상증세법 시행령 제49조제1항 단서에는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있고, 제4항은 ‘제1항을 적용할 때’로 시작되어 제1항의 본문과 단서의 내용 모두를 적용대상으로 하고 있으므로 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액도 제1항 단서에 따라 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있음
상증세법 시행령 제49조제1항 단서에는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있고, 제4항은 ‘제1항을 적용할 때’로 시작되어 제1항의 본문과 단서의 내용 모두를 적용대상으로 하고 있으므로 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액도 제1항 단서에 따라 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있음
1. ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’라고 규정하고 있다.
2. 동법 제60조제3항은 ‘제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.’고 되어 있고, 동법 제61조제1항제4호에서 주택은 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가하도록 하고 있다. 3) 그러나 처분청은 통상적인 거래인지도 확인되지 않는 상속개시일로부터 1년 전의 단 1건의 유사매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 상속세를 부과하였는데 이는 법에서 정하는 시가의 개념인 ① 불특정 ‘다수’의 자유로운 거래여야 한다는 요건에 부합하지 않고 ② 이 같은 시가를 산정하기 어려운 경우 공동주택가격으로 평가하도록 한 규정에도 위배되어 부당하다.
1. ｢ 상증세법｣ 시행령 제49조제1항은 ‘법 제60조제2항에서 "수 용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경 우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항 에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.’고 정하고 있다.
2. 또한 위 조항 단서에는 ‘다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.’라고 규정하고 있다.
3. 위에서 ‘매매등’이라 함은 해당 재산의 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매만을 의미하므로 유사매매사례는 포함되지 않음이 명백하다. 평가기준일 전 2년 이내에 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 시가로 인정할 수 있다고 한 것은 객관성이 입증되는 해당 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매에 대한 평가기간 확대 규정이다.
4. 만일, 평가기준일 전 2년 이내에 있는 유사매매사례까지 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정한다면 해당 재산의 매매사례와 객관성이 부족한 유사매매사례를 동일 선상에 놓는 것으로 문제가 있고, 법조문에서도 둘을 구분하여 해당 재산의 매매등 사례는 ｢상증세법｣ 시행령 제49조제1항에, 유사매매사례는 제4항에 각각 규정하고 있어 부당한 해석임을 알 수 있다.
5. ｢상증세법｣ 시행령 제49조제1항과 제4항은 평가기준일 전 2년 이내에 있는 해당 재산의 매매등 가액이 있을 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정하고, 유사매매사례는 평가기준일 전후 6개월 내의 사례만 시가로 인정한다고 보는 것이 타당하므로 평가기준일 전 6개월의 범위를 벗어난 이 건 비교주택의 매매가액은 평가심의위원회의 심의 대상이 아니다.
6. ｢상증세법｣ 시행령 제49조제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.’고 정하고 있다.
7. 위 제4항은 해당 자산과 유사한 다른 재산에 대한 제1항 각 호 어느 하나에 해당하는 가액 또는 상속세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 시가로 본다는 것으로 유사매매사례의 평가기간은 평가기준일 전 6개월 범위 내라는 사실을 알 수 있다.
1. ｢상증세법｣ 시행령 제49조제1항 단서에는 ‘... 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아... 평가심의위원회의 심의를 거져 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.’고 하여 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’를 평가기간 확장의 전제 조건으로 명시하고 있다.
2. 처분청이 쟁점주택의 시가로 본 비교주택의 거래시점은 상속개시일인 2021.10.24.에서 약 1년 전인데 한국부동산원의 서울 서북권(마포구) 아파트 매매 실거래가 가격지수를 보면 2020.10월과 상속이 개시된 2021년 10월의 가격 지수는 각각 153.4, 180.1로 1년 사이 14.8%{=(180.1-153.4)÷180.1}가 변동되었다. 이는 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없는 경우에 해당되지 않아 평가심의위원회 심의대상에 포함한 것 자체가 부적절하다고 할 수 있다.
1. 위 운영규정은 유사매매사례의 시가인정의 심의대상을 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간... 중에 유사매매사례가액이 있는 경우로서... 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 유사매매사례가액을 시가에 포함할 경우’라고 정하고 있다.
