상속재산 평가의 당부

이 건 심사청구를 기각합니다.

청구인은 1998.10.15. 피상속인 유○○의 사망으로 인하여 상속이 개시됨에 따라 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 635㎡, 위 지상 건물 421.5㎡ 및 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 166.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 상속재산가액을 ○○감정평가법인 및 ○○감정평가법인이 담보목적으로 평가한 감정가액의 평균액인 1,110,148,000원으로 하여 1994. 4.12. 법정기한 내에 상속세신고를 하였다. 처분청은 위의 두 감정기관의 감정가액은 금융기관에서 대출받은 사실이 없어 시가로 볼 수 없다고 하여 1998. 1. 1. 기준 개별공시지가 및 시가표준액을 적용하여 쟁점부동산가액을 1,751,556,500원으로 평가하여 1999.12.10. 상속세 140,552, 150원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.12.14. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산에 대하여 담보제공목적으로 ○○감정평가법인 및 ○○감정평가법인에서 각각 감정평가한 가액의 평균액을 시가로 보아 상속세 신고를 하였고 1999.11.11. 위 쟁점부동산을 담보로 제공하고 ○○은행 ○○지점으로부터 1억원을 대출받았으며, 공신력 있는 2개의 감정기관에서 담보목적으로 적법하게 평가한 감정가액은 시가로 볼 수 있는 것(재경부 재산 46014-146, 99. 5. 1. 참조)임에도 처분청에서 그 평가목적이 구체적으로 확인되지 아니한다 하여 당초 신고한 감정가액을 부인하고 쟁점부동산을 개별공시지가 및 시가표준액으로 평가하여 상속세를 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 상속재산 평가 시 감정평가서상 평가목적을 담보용으로 한 것은 인정되나 상속세 신고를 앞두고 있는 청구인의 사정으로 보아 상속세 신고납부절차 및 감세방법을 알아보았을 것으로 판단되고 감정평가 후 상속세신고 시까지 어떠한 담보로도 제공된 사실이 없어 당초 담보의 목적이 있었다고 보기 어려우므로 국세기본법 제14조 제2항 의 규정에 의거 명칭여하에 관계없이 실질에 따라 과세한다는 국세부과의 대원칙에 따라 상속세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 상속개시일 이후 6개월 이내의 감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (1996.12.30. 법률 제5193호로 전면 개정된 것)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 (이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이하 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인의 쟁점부동산은 1999. 3.26. ○○감정평가법인이 청구인의 의뢰에 의하여 평가목적을 담보(금융기관 제출용)로 하고 가격시점을 1999. 3.25.로 하여 감정가액 1,134,661,000원으로 평가(○○ 9903-1-5369호)하였고, 1999. 3.27. ○○감정평가법인도 청구인의 의뢰에 의하여 당보목적으로 1999. 3.26.을 가격시점으로 하여 감정가액 1.085.385,000원으로 평가(○○ 9903-1-1191호, ○○ 9903-1- 1201호)하였음이 청구인이 제시한 두 감정기관의 감정평가서에 의하여 나타난다.

② 청구인은 쟁점부동산을 위 두 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액인 1,110,148,000원으로 산정하여 1999. 4.12. 상속세과세표준신고를 하였다.

③ 처분청은 위 두 감정평가법인에서 담보목적으로 평가하였더라도 실제로 담보에 제공된 사실이 없고 상속세신고 시 평가서원본을 첨부하는 등 실질적 평가목적이 상속세 납부를 위한 것이라고 판단하여 동 감정가액을 부인하고 쟁점부동산의 상속재산가액을 상속개시일 현재 고시되어 있는 1998. 1. 1. 기준 개별공시지가 및 시가표준액으로 평가(1,751,556,500원)하여 상속세를 과세한 사실이 상속세결정결의서 및 상속세조사종결복명서(1999. 8월)에 의하여 확인된다.

④ 상속세 및 증여세법상 상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의함을 원칙으로 하고, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 의미하며, 상속재산에 대하여 상속세 과세표준신고의 기간 중에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 상속세 납부 외의 평가목적에 따라 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 및 감정평가에 관한 규칙에서 정하는 적정한 방법으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정할 수 있는 것이다.(재경부 재산 46014-146, ‘99. 5. 1. 참조)

⑤ 청구인 상속세 과세표준신고기간 중인 1999. 3.26.과 1999. 3.27. 위의 두 감정평가법인이 1999. 3.25.과 1999. 3.26.을 가격시점으로 하여 쟁점부동산을 감정한 가액의 평균액인 1,110,148,000원을 시가로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 위 감정평가서는 상속세 신고기한 불과 2주전에 청구인의 의뢰에 따라 은행 대출용 담보목적으로 평가된 것으로서 그 감정가액의 평균액은 상속개시 당시의 개별공시지가 및 시가표준액에 의하여 평가한 가액(1,751,556,500원) 대비 63.3%에 불과하여 현저히 낮게 평가된 것으로 보여지며, 상속세 신고 시까지 실지 담보로 제공되어 대출받은 사실도 없으므로 당초 담보의 목적이 있었던 것이 아니라 상속세 납부의 목적으로 평가한 것으로 보인다.

⑥ 또한, 청구인은 위 감정평가서에 의하여 평가 즉시 대출을 받지 아니하고 1999. 11.11.에 가서야 ○○은행 ○○지점에서 1억원의 대출을 받으면서 1999.11.10. 쟁점부동산 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 및 건물에 채무자를 청구인으로하여 채권최고액 130백만원에 근저당을 설정한 사실이 ○○은행통장 및 등기부등본에 의하여 확인되나, 이는 상속개시일로부터 1년이 지난 시점이고, 이 건 상속세에 대한 결정전통지(1999. 8.18.) 후 과세적부심사청구에서 불채택으로 결정(1999.10.28.)된 이후이다.

⑦ 청구인은 이에 대하여 당초 상속등기비용 등 현금이 필요하여 은행대출을 받기 위한 담보의 목적으로 쟁점부동산을 평가하였으나 당시 대출진행과정에서 근저당 수수료 등이 부담되어 대출을 중단하고 1999. 4. 8. 친구인 이○○로부터 35백만원을 차용하여 사용한 후 1999.11.11. 위 부동산을 담보로하여 ○○은행 ○○지점에서 1억원을 대출받아 이를 상환하였다고 주장하고 있으나, 근저당 수수료 등의 부담 때문에 대출을 중단하였다는 청구인의 주장은 설득력이 없어 인정하기 어려우며, 위 ○○은행으로부터의 대출은 청구인이 쟁점부동산에 대한 감정가액 인정요건을 충족시키고자 사후에 형식적인 대출을 받은 것으로 보여진다.

⑧ 이와 같이 청구인이 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 쟁점부동산을 상속세 신고일 이전까지 담보목적으로 직접 사용한 사실도 없으며 당초 감정평가 경위와 이건 상속세 고지와 관련한 과세적부심사청구에 대한 불채택결정 후 은행대출을 위하여 담보로 제공된 점 등을 살펴볼 때 쟁점부동산의 평가목적이 상속세 납부 외의 목적이라고 보기는 어렵다고 판단된다.

⑨ 따라서, 감정평가서상에 평가목적이 단순히 담보목적으로 표기되어 있다고 하여 그 감정가액을 시가로 보기는 어렵다(국심 99서1629, 2000. 1.27. 참조) 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산을 상속개시당시의 개별공시지가 및 시가표준액으로 평가하여 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.