비교대상아파트는 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항 등 관련 규정 상의 요건을 충족하는 매매사례에 해당함
비교대상아파트는 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항 등 관련 규정 상의 요건을 충족하는 매매사례에 해당함
1. 쟁점아파트가 위치한 GG아파트는 101동, 102동, 103동 3개 동으로 이 루어진 소형아파트 단지로서, 단지의 구체적인 동·평형별 배치는 아래와 같다. <표>
2. 101동의 경우 3개 라인이 소형이고 2개 라인은 중형으로 중·소형이 섞여 있어 이웃과의 비교가 덜하며 소평형에 대한 선호도가 높다(103동도 마찬가지임).
3. 반면에 쟁점아파트가 위치한 102동은 6호 라인만 59.92m 2 로 이루어져 있어 4개 라인이 중형이고 소평형에 대한 선호가 낮기에 비교사례가액을 직접적으로 적용할 수 없다.
4. 무엇보다도 102동은 T자형 건축물로서 101동과 103동은 한강이 잘 보이지만 쟁점아파트는 조망권이 잘 확보되지 아니한 102동 중에서도 가장 뒷면에 위치하고 있고, 같은 102동 1-2-3-5라인에 가려 한강이 보이지 않는다.
5. 즉 쟁점아파트는 한강조망권이 확보되지 아니한 부동산으로서, 위와 같은 사정을 종합해 볼 때, 101동의 비교사례가액을 적용할 수 없다.
1. 청구인들이 상속세를 신고한 것은 2020.7.31.이었고, 신고기한을 맞추기 위해 최종적으로 검색한 것은 2020.7.28.까지였다. 청구인들은 최대한 상속세를 잘 납부하기 위해 마지막까지 매매사례가액을 확보하고자 했는데, 당시까지 비교대상아파트는 검색되지 않았다.
2. 한편, 처분청은 이 사건 최초 상속세 세무조사 당시 생명보험금 누락분 43백만원에 대해 조사·결정하였을 뿐, 쟁점아파트의 매매사례가액을 800백만원으로 종결처리하였다. 청구인들은 모친의 사망에 따른 상속세 신고를 한 뒤 처분청의 세무조사까지 받아 결정된 사항을 신뢰할 수밖에 없는 세법지식이 부족한 평범한 소시민일 뿐이다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2019.12.31. 대통령령 제30285호로 개정된 것, 이하 같다)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】(2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 개정된 것, 이하 같다)
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10, 2019.3.20>
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족 하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.(※ 단서는 2019.3.20. 신설)
1. 청구인들의 상속세 신고 및 처분청의 결정·경정 내역
2. 상속개시일 전후 6월 간 매매사례 내역 국세청 통합전산시스템으로 쟁점아파트에 적용 가능한 매매사례를 조회한 결과는 다음과 같다. 청구인들은 연번2, 3의 매매사례를 적용하여 상속세를 신고하였는데, 처분청은 쟁점아파트와 기준시가가 동일한 연번1의 비교대상아파트를 매매사례로 적용한 것으로 확인된다. <표>
3. 쟁점아파트 위치도 쟁점아파트가 속한 단지의 지도상 위치는 아래와 같다. 굵은 선으로 표시한 부분이 왼쪽부터 비교대상아파트가 위치한 101동 6호 라인, 쟁점아파트가 위치한 102동 6호 라인, 103동 6호 라인이고 면적은 모두 59.92m 2 이다. 지도상으로 보았을 때 각 동의 1, 2, 3, 5호 라인은 한강을 정면으로 바라보도록 되어 있고, 6호 라인은 각 동의 뒷면에 위치하여 1, 2, 3, 5호 라인에 가려져 한강조망권이 없거나 부족한 구조로 되어 있다. <그림>
4. 쟁점아파트의 단지 내 각 동별 기준시가 내역 쟁점아파트가 속한 단지 내 각 동별 6호 라인의 2019.4.30. 고시 기준시가를 확인해 본 결과는 아래와 같다. 쟁점아파트(102동 906호)가 속한 102동 7, 8, 9층의 기준시가는 101동 및 103동의 4, 5, 6층과 같은 408백만원으로 확인된다. 101동과 103동은 102동의 동일층에 비해 기준시가가 최소 20백만원에서 최대 25백만원 높은 것으로 나타나며, 각 동 모두 최상층은 기준시가가 바로 아래층에 비해 낮은 것으로 확인된다. <표>
5. 청구인 상세주장 및 제시 자료
(1) 쟁점아파트가 위치한 GG아파트는 101, 102, 103 3개 동으로 이루어진 소형아파트 단지로서, 단지의 구체적인 동·평형별 배치는 아래 그림과 같다. 아래 배치도에서도 볼 수 있듯이 102동은 ‘T자형 건축물’로서, 101동과 103동은 한강이 잘 보이지만 쟁점아파트는 조망권이 잘 확보되지 아니한 102동 중에서도 T자의 솟은 뒷면에 위치하고, 6라인은 같은 102동 1-2-3-5라인에 가려 한강이 보이지 않는다. <그림>
(2) 위 배치도를 현장사진으로 보면 아래와 같다. <그림>
(3) 즉, 쟁점아파트 단지 중에 101동과 103동은 한강조망권이 확보되나 102동 906호가 있는 6라인은 한강조망권이 확보되지 않는다. 넓은 평수인 1, 2, 3, 5라인이 전면에 한강변을 따라 일자형으로 배치되었을 뿐, 작은 평수인 6라인은 T자형으로 건물 뒤편에 배치되어 한강이 보이지 않는 것이다. 특히, 6라인은 18층까지만 되어 있어 21층이나 22층인 1, 2, 3, 5 라인에 완전히 가려져 있으며, 이러한 사유 등으로 101동은 거래되는 사례가 있으나 102동은 거래사례가 없는 것이다. 그러므로 한강조망권이 있는 101동 매매가액을 한강조망권이 없는 102동의 매매사례가액으로 적용하는 것은 부당하다.
