비교대상아파트2의 거래가액은 쟁점아파트의 상속개시일 시가를 적정하게 반영하지 못하였다는 청구주장의 당부

이건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인 청구인A, 청구인B(子), 청구인C(子)(이하 합하여 “청구인들” 이라 한다)은 2020.

6. 사망한 夫 피상속인(이하 “피상속인” 이라 한다)의 상속인으로서 시 구 DD 911번지 DD**6단지 603동 302호 전용면적 95.03㎡ 공동주택(이하 “쟁점아파트” 이라 한다)을 상속을 원인으로 취득한 후, 동일단지 내 같은 면적의 601동 105호(이하 “비교대상아파트1” 이라 한다)의 거래가액 1,595백만원(매매계약일: 2019.

10. 9.)을 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법” 이라 한다) 제60조, 같은 법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 유사매매사례가액에 해당한다고 보아 쟁점아파트를 평가하여 2020.

8. 31 상속세를 신고⋅납부 하였다.

• 나. **세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 2021.

3. 11.부터 2021.

5. 20.까지 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점아파트와 동일단지 내 같은 면적의 602동 1003호(이하 “비교대상아파트2” 이라 한다)의 거래가액 1,880백만원(매매계약일: 2020.

6. 30)을 유사매매사례가액로 보아 쟁점아파트의 시가로 하여, 2021.

7.

2. 청구인들에게 2020.

3. 6 상속분 상속세 60,548,254원을 결정⋅고지 하였다.

• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.

30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점아파트는 상속개시일 이후 급격한 가격변동요인이 있었으나 처분청이 이를 무시하고 비교대상아파트2의 매매사례가액을 적용한 것은, 쟁점아파트의 상속개시일 시가를 적정하게 반영하지 못한 과세처분으로 취소하여야 한다. 청구인은 쟁점아파트(3층)를 비교대상아파트1(1층)의 매매가액 1,595백만원으로 평가하였으나, 처분청은 상속개시일 이후 가격급등의 특별한 이유(DD6단지 재건축 안전진단 최종통과)가 있음에도 불구하고 이를 무시하고 평가기간 내 가액이라는 이유만으로 비교대상아파트2(10층) 1,880백만원의 매매사례가액(차액 285백만원)을 적용하여 본 건 상속세 과세처분을 한바, 이는 일반적 사회통념에도 맞지 아니할 뿐 아니라 상속개시일 당시의 시가를 적정하게 반영하지도 아니한 문제가 있는 과세처분으로 마땅히 취소되어야 할 것으로 사료된다. 그 이유는 다음과 같다.

1. 상속인들이 재산을 상속받는 것은 상속개시 당시의 재산을 상속받는 것이지 상속개시일 이후의 외부요인에 의한 가치상승분까지 상속받는 것은 아니다. 상속개시일 이후에 특별한 이유가 있어 급격한 가격의 변동이 있었다면 그 같은 가격의 변동은 배제되어야 함이 사회통념상 마땅하다 할 것이다. 뿐만 아니라 상속개시 당시는 코로나 여파로 오히려 가격이 떨어지고 있었다는 것이 기사화된 사실도 있다(<그림6> 한국경제 2020.*.**. 참조).

2. 쟁점아파트(DD6단지)는 2020.*.**. 안전진단 적정성검토를 통과하여 아파트 가액이 6월 중순 이후 급격하게 상승되었다.

• 가) 2020. 6월(상속개시일로부터 3개월여 지난 다음임) 신문기사내용에 따르면, 쟁점아파트 단지는 2020... 안전진단 적정성검토를 통과하였으며 이로 인해 아파트 가격이 6월 중순 이후 급격하게 상승되었다(<그림7> 한국경제 2020... 참조).
• 나) 이러한 부동산 시세의 급격한 가격상승의 흐름은 부동산관련 문제를 다루고 있는 인터넷 포털사이트에서도 동일하게 확인되고 있다(<표4> 네이버 부동산 조회화면 참조).
• 다) 그러므로 가격 급등의 요인이 발생했고 그에 따라 시세가 급등하고 있는 상황에서 그 시세보다 높게 “최고액”으로 거래된 비교대상아파트2 가격을 상속재산 평가기간 내의 유사매매사례가액이라고 하여 상속개시 당시의 시가로 보는 것은 누가 보더라도 불합리하고 부당한 처분이라 아니할 수 없다.
• 나. 쟁점아파트는 3층이고 비교대상아파트2는 10층으로 층에 따라 차이가 있음에도, 단지 공동주택 가격이 비슷하다는 이유만으로 처분청이 비교대상아파트2의 매매가액을 시가로 본 것은 무리한 처분이다.

