일시적으로 상속주택의 매매가 어려운 경우는 시가가 불분명한 경우에 해당하지 않음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 피상속인 주■■의 상속인으로, 상속세 신고 시 상속재산 ‘○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트(이하 “쟁점주택” 이라 한다)를 2022년 기준시가 1,780백만원으로 평가하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택은 상속개시 전 재건축조합이 설립되었고 상속의 경우 조합원 자격이 승계되는 것이 확인되어 상속일(2021.

4. 22.) 이후 평가기간(상속개시 전후 6개월)내에 있는 매매사례가격 2,950백만원을 쟁점주택의 시가로 평가하여 2022.

10.

4. 상속세 725,622,731원을 결정․고지하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.

10.

31. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2021.

4.

22. 어머니(피상속인 주■■)의 사망으로 상속세를 신고하면서 쟁점주택을 조합원 자격 승계 문제로 매매가 불가능하다고 보아 시가를 적용할 수 없고, 보충적 평가방법인 기준시가로 평가하여 신고․납부하였으나, 처분청은 쟁점주택을 매매사례가 있다는 이유로 매매사례가액을 시가로 보아 상속세 725,621,720원을 과세하였다.

• 나. 쟁점주택은 거래가 자유롭게 이루어질 수 없는 상태이므로 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하여 보충적 평가방법으로 평가하여야 한다.

1. 상속재산의 시가란 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액”을 말하는 것이나, 쟁점주택은 자유로운 거래가 이루어질 수 없는 상태이다.

• 가) 상기 공동주택은 현재 재건축조합이 결성되어 조합설립인가를 받은 상태로 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제39조 【조합원의 자격 등】을 보면, ｢주택법｣ 제63조제1항 에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수하는 자는 조합원이 될 수 없다고 되어 있으나 상속으로 인한 양도 양수의 경우에는 제외되므로 상속인 5인 중 대표상속인 1인에게 조합원 자격은 승계된다.
• 나) 그러나 상속인 5인은 모두 1주택을 소유하고 있어서 상기 공동주택을 양도하는 경우에는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제39조제2항제3호 1세대1주택자로서 양도하는 예외 조항에 해당되지 않기에 양수한 자는 조합원 자격이 승계되지 않아 쟁점주택을 매수하려는 자가 없기 때문에 매매가 불가능한 상태이다.
• 다) 상속세 신고 당시 상속세액이 부담이 되어 쟁점주택을 물납하기 위해 상담한 결과, 상기 공동주택은 차후 매매를 통하여 현금화하기 어렵다는 이유로 물납은 힘들다는 답변을 받았다.

2. 매매사례가액도 시가이므로 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에만 인정되는 가액이며, 쟁점주택은 자유롭게 거래가 이루어지지 않기 때문에 시가의 개념인 매매사례가액을 적용할 수 없다.

• 가) 위에서 언급한 바와 같이 쟁점주택은 매수자가 조합원 승계를 받지 못하는 상황때문에 자유로운 매매 자체가 불가능한 상태이다.
• 나) 자유로운 거래가 이루어지지 않는다는 것은 자유로운 거래가 이루어지는 경우에만 적용할 수 있는 시가의 개념인 매매사례가액을 적용할 수 없다는 것이다.

3. “매매사례가액이 있으면 무조건 매매사례가액이 시가이다”라는 과세관청의 주장은 수많은 사례가 있을 수 있는데도 불구하고 이를 무시하고 적용한다는 것으로, 유사한 자산의 매매사례가액을 시가로 보기에는 분명 한계가 존재하는데도 이를 확장하여 사용하는 것은 과세관청의 우위적인 입장에서 일괄적으로 적용하려는 무리한 법 해석이다.

• 가) 조사가 시작될 당시 상속재산의 평가가 문제가 되었기에 재산평가심의위원회에 본 건을 회부하여 심의하기로 하였는데, 쟁점주택은 매매사례가액이 있으므로 재산평가심의위원회의 심의가 필요하지 않다고 상속인에게 통지도 없이 심의에 회부하지 않았다.
• 나) 상속인들과 상속재산의 평가방법에 있어서 다툼이 있다면 이는 객관적인 입장에서 평가할 수 있는 재산평가심의위원회에 심의를 거치는 것이 합리적인 것이라 생각되는데, 조사관의 일방적인 판단으로 이를 행하지 않은 것은 모든 사례에 법을 일괄적으로 적용하려는 무리한 법 해석이다.
• 다) 매매사례가액은 그 범위가 지극히 추상적이어서 법을 적용받는 납세의무자에게 상당히 불합리하며, 더 나아가 유사한 자산의 매매사례사액을 시가로 보기에는 분명 한계가 존재하므로 이를 확장하여 사용하는 것은 부당하다.

4. 따라서, 시가가 적용할 수 없을 경우 보충적 평가방법을 적용하여야 하며, 상속 개시일인 2021.

