이 사건 재감정은 실제 공실률과 크게 차이 나는 예상 공실률을 적용하여 산출한 수익환원법 시산가액과 거래사례비교법 시산가액을 비교하여 감정가액을 결정하였기에 합리적이 못함
이 사건 재감정은 실제 공실률과 크게 차이 나는 예상 공실률을 적용하여 산출한 수익환원법 시산가액과 거래사례비교법 시산가액을 비교하여 감정가액을 결정하였기에 합리적이 못함
[ 세 목 ] 상증 [ 결정유형 ] 인용 [ 문서번호 ] 심사-상속-2023-0016(2023.08.16) [ 전심번호 ] [ 제 목 ] 이 사건 재감정가액은 합리적이지 못하다는 청구주장의 당부 [ 요 지 ] 이 사건 재감정은 실제 공실률과 크게 차이 나는 예상 공실률을 적용하여 산출한 수익환원법 시산가액과 거래사례비교법 시산가액을 비교하여 감정가액을 결정하였기에 합리적이 못함 [ 결정내용 ] 결정 내용은 붙임과 같습니다. [
] 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
○○세무서장이 2023.1.25. 청구인들에게 한 2021.6.16. 상속분 상속세 000원의 부과처분은 상속재산 중 서울 ○○구 ○○동 000-00 외 1필지 소재 ○○오피스텔 000호 외 18개호의 평가액을 5,087,000,000원에서 4,511,500,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
○○오피스텔, 지하1층/지상10층 건물로서 총 32개호이며, 그 중 피상속인 소유는 19개호임) 000호 외 18개호(이하 “쟁점오피스텔”이라 하고, 건물 전체를 칭할 때는 ‘○○오피스텔 건물’이라 한다)에 대하여 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항 및 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣(이하 “상증세법 시행령”이라 한다) 제49조 제1항에 따라 2개의 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(평가기준일 2021.6.16., 감정평가서 작성일 2021.11.25., 2021.11.26.)의 평균액 4,512백만원(이하 “이 사건 신고감정가액”이라 한다)을 재산가액으로 신고하였다.
- 다. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2022.8.1.～2022.10.29.까지 피상속인의 상속세 조사를 실시한 결과, 이 사건 신고감정가액이 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서에서 정한 재감정 사유(해당 감정가액이 상증세법 제61조에 따라 평가한 가액과 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 유사사례가액의 90%에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우)에 해당한다고 보고, 쟁점오피스텔에 대해 다른 2개의 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(평가기준일 2021.6.16., 감정평가서 작성일 2022.10.11., 2022.10.18.)의 평균액 5,087백만원(이하 “이 사건 재감정가액”이라 한다)을 시가로 결정(상속재산가액 575백만원 증액결정)하고, 기타 신고누락한 사전증여재산(38백만원)을 상속세과세가액에 가산하여 세무조사결과 통지를 하였다.
- 라. 이에 따라 처분청은 2023.1.25. 청구인들에게 2021.6.16. 상속분 상속세 000원을 결정․고지하였다.
- 마. 청구인들은 이에 불복하여 2023.4.28. 및 2023.5.1. 이 건 심사청구를 제기하였다.
② 번 물건의 거래가액을 유사사례가액으로 판단하면, 청구인들이 감정평가한 가액은 기준금액(유사사례가액의 100분의 90에 해당하는 가액)에 미달하지 않으므로(이 사건 신고감정가액은 유사사례가액의 101.3%임) 감정평가 목적 등에 비추어 이 사건 신고감정가액은 시가에 해당하여 재감정 사유에 해당되지 않는다. <표1> 감정평가서상 비교사례가액 (기재 생략) <쟁점오피스텔과 감정평가서상 비교사례 지역 지도> (기재 생략)
○○오피스텔 건물의 경우 ○○구 인근 오피스텔의 공실율을 유지하기 위해서는 단순한 인테리어 공사나 개보수 정도가 아닌 골조만 남긴 대대적인 리모델링 공사를 해야 하는 상태이다. 위와 같은 상황이기에 쟁점오피스텔의 공실율이 51.97%가 되는 것이어서, 당초 청구인들이 의뢰한 감정평가시 이런 상황 및 건물 상태를 고려하여 적법하게 감정평가를 한 것이다.
1) 감정평가서상 비교사례로 선정된 물건 중 ○○동 0000-0 301호가 쟁점오피스텔과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 유사하여 ○○동 0000-0 301호의 거래가액을 유사사례가액으로 볼 수 있는바, 이 사건 신고감정가액은 기준금액(유사사례가액의 100분의 90에 해당하는 가액)에 미달하지 않으므로 재감정 대상에 해당되지 않는다. 2) 조사청이 쟁점오피스텔에 대하여 감정평가한 이 사건 재감정은 상증세법 시행령 제49조에서 규정한 법정결정기한이 경과한 후에 행한 법령을 위배한 재감정이므로 이 사건 재감정가액은 적법한 시가로 볼 수 없다. 3) 이 사건 재감정가액은 수익환원법에 의한 가액 산정시 쟁점오피스텔의 공실률을 반영하지 않은 중대한 하자가 있는 평가액이므로 시가로 볼 수 없다.
