피상속인이 쟁점부동산에 대한 매도 계약을 맺고 계약금 및 중도금만 지급받은 상태로 사망하여 상속이 개시되었고 당해 계약이 유효하다면, 기 수령한 계약금 및 중도금은 쟁점부동산 이외의 다른 상속재산을 구성하는 등의 형태로 총상속재산가액 산정에 반영되어 있을 것이므로, 쟁점부동산 관련 상속재산은 잔금 상당액이라고 보는 것이 타당하다.
피상속인이 쟁점부동산에 대한 매도 계약을 맺고 계약금 및 중도금만 지급받은 상태로 사망하여 상속이 개시되었고 당해 계약이 유효하다면, 기 수령한 계약금 및 중도금은 쟁점부동산 이외의 다른 상속재산을 구성하는 등의 형태로 총상속재산가액 산정에 반영되어 있을 것이므로, 쟁점부동산 관련 상속재산은 잔금 상당액이라고 보는 것이 타당하다.
이 건 심사청구는 기각합니다.
• 이와 관련 피상속인은 2016.9.30. 계약금 1,062,400천원(매매대금의 10%)을 양수인으로부터 수령하였고, 나머지 잔금은 2017.5.30. 수령하기로 하였다.
• 이와 관련, 피상속인은 기 수령 계약금 1,062,400천원을 1차 계약금으로 기 수령한 것으로 하고, 2차 계약금 150,000천원(매매대금 증액분의 10%) 및 중도금 300,000천원의 합계 450,000천원은 2017.8.25.에, 잔금 10,611,600천원은 2018.12.15.에 수령하기로 양수인과 약정하였다.
• 피상속인은 신계약의 내용에 따라 2017.8.25. 양수인으로부터 450,000천원을 수령하였고, 잔금지급기일이 도래하기 전인 2018.12.12. 사망하였다.
• 또한, 청구인은 2020.5.15. 신계약의 내용에 따라 위의 상속채무 중 계약금의 절반(606,200천원)은 반환하여야 할 채무가 아니라고 보아 이를 차감(채무 감액)한 906,200천원만을 채무로 공제하여 수정신고(상속세 과세가액: 8,483백만원)하였다.
• 쟁점부동산 관련 상속재산가액을 10,611,600천원(신계약 매매대금 12,124,000천원에서 계약금‧중도금 수령액 1,512,400천원을 차감한 금액)으로 보는(별도의 채무 공제액 없음) 등으로
• 상속세 과세가액을 17,214백만원으로 증액 계산하여, 과세전적부심사를 거쳐 2021.2.1. 청구인에게 상속세 4,632,045,250원을 결정‧고지하였다.
(쟁점① 관련)
1. 신계약의 내용에 따라 2018.12.15.였던 잔금지급기일은 연체이자 없이 2019.3.14.로 연장되었지만, 양수인은 연장된 잔금지급기일까지도 상속인들에게 잔금을 지급하지 못하였다.
2. 이에, 청구인은 2020.5.12. 통고서를 통해 양수인에게 계약 해제를 통보하면서, 신계약에서 약정한 위약금(계약금의 반액)을 제외한 나머지 기 수령액(계약금의 반액 및 중도금, 합계 906,200천원)을 반환하겠다는 의사도 명시하였다.
3. 따라서, 신계약은 해제되어 소급하여 실효되었고, 상속세는 이를 전제로 계산되어야 한다. 즉, 뒤에서 살펴보듯, (수정신고한 바와 같이) 쟁점부동산은 기준시가로 평가하여 총상속재산가액에 포함되는 것이고 상속인들이 양수인에게 반환하여야 할 906,200천원이 채무로서 공제되어야 한다.
1. 신계약의 해제로 쟁점부동산 관련 매매계약은 소급하여 실효되었다. 이 경우 상속재산으로서의 쟁점부동산은 상속개시일(2018.12.12.) 현재의 시가로 평가되어야 한다(상증세법 제60조 제1항).
• 상증세법상 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이다(상증세법 제60조 제2항).
2. 우선, 신계약이 소급하여 실효된 이상, 쟁점부동산은 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따른 “평가기간 이내의 기간 중 매매가 있는 경우” 혹은 “평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우”에 해당된다고 할 수 없어,
• 신계약 상 거래가액(12,124백만원)은 시가로 볼 수 없다.