1. 주택의 가격은 같은 동이라 하더라도 로얄층일 경우 시세보다 적게는 5～6천에서 많게는 1～2억원 정도까지도 차이를 보이고 있다. 그렇게 층에 따라 금액의 차이가 있다는 것은 이미 일반화된 상식일 뿐만 아니라 이는 국가에서 고시하는 공시가격에서도 층에 따라 차이를 보이고 있는 것이 현실이다. 실제로 쟁점아파트의 경우에도 고시된 공동주택가격이 2020년은 3층 984백만원, 10층 1,024백만원, 2021년은 3층 1,208백만원, 10층 1,245백만원으로 층간 금액의 차이가 있음을 알 수 있다.

2. 또한, 현재 상속재산에 대한 평가는 국세청 홈택스에서 제공해 주고 있는 ‘상속재산평가메뉴’를 이용하거나 ‘국토교통부 실거래가 조회시스템’을 주로 이용하게 되는데, 유사매매사례가액을 조회하면 같은 단지 내 몇 층의 거래가액인지 조회는 되지만 몇 동의 금액인지를 알 수 없는 구조로 되어 있다.

• 납세자 입장에서는 조회된 거래가액이 쟁점아파트의 공시가격과 얼마나 차이나고 있는지를 확인할 수 있는 방법이 없으므로 일차적으로 쟁점아파트와 같은 동의 해당 층 공시가격을 비교해 볼 수밖에 없고 이에 의하면 조회된 금액의 공시가격과 쟁점아파트의 공시가격은 5%의 범위를 벗어나고 있어 이를 상속개시 당시의 시가로 볼 수도 없는 문제가 있는바, 이러한 제도상의 문제점을 납세자에게만 그 부담을 지도록 하는 것은 무리라 아니할 수 없는 것이다.

• 적어도 과세의 기준을 확정하려 하면 납세자도 객관적으로 그 가액을 확정할 수 있는 시스템을 갖추어 놓은 후에야 제대로 신고했는지 여부를 다투어야 할 것이다.

• 다. 오래된 주택은 리모델링을 했는지 여부에 따라서도 그 가격의 차이가 크게 발생하고 있다는 점을 처분청은 간과하고 있다. 쟁점아파트의 경우 1986.12.16.일 취득하여 현재까지 생활을 해 오고 있는 주택으로 중간 리모델링이나 대수선의 과정 없이 생활해 오고 있기 때문에 시세에 못 미치게 가격을 받을 수밖에 없는 주택이다(<그림9> 쟁점아파트 내부 사진 참조).

• 이는 인근 중개업소에서도 상속인에게 리모델링을 하면 나중에 팔 때에 들어간 리모델링비 2배 이상으로 받을 수 있다며 권고 받은 사실도 있고 일반 상식적으로도 자명한 일이라 할 것이다.

• 라. 결론 위에서 살펴본 대로 상속개시 이후 급격한 가격의 변동이 있었고 층도 다른 아파트의 일회성 거래가액이 확인된다 해서 이를 상속개시 당시의 시세로 곧바로 차용하는 것은 누가 보더라도 부당할 뿐만 아니라 공정과세의 세정을 크게 해치는 처분으로 국세청이 무리한 세정을 펼치고 있다는 비난을 면할 길이 없을 것이다. 이 점 깊이 살펴주셔서 억울한 상속세 부과처분이 확정되지 않도록 선처해 주기를 간절히 바라는 바이다.