상기와 같이 조사청이 쟁점오피스텔을 재감정평가하여 그 평균액을 시가로 결정함은 당연하고 적법하므로 이 건 부과처분은 정당하다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각 호 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다. (각 목 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 【결정․경정】
① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월 2-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 3-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
③ 법 제61조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)"이란 국세청장이 해당 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다. ※ 2021년 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가 고시(국세청 고시 제2020-41호) 제3조(지정지역) ｢오피스텔 및 상업용 건물 기준시가｣가 적용되는 지정지역은 건물의 용도․면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 고려하여 국세청장이 정하는 지역으로 이 고시에서는 서울특별시, 부산광역시, 대구광역시, 인천광역시, 광주광역시, 대전광역시, 울산광역시, 경기도, 세종특별자치시를 말한다. 제4조(고시대상)
① 이 고시는 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물의 각 호별로 구분하여 소유권 등기가 가능한 2020년 8월 31일 이전까지 준공되었거나 사용승인을 받은 건물 중 아래의 건물을 고시대상으로 한다.
1. 오피스텔: 전체
2. 상업용 건물: 근린생활시설 및 판매시설의 연면적이 3,000㎡ 이상이거나 100개호 이상인 건물 전체
② 이 고시의 고시대상이 아래 사유에 해당하는 때에는 고시대상에서 제외할 수 있다.
7. 노후건물․재래시장 등으로 호별 위치확인이 불가능하거나 대지 면적에 의해 가격이 형성되는 건물임에도 불구하고 호별 대지 지분 확인이 불가능한 경우 제5조(호별 기준시가 계산)
① 호별 기준시가는 지정지역에 소재한 오피스텔 및 상업용 건물의 종류․규모․거래상황․위치 등을 고려하여 고시한 각 호별 단위면적(㎡)당 가액(이하 모든 조에서 ‘기준시가’라 한다)에 해당 호의 건물면적(전용면적과 공용면적을 합한 면적을 말한다)을 곱하여 계산한 가액으로 한다. 【호별 기준시가 기본 계산식】 호별 기준시가 = 기준시가 1) × 건물면적 2)
1. 단위면적(㎡)당 고시된 가액
2. 건물면적: 공부상 전용면적과 공용면적을 합한 면적 4) 감정평가에 관한 규칙 제11조【감정평가방식】 감정평가법인등은 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.
1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식 5) 감정평가에 관한 규칙 제12조【감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정】
① 감정평가법인등은 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가 방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가해야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
② 감정평가법인등은 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 "시산가액(試算價額)"이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토해야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그렇지 않다.
③ 감정평가법인등은 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다. 5) 감정평가에 관한 규칙 제16조【토지와 건물의 일괄감정평가】 감정평가법인등은 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
○○오피스텔(쟁점오피스텔 포함)의 집합건축물대장 및 건물등기사항증명서에 따르면, ○○오피스텔은 2002.6.20. 사용승인을 받은 지하1층, 지상10층의 집합건물로서 용도는 지하1층은 주차장, 기계실, 전기실, 1층은 제2종근린생활시설, 2층～4층은 업무시설, 5층은 제2종근린생활시설, 6층～10층은 업무시설인 것으로 등재되어 있으며,
○○오피스텔의 각 호별 건물등기사항증명서상 대지권은 미등기 상태인 것으로 확인된다. <○○오피스텔 집합건축물대장 주요 내용> (기재 생략) 나) 쟁점오피스텔의 각 호별 집합건축물대장 및 건물등기사항증명서 등에 따르면, 쟁점오피스텔의 각 호별 건물현황은 다음과 같다. <쟁점오피스텔 각 호별 집합건축물대장 및 건물등기사항증명서 주요 내용> (기재 생략) 다) 국세청 전산시스템(NTIS)의 ｢2021년 상업용 건물 및 오피스텔 기준시가 조회｣에 따르면 쟁점오피스텔은 고시가액이 없는 것으로 확인된다. * 쟁점오피스텔은 「2021년 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가 고시｣ 제4조 제2항에서 고시대상 제외사유로 열거하고 있는 제7호(대지면적에 의해 가격이 형성되는 건물임에도 불구하고 호별 대지 지분 확인이 불가능한 경우)에 해당함 라)