3. 또한, 신계약은 양수인의 도시개발사업 추진과 관련한 피상속인의 영향력이 반영되어 인근 토지의 시세보다 훨씬 높은 거래가액으로 이루어진 것이라는 점에서도 당해 가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다.
4. 이처럼 신계약 상의 매매가액을 시가로 볼 수 없으므로, 상증세법 상 보충적 평가방법으로 평가한 가액, 즉, 쟁점부동산의 기준시가를 평가가액으로 보는 것이 타당하다. (쟁점② 관련)
1. 매매계약서 상에서도 나타나듯, 신계약서 상의 매매대금 12,124백만원은 양수인이 쟁점건물이 부가가치세 과세대상인 것으로 오인한 상태에서 산정된 금액이다.
• 추후 쟁점건물이 부가가치세 과세대상이 아니라는 점을 쌍방이 확인하고 부가가치세 상당액은 양수인에게 반환하기로 구두로 합의하였다.
2. 따라서, 쟁점부동산 관련 상속재산가액을 신계약서 상의 매매가액에 기하여 산정한다면, 쟁점건물에 대한 부가가치세 상당액 115,245,026원은 상속재산가액에서 차감되어야 한다.
(쟁점① 관련)
1. 청구인이 상대방의 이행지체를 이유로 한 매매계약이 해제되었음을 주장할 경우에는 ① 상대방이 채무의 이행을 지체한 사실, ② 청구인이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 사실, ③ 상대방이 상당기간 내에 이행 또는 이행의 제공을 하지 않은 사실, ④ 청구인이 해제의 의사표시를 한 사실 및 그 통지가 상대방에게 도달한 사실을 주장‧입증하여야 할 것이다.
• 그런데, 양수인이 피상속인 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한 상속인들에게 연장된 잔금지급기일인 2019.3.14.까지 잔금을 지급하지 않은 사실은 인정되나, 상속인들이 쟁점부동산에 관한 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 제공하여 양수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였다는 사실 및 그 이외의 요건사실을 입증할 만한 자료는 제출한 바가 없다.
2. 또한, 민법제547조 제1항에 따르면, 당사자 일방이 수인인 경우 계약의 해제는 그 전원으로부터 하여야 하는데, 상속인들 전원이 신계약을 해제한다는 의사표시를 하였다는 사실이 증명되지 않았다.
• 따라서, 신계약은 해제되었다고 할 수 없고, 여전히 유효하다고 보아야 한다.
3. 이러한 경우 상증세법 기본통칙 7-0…3에 따라 양도대금 전액(12,124,000천원)에서 상속개시 전 계약금‧중도금 수령액(1,512,400천원)을 차감한 금액, 즉, 잔금 상당액(10,611,600천원)이 쟁점부동산 관련 상속재산가액이 됨이 자명하다.
1. 쟁점부동산에 대한 매매사실이 있었다면, 그 매매계약이 사후에 해제되었다고 하더라도 시가 판단기준으로 삼을 수 있다(대법원 2010두27936, 2012.7.12., 관련 제1심 판결 서울행정법원2009구합27138, 2009.11.27. 참조).
2. ① 신계약일(2017.8.9.)은 평가기준일인 상속개시일(2018.12.12.) 전 2년 이내이고, ② 두 날짜 간의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없으며, ③ 처분청은 신계약 상의 매매가액과 관련한 평가심의위원회의 심의를 거쳤으므로,
• 신계약 상의 매매가액은 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 시가로 인정되는 것이다.
3. 따라서, 본 건 신계약의 해제를 인정한다 하더라도, 상속재산으로서의 쟁점부동산의 평가가액은 신계약 상의 매매가액이 된다. (쟁점② 관련)
1. 신계약 계약서 상 인쇄된 부동문자의 형태로 “매매대금에는 건물 등의 부가가치세가 포함된 금액이다.”라는 표현이 있기는 하나, 주택조합으로서 다수의 유사 계약 이력이 있는 양수인이 당해 거래에 대해 부가가치세가 발생한다고 오인하였다고 보기 어려운 점 등을 고려하면,
• 거래 당사자의 의사가 ‘매매대금에 부가가치세를 포함하는 것’이라고 보기는 어렵다.