• 가. 비교대상아파트2의 매매가액은 상증세법에 따른 유사매매사례가액의 조건을 모두 충족하므로, 처분청이 위 가액으로 쟁점아파트를 평가하여 과세한 본 건은 적법한 처분이다. 1)상증세법에 따른 매매사례가액 관련 규정 및 개정취지는 다음과 같다. 가)상증세법제60조 제1항 및 제2항은 상속재산의 가액을 ‘상속개시일 현재의 시가에 따른다’고 규정하고 있다.
• 나) 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항은 상속개시일 전후 6개월 이내에 해당 재산 또는 ‘해당 재산과 면적⋅위치⋅용도⋅종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른재산’에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있다.
• 다) 같은 법 시행규칙 제15조 제3항은 ‘유사한 다른 재산’의 범위를 ‘공동주택가격이 있는 주택으로서 평가대상주택과 동일한 공동주택단지에 있을 것’, ‘평가대상주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상주택의 주거면적의 100분의 5 이내일 것’ 및 ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택 가격의 100분의 5 이내일 것’ 이라 하면서 요건을 모두 충족한 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사재산으로 한다고 규정하였다.
• 라) 위 시행규칙 제15조 3항은 2017.

3.

10. 기획재정부령 제605호로 신설되었으며 단서조항은 2019.

3.

20. 기획재정부령 제701호로 개정되었으며 신설 및 개정의 취지는 상속⋅증여재산의 평가 시 유사재산의 범위를 구체화함으로써 유사 재산의 매매사례가액을 기준 없이 임의로 적용하는 부작용을 방지하여 행정의 예측가능성과 법적 안전성을 도모하기 위함이다.

2. 비교대상아파트2의 매매사례가액은 법령의 요건을 모두 충족한 가액이다.

• 가) 처분청이 결정한 비교대상아파트2의 매매사례가액은 ‘사실관계 <표2> 쟁점아파트 및 유사매매사례가액 비교’와 같이 위에서 규정한 법령의 요건을 모두 충족한 가액이다.
• 나) 과세관청은 과세의 형평성과 법적용의 일관성을 위해 반드시 법령에서 정하는 기준의 범위에서 과세행정을 집행하여야 할 것이다.

3. 동일 쟁점 다수의 판례에서도 법령의 요건을 모두 충족한 경우 그 가액을 유사매매사례가액으로 인정하는 일관된 결정을 내리고 있다. 상증세법 시행규칙제15조 제3항이 신설된 이후 본 건 쟁점과 동일한 쟁점을 다룬 다수의 판례 등에서도 해당 조항의 요건을 모두 충족한 경우라면 그 가액을 유사매매사례가액으로 인정하는 일관된 결정을 내리고 있다. (조심-2021-서-2530, 2021.06.16., 조심2020-서-8176, 2021.

01. 05 등 다수)

• 나. 설령, 가격의 변동성을 고려한다고 하여도 비교대상아파트1 매매가액은 재건축 기대감 이전의 낮은 거래가액으로 상속개시일 당시 시가에 부합한 가격으로 보기에는 어렵다.

1. 쟁점아파트 단지는 청구인이 신고한 비교대상아파트1의 거래일(2019.

10. 9.) 이후인 2019.

12.

31. DD** 아파트 중 최초로 1차 안전진단을 통과하면서 시세상승의 기대감으로 매도자들이 매물을 걷어 들였고 호가도 크게 상승하였다(<그림8> 머니투데이, <표5> 쟁점아파트 시세 비교표 참조).

2. 청구인이 신고한 비교대상아파트1의 가격은 상속개시일 기준으로 판단하였을 때 재건축의 기대감으로 호가가 높게 형성되기 이전에 거래된 낮은 거래가액으로 상속개시일 당시 시가에 부합한 가격으로 보기에는 어려움이 있다.

3. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항의 신설 및 개정의 이유가 바로 이러한 불확실성과 불합리성을 해소하기 위하여 유사 재산 범위의 인정기준을 구체적으로 확정한 것이라 판단된다.

• 다. 급격한 가격의 변동, 층고, 리모델링 여부 등은 공동주택가격 산정에 모두 반영되었으므로 공동주택의 가격에 크게 영향을 끼치는 요소가 아니다.

1. 주택의 위치, 층고, 주변환경 및 일조권 등의 차이는 하나의 주택단지에 속하는 경우라면 이미 공동주택가격 산정에 모두 반영되었으므로 공동주택의 가격에 크게 영향을 끼치는 요소가 아닐 것으로 판단된다.(조심2019중25, 2019. 4.16.)