4. 22.에 고시(공시기준일 2020.

1. 1.)되어 있는 기준시가 1,551,000,000원을 적용하여야 한다.

• 가. 처분개요 1) 청구인 김종욱은 피상속인 주■■의 상속인으로 주■■에 대한 상속세 신고 시 쟁점주택은 재건축조합이 설립된 지역으로 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제39조 에 따라 상속인 및 상속인으로부터 매수하는 자 모두 조합원 자격을 승계받을 수 없어 거래가 이뤄지지 않으므로 매매가격으로 평가할 수 없기 때문에 보충적 평가가액인 기준시가로 평가하되 2021년 공시 기준시가가 아닌 2022년 공시 기준시가 1,780백만원으로 신고하였다. 2) 청구인 주장을 확인한 바, 쟁점주택은 상속개시 전 재건축 조합이 설립되어 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제39조 【조합원의 자격 등】에 따라 조합의 설립 이후 매매의 경우 매수인이 조합원의 자격을 승계하지 못한다는 규정이 있으나 단서 규정에 따라 상속의 경우 조합원 자격이 승계되는 것이 확인되었고, 이에 처분청은 상속일 2021.

4.

22. 이후 평가기간(상속개시 전후 6개월) 내에 있는 매매사례가격 2,950백만원을 쟁점주택의 시가로 평가하여 상속세를 결정하였다.

• 나. 매매사례가액으로 쟁점주택을 평가하여 상속세를 결정한 것은 관련 규정에 따른 정당한 처분이다.

1. 시가란， ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조제2항 에 따라 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로, 같은 법 시행령 제49조제1항에서 ‘평가기간(상속개시 전․후 6개월) 내 매매․수용․공매․감정 등의 가격을 포함한다’고 규정하고 있으며， ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조제4항 에서 위 제1항을 적용할 때 ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가격을 시가로 본다‘고 규정하고 있고, 쟁점주택과 같은 공동주택의 경우 동일․유사한 재산 이란 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제15조제3항1호 에 따라 ① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것，③ 기준시가 차이가 5% 이내일 것의 조건을 갖춘 경우로， 비교대상 부동산은 쟁점주택과 동일한 단지 내에 있고 면적, 기준시가 또한 동일하여 적용 요건을 충족하며, 비특수관계자 간의 거래로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정될 만한 점이 확인되지 않는다. 2) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 규정에 따라 상속의 경우 예외적으로 조합원 자격이 상속인에게 승계되는 것이나 청구인으로부터 쟁점주택을 매수하는 자는 조합원 자격이 승계되지 않아 자유로운 매매가 불가능하다고 주장한다.

• 가) 쟁점주택이 자유롭게 거래되지 못하는 이유는 상속인들이 모두 주택을 보유하고 있어 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 ‘1세대1주택자로 양도할 경우에 조합원자격이 승계되는 요건’을 충족하지 못하였기 때문으로, 이는 상속인들이 처한 사정으로 인한 것일 뿐, 쟁점주택의 가치가 하락한 것이 아니고 상기와 같이 시가가 존재하여 보충적 평가방법으로 평가할 이유가 없다.
• 나) 만약 청구인 주장과 같이 쟁점주택을 평가한다면, 주택을 보유하지 않아 매수인에게 조합원 자격을 승계시켜 줄 수 있는 상속인에게만 매매사례가액을 적용하게 되는 것이므로 상속인의 주택보유 여부에 따라 재산평가를 달리해야 한다는 이해할 수 없는 결론에 이르게 된다.
• 다) 청구인은 ‘(싸게 팔려고 해도) 매매가 불가능하다’고 주장하지만 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 규정 어디에도 매매를 제한하는 내용이 없으며，청구인이 얼마나 낮은 가격을 매수 희망자에게 제시했는지는 알 수 없으나, 거래가 체결되지 않은 것은 조합원 자격 없이 재산을 매수하는 자의 기대가격에 미치지 못했기 때문일 것이며，그 이상 낮은 가격을 제시하지 않은 청구인 또한 쟁점주택 가치가 하락하지 않았음을 알고 있다는 반증이다.

3. 당초 처분청에서 확인한 매매사례가액은 평가기준일 전 2년 이내의 가격으로 재산평가심의 회부 대상에 해당하여 그 사실을 청구인에게 알렸으나, 이후 평가기간 내 상기 다른 매매사례가 확인됨에 따라 재산평가심의에 상정할 대상이 아니게 되었고, 이는 청구인에게 알려진 사실이다.