2. 또한, 청구인측이 양수인에게 부가가치세 상당액을 반환하기로 약정하였다고 볼 수 있는 객관적 증빙이 전혀 없다.
3. 따라서, ‘쟁점부동산 관련 상속재산가액’ 내지 ‘신계약 상의 매매가액’에서 쟁점건물에 대한 부가가치세 상당액이 차감되어야 한다는 청구 주장은 이유 없다.
① 쟁점부동산 관련 상속세 과세가액 산정 시 매매계약서상 매매가액이 아닌 기준시가에 의하여야 한다는 청구주장의 당부
② (쟁점① 기각시) 쟁점부동산 관련 상속재산가액 중 쟁점건물에 대한 부가가치세 상당액은 차감하여야 한다는 청구주장의 당부
1. 피상속인이 거주자인 경우: 모든 상속재산
2. 피상속인이 비거주자인 경우: 국내에 있는 모든 상속재산 1-1) 상속세 및 증여세법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. "상속재산"이란 피상속인에게 귀속되는 모든 재산을 말하며, 다음 각 목의 물건과 권리를 포함한다. (단서 이하 생략) 2) 민법 제543조 【해지, 해제권】([2017.10.31.-14965호]일부개정, 이하 같다)
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 2-1) 민법 제544조 【이행지체와 해제】 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다. 2-2) 민법 제547조 【해지, 해제권의 불가분성】
① 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
② 전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다. 2-3) 민법 제548조 【해제의 효과, 원상회복의무】
① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다. 2-4) 민법 제551조 【해지, 해제와 손해배상】 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다. 3) 민법 제390조 【채무불이행과 손해배상】 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다. 3-1) 민법 제392조 【이행지체 중의 손해배상】 채무자는 자기에게 과실이 없는 경우에도 그 이행지체 중에 생긴 손해를 배상하여야 한다. 그러나 채무자가 이행기에 이행하여도 손해를 면할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다. 4) 상속세 및 증여세법 제14조 【상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등】
① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.
3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)
④ 제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 채무의 금액은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것이어야 한다. 4-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법등】([2018.2.13.-28638호]로 일부 개정되기 전의 것)
① 법 제14조제4항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것"이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.
1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류 4-2) 상속 증여세법 기본통칙 7-0…3 【부동산 매매계약 이행중인 재산의 상속재산 포함여부】 (2019. 12. 23. 개정되기 전의 것)
① 상속개시 전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액(양도대금이 불분명한 경우에는 그 부동산을 이 법에 따라 평가한 가액으로 한다)에서 상속개시 전에 받은 계약금과 중도금을 뺀 잔액을 그 상속재산의 가액으로 한다. 5) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후문 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 5-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】([2018.2.13-28638호]로 일부 개정되기 전의 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 5-2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 【평가심의위원회의 구성 등】([2020.2.11-30391호]로 일부 개정되기 전의 것)
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 5-3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】([2018.3.19-658호]로 일부 개정되기 전의 것)
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 6) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
7-1) 부가가치세법 제2조 【정의】
3. "사업자"란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다. 8) 부가가치세법 제29조 【과세표준】
⑦ 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 받은 금액에 부가가치세가 포함되어 있는지가 분명하지 아니한 경우에는 그 대가로 받은 금액에 110분의 100을 곱한 금액을 공급가액으로 한다.
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 8-1) 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】([2019.2.12.-29535호]로 일부 개정되기 전의 것) 법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. (단서 이하 생략)
1. 쟁점부동산 매매계약의 체결 및 진행 과정
(1) 피상속인은 생전인 2016. 8. 22. 양수인과 사이에, 본인 소유인 쟁점부동산을 대금 합계 10,624백만원에 매도하기로 하는 계약을 체결하였다.
(2) 당초계약의 특약사항으로는
① 쟁점토지 지상의 양계장도 매매대상에 포함되나 양계장 시설물과 영업권 보상은 사업자인 청구인에게 이루어진다는 점,
② 당해 계약이 지구단위계획구역 지정을 조건으로 하는 조건부 계약이라는 점,
③ 계약금 1,062,400천원은 2016.9.30.에, 잔금은 2017.5.30.에 각 지급하기로 하면서 잔금 기일에 잔금 지급이 이루어지지 않을 시에는 지급된 계약금은 위약금조로 매도인에게 귀속된다는 점 등이 명시되어 있다.