2. 그에 반해 청구인은 해당 법령에서 규정한 명백한 시가가 있음에도 급격한 가격의 변동, 인테리어 여부, 조망권, 입지조건 등의 외부 환경을 고려하여 다른 유사매매사례가액을 임의로 적용하여 상속세를 신고하였다.

3. 이는 법률 신설 및 개정의 취지에도 어긋난 것이며 청구인의 주장이 인정된다면 법률적용의 예측가능성이 침해되고 법적안정성을 해치게 될 것이라 판단된다.

• 라. 결론 위에서 기재한 바와 같이 처분청이 비교대상아파트2의 매매가액을 적용한 것은 상증세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 매매사례가액의 조건을 모두 충족하는 것으로 적법한 처분이다. 그에 반해 청구인 주장 청구인 주장은 이유 없으므로 청구인의 심사청구를 기각하여야 할 것이다.

• 가. 쟁점 비교대상아파트2의 거래가액은 쟁점아파트의 상속개시일 시가를 적정하게 반영하지 못하였다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】[시행 2020.02.11] [제30391호, 2020.02.11, 일부개정]

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.<개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7, 2019.2.12>

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7, 2019.2.12> 1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】[시행 2019.03.20] [2019.03.20-719호]일부개정

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10., 2019.3.20>

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. (※ 단서는 2019.3.20. 신설)

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 ※부칙 <제719호, 2019.3.20> 제2조(평가의 원칙등에 관한 적용례) 제15조제3항제1호의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분을 평가하는 경우부터 적용한다. 1-3) 기준-2018-법령해석재산-0197, 2018.09.03.([법령해석과-2420] [ 회 신 ] 귀 법령해석자문 신청과 같이 유사매매사례가액을 시가로 적용함에 있어서 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조제3항제1호의 각 목의 요건을 모두 충족하는 공동주택의 매매가액이 여러 개인 경우에는 상속세 및 증여세법 시행령제49조제2항에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것입니다. [ 요 지 ] 유사매매사례가액을 시가로 적용함에 있어서 상증칙 §15③1의 각 목의 요건을 모두 충족하는 공동주택의 매매가액이 여러 개인 경우 각각의 가액은 상속세및증여세법 §60②의 시가에 해당하므로 증여재산가액은 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용함 1-4) 사전2021법령해석재산0213, 2021.03.08. ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조제4항 에 따라 시가로 보는 매매가액은 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 같은 조 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지 매매계약이 체결된 가액을 말하는 것입니다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.1.19, 2016.12.20>

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (단서 생략)

• 다. 사실관계

1. 상속세 신고․결정 내역 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인들은 2020.

6. 사망한 피상속인으로부터 쟁점아파트를 상속받은 후 아래 표와 같이 비교대상아파트1의 매매가액 1,595백만원으로 평가하여 상속세 신고를 하였고, 처분청은 비교대상아파트2 매매가액 1,880백만원으로 평가하여 상속세 결정한 것으로 확인된다. <그림1> 쟁점아파트와 비교대상아파트 시계열표 ’19.7월 ’19.10.9. ’19.12.31. ’20.3.6. ’20.*.**. ’20.6.30. ’20.8.31 󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏△󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏▲󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏△󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏▲󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏△󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏▲󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏△󰠏󰠏 주요 사건 재건축정밀 안전진단 신청 비교대상 아파트1 (1,595百) 1차 안전진단 통과 쟁점아파트 안전진단 적정성검토 통과 비교대상 아파트2 (1,880百) 상속세 신고 비고 청구인 신고 (601-105호) 상속개시일 (603-302호) 처분청 결정 (602-1003호) <표1> 상속세 신고내용 및 결정내역 비교 (단위: 천원) 구분 청구인 신고 처분청 결정 증감 비고 상속재산가액 1,603,173 1,888,173 285,000 공동주택 1,595,000 1,880,000 285,000 쟁점아파트 상속세과세가액 1,590,613 1,875,613 285,000 공제금액 계 1,033,883 1,128,883 95,000 과세표준 556,729 746,729 190,000 산출세액 107,018 164,018 57,000 결정세액 103,808 160,808 57,000 가산세 3,548 3,548 차감고지세액 60,548 60,548 본 건 처분

