. 처분청은, 쟁점1토지에 대하여는 97. 8. 5. 수용가액인 1,222,650,000원으로, 쟁점2토지에 대하여는 개별공시지가인 271,846,000원으로 평가하는 등의 결정을 하여 99.10. 5. 이 건 96년 귀속 상속세 511,786,080원을 청구인에게 부과 처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.12.29. 이 건 심사청구를 제기하였다.

상속개시일로부터 6개월 이내인 97. 3. 3. 상속세 신고용이 아닌 사업상의 목적상으로 감정평가한 가액으로 쟁점1 ․ 2토지를 평가하여 적법하게 신고하였음에도 처분청이 이를 근거 없이 부인하고, 쟁점1토지에 대하여는 상속개시일로부터 6개월 이후인 97. 8. 5.의 수용가액인 1,222,650,000원으로, 쟁점2토지에 대하여는 개별공시지가인 271,846,000원으로 각각 평가하여 이 건 상속세를 과세한 것은 부당하다.

청구인이 신고한 쟁점1 ․ 2토지의 감정가액은 그 감정목적이 세무서 제출용이고, 공법상의 제한(도시계획도로에 저촉)을 감안하여 평가한 것으로서 시가를 적정하게 반영한 가액으로 볼 수가 없으며, 쟁점1토지가 비록 상속개시일로부터 6개월 이후인 97. 8. 5.에 수용 되었으나 상속개시일과 수용일 기간에는 지가변동이 없었으므로 그 수용가액인 1,222,650,000원을 시가로 보아야 하고, 쟁점2토지는 시가가 불분명하므로 개별 공시지가인 271,846,000원으로 평가하여 이 건 상속세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은, 청구인이 신고한 쟁점1 ․ 2토지에 대한 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다

○ 구 상속세법 제9조 【상속재산의 가액평가】

① 상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다.(단서 “생략”)

② 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.

○ 위 같은 법 시행령 제5조 【상속재산의 평가방법】

① 법 제9조 제2항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다.

• 가. … 시장 ․ 군수 ․ 구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다. (단서 “생략”)

○ 공공용지 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행령 제6조 【취득하는 토지의 평가】

① 공법상 제한을 받는 토지는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우를 제외하고는 제한받는 상태대로 평가하되 제한의 정도를 감안하여 적정하게 감가하여 평가한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 쟁점 1 ․ 2토지에 대한 97. 3. 3. 감정가액은 510,292,000원이, 공시지가는 857,689,000원이며, 처분청이 평가한 가액은 1,494,496,000원 (쟁점1토지에 대한 97. 7.10. 가격시점의 97. 8. 5. 수용가액 1,222,650,000원 + 쟁점2토지에 대한 상속개시일 현재의 개별공시지가 271,846,000원)임이 관련서류에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은, 쟁점1 ․ 2토지에 대한 평가의 실질 목적이 상속세신고용이 아닌 사업상의 목적으로 상속개시일로부터 6개월 이내인 97. 3. 3. 감정평가한 가액은 시가를 적정하게 반영하여 평가한 것이므로 그 가액을 상속재산가액으로 신고한 것은 적법하다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 97. 3. 3.을 가격시점으로 97. 3. 4. 평가한 청구인 제시 ○○감정평가법인의 쟁점1 ․ 2토지에 대한 감정평가서를 보면, 그 감정목적이 세무서 제출용으로 기재된 점에 비추어 ‘사업상의 목적으로 감정평가 하였다’라는 청구주장은 신빙성이 없어 보이고, 당해 평가는 쟁점1 ․ 2토지가 공공사업용지(도로)로 수용될 토지로서 ‘도시계획도로에 저촉되는 점을 감안하여 평가’ 하였음이 확인된다. (나) 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하는 것이 보상가액에 대한 분쟁소지를 줄일 수 있는 합리적 평가방법이 되는 것(공공용지의 취득 및 손실 보상에 관한 특례법 시행규칙 제6조 제4항 및 대법원91누4324, 92. 3.12. 참조)이라 할 것인데, 위 청구인이 제시한 ○○감정평가법인의 감정평가는 위에서 살펴 본 바와 같이 공법상 제한을 전제로 평가한 것이어서 당해 평가는 시가를 적정하게 반영하여 평가한 것으로 볼 수는 없다고 판단된다. (다) 청구인이 제시한 위 감정평가액이 공법상 제한을 전제로 평가하여 시가를 적정하게 반영하지 못한 가액이라는 점은, 쟁점1토지에 대하여 청구인이 감정한 시점으로부터 불과 4개월 후인 97. 7.10.을 가격시점으로 하여 공법상 제한을 받지 아니하는 상태대로 시가를 적정하게 반영하여 평가한 감정가액(97. 8. 5. 수용가액)이 1,222,650,000원인 점과, 청구인이 감정 받은 감정가액 346,935,000원은 공시지가 585,843,000원에도 미치지 못하는 점 등으로도 입증이 된다 할 것이다. (라) 따라서, 청구인이 제시한 ○○감정평가법인의 감정평가액을 시가로 인정하기 어렵다 할 것이다.

(3) 다음은, 처분청이 시가로 본 쟁점1토지에 대한 97. 8. 5. 수용가액 1,222, 650,000원을 시가로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다. (가) 상속개시일로부터 상당한 기간이 경과된 후에 있었던 감정가액 및 실지거래가액을 시가로 보기 위 하여는 상속개시일로부터 아무런 지가변동이 없었다는 점을 과세관청이 입증을 하여야 할 것이다(국심93구305, 94. 5. 3. 참조). (나) 처분청은, 쟁점1토지가 비록 상속개시일로부터 6개월 이후인 97. 8. 5.에 수용되었으나 현지에 출장하여 부동산소개업소 등을 상대로 조사한 바, 상속개시일과 수용일 기간에는 지가변동이 없었음이 확인되므로 수용가액인 1,222,650,000원을 시가로 보아야 한다는 의견이다. (다) 그러나, 청구인이 제시한 “개별공시지가확인원”에 의하면 쟁점토지의 경우 9.2%, 표준지의 경우 32.9%의 지가상승이 있었음이 확인되어, 부동산 소개업소 등을 상대로 탐문한 내용만을 가지고 지가변동이 없었다고 인정하기는 어렵다 할 것이다. (라) 따라서, 이 건의 경우는 지가변동이 없었다는 점을 처분청이 객관적으로 입증한 경우가 아니라 할 것이므로, 상속개시일인 96. 9.29.로부터 상당 기간이 경과한 97. 8. 5. 수용된 가액을 시가로 볼 수는 없다고 판단된다.

(4) 위의 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 감정가액 및 처분청이 시가로 본 수용가액은 시가로 인정될 수 없는 것이라 할 것이어서, 쟁점1·2토지에 대한 평가는 시가를 산정하기 어려운 때의 평가방법인 구상속세법 제9조의 규정에 의한 개별공시지가로 평가함이 타당할 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장 일부가 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.