• 그 외 당초계약의 주요 내용은 다음과 같다. <그림>
(3) 피상속인 명의의 국민은행 예금계좌에 2016.9.30. BBBBB 주식회사로부터 1,062,400천원이 입금되었다.
(1) 토지에 대한 인‧허가 문제로 조합설립인가가 지연되면서 당초계약의 잔금 약정기일인 2017.5.30.까지 잔금이 지급되지 못하였고, 양수인 측 조합장 김영민은 2017.7.4. 피상속인에게 “토지대 잔금기일 연장 계약 체결 요청”을 하였다.
• 이에 피상속인과 양수인 측 대표자 김영민은 2017.8.9. 쟁점부동산을 12,124백만원에 매매하는 신계약을 체결하고, 공증인가 법무법인 호수에서 신계약 관련 “부동산 매매계약서”의 공증을 받았다.
(2) 신계약서 상에는 ① 당초계약과 달리 조건부 계약이라는 조항은 없이 ‘갑(피상속인)과 을(양수인)이 본 부동산 매매계약서에 서명, 날인함으로써 효력이 발생한다. 단, 을이 도시개발사업을 추진할 수 있는 면적을 확보한 후 계약금을 지급함으로써 법적 구속력을 갖는다’라는 조항이 있으며,
② 계약 해지와 관련하여 피상속인이 계약금과 중도금을 수령한 후에는 어떠한 사유로도 계약의 해지가 불가능하다는 조항과 조합추진위원회 측의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해지될 경우 피상속인은 조합추진위원회에 계약금의 반액을 반환하기로 하는 조항이 있다.
• 그 외 신계약의 주요 내용은 다음과 같다. <그림>
(3) 피상속인 명의의 국민은행 예금계좌에 2017.8.25. BBBBB 주식회사로부터 450백만원이 입금되었다.
• 그 내용은 신계약 제4조 제1항 단서(“도시개발사업 인·허가가 완료되지 않아 사업 관련 대출이 지연되는 경우, 잔금지급기일 15일 전 사전 통지 후 지급기일을 연장할 수 있다”)에 따라 잔금 10,611,600천원의 지급기일을 2018.12.15.에서 2019.3.14.로 변경하는 것이다.
2. 피상속인의 사망(2018.12.12.)으로 인한 상속세 신고 및 수정신고
(1) 청구인은 2019. 6. 28. CC세무서장에게 상속세 896,365,681원을 신고하였다.
(2) 신고서 상 상속세 과세가액 상세 내역은 다음과 같다. <표>
(3) 청구인들은 상속받은 총재산 중 쟁점부동산 가액 계산 시 기준시가를 적용하였다. 그 내역은 다음과 같다. <표>
• 이는 신계약의 내용에 따라 계약금의 절반(606,200천원)은 양수인에게 반환할 채무가 아니라고 보았기 때문이다.
3. 처분청의 세무조사 및 본 건 결정‧고지
• 당해 위원회는 2020.5.21. 피상속인과 양수인이 체결한 쟁점부동산 매매계약은 상속인들에게 유효하게 승계되어 진행 중이라고 보아 그 매매가액에서 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 상속재산가액에 포함하여 과세하는 것이 타당하다고 결정하였다.
4. 청구인의 세부주장 및 근거 (쟁점① 관련)
(1) 양수인은 신계약의 내용에 따라 연장된 잔금지급기일인 2019.3.14. 까지도 상속인들에게 잔금을 지급하지 못하였다.
(2) CC시는 2020.4.22. 양수인에게 공문을 시행하였는데, 그 내용은 ① 양수인이 신청한 ▽▽동 660번지 일원 도시관리계획(지구단위계획) 입안제안 취하 건에 대하여 양수인의 원의대로 취하처리 하였다는 것과 ② 해당 신청지는2030년 CC도시기본계획 상 인구가 반영되지 않은 시가화예정용지로서, (중략) 해당신청지에 인구를 유발하는 개발사업은 관련법령 및 관련계획(도시기본계획)에 부합하지 않아 제안 수용이 불가하다는 것이다.
(3) 청구인은 2020.5.12. 양수인측 위원장 노AA에게 내용증명우편물로 “통고서”를 발송하였다.