2. 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교 청구인들과 처분청이 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가를 산정함에 있어비교대상으로 삼은 아파트들은 모두 아래와 같이 같은 단지 내, 같은 면적이며, 상속개시일 현재 기준으로 쟁점아파트와 공동주택가격 차이는 각 5% 이내(시행규칙 제15조 제3항 다목)이며, 거래일은 모두 ‘평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지’에 해당한다. <그림2> 쟁점아파트 및 비교대상아파트 위치(동일단지, 동일면적)(생략) <표2> 쟁점아파트 및 비교대상아파트 비교 (단위: 백만원) 구분(전용면적 95.03㎡ 같음) 동, 호수 거래일 (원인) 거래 가액 공동주태가격 1) 차이 (%) 비고 쟁점아파트 603동 302호 2020.03.06. (상속)

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• 상속 비교대상아파트1 601동 105호 2019.10.09. (매매) 1,595 936 48 (4.8%) 청구인 신고 비교대상아파트2 * 602동 1003호 2020.06.30. (매매) 1,880 992 8 (0.8%) 처분청 결정 2) (가격 차이 가장 적은 주택)

1. 2019.4.30. 고시

2. 기준시가 차이 5% 범위 내 주택중 기준시가의 차이가 가장 작은 주택(처분청 의견)

3. 쟁점아파트 연도별 공동주택가격 및 가격변동내역 청구인과 처분청은 비교대상아파트1과 비교대상아파트2는 재건축 안전진단 관련 가격이 상승하기 전 또는 가격이 급등한 후의 매매가액이기에 상속개시일(2020.3.6.) 당시 쟁점아파트의 시가를 적정하게 반영하지 못하였다고 주장하는바, 쟁점아파트의 연도별 공동주택가격 및 KB 실거래가 변동내역은 아래와 같다. <표3> 쟁점아파트 연도별 공동주택가격 (생략) <그림3> 2019.10월 KB 실거래가(청구인신고, 비교대상아파트1) (생략) <그림4> 2020.3월 KB 실거래가(상속, 쟁점아파트) (생략) <그림5> 2020.6월 KB 실거래가(처분청결정, 비교대상아파트2) (생략)

4. 청구인이 제출한, 연도별 가격변동내역 및 기사

• 가) 청구인은 쟁점아파트 단지는 상속개시일(2020.3.6.) 당시에는 코로나 여파로 가격이 떨어지고 있었고, 상속개시일로부터 3개월 지난 2020... 재건축 안전진단 적정성 검토를 통과하여 가격이 급등하였다고 주장하며, 관련 언론기사를 제시하였다. <그림6> 청구인 제시 신문기사 일부(2020... 한국경제) (생략) <그림7> 청구인 제시 신문기사 일부(2020.*.**. 한국경제) (생략)
• 나) 청구인은 또한 아래와 같이 네이버 부동산조회 화면을 제출하였다. <표4> 네이버 부동산조회 화면 (생략)
• 다) 청구인은 위 표에서 2019. 9월에 보합세를 보이던 시세가 2020. 3월까지 보합세를 보이다가 2020. 4월부터 급격히 가격이 오르고 있는 것으로 나타나고 있고, 2019.10월 거래가액 1,595백만원은 상속개시일인 2020. 3월 무렵까지의 정상적 흐름에 따른 가액이었다면, 처분청이 결정한 1,880백만원은 가격이 급등하고 있는 상황에서도 시세의 상한가를 훌쩍 뛰어 넘는 금액으로 네이버 부동산에서도 이례적으로 “최고액”으로 표시하고 있을 정도의 금액이므로, 비교대상아파트2를 상속개시 당시의 시가로 보는 것은 부당하다는 주장이다.

