쟁점부동산(토지)의 감정평가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인 조○○ 외 5인은 피상속인 조○○의 1998. 3.20. 사망으로 상속이 개시됨에 따라 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 999.9㎡, ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 175평, 같은 곳 ○○번지 대지 11평 및 같은 곳 ○○번지 임야 112평(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 상속재산가액을 ○○감정원 ○○지점 및 ○○감정평가법인이 담보목적으로 평가한 감정가액의 평균가액인 791,125,500원으로 신고하였다. 처분청은 위의 두 감정기관의 감정가액은 금융기관에서 대출 받은 사실이 없어 시가로 볼 수 없다고 하여 1997. 1. 1. 기준 개별공시지가를 적용하여 상속재산가액을 평가하는 등 과세표준 및 세액을 결정하여 1999. 7. 2. 청구인에게 1998년도분 상속세 137,023,540원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 7.29. 이의신청을 거쳐 1999.11. 8. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 상속개시 당시 상속인이 6인으로서 상속재산을 담보로 대출받아 상속재산을 효율적으로 분배하기 위하여 ○○은행 ○○지점에 대출 신청하였고 동 금융기관에서 ○○감정원 및 ○○감정평가법인에 평가의뢰하여 두 감정기관에서 상속개시 후 6개월 이내인 1998. 7.30.(7.31.) 담보평가 목적으로 감정평가서를 작성한 감정평가서를 회보하였으나, 그 당시 IMF 등의 여파로 대출이자율이 매우 높고 상속인들간의 의견이 일치하지 아니하여 대출이 이루어지지 아니한 것인 바, 공신력 있는 2개의 감정기관에서 담보목적으로 적법하게 평가한 감정가액은 시가로 볼 수 있는 것이므로(재경부 재산 46014-146, 99. 5. 1. 참조) 처분청에서 당초 신고한 감정가액을 부인하고 개별공시지가로 평가하여 상속세를 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 상속개시 당시 현금 상속재산이 615,330,225원이 있는 등 쟁점부동산을 담보로 하여 대출받아야 할 필요성이 없었을 뿐더러, 금융기관으로부터 실제로 대출받은 사실이 없는 점으로 볼 때, 담보대출 목적이 아니라 상속세를 회피할 목적으로 쟁점토지를 낮게 평가한 것으로서 감정가액을 시가로 인정하지 아니하고 보충적 평가방법에 따라 개별공시지가로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁 점 감정평가액을 시가로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세법 및 증여세법(1996.12.30. 법률 제5193호로 전면개정된 것) 제13조【상속세 과세가액】

① 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에 다음 각호에 규정하는 재산가액을 가산한 금액에서 제14조의 규정에 의한 것을 차감한 금액으로 한다.

1. 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액

2. 상속개시일전 3년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액

○ 같은법 제60조 【시가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가 방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 같은법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지: 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한다.

2. 건물: 대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

○ 같은 법 시행령(1996.12.31. 대통령령 제15193호로 전면 개정된 것) 제49조【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세 과세표준 신고 또는 증여세 과세표준 신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해재산의 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 감정평가서 및 회보서, ○○은행 ○○지점의 확인서에 의하면, 청구인이 ○○은행 ○○지점에서 대출상담을 하고 동 금융기관에서 1998. 7.23. ○○감정원 ○○지점 및 ○○감정평가법인에 쟁점부동산에 대한 평가를 의뢰함에 따라 1998. 7.30.(1998. 7.31.) 작성한 감정평가서를 회보한 사실이 확인된다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 담보제공하고 대출받고자 한 사실은 인정되나, 이 건 심사청구 심리일 현재까지 대출이 이루어지지 아니하였다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 상속재산가액을 상속개시일로부터 약 4개월 후인 19 98. 7.29.을 가격시점으로, 의뢰인을 ○○은행 ○○지점장으로, 평가목적을 담보목적으로 하여 ○○감정원 ○○지점이 평가한 감정가액 792,840,000원과 ○○감정평가법인이 평가한 감정가액 789,411,000원의 평균가액인 791,125,500원으로 평가하여 1998. 9. 5. 상속세 과세표준 및 세액을 신고납부한 사실이 확인되고, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(4) 처분청은 위 2개의 감정평가법인에서 담보목적으로 평가하였더라도 실제로 대출받은 사실이 없어 상속세 납부외의 목적으로 평가한 것이 아니라고 하여 감정가액을 부인하고 쟁점부동산의 상속재산가액을 상속개시일 현재 고시되어 있는 19 97. 1. 1. 기준 개별공시지가(1,066,324,900원)로 평가하여 상속세를 과세한 사실이 상속세결정결의서에 의하여 확인된다.