• 이는 양수인이 2020.4.24. CC시로부터 제안 수용 불가 결정을 받았으므로 양수인의 귀책사유로 인하여 매매계약을 유지할 수 없어 동 계약을 해제하고자 하며, 계약금의 반액과 중도금 합계 906,200,000원을 반환*하고자 하니 양수인이 근거자료를 갖추어 위 금원을 수령하라는 내용이다.
(4) 따라서, 신계약은 해제되어 소급하여 실효되었고, 상속세는 이를 전제로 계산되어야 한다. 즉, 뒤에서 살펴보는 바와 같이 쟁점부동산은 기준시가(3,139,354,275원)로 평가하여 총상속재산가액에 포함되는 것이고,
• 이러한 경우, 상속인들은 피상속인이 수령한 계약금의 1/2인 606,200,000원(=1차 계약금 1,062,400,000원+2차 계약금 150,000,000원)과 중도금 300,000,000원의 합계인 906,200,000원을 양수인에게 반환할 의무가 있으므로, 당해 금액이 상속채무로서 공제되어야 한다.
(1) 앞에서 살펴본 바와 같이 신계약은 해제되었으므로, 쟁점부동산과 관련하여서는 상증세법 제60조 제2항의 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”은 없다고 보아야 한다.
(2) 또한 피상속인과 양수인 사이에 이루어진 신계약은 도시개발이라는 특수한 상황 속에서 쟁점토지[지목은 모두 농지(전, 답)임]의 주변 동일지목 토지 시세(평당 260만원 가량)를 크게 웃도는 가격(평당 485만원 가량)에 체결된 것이다.
• 양수인이 작성한 쟁점토지 및 인근 토지의 매수가액 리스트는 아래와 같다. <표>
(3) 쟁점토지가 다른 토지에 비해 매매가액이 높은 이유는 ① 쟁점토지가 지구단위 내에 큰 면적을 차지하고 있으며, ② 피상속인은 재개발에 관심이 없어서 시세의 2배 이상 받지 않으면 팔지 않는다고 공공연히 말하고 다녔고, ③ 피상속인이 협조하지 않으면 재개발 자체가 곤란한 상황이었으며,
④ 무엇보다 지역 토박이이며 다른 지주들에게 큰 영향력을 행사할 수 있는 피상속인이 양수인이 인근 지주들을 설득하는 일에 도움을 주기로 협의하였기 때문에, 피상속인이 양수인과의 협상을 통해 쟁점부동산의 실제 시세보다 훨씬 더 높은 거래가액으로 신계약 체결을 할 수 있었기 때문이다.
• 피상속인이 양수인이 아닌 일반 개인에게 각 필지별로 매도를 했다면 인근토지와 비슷한, 소위 말하는 시가대로 거래할 수 밖에 없었을 것이다.
(4) 또한, 쟁점부동산 인근에 위치한 ▽▽동 000-0 전 559㎡에 관한 부동산등기부등본에 따르면, 위 토지는 피상속인의 상속개시일로부터 3개월 가량 후인 2019.3.13. 605,000,000원에 매매되었다. 해당 토지는 대지로 쉽게 전용이 가능하고 대로변에 접해 있어 쟁점부동산보다 가치가 높은 곳임에도 평당 약 360만 원에 거래된 사실에 비추어 보면, 피상속인과 양수인 사이의 쟁점부동산 매매가액에는 도시개발 프리미엄이 가산되어 있다는 것을 확인할 수 있다.
(5) 따라서, 위 매매가액은 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”이 아니어서 상속개시일 현재 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다.
(6) 그렇다면, 상증세법 제60조 제3항 및 제61조에 따라 기준시가를 적용하여, 쟁점부동산의 평가가액을 3,139,354,275원으로 한 청구인의 상속세 신고(또는 수정신고)는 정당하며, 쟁점부동산의 평가가액을 신계약 상의 매매가액에 기해 산정한 처분청의 본 건 상속세 결정‧고지는 타당하지 않다.
(7) 백 번 양보하여 시가가 기준시가보다 높은 현실을 감안해야 한다면, 인근 지역의 매매사례를 참고하여 유사매매사례가액을 시가로 보아 쟁점부동산의 평가가액으로 하여야 할 것이다.