5. 처분청 제출, 연도별 가격변동내역 및 기사

• 가) 처분청은 쟁점아파트 단지는 청구인이 신고한 비교대상아파트1의 거래일(2019.10.9.) 이후인 2019.12.31. DD** 아파트 중 최초로 1차 안전진단을 통과하면서 호가가 크게 상승하였다고 주장하며 관련 언론기사를 제시하였다.(2020... 머니투데이 기사 참조) <그림8> 처분청 제시 신문기사 일부(2020... 머니투데이) (생략)
• 나) 처분청이 제출한 KB 부동산 시세, 네이버 부동산 시세에서 확인된 쟁점아파트 단지 공동주택의 2019.10월 ∼ 2020.6월 시세변동추이는 아래와 같다 <표5> 쟁점아파트 시세 비교표(등락폭은 처분청이 정리함). (생략)
• 다) 처분청에 따르면, 위 표는 부동산중개업자들을 대상으로 조사한 시세와 실제 거래가액을 기준으로 작성된 표이며, 상속개시당시를 기준으로 2019.10월(비교대상아파트1)과 2020.6월(비교대상아파트2) 기간의 시세차이를 비교하면 2019. 10월부터 상속개시일까지의 시세 차이가 더 큰 것으로 확인된다는 의견이다. <표6> 쟁점아파트 단지 공동주택 시세 (생략)

6. 쟁점아파트 내부 사진 청구인은 쟁점아파트는 리모델링이나 대수선을 하지 않아 시세보다 가격이 낮을 수밖에 없는 주택이라고 주장하며, 내부촬영사진을 제출하였다. <그림9> 쟁점아파트 내부 사진 (생략)

7. 사전열람결과

• 가) 청구인 추가 주장

(1) 가격급등 요인발생 후의 부동산가격을 상속개시 당시의 시가로 보는 것이 타당한지에 대하여 (가)상증세법제60조 제1항 및 제2항에서 ‘시가’는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’이라고 되어 있는바, 이러한 의미를 차용한 것은 관련 법규를 해석함에 있어 일상적이지 아니한 부동산 흐름은 전제되어 있지 않다는 것으로 이해되어 진다. 그렇다면 이 사건의 경우처럼 가격급등요인이라는 특별한 상황이 발생한 이후의 거래가액을 가격급등요인 발생 전의 상속개시당시 시가로 볼 수 있느냐에 대하여는 매우 신중을 기하여야 할 것으로 사료된다. (나) 그런데, 처분청 의견을 보면 상증세법 규정을 기계적으로만 적용했을 뿐 부동산 가격이라는 것이 마치 살아 움직이는 생물과도 같이 수시로 변하고 있다는 점을 고려하지 않고 있음을 알 수 있는바, 이러한 처분은 사실판단을 그르치고 법리를 오해한 위법이 있는 처분으로 마땅히 시정되어야 할 것이다. 그 이유는 다음과 같다. (다) 첫째, 처분청 의견 중 ‘가-3)’에서 “동일 쟁점 다수의 판례에서도 법령의 요건을 모두 충족한 경우 그 가액을 유사매매사례가액으로 인정하는 일관된 결정을 내리고 있다”라고 주장하고 있으나, 처분청이 제시한 판례 어디를 보아도 가격급등이라는 정상적이지 않은 경우까지를 포함하고는 있지 아니함을 알 수 있으며 각 심리 및 판단의 근거를 살펴보면 오히려 “가격변동요인이 없다면”이라는 전제가 깔려있는 것으로 보여진다. 처분청이 제시한 2020-서-8176, 2021.01.05. 심리 및 판단에서는 “(앞부분 생략) OOO에 대한 OOO 실거래가액 조회내역에 비추어 쟁점주택의 평가기간 중 거래가격 폭락 등의 사정이 있었다고 보이지 않고...하략”라고 되어 있어 가격변동요인이 있다면 이를 반영하는 것이 당연한 것으로 논하고 있고, 처분청이 제시하지는 아니하였으나 심리자료에서 제시된 조세심판례(조심2019-서-2121, 2019.9.18.)에서는 가격급등의 경우를 다루고는 있으나 해당 건은 청구인의 비교대상아파트가 공동주택가격 5%를 벗어나고 있는 경우이어서 이 건 청구와 같은 경우라 할 수 없으므로, 처분청의 이러한 답변은 사실을 제대로 살피지 아니한 주장임을 알 수 있다. (라) 둘째, 처분청 의견 중 ‘다’에서 “급격한 가격의 변동, 층고, 리모델링 여부 등은 공동주택가격 산정에 모두 반영되었으므로 공동주택의 가격에 크게 영향을 끼치는 요소가 아니다”라고 주장하고 있으나, 처분청의 이러한 주장은 공동주택가격에 그러한 요인들이 반영되는 것은 어느 특정시점에 과거의 내용들이 반영되는 것이라는 점과 영향이 있으니까 반영하고 있다는 점을 망각한 것이며 공동주택가격이 비슷하다면 추후에 가격변동요인이 있든 없든 같은 가격으로 보겠다는 생각과 같아서 이것은 마치 부동산 가격이 급격한 변동요인이 있어 1월에 10억원, 8월에 15억원으로 변동되었다고 하더라도 1월의 10억원을 15억원으로 보겠다는, 말도 안되는 주장이다.

