임대차계약이 체결된 상속재산의 적법한 평가방법

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 청구인의 남편 김○○가 95. 12. 26 사망함에 따라 상속재산인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 624m², 건물 3,879.11m² 중 피상속인 지분 2분의 1(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 931,440,139원으로 평가하여 96. 6. 21 상속세 62,800,910원을 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 쟁점부동산을 구상속세법(96.12.30 법률 제5193호로 개정되기 전의 것) 제9조 제4항 및 같은법시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 평가하여 99. 6. 1 청구인에게 상속세 264,774,620원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 8. 9 이 건 심사청구를 하였다.

임대차관계는 다수의 개개인이 개별적인 상황에서 계약이 이루어지는 바, 개인적인 친분관계에 따라 임대료를 낮게 하는 대신 보증금을 높이할 수도 있고, 그 반대의 경우도 존재하는 등 여러 형태의 계약이 발생할 수 있다. 이와 같이 다양한 거래형태를 고려하지 아니하고 일률적으로 연간 임대료에 이자율을 곱한 금액에 보증금을 합한 가액으로 평가하는 것은 징세편의적인 부당한 평가방법이므로 구상속세법 제9조 제2항의 규정을 적용하여 쟁점부동산을 평가하는 것이 타당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 임대차계약이 체결된 상속재산인 평가함에 있어서 구상속세법 제9조 제4항 제4호의 규정에 의한 평가액(1,887,500천원)과 같은법 제9조 제2항의 규정에 의한 평가액(931,440천원) 중 큰 금액인 1,887,500천원으로 쟁점부동산을 평가하여 상속세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁 점 이 건 심사청구의 쟁점은 임대차계약이 체결된 상속재산에 대한 적법한 평가방법을 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세법 제9조【상속재산의 가액평가】

① 상속재산의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다.(단서 생략)

② 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.

④ 다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산

○ 상속세법 시행령 제5조【상속재산의 평가방법】

① 법 제9조 제2항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다.

② 유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다. (단서 생략) 1의2. 건물의 평가
• 가. 나목의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다.

○ 상속세법 시행령 제5조의2【담보제공된 재산가액의 평가】 법 제9조 제4항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음의 금액을 말한다.

6. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시당시의 1년만기 정기예금의 이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액

○ 상속세법 시행규칙 제5조【재산의 평가방법】

① 영 제3조의2 제7항 제4호의 산식ㆍ영 제5조 제5항 제1호의 산식 및 영 제5조의2 제6호에서 “총리령이 정하는 율”이라 함은 100분의 10을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 구상속세법(96.12.30 법률 제5193호로 전면 개정되기 전의 것) 제9조 제4항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 상속재산은 같은 법 같은 조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액과 같은법시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가한다.

② 쟁점부동산은 상속개시당시 임대차계약이 체결된 재산으로서 임대보증금은 254,500천원, 월임대료는 13,525천원이며, 이 부분에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

③ 구상속세법시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 쟁점부동산을 평가하면, 1,877,500천원(254,500천원 + 13,525천원 × 12 / 0.1)이고, 같은법 제9조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액은 931,440,139원이다.

④ 따라서 쟁점부동산을 그 중 큰 금액인 1,877,500천원으로 평가한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.