• 여기서, 인근 매매사례들로부터 쟁점토지와 유사성이 있는 비교대상 토지를 선정함에 있어서는, 단순하게 이용현황, 용도, 특성에 의해 판단할 것이 아니라, 상증세법 제49조 제4항에서 규정한 바와 같이 기준시가, 위치, 면적, 용도, 종목이 동일하거나 유사한지를 보아 판단해야 한다.
• 앞서 청구인이 제시한 인근 토지 목록 상의 토지들은 쟁점토지와 같은 도로에 인접해 있고, 동일구획 내에 있으며, 용도 및 주변 환경이 유사하고, 기준시가 또한 비슷하기 때문에 비교대상토지로서 손색이 없는 토지들이다.
• 처분청은 이러한 점들을 고려하여 유사매매사례가액을 검토하였어야 함에도 불구하고, 조사팀 및 과세사실판단자문위원회에서는 유사매매사례가 있는지, 이러한 사례들에 대해 거래 금액이 얼마였는지 등을 확인하였어야 하나, 이를 확인할 수 있는 양수인에게 아무런 요청도 하지 않았다. (쟁점② 관련)
(1) 신계약 계약서상의 총 공급대가는 12,124백만원이며, 당해 금액은 쟁점토지와 쟁점건물 외에 쟁점건물에 대한 부가가치세가 있는 것으로 오인하여 부가가치세까지 포함한 금액이다(신계약 계약서 제3조 제3항 참조).
(2) 쟁점부동산의 기준시가 비율에 따라 신계약 상의 매매가액을 안분하면, 다음과 같이 쟁점건물분에 대한 부가가치세 상당액 115,245,026원을 구할 수 있다. <표>
(3) 당초 양수인은 쟁점건물에 대한 부가가치세 115,245,026원이 발생하는 것으로 오인하여 당해 금액을 포함하여 매매금액을 12,124백만원으로 하였으나, 뒤늦게 부가가치세는 발생하지 않는다는 것을 쌍방이 확인하고 부가가치세 상당액은 반환하는 것으로 구두상 합의하였다.
• 따라서, 쟁점건물에 대한 부가가치세 상당액 115,245,026원은 상속세 과세가액에서 차감되어야 한다. (결어) 현재, 당초계약을 체결한 지 5년이 지났지만 양수인으로부터 잔금 지급이 이행되지 않고 있고 도시관리계획 인가도 여러번 불승인되어, 계약의 해제 여부를 떠나 사실상 계약이 파기되었다. 청구인은 언제 실현될 지 알 수 없는 가공의 재산(잔금)에 대하여 거액의 조세부담을 지게 되어 육체적‧정신적으로 상당히 피폐해진 상황이다.
• 부디 위 내용을 두루 살펴 주시어, 단 1원의 체납도 없이 평생 농사만 지으며 선량하게 살아 온 청구인의 재산권을 부당하게 침해하지 않도록 숙고해 주시기를 부탁드린다.
5. 처분청의 세부주장 및 근거 (쟁점① 관련)
(1) 피상속인 사망 후 상속인들이 신계약을 승계하였고, 청구인은 2019.12월 “토지 사용·수용 동의서”, “지구단위계획구역 지정 및 계획수립(변경 포함)에 대한 동의서”를 작성하여 양수인에게 제출하였다.
(2) 처분청은 피상속인의 사망으로 인한 상속세 조사 과정에서 양수인에게 쟁점부동산 매매계약 관련 거래사실 확인요구를 하였고, 이에 대해 양수인은 2020.4.6. 처분청에 “거래사실 확인 요구에 대한 답변”을 보냄으로써 피상속인의 계약은 청구인이 승계하여 현재 유효하다고 확인하였다.
(3) 청구인은 청구인이 2020.5.12. 양수인에게 신계약을 해제하는 내용의 통고서를 발송하였으므로 신계약이 적법하게 해제되었다고 주장하지만, 이는 상속세 조사 중에 과세를 예상하는 동시에 과세사실판단자문위원회에서 유리한 결과를 이끌어내기 위하여 일방적으로 작성하여 양수인에게 통고한 것이다.
• 그 내용상으로도 청구인은 해제 통보를 언급하면서도 향후 재매매의 의사를 강하게 비추고 있는바, 이는 오로지 국세를 회피하기 위한 목적만으로 작성된 것에 불과하다.