○○오피스텔이 위치한 ○○동 000-00 외 1필지의 토지등기사항증명서에 따르면, 상속개시일(2021.6.16.) 현재 ○○동 000-00 대 606㎡는 피상속인이 공유자 지분 606분의 363.6, 청구인 박BB이 공유자 지분 606분의 242.4를 소유하고 있었고, ○○동 000-00 대 132.6㎡는 피상속인이 공유자 지분 10분의 6, 청구인 박BB이 공유자 지분 10분의 4를 소유하고 있었던 것으로 확인된다. 4) 청구인들 및 조사청이 제출한 감정평가서 가) 청구인들이 제출한 감정평가서 (1) 감정평가법인FF의 감정평가서 (기재 생략) (2) GG감정평가법인의 감정평가서 (기재 생략) 나) 조사청이 제출한 감정평가서
(1) HH감정평가법인의 감정평가서 (기재 생략)
(2) JJ감정평가법인의 감정평가서 (기재 생략) 4) 청구인들 제출 증빙 및 검토 가) 쟁점오피스텔의 임대 및 공실 현황 청구인들이 제출한 쟁점오피스텔의 2019.1월부터 2021.6월(평가기준일)까지 임대 및 공실 현황은 아래 <표8>과 같으며, 2019.1월부터 2021.6월까지 공실률은 50.53%인 것으로 나타난다. <표8> 쟁점오피스텔 임대 및 공실 현황 (기재 생략) 위 <표8> 쟁점오피스텔 임대 및 공실 현황은 쟁점오피스텔의 부가가치세 신고서에 첨부된 부동산임대공급가액명세서상의 임대 및 공실 현황과 동일한 것으로 확인된다. 나) 실제 공실률 적용시 수익환원법에 의한 시산가액 계산근거 청구인들이 주장하는 조사청 감정평가서(HH감정평가법인, JJ감정평가법인)에 2019.1월부터 2022.12월까지의 실제 공실률(51.97%) 적용시 수익환원법에 의한 시산가액(2,734백만원, 2,736백만원)의 계산 근거는 다음과 같다. 다) 쟁점오피스텔의 건물 누수 및 파손 사진 청구인들은 쟁점오피스텔은 건물 벽체와 바닥 및 실내 곳곳이 파손, 오염된 상태이고, 지하 주차장 사용에 필수적인 카리프트의 기계실 누수 등으로 지하주차장을 이용 중지하고 있는 상태라고 주장하면서 관련 사진 50매를 제출하였다. 그 중 일부 사진을 살펴보면 다음과 같다. <청구인들이 제출한 건물 누수 및 파손 사진(50매) 중 일부 발췌> (기재 생략)
- 라. 판단 1) 이 사건 신고감정가액이 재감정 사유에 해당하는지 여부 가) 관련 법리 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서는 ‘해당 감정가액이 법 제61조․법 제62조․법 제64조 및 법 제65조의 규정에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우’라고 규정하고 있고, 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다”고 규정하고 있다. 이러한 법 규정에 비추어 볼 때, 제4항에 따른 시가는 유사사례가액(동일, 유사 재산에 대한 감정가액 등)을 의미하고, 상증세법 제61조 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 평가가액과 비교하여 그 중 큰 금액을 확인하고, 이를 유사사례가액의 90%와 비교하여 그 중 적은 금액과 해당 감정가액을 비교하여야 한다. 나) 이 사건 신고감정가액이 재감정 사유에 해당하는지에 대한 판단 (1) 청구인들은 이 사건 신고감정가액은 재감정 사유에 해당하지 않는다고 주장하고 있으므로 이에 대해 살펴보면, 위의 관련 법리와 앞서 살펴본 사실관계에서 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하여 볼 때, 이 사건 신고감정가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서에서 규정한 재감정 사유에 해당한다. ㈎ 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서에 따르면, 해당 감정가액이 상증세법 제61조 등에 따른 보충적 평가액과 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 유사사례가액의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(기준금액)에 미달하는 경우를 재감정 사유로 규정하고 있다. ㈏ 쟁점오피스텔은 대지권 미등기로 인해 기준시가 고시대상 제외사유에 해당하여 고시가액이 없는 오피스텔 및 상업용 건물이므로, 상증세법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정한 일반 토지와 건물의 평가방법에 따른 평가액 6,561백만원이 상증세법 제61조에 따른 보충적 평가액에 해당한다. ㈐ 조사청은 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 유사사례가액은 없는 것으로 조사하였고, 청구인들은 유사사례가액으로 감정평가서상 인근 유사부동산의 거래사례(○○동 0000-0 301호)를 제시하였으나 위 거래사례는 감정평가방식 중의 하나인 거래사례비교법에 의한 시산가액을 산정하기 위한 비교사례에는 해당하나, 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정하는 “해당 재산과 면적․위치․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 해당하는 유사사례가액으로 볼 수는 없다. ㈑ 쟁점오피스텔의 경우 유사사례가액이 없으므로 상증세법 제61조에 따른 보충적 평가액 6,561백만원이 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서에서 정하는 기준금액이 되고, 이 사건 신고감정가액 4,512백만원은 기준금액에 미달하므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서에서 