2. 위 규정에는 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 유사매매사례 가액이 있는 경우 시가인정 심의에 응할 수 있다 라고 되어 있으나 ｢상증세법｣ 시행령 제49조제4항에서는 유사매매사례의 시가평가 가능기간을 ‘평가기준일 전 6개월부터 상속세 신고일’까지로 제한하고 있는바 법령의 평가가능 기간을 확장하여 심의대상으로 규정하고 있어 위법하다고 할 수 있다.
1. ① 평가기준일 전 1년의 단 1건의 유사매매사례를 시가로 인정한 것은 그 사례 1건이 통상적인 거래인지 알 수 없어 납세자의 이익을 침해하고 ② 유사매매사례 가액 적용은 평가기준일 전 6개월 이내로 한정됨이 명확하고 ③ 비교주택의 거래시기와 평가기준일 사이 1년의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 없고 ④ 이 건 평가심의위원회 심의는 법령의 위임의 범위를 벗어난 것이므로 부당하다.
2. 상속세 신고를 담당한 세무대리인은 상속개시일 전후 6개월 내 유사매매사례 가액이 없어 쟁점주택을 공동주택가격으로 신고하였고 이후 두 곳의 세무법인에서 도 유사매매사례 가액의 적용은 상속개시일 전후 6개월 이내라는 답변을 받은바 처분청의 과세는 부당하다.
1. 쟁점주택은 다수의 매매 거래를 기대하기 어려운 일명 ‘나홀로 아파트’로 불리는 최고층 7층, 총 30세대의 소규모 단지에 속해 있다.
2. 청구인은상증세법제60조제2항에서 정한 시가의 개념인 ‘불특정 다수인’의 거래가 아닌 단 1건의 거래이기 때문에 비교주택의 거래가액을 시가로 볼 수 없다고 주장한다.
3. 그러나 쟁점주택의 아파트 단지는 규모가 작아 거래량이 많을 수 없고, 쟁점주택의 양도자와 양수자는 각각 Cㅇㅇ, Dㅇㅇ으로 두 사람 간에 특수관계가 없어, 1건의 거래라고 하더라도 당사자 자유로운 의사에 따라 가격이 결정된 것이므로 시가로 보는 데에는 무리가 없다고 할 것이다.
1. ｢상증세법｣제60조제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’고 규정하고 있다.
2. 그리고 위 조항의 ‘대통령령으로 정한 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 ｢상증세법｣ 시행령 제49조에 규정하고 있는데 같은 조의 제4항에는 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.’고 정하고 있다.
3. 또한 ｢상증세법｣ 시행령 제49조제1항 단서에 따라 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우로서 평가심의위원회 심의를 거친 경우에는 시가의 범위에 포함하는 것이므로 유사매매사례가 평가기준일 전 2년 이내에 있으면 평가심의위원회 심의를 통해 시가로 인정된다고 봄이 타당하고, 이러한 내용의 다수의 판례도 생성되어 있다.
1. 청구인은 쟁점주택의 기준시가가 2020년 387백만원에서 2021년 505백만원으로 전년대비 23.4% 급등하였으므로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하나, 비교주택의 매매계약일과 평가기준일 사이에는 주택의 현황과 이용상황이 동일하고, 입지 조건 등 주위 환경에 변화가 없으므로 가격 변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없다.
2. 두 주택은 층, 면적, 기준시가가 동일하고 심지어 연접하고 있으므로 오히려 최적의 유사매매사례에 해당한다고 볼 수 있어 비교주택 거래가액을 쟁점주택의 시가로 평가한 것은 정당하다.
1. ｢상증세법｣ 시행령 제49조의2제10항은 ‘평가심의위원회의 설치·운영, 심의신청절차, 비상장주식등의 가액평가 및 평가방법 등에 관하여 필요한 사항은 국세청장이 정하여 고시한다’라고 규정하고 있다. 2) 또한 ｢상증세법｣ 시행령 제49조제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령 으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거 나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액 을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제1항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있어 이러한 법령 내용을 평가심의위원회 운영규정 제34조제1항제1호에 서 시가인정 심의대상으로 기술한 것이므로 위법하다고 볼 수 없다.