(5) 이에 대하여 청구인들은 공신력 있는 감정기관에서 상속개시일로부터 6개월 이내에 담보목적으로 평가한 감정가액은 시가로 볼 수 있는 것이므로 쟁점부동산의 상속재산가액을 위 감정가액의 평균가액으로 평가함이 타당하다는 주장이므로 이를 살펴본다.

(6) 상속재산의 평가방법은 상속개시 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 토지의 평가는 공시지가를 기준을 하여 산정한 개별필지에 대한 지가에 의하도록 규정하고 있으며 상속개시일을 전후하여 6개월 이내에 공신력 있는 2개의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균가액을 원칙적으로 시가로 보되, 이러한 경우에도 그 감정가액의 신뢰성을 전제로 하는 것이며, 그 신뢰성 여부는 사안별로 구체적으로 비교 검토되어야 할 것인 바, 위의 두 감정기관의 감정평가서에 의하면, 1998. 1. 1. 기준 비교표준지의 공시지가를 기준으로 하여 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동 추이와 당해 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인 등을 종합적으로 참작하여 감정가격을 결정한 사실이 확인되나, 위 감정가액의 평균가액(791,125,500원)은 쟁점부동산의 1998. 1. 1. 기준 개별공시지가(1,091,858,000원) 대비 72.4%에 불과하여 낮게 평가된 것으로 보여 지며 특히, 쟁점부동산 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 999.9㎡의 경우에 있어서 감정평가서상 비교표준지인 같은 동 ○○번지 대지 149.5㎡의 1998. 1. 1기분 공시지가(970,000원/㎡)가 당해 토지의 개별공시지가(910,000원/㎡)보다 높은데도 당해 토지의 감정가액(700,000원/㎡)은 시가보다 낮게 평가될 특별한 요인도 없이 당해 토지의 개별공시지가 대비 76.9%에 불과하여 상속개시 당시의 시가를 적정하게 반영한 감정가액이라고 보기는 어렵다 할 것이다.

(7) 또한, 청구인들은 1995. 5. 1. 재정경제부장관이 시가에 포함되는 감정가액의 범위에 관한 질의회신(재산 00000-000, 1999. 5. 1.)에서 『평가기준일을 전후하여 6개월 이내에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부 외의 평가목적(예: 일반거래, 담보ㆍ보상목적 등)에 따라 ＂지가공시및토지등의평가에관한법률＂ 및 ＂감정평가에관한규칙＂ 에서 정하는 적정한 방법으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 동법시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하여 시가에 포함되는 것이다.』라고 회신되고 있으므로 이 건과 같이 감정평가서의 평가목적란에 담보목적으로 표기되어 있으며 2개의 감정평가법인이 평가목적에 따라 평가하였기 때문에 적법한 평가로 보아 그 감정가액의 평균액을 시가로 보아야 한다는 주장이나, 앞에서 살펴본 관련법령에서와 같이『당해재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에 그 감정가액의 평균액을 시가로 본다.』고 규정하고 있으므로 이 건의 경우 쟁점부동산을 평가한 후 대출이자율이 너무 높아 대출이 이루어지지 아니한 것이라는 주장은 설득력이 없어 인정하기 어려우며 평가대상 부동산을 담보로 제공하였다거나 상속세 납부 외의 목적으로 재산을 평가한 사실이 명백하게 확인되지 아니하고, 감정평가서상에 평가목적란이 단순히 담보목적으로 표기되어 있다고 하여 그 감정가액을 시가로 보기는 어렵다 할 것이다.(국심 99서1629, 2000. 1.27. 참조) 위의 사실과 관련법령을 종합해 볼 때, 쟁점부동산의 상속개시 당시 시가가 불분명하므로 상속개시일 현재 고시되어 있는 1997. 1. 1. 기준 개별공시지가를 적용하여 쟁점부동산의 상속재산가액을 1,066,324,900원으로 평가하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.