규정한 재감정 사유에 해당한다. (2) 따라서 이 사건 신고감정가액은 재감정 사유에 해당하므로 이 부분 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 2) 상속세 법정결정기한 경과 후 감정평가한 이 사건 재감정이 위법한지 여부 가) 관련 규정 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서는 ‘해당 감정가액이 상증세법 제61조 등에 따른 보충적 평가액과 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 유사사례가액의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(기준금액)에 미달하는 경우에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다’고 규정하고 있다. 나) 상속세 법정결정기한 경과 후 감정평가한 이 사건 재감정이 위법한지에 대한 판단 (1) 청구인들은 상속세 법정결정기한 경과 후 감정평가한 이 사건 재감정은 법령을 위배한 재감정이라고 주장하고 있으므로 이에 대해 살펴보면, 위의 관련 규정과 앞서 살펴본 사실관계에서 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하여 볼 때, 이 사건 재감정은 법령을 위배한 재감정으로 볼 수 없다. ㈎ 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서는 신고감정가액이 기준금액에 미달하는 경우에는 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액이 신고감정가액보다 큰 경우 그 가액을 상속재산 또는 증여재산의 가액으로 보도록 규정하고 있을 뿐, 재감정 평가기한을 명시하고 있지 않다. ㈏ 청구인들은 이 사건 재감정가액이 상속세 법정결정기한을 경과하여 작성된 소급감정가액이므로 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 조사청의 이 사건 재감정은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서에서 정한 요건에 따른 것이고, 이는 필요적으로 소급감정일 수밖에 없는 점을 고려할 때 재감정 규정(상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서)에 따라 이루어진 조사청의 이 사건 재감정은 적법하다(서울행정법원 2014.4.11. 선고 2013구합25894 판결 참조) ㈐ 통상 납세자가 신고한 감정가액을 과세관청에서 조사 또는 검증하는 시기는 신고일 이후이므로, 재감정가액의 감정평가서 작성일 또한 상당한 시일이 경과한 시점이 될 수밖에 없는바, 청구인들의 주장은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서에 따른 재감정과 임의적 소급감정을 구분하지 않은 주장에 불과하다. (2) 따라서 이 사건 재감정은 법령을 위배한 재감정에 해당하지 않으므로 이 부분 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 3) 이 사건 재감정가액이 합리적이고 객관적인 방법으로 평가된 가액인지 여부 가) 관련 법리 감정평가법인의 감정가액을 시가로 볼 수 있기 위해서는 그 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 하고, 감정평가법인의 감정가액이 적정한 교환가치를 반영한 것으로 인정되지 않는 경우에는 이를 시가로 볼 수 없다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2001두6029 판결 참조). 나) 이 사건 재감정가액이 합리적이고 객관적인 방법으로 평가된 가액인지에 대한 판단 (1) 청구인들은 이 사건 재감정가액은 합리적이고 객관적인 방법으로 평가된 가액이 아니라고 주장하고 있으므로 이에 대해 살펴보면, 위의 관련 법리와 앞서 살펴본 사실관계에서 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하여 볼 때, 이 사건 재감정가액은 합리적이고 객관적인 방법으로 평가된 가액으로 보기 어렵다. ㈎ 쟁점오피스텔의 경우 2019.1월부터 2022.12월까지의 실제 공실률이 51.97%로서 실제 공실률을 적용할 경우 수익환원법에 의한 시산가액은 각 2,734백만원, 2,736백만원에 불과한데, 조사청이 감정평가 의뢰한 2개의 감정기관의 감정평가에서는 예상 공실률을 각 10%, 9%를 적용하여 수익환원법에 의한 시산가액을 각 5,105백만원, 5,132백만원으로 산출한 후, 수익환원법에 의한 시산가액과 거래사례비교법에 의한 시산가액을 비교하여 낮은 가액인 거래사례비교법에 의한 시산가액을 감정가액으로 결정하였다. ㈏ 이 사건 재감정가액의 감정평가서상 감정평가방법을 살펴보면, ‘거래사비교법에 의하여 평가하되 그 가액의 적정성 여부를 수익환원법에 의한 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토한 후 감정평가액을 결정’하였는바, 실제 공실률과 크게 차이 나는 예상 공실률을 적용하여 산출한 수익환원법에 의한 시산가액과 거래사례비교법에 의한 시산가액을 비교하여 낮은 가액을 감정가액으로 결정한 것은 합리성과 객관성을 상실한 감정가액으로 볼 수 있다. (2) 따라서 이 사건 재감정가액은 합리적이고 객관적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되지 아니하므로 이 사건 재감정가액을 상증세법 제60조의 ‘시가’로 보아 상속세를 부과한 이 건 부과처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.