4. 위와 같이 쟁점주택은 매매사례가액과 비교하여 상대적으로 낮은 기준시가로 평가되어야 할 만한 가격 변동(하락)의 이유가 없음에도 본인들 주택을 보유한 사정에 의하여 거래가 어렵다는 이유로 법 규정에 없는 임의 평가를 주장하고 있는 것으로, 쟁점주택은 정상적인 매매사례가액이 존재하여 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하지 않으므로 처분청이 쟁점주택을 매매사례가액으로 평가하여 상속세를 고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매도하기 어려운 쟁점주택을 매매사례가액을 적용하여 평가한 것이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. ｢특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률｣ 제2조제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우
• 라. 제15조제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 에 따라 안분계산한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 1-3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 【평가심의위원회의 구성 등】

① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 1-4) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(｢공동주택관리법｣에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 2) 도시 및 주거환경정비법 제39조 【조합원의 자격 등】

② ｢주택법｣ 제63조제1항 에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(의료법 제3조 에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우

6. 공공임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우

7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

• 다. 사실관계

1. 청구인이 보충적 평가방법에 의해 평가한 쟁점주택에 대해 처분청이 매매사례가액으로 평가하여 결정․고지한 상속세 내역은 다음과 같다.

2. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인되는 평가기간 내 매매사례는 다음과 같으며 처분청이 적용한 매매사례가 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날의 매매사례로 확인된다. (백만원, ㎡) 소재지 계약일 매매가액 면적 비고

□□ 1층 2021.7.22. 2,930 134.160

□□ 3층 2021.7.6. 2,900 134.160

□□ 7층 2021.6.19 2,950 134.160 1동 705호 (평가주택)

□□ 2층 2021.1.25. 2,510 134.160 3) 청구인은 쟁점주택의 조합원 지위와 관련하여 2022. 7. 20. ♤♤구청에 문의하였으며, ♤♤구청은 1세대1주택자가 양도할 경우 양수인에게 조합원의 승계가 가능하나 청구인 사례의 경우 모든 상속인이 쟁점주택 외 주택을 보유하고 있어 양수인에게 조합원 승계가 되지 않는다는 내용으로 답변하였다. 【쟁점주택 조합원 지위 관련 ♤♤구청 답변내용】

○ ｢ 도시 및 주거환경정비법｣ 제39조제2항 에 따르면 ｢주택법｣ 제63조제1항 에 따른 투기 과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업율 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매 ․ 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속 ․ 이혼으로 인한 양도 ․ 양수의 경우는 제외한다. 이하 이조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없으며 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니함을 규정하고 있습니다. 그 중 제4호에 의하면 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우에는 양수인에게 조합원의 승계가 가능함을 명시하고 있으며 실제 조합원의 승계시 가장 많이 적용하는 예외 사유에 해당합니다. 귀하의 경우, 5명이 □□아파트를 상속받았으나 모든 상속인이 1세대 2주택이 되어, 한명이 대표조합원이 되더라도 1세대 1주택 조건을 갖추지 못함으로써 위 조항으로는 매수자에게 조합원 승계가 되지 않아 조합원이 되고자 하는 매수자와의 매매가 어려울 수 있음 을 알려드립니다.

4. 청구인이 제출한 인근 공인중개사의 확인서에 청구인이 2021년 6월 쟁점주택 매도를 의뢰하였으나 양수인에게 조합원 자격이 승계되지 않는 주택이어서 매도 진행을 중단하였다는 내용이 기술되어 있다.

• 라. 판단

1. 관련 법리 가) ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조제1항 에는 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다“ 라고 규정하고 있고,

• 나) 같은 법 시행령 제49조제4항에는 ”제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다“ 라고 규정하고 있다.
• 다) 또한 같은 법 시행규칙 제15조에는 유사한 다른 재산이란 평가대상 주택과 공동주택 단지 내에 있고, 주거면적의 차이가 5% 이내이며, 공동주택 가격 차이가 5% 이내여야 한다고 규정하고 있다.

2. 쟁점주택의 시가를 매매사례가액으로 평가하는 것이 부당한지에 대한 판단

• 가) 위 법리와 다음 내용으로 볼 때, 쟁점주택을 매매사례가액으로 평가한 것을 부당한 것으로 보기는 어렵다.

(1) 평가주택은 쟁점주택과 공동주택단지, 주거전용면적 및 공동주택가격이 같아 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조제3항제1호 각 목의 요건을 모두 충족하며, 쟁점주택의 평가를 위한 평가대상기간의 유사주택 거래 중 평가주택이 평가기준일과 가장 가까운 날의 매매사례이다.

(2) 청구인은 쟁점주택이 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루워질 수 없는 상태이므로 보충적 평가방법을 적용해야 한다고 주장하고 있으나 상속개시일 현재 매매가 어려운 사유는 쟁점주택에 관한 것이 아닌 상속인들이 타주택을 보유하고 있어 발생한 것이고 항구적인 사유도 아닌 것으로 보인다.

• 나) 따라서 처분청이 쟁점주택을 매매사례가액으로 평가하여 상속세를 고지 처분한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.