• 뿐만 아니라, 처분청의 이러한 주장은 공동주택가격 고시 시점과 시점 사이의 가격변동이나 리모델링을 한 집과 하지 않은 집의 가격까지도 공동주택가격에 수시로 반영되고 있다는 오해를 불러 일으킬 수도 있는 주장으로 이 건 심사청구와는 맞지 않는 주장임을 알 수 있다.

• 청구인은 공동주택가격의 문제를 다툰 것이 아니라 급격한 가격변동요인이 있기 전과 후의 부동산 가격이 다르고, 층고에 따라서도 부동산가격이 다르며, 리모델링 여부는 실제의 부동산시장에서 가격에 크게 영향을 주고 있음을 주장하는 것이며, 청구인의 상속아파트는 급격한 가격변동이 있기 전에 상속이 이루어졌고 낮은 층에 위치하고 있으며 분양받은 이후 리모델링도 전혀 하지 않아 시세에서 차별을 받을 수밖에 없는 아파트라는 것을 주장한 것이다.

(2) 시세의 변동과 관련하여 (가) 쟁점아파트가 소재하고 있는 DD** 6단지 아파트의 상속개시일 전후 6개월간의 각 포털사이트별 시세를 검토하면 다음 자료와 같다. <표7> 상속개시일 전후 쟁점아파트 단지 시세 (생략) 하나의 포털사이트 시세로는 한쪽으로 편중될 우려도 있어 국내 대표격 4개 포털사이트에서 상속개시일을 중심으로 전후 6개월간의 시세를 검토하였으며, 검토결과 시세의 증감 평균이 상속개시일 2개월 전후로는 동일한 수치를 보이고 있으나 4개월 전후로는 상속개시일 이후가 상속개시일 이전보다 +0.5375억원(1.15-0.6125) 더 상승한 것으로 나타나며, 6개월 전후로는 상속개시일 이후가 상속개시일 전보다 +0.875억원(1.925-1.05)만큼 더 상승한 것으로 나타나고 있다. 또한, 사전 심리자료 ‘<그림1> 쟁점아파트와 비교대상아파트 시계열표’에서 쟁점아파트를 전후하여 1차안전진단통과와 안전진단적정성검토통과 사실이 표시되고 있어 2020.6월의 안전진단적정성검토통과로 인한 가격급등요인이 상쇄되는 듯 보이나 가격급등요인 직전월과 직후월의 시세변동을 살펴보면 2019.11월과 2020.1월의 시세차이가 0.31억원(16.81-16.5), 2020.5월과 2020.7월의 시세차이가 1.15억원(18.26-17.11)으로 나타나고 있어 1차안전진단통과가 부동산시장에 미치는 영향은 미미했던 것임을 알 수 있다. 실제로 DD 전체에서 1차를 통과한 아파트단지는 여러 곳이 되며 2차를 통과한 것은 6단지가 유일하고 처음으로 통과하였기 때문에 그 영향력은 훨씬 더 컸다고 할 수 있다. 이러한 결과는 상속개시일 이후에 가격급등요인의 발생으로 가격이 크게 상승했다는 것을 단적으로 보여주고 있다고 하겠다. (나) 문제는 위 표에서 나타난 시세대로 해도 상속개시이후가 상속개시전보다 가격이 크게 오른 것으로 계산되는데 처분청이 채택한 부동산가격 18.8억원은 이러한 시세평균 17.75억원보다 무려 1.05억원이 더 높은 1회성 거래가액을 상속개시 당시의 시가로 본 처분청의 결정은, 법 어디에 가격변동요인도 무시하라는 규정이 있는지 도저히 이해를 할 수 없는 처분인 것이다. 뿐만 아니라, 안전진단통과 등의 영향으로 매물을 거둬들이고 실거래는 거의 없는 상황에서 상속개시일 5개월 전에서 상속개시일 3개월 후 사이에 겨우 2건의 부동산거래를 놓고 과연 시가가 형성되어 있는 경우라 할 수 있을 지도 의문이며, 이런 상황에서 납세자는 2개 가격의 평균이라든지 하는 완충장치도 없어 ‘도 아니면 모’ 식의 일상적이지 않은 가격급등의 부담까지도 고스란히 부담해야 하는 것이다. 아무쪼록, 이러한 납세자의 고충을 백번 헤아려주셔서 억울한 세금을 납부하지 않아도 되도록 선처해 주기를 간곡히 부탁드린다.

