평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 있는 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제15조 제3항 규정에 부합하는 주택의 유사매매사례가액을 평가심의위원회의 결정에 따라 인정받은 경우 그 가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있음
평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 있는 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제15조 제3항 규정에 부합하는 주택의 유사매매사례가액을 평가심의위원회의 결정에 따라 인정받은 경우 그 가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있음
이 건 심사청구는 기각합니다.
○○ 구
○○ 동
○○ 번지 ☆☆호(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 매매계약일(2020.10.24.)이 쟁점주택 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 있고, 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 비교대상주택 유사매매사례가액 ☆☆백만원(이하 “쟁점가액”이라 한다)을 쟁점주택 시가로 결정하였다.
- 다. 처분청은 평가심의위원회의 심의를 거친 유사매매사례가액 ☆☆ 백만원을 쟁점주택의 시가로 보아 2023.4.10. 상속세 ○○백만원을 과세한다는 과세예고통지를 하였다. 청구인은 2023.5.10. 처분청에 과세전적부심사청구를 제기하였으나 2023.6.7. 불채택 되었고 처분청은 2023.6.15. 이 건 과세처분을 하였다.
- 라. 이에 불복하여 청구인은 2023.9.18. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1. 쟁점주택(○○호)이 속한 단지는 4개 층에 4호라인까지 16세대와 지하층 1세대를 합하여 총 17세대로 구성되어 있다. 쟁점주택은 상·하수도 배관 및 계량기가 매설 및 부설되어 있으며, 내부 현관 안쪽으로는 가스배관이 매설되어 있다.
2. 상하수도 배관은 1·2호 라인은 1호 라인쪽으로, 3·4호 라인은 4호 라인 쪽으로 연결되어 있어 하수구 역류가 자주 발생하여 청구인은 1년에 최소 1회 이상 막힘 현상 등으로 불편을 지속적으로 겪고 있다.
3. 반면 비교대상주택(☆☆호)은 하수구 역류 및 막힘 현상의 원인인 가스배관 및 계량기와 하수배관 등이 설치되어 있지 않아 쟁점주택에 비하여 생활편의상 월등히 우월한 위치에 라인에 위치하고 있다.
4. 위와 같은 주택 구조상의 차이는 매매 거래 시 필수적인 고려요인이 되어 3호 라인과 4호 라인의 매매가격 차이를 일으키는 중요한 요소에 해당한다. 따라서 단순히 전용면적이 유사하다고 하여(5%이내의 차이) 비교대상주택의 쟁점가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 부당하다.
1. 쟁점주택이 속한 단지는 초기 준공·입주시점부터 심각한 주차난을 감안하여 전체 입주민의 상호 합의하에 각 세대별 주차가능 위치와 대수가 정해진 이후 현재까지도 호별 매매, 전·월세 거래시에도 계속 유지되고 있다.
2. 입주민들의 주택관리규약에 따르면 비교대상주택의 주차가능대수는 2대인 반면, 쟁점주택의 주차가능대수는 1대에 해당한다. 이는 내부 중간 벽에 쟁점주택 주차장이 있고, 지하주차장 공용화장실이 설치되어 있어 화장실 면적만큼 주차장 면적을 감소시키는 구조상 요인 때문이다.
3. 주차가능 위치와 대수의 중대한 차이는 매매가격에 영향을 미치는 중요한 요인이고, 비교대상주택 매수자는 2020.10.24. 매매계약 당시 4호 라인의 세대는 주차가능 대수가 1대 밖에 안 된다는 사실을 미리 확인하였고, 비교대상주택의 주차가능 대수가 2대인 점을 사전에 확인한 후에 매매계약을 체결하며, 주차가능 대수가 2대인 점을 매매 거래 시 최우선적으로 고려하였다고 진술하였다. 이러한 사정이 반영되지 않은 쟁점가액은 부당하다.
1. 비교대상주택은 매수자는 입주 당시 자녀가 2명이 있었고 임신 중이어서 앞 베란다 확장으로 실내 면적이 넓은 점을 고려하였다고 진술하였다.
2. 반면에 쟁점주택은 베란다 확장을 하지 않은 상태로 사용하고 있으며, 내부 거실, 방, 화장실 등이 비교대상주택과 현격한 차이가 있어 매매가액에 영향을 미치고 있다. 따라서 쟁점주택에 구조상 현격한 차이가 있는 비교대상주택의 쟁점가액을 적용한 것은 부당하다.
1. 평가결정서에는 비교대상주택이 쟁점주택에 비하여 전용면적이 2.39m², 대지지분면적이 1.21m²만큼 더 크고 공동주택가격이 8백만원 더 크다는 이유로 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제15조 제3항이 규정하는 5% 이내의 차이에 해당하여 쟁점가액을 쟁점주택 시가로 인정하였으나, 주택 구조 및 주택 이용상의 편의와 주차가능 위치 및 대수, 베란다 확장 여부 등 현실적인 차이점을 고려하지 않고 쟁점가액을 적용한 것은 명백히 위법·부당한 결정이다. 2) ｢국세기본법｣ 제18조 제1항 은 세법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다고 규정하고 있는 바, 평가심의위원회의 결정은 평가심의위원회 운영규정 제36조 규정에 따라 시가인정 심의신청에 대하여 면밀히 검토하여야 하고, 위원회 회부 전 심의검토서를 작성하여 ①재산의 형태 및 이용상태 등의 동일성, ②부동산의 경우 주위환경의 변화 유무, ③거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정 등을 확인하여야 함에도 위와 같은 의무를 해태하고 세법을 해석·적용하여 청구인의 재산권을 부당하게 침해하고 있다.