(4) 신계약 상에는 피상속인의 해제권을 규정하지 않았고, 피상속인의 쟁점부동산 매도인의 지위를 상속인들이 포괄적으로 승계하여 그 의무를 이행하고 있으며, 상속인들이 양수인의 잔금지급의무 이행을 최고하거나 기 수령한 계약금과 중도금을 반환한 사실이 없으므로 계약이 해제되었다고 보기 어렵다.
(5) 처분청 과세사실판단자문위원회의 2020.5.21.자 의결결과에 의하면, “쟁점부동산의 매매계약과 관련하여 기 수령한 금액을 반환한 사실이 없고 상속인이 쟁점부동산이 속한 지구단위계획구역 지정에 대한 동의서를 작성하고 사업구역에 소재한 양계장을 폐업하는 등 매도자로서의 지위를 포괄적으로 승계하여 매매계약을 이행중인 것으로 보이므로 쟁점부동산의 매매계약을 해지된 것으로 주장하는 납세자의 의견은 타당하지 아니하다”고 판단한 사실이 있다.
(6) 따라서 신계약은 해제되었다고 볼 수 없고 현재까지도 유효하므로, 상속세는 이를 전제로 하여 계산되어야 한다.
• 즉, 상증세법 기본통칙 7-0…3에 따라 양도대금 전액(12,124,000천원)에서 상속개시 전 계약금‧중도금 수령액(1,512,400천원)을 차감한 금액, 즉, 잔금 상당액(10,611,600천원)이 쟁점부동산 관련 상속재산가액이 되는 것이므로, 처분청의 본 건 결정‧고지에는 달리 잘못이 없다.
(1) 만일 신계약이 해제되었다고 본다면, 상속재산으로서의 쟁점부동산의 평가가액은 상속개시일 현재의 시가에 따라야 하고, 그 시가에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이 포함된다(상증세법 제60조 제1항, 제2항).
• 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 본문은 “해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 시가로 인정하고 단서는 예외를 정하고 있는데, 가목은 “특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우”에는 그 가액을 시가로 인정하지 않고, 나목은 비상장주식에 관한 규정으로 본 건과는 관련이 없다.
(2) 대법원2010두27936, 2012.7.12. 판결에 따르면, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제1호 본문의 “매매사실이 있는 경우 그 거래가액”이라 함은 실제 객관적인 매매사실과 함께 통상적이고 적정한 거래가액이 인정되는 사례를 말하는 것이므로, 이러한 매매사례가 있다면 그것이 사후에 해제되었다고 하더라도 위 규정상의 시가 판단기준으로 삼을 수 있다.
(3) 피상속인이 양수인과 체결한 쟁점부동산에 관한 매매계약은 특수관계인 사이의 거래가 아니며, 대등한 계약당사자 사이에서 자유롭게 체결된 계약이다. 따라서 설령 청구인들의 주장대로 신계약이 해제되었다고 보더라도 이는 쟁점부동산의 시가 판단에 영향을 미치지 못하는바, 그 거래가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있다.
(4) ① 상속개시일 전 2년 이내의 기간 중인 2017.8.9. 신계약이 체결되어 쟁점부동산의 매매가 있었고, ② 그 매매계약일부터 상속개시일까지 재산의 형태, 이용상황, 주위환경에 변화가 없어 쟁점부동산에 관한 가격변동의 특별한 사정이 없었으며, ③ 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매가액을 시가로 인정받았으므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항의 규정에 따라 신계약 상의 매매가액은 쟁점부동산의 ‘시가’이다.