• 나) 청구인 추가 주장에 따른 처분청 의견

(1) 본 건 처분은 무리한 과세행정이 아닌 조세법률주의에 따른 적법한 처분이다. 과세관청은 과세의 형평성과 법적용의 일관성을 위해 반드시 법령에서 정하는 기준의 범위에서 과세행정을 집행하여야 한다.상증세법제60조 제1항 및 2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 4항, 같은법 시행규칙 제15조 제3항에서 평가기간 내 유사한 다른 재산의 범위를 규정하고 있고, 처분청은 위 규정에 따라 이 건 상속재산을 적법하게 평가하였다.

(2) 청구인이 주장하는 특별한 가격변동성의 요인은 상기 법령에서 규정되어 있지 않고 유사재산의 범위를 적용하는데 있어서 고려될 이유가 없다. 따라서 처분청의 당초 처분은 적법함을 다시 한번 주장한다.

• 라. 판단

1. 관련 법리 가)상증세법제60조에 따른 상속재산가액의 시가와 관련하여 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항은 평가기간 이내의 상속세 신고일까지 ‘해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 매매가액이 있는 경우 이를 시가로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 ‘유사한 다른 재산’의 범위를 ‘공동주택가격이 있는 주택으로서 평가대상주택과 동일한 공동주택단지에 있을 것’, ‘평가대상주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상주택의 주거면적의 100분의 5 이내일 것’ 및 ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택 가격의 100분의 5 이내일 것’ 이라 하면서 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사재산으로 한다고 규정하고 있다.

• 나) 유사매매사례가액을 시가로 적용함에 있어서상증세법 시행규칙제15조제3항제1호의 각 목의 요건을 모두 충족하는 공동주택의 매매가액이 여러 개인 경우에는상증세법 시행령제49조제2항에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것이다(기준-2018-법령해석재산-0197, 2018.9.3.).

2. 비교대상아파트2의 거래가액은 쟁점아파트의 상속개시일 시가를 적정하게 반영하지 못하였다는 청구주장의 당부

• 가) 앞서 본 법리와 사실관계를 종합하여 인정되는 아래의 사실과 사정에 따르면, 비교대상아파트2의 거래가액은 쟁점아파트의 상속개시일 시가를 적정하게 반영하지 못하였다는 청구구장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

1. 이 건에 있어상증세법 시행규칙제15조제3항제1호의 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상이고, 이 경우 쟁점아파트(평가대상 주택)와 공동주택가격 차이가 0.8%로 가장 작은 주택인 비교대상 아파트2의 매매가액 1,880백만원을 유사매매사례가액으로 보는 것이 적법하다.

2. 한편, 쟁점아파트와 비교대상아파트2는 동일한 공동주택단지에 속하는 이상 위치, 층고, 주변환경 등에 따른 차이는 공동주택가격 산정에 반영되었다고 할 것이고, 그에 따른 공시가격차이가 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에 따른 100분의 5이내라면 쟁점아파트와 비교대상아파트2 간의 위치 등의 차이가 있다고 하여 비교대상아파트2의 매매가액을 쟁점아파트의 시가에 해당하지 않는다고 보기 어려우며, 리모델링 여부의 차이가 있다 하더라도 비교대상아파트2의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 어려울 정도의 것에 해당한다고 단정하기도 어려워 보인다(조심 2020서8176, 2021.1.5. 외 다수, 같은 뜻임).

• 나) 따라서 처분청이 청구인들에게 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.