3. 청구인은 쟁점주택과 비교대상주택의
① 재산의 형태 및 이용 상태 등의 동일성, ②주위환경의 변화 유무에 대하여 사실관계를 제출하였으나, 처분청은 시가인정 심의에 필요한 사항 등에 대하여 구체적으로 심의·검토를 하였다는 어떠한 증거 자료도 제시하지 않는다. 만약 청구인이 제출한 사실관계를 간과하고 사실과 다른 심의검토서를 작성하여 평가심의위원회에 제출한 것이라면, 그와 같은 심의검토서에 기반한 평가심의위원회의 결정은 위법·부당한 것이다.
4. 심의검토서를 청구인에게 제시하지 않는 것은 입증책임 문제와 직결된다. 처분청은 과세처분이 정당하다는 입증을 할 의무가 있음에도, 평가심의위원회가 훈령 규정을 준수하였는지 여부를 제시하지 않고 있다. 훈령은 납세자의 권익이 부당하게 침해되지 않도록 엄격하게 해석·적용하여야 하는 바, 평가심의위원회 결정은 세법의 위임 범위와 재량권을 일탈하여 위법·부당하다.
○○ 호 라인 매매신고 2건 총 5건이고 이는 모두 다른 연도에 매매가 이루어져 두 주택의 외부요건 차이가 시가에 반영됨을 객관적으로 증명할 수 없고, 매매가액은 상승추세에 있다.
- 라. 쟁점주택과 비교대상주택은 2011년부터 2021년까지 공동주택가격 차이가 매년 5%이내로 유사하게 공시되었고, 매년 상승률 또한 유사하다.
1. 공동주택가격은 주택의 주거전용면적 등 여러가지 요건을 고려하여 결정되는 바, 두 주택은 유사한 주택이다. 구체적인 변동은 아래와 같다.(생략) 2) ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 단서의 가격변동의 특별한 사정이란 그 변동요인이 통상적이지 않고, 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하며, 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말한다. 쟁점주택의 경우 비교대상주택의 매매계약일부터 평가기준일까지 토지의 형질변경, 건물의 개·증축 사실이 없어 재산 현황 및 이용 상황의 동일성을 유지하고 있으며, 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설, 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위 환경의 변화도 없었다. 평가심의위원회에서도 이와 같은 사정을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하여 유사매매사례가액을 시가로 인정하였다.
3. 두 주택 모두 평가기준일과 비교대상주택 매매계약 체결일 사이에 가격 변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없으므로 쟁점주택의 시가를 쟁점가액으로 보아 부과한 이 건 과세처분은 정당하다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 (이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항 제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까 지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경 우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가 액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준 시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 2) 국세기본법 제15조 【신의·성실】 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.
3. 국세기본법 제18조 【세법해석의 기준 및 소급과세의 금지 】
① 세법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
1. 수도배관 및 계량기 매설 현황, 주차장 현황(생략)
2. 평가심의위원회 평가 결정서(생략)
3. 사실관계확인서(생략)
4. 평가심의 관련 자료(생략)
1. 관련 법리 가) ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 는 상속세 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다고 규정하며 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 나) ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매사실이 있는 경우에 그 거래가액을 시가로 인정되는 것이라고 규정하며 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 가액을 시가로 인정되는 가액으로 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다.
2. 평가심의위원회 심의를 거친 유사매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 상속세를 부과한 것이 부당한지에 대한 판단
① 청구인은 주택 구조상의 차이, 주차가능 위치와 대수의 차이, 베란다 확장 여부 등을 근거로 쟁점가액을 시가로 인정할 수 없다고 주장하나, 요건을 갖추어 평가심의위원회의 인정을 받은 쟁점가액은 시가로 봄이 타당하다.
② ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하는데, 비교대상주택의 매매계약(2020.10.24.)은 쟁점주택의 상속개시일(2021.7.20.)로부터 2년 이내의 매매에 해당한다.
③ ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제15조 제3항 제1호 는 공동주택가격이 있는 주택으로서 평가대상 주택과 동일한 단지 내에 있고 평가대상주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내이며 평가대상 주택과 공동주택 가격의 차이가 100분의 5 이내인 경우 유사한 재산으로 인정한다고 하는 바, 평가기간 외 거래이나 특수관계가 아닌 사람들 사이에 체결된 매매계약이고, 비교대상주택은 쟁점주택과 동일한 단지에 위치하며 전용면적 및 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내에 해당하여 유사한 재산으로 인정된다.
④ 비교대상주택의 매매계약일부터 평가기준일까지 토지의 형질변경, 건물의 개·증축 사실이 없어 재산 현황·이용 상황의 동일성이 유지되며, 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설, 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 환경의 변화도 없어 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.