1. 상속세를 신고한 경우로서 비교주택의 매매가액이 쟁점주택의 시가로 인정되려면 ｢상증세법 시행령｣ 제49조제4항에 따라 비교주택의 매매계약일 이 평가기준일 전 6개월 내에 있어야 한다는 주장의 당부 2) 매매계약일 현재 비교주택과 평가기준일 현재 쟁점주택의 기준시가는 23.4% 급등하였으므로 가격변동의 특별한 사정이 없다고 할 수 없어 비교주택 의 시가인정 여부는 평가심의위원회 심의대상이 될 수 없다는 주장의 당부
3. 단 1건의 매매사례를 시가로 보는 것은 ｢상증세법｣ 제60조제2항에서 규정한 시가의 개념인 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어진 경우 에 해당하지 않아 부당하다는 주장의 당부
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(이하 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 (민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부 터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(이하 생략)
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(이하 생략)
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액.(이하 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종 목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 1-3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치 ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호 의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다 만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이하 생략) 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 【평가심의위원회의 구성 등 】
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
② 평가심의위원회는 다음 각 호의 구분에 따른 위원으로 구성한다.
1. 국세청에 두는 평가심의위원회: 다음 각 목에 따른 위원
1. 변호사
2. 공인회계사
3. 세무사
4. 감정평가사
5. 그 밖에 기업의 인수ㆍ합병과 관련하여 학식과 경험이 풍부한 사람
2. 지방국세청에 두는 평가심의위원회: 다음 각 목에 따른 위원
⑩ 평가심의위원회의 설치ㆍ운영, 심의신청절차, 비상장주식등의 가액평가 및 평가방법 등에 관하여 필요한 사항은 국세청장이 정하여 고시한다. 5) 평가심의위원회 운영규정 제34조(재산의 가액에 대한 시가인정 심의 대상)
① 지방청평가심의위원회는 영 제49조제1항 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세자, 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 “세무서장 등”이라 한다)의 재산의 가액에 대한 시가인정 심의에 응할 수 있다.
2. 영 제49조제4항에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외) 중에 유사매매사례가액이 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조제2 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정 이 없다고 인정되는 때에 해당 유사매매사례가액을 시가에 포함할 경우
1. 기초 사실관계
• 10.7% 2022.1.1. 506,000,000원 0.2% 2021.1.1. 505,000,000원 23.4% 2020.1.1. 387,000,000원 9.6% 2019.1.1. 350,000,000원 14.3% 2018.1.1. 300,000,000원 8.7% * 증감률: (현년도 기준시가 - 전년도 기준시가) ÷ (현년도 기준시가) × 100
ㅇㅇ세무서에서 심의 의뢰한 비교재산의 매매사례가액 775,000,000원은 매매계약일로부터 상속개시일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조제1항 단서 규정에 따라 상속개시일 현재 시가로 보는 것이 타당함 2023.4.25. ㅇㅇ지방국세청 평가심의위원회
2. 유사매매사례의 시가인정 범위 검토
(1) ｢상증세법 시행령｣ 제49조제1항 ｢상증세법｣ 제60조제2항은 시가를 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 정의하고, ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’을 시가에 포함하도록 규정하고 있다. ｢상증세법 시행령｣ 제49조제1항은 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’을 ‘평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경 매 (민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.’고 정하고 있다. 위 제1항 단서에는 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우’에는 ‘평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.’고 규정하고 있다. 위 제1항 각호인 1∼3호에는 각각 해당 재산에 대한 매매가액, 해당 재산에 대한 감정가액의 평균액, 해당 재산의 수용가액·경매가액·공매가액이 규정되어 있
(2) ｢상증세법 시행령｣ 제49조제4항 ｢상증세법 시행령｣ 제49조제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액 을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.’ 고 하여 이 건 비교주택과 같은 유사매매사례의 가액도 시가로 볼 수 있도록 규 정하고 있다.