(1) 쟁점아파트의 상속개시일은 2020.1.4.자로 이 당시는 2019.4.30. 기준의 공동주택 기준시가가 적용되는 시기이다. 각 동의 906호 기준시가를 살펴보면 102동 906호 408백만원, 101동 및 103동 906호 430백만원이고, 각 동의 606호 기준시가를 보면 102동 606호 388백만원, 101동 및 103동 606호 408백만원이다.
(2) 처분청의 답변서 내용은 ‘비교대상아파트인 101동 606호의 기준시가가 408백만원으로 쟁점아파트인 102동 906호의 기준시가와 동일하여 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용하였다’는 뜻인데, 이는 현장을 가보지 않고 기준시가가 우연히 같다는 이유로 906호(쟁점아파트)와 606호(비교대상아파트)를 동일시하는 심각한 오류를 범한 것이다.
(3) 즉, 906호(쟁점아파트)와 606호(비교대상아파트)는 한강조망권의 차이로 인하여 현격히 다른데, 양자의 기준시가가 우연히 408백만원으로 같다고 하여 동일하다고 비교하는 오류이다.
(1) 비교대상아파트의 계약체결일은 2020.7.1.이고, 등기사항전부증명에 의하면 소유권이전등기 접수일은 2020.10.7.이다. 민법상 부동산 매매는 잔금지급 및 등기로써 소유권이 이전되는 때(2020.10.7.)에 그 가액이 정해지는바, 잔금일(2020.10.7.)은 상속일인 2020.1.4.로부터 9개월이 넘게 지난 시기이다.
(2) 2020년 즈음부터의 급격한 부동산 가치 상승은 별론으로 하더라도, 9개월이 넘게 지난 시기의 비교대상아파트 매매사례가액은 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용할 수 없다.
1. 관련 법리 상속세 및 증여세법제60조 제1항은 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속일 현재의 시가(時價)에 따른다’고 하면서, 같은 조 제2항에서는 ‘위 시가에 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다. 그리고 구 상속세 및 증여세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30285호로 개정된 것) 제49조 제4항은 ‘기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있다. 이에 따라 구 상속세 및 증여세법 시행규칙(2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 개정된 것) 제15조 제3항 제1호는 ‘영 제49조 제4항의 재산 중 하나로 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택’을 규정하면서, 그 요건으로 ‘평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것’(가목), ‘평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것’(나목), ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것’(다목)을 모두 충족할 것을 규정하고 있으며, 그 단서에 ‘해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다’고 규정하고 있다. 구 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 다목의 요건(평가대상 주택과 비교대상 주택의 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것)과 관련하여, 평가대상 주택과 비교대상 주택의 경제적 가치가 일정 수준 이상 차이가 나 유사한 매매사례라고 보기 어려운 경우에는 시가로 인정되는 거래가액에서 제외하도록 한계를 설정하고 있으므로, 위 한계를 초과하지 않는 범위 내에서는 양 주택의 경제적 가치에 다소의 차이가 있더라도 유사한 매매사례의 범위 내에 있는 것으로서 시가로 인정할 수 있다(부산지방법원 2022.7.1. 선고 2022구합201 판결 등 참조).
2. 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지에 대한 판단
(1) 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내에 있고, 비교대상아파트와 쟁점아파트는 주거전용면적이 59.92m 2 로 동일하고, 평가기준일 (상속개시일)인 2020.1.4. 현재 적용되는 기준시가가 408백만원으로 같다.
(2) 또한 비교대상아파트는 그 매매계약일이 2020.7.1.로 구 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항 제1호에 따라 평가기준일인 2020.1.4.로부터 6개월 이내의 매매사례에 해당하며, 다른 매매사례에 비해 쟁점아파트와의 기준시가 차이가 가장 작아 구 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호에 의한 유사매매사례에 해당한다.
(3) 청구인은 한강조망권에 있어 쟁점아파트와 비교대상아파트가 현저한 차이가 있다고 주장하나, 두 아파트가 위치한 102동 6호 라인과 101동 6호 라인의 한강조망권은 큰 차이가 없는 것으로 보이며, 한강조망권 등에서 다소 간의 차이가 있다고 하더라도, 그러한 요소는 이미 기준시가에 반영되어 있거나 각 소유자의 주관적 선호로서 유사매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵다(조심 2019중0025, 2019.4.16. 참조).
(4) 한편 청구인이 적용한 매매사례는 101동 101호 또는 103동 301호로 한강을 정면으로 바라보고 있으며 저층에 위치하고 있는데, 쟁점아파트와 같이 한강조망권이 떨어지는 6호 라인의 중층에 위치한 비교대상아파트보다 쟁점아파트와의 유사성이 높다고 보기도 어렵다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
이 건 심사청구는 기각합니다.