1. 관련 법령 ｢상증세법 시행령｣ 제49조제1항은 ‘법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가 격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기 준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 (민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항 에 서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중 에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당 하 는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변 화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여 세 납 부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또 는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회 의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.’고 규정하고 있다. 또한 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.’고 정하고 있다. 2) 비교주택의 매매가액이 쟁점주택의 시가로 인정되려면 비교주택의 매매계약일이 평가기준일 전 6개월 내에 있어야 하는지 청구인은 비교주택의 매매계약일이 쟁점주택의 평가기준일 전 6개월 내의 범위를 벗어나 있어 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하나 다음과 같은 점에 비추어 볼 때 청구인의 주장은 타당하지 않은 것으로 판단된다. 첫째, ｢상증세법 시행령｣ 제49조제1항 단서에는 평가기준일 전 2년 이내 의 기간 중에 매매등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있고, 제4항은 ‘제1항을 적용할 때’로 시작되어 제1항의 본문 과 단서의 내용 모두를 적용대상으로 하고 있으므로 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액도 제1항 단서에 따라 평가심의위원회 심의대상에 포함 된다고 봄이 타당하다. 둘째, ｢상증세법 시행령｣ 제49조제1항에서는 ‘평가기준일 전후 6개월’의 기간을 ‘이하 이 항에서 평가기간이라 한다’고 정의하였는데, 제4항의 ‘평가 기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액 을 말한다’는 부분은 제1항 본문의 평가기간만을 ‘평가기준일 전후 6개월’에서 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’로 축소하는 것으로 보이므로, 제1항 단 서 에서 정하는 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’을 ‘평가기준일 전 6개월부터 신 고일까지’로 제한하는 것으로 볼 수는 없다. 셋 째, 그 동안의 판례, 심판례, 심사례에서 평가기준일 전 2년 이내의 유사 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 과세관청의 처분에 대하여 ｢상증세 법 시행령｣ 제49조제4항에서 정하는 기간 범위를 벗어나 위법하다고 결정한 사례 는 없는 것으로 보아 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액도 시가 의 범위에 포함된다고 보는 판례가 사실상 형성된 것으로 볼 수 있다. 따라서 처분청이 평가기준일 전 2년 이내에 매매계약된 비교주택의 가액 을 쟁점주택의 시가로 인정한 것에는 잘못이 없는 것으로 판단된다. 3) 비교주택의 매매계약일과 쟁점주택의 평가기준일 사이에 가격변동의 특별 한 사정이 있는지 청구인은 비교주택의 매매계약일과 쟁점주택의 평가기준일 사이에는 가 격 변동의 특별한 사정이 있다고 주장하나 가격변동의 특별한 사정이란 가격변 동 그 자체를 뜻한다기 보다는 가격변동을 가져올 만한 주위환경의 변화 등 가 격변동을 유발하는 요인을 의미한다고 봄이 타당하다. 아울러 기준시가 및 아파트 매매 실거래가격지수 변동추이를 보면 비교주택의 매매계약일인 2020.10월부터 쟁점주택의 평가기준일인 2021.10월까지 쟁점주택의 가격이 계속해서 상승하였던바 이러한 상황에서 평가기준일 이전 에 거래된 비교주택의 가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 청구인에게 오히려 유리한 측면이 있다고 할 수 있다. 따라서 처분청이 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의의원회 심의를 거쳐 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 결정한 데에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4) 단 1건의 매매사례를 시가로 보는 것은 ｢상증세법｣ 제60조제2항에서 규정한 시가의 개념에 부합하지 않는 것인지 청구인은 비교주택의 매매거래는 단 1건의 매매사례에 불과하므로 법에서 정하는 시가의 개념인 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어진 경우에 해당하지 않아 부당하다고 주장하나 ｢상증세법｣ 제60조제2항은 시가를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 정의함과 동시에 대통령령이 정하는 바에 따라 매매사례 등을 시가에 포함하도록 하여 시가의 개념을 확장하고 있으므로 비교주택의 가액도 법에서 정하는 시가에 포함된다고 할 수 있다. 따라서 시가의 개념에 부합하는 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 인정한 처분청의 결정에는 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
이 건 심사청구는 기각합니다.