• 이와 관련, 쟁점부동산의 2017.2월 위성사진과 2018.6월 위성사진을 비교해 보면 위 기간 동안 재산의 형태, 이용상황이나 주위환경에 아무런 변화가 없다는 점을 확인할 수 있다. <그림>
(5) 신계약이 해제된 것으로 보더라도, 이처럼 신계약 상의 매매가액이 쟁점부동산의 시가에 해당되는 이상, 상속재산으로서의 쟁점부동산의 평가가액은 신계약 상의 매매가액(12,124,000천원)이 되는 것으로, 이를 총상속재산가액에 포함하고
• 상속개시 전 계약금‧중도금 수령액(1,512,400천원)을 공제되는 채무로 보게 되면, 상속세 과세가액 계산 결과는 처분청의 계산과 차이가 없게 된다. (쟁점② 관련)
(1) 청구인은 신계약 상의 매매금액에는 거래 당사자들의 착오로 인해 쟁점건물에 대한 부가가치세 상당액이 포함되어 있었으나, 추후 부가가치세는 발생하지 않는다는 것을 쌍방이 확인하고 부가가치세 상당액은 반환하는 것으로 구두상 합의하였으므로,
• 쟁점①이 기각되어 쟁점부동산 관련 상속재산가액을 신계약 상의 매매가액에 기하여 산정한다면, 당해 부가가치세 상당액은 상속재산가액에서 차감되어야 한다고 주장하고 있다.
• 이러한 주장은 본 건 관련 과세전적부심사청구 단계에서는 제기되지 않고, 심사청구 단계에서 비로소 제기된 주장이다.
(2) 신계약 상의 매매대금에 부가가치세 상당액이 포함되어 있는지 여부는 계약 당시를 기준으로 계약 당사자들의 의사를 고려하여 판단하여야 할 것이다.
• 당초계약을 갱신하는 새로운 계약인 신계약 제3조(매매대금) 제3항에는 “상기 1항의 매매대금에는 건물 등의 부가가치세가 포함된 금액이다.”라는 당초계약에는 없는 조항이 부동문자로 인쇄되어 있다. 이것이 과연 당사자의 의사를 반영하고 있는 문구인지를 검토할 필요가 있다.
• 대법원의 확립된 태도에 의하면, 계약서 등 처분문서의 내용이 부동문자로 인쇄되어 있는 경우, 그 내용의 의미가 계약의 내용으로 볼 수 있는 지 여부와 관련하여 “처분문서의 기재 내용이 부동문자로 인쇄되어 있다면 인쇄된 예문에 지나지 아니하여 그 기재를 합의의 내용이라고 볼 수 없는 경우도 있으므로 처분문서라 하여 곧바로 당사자의 합의의 내용이라고 단정할 수는 없고 구체적 사안에 따라 당사자의 의사를 고려하여 그 계약 내용의 의미를 파악하고 그것이 예문에 불과한 것인지의 여부를 판단하여야 한다.”라고 판시하고 있다(대법원 1992.2.11. 선고 91다21954 판결, 대법원 1997.11.28. 선고 97다36231 판결).
(3) 부가가치세 과세대상은부가가치세법제4조에 의거 ① 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급, ② 재화의 수입의 경우에만 해당한다. 피상속인은 사업자가 아닌 개인으로 쟁점부동산 매매 거래와 관련하여서는 부가가치세 과세문제가 발생하지 아니하며, 납세의무자에도 해당하지 않는다.
• 우선, 양수인은 다수의 계약을 한 이력이 있는 주택조합으로, 사업자가 아닌 개인이 부동산을 매매하는 과정에서 부가가치세가 발생하지 않는다는 것은 그 누구보다도 잘 알고 있었을 것이다(당초계약의 특약사항에는 부가가치세에 대한 언급조차 없음).
• 또한, 부가가치세 상당액이 차감되어 매수가액이 감소하였다면, 양수인은 분명 본인에게 유리한 이러한 사실을 잔금기일 연장 등 다른 계약 유지‧변동 사항과 마찬가지로 청구인과 합의하여 문서화하였을 것인데, 청구인은 ‘구두합의’만을 주장하며 구체적 입증 서류를 제시하지 못하고 있어, 청구인의 주장은 설득력이 없다고 보여진다.
• 그리고, 신계약 계약서 상에는 ‘부가가치세 포함’을 언급하는 부동문자 외에 거래가액 총액 중 쟁점건물 관련 부가가치세가 얼마인지는 제시되어 있지 않으므로, 거래 당사자에게는 거래금액 총액이 아닌 부가가치세에 대한 인식은 없었던 것으로 보여진다.
(4) 이와 같은 청구인의 주장은 오직 상속세 부담을 줄이기 위해 근거 없이 이루어진 것으로 보이므로, 본 청구 주장 역시 이유 없다.
1. 쟁점①에 대하여
(1) 민법제544조는 쌍무계약에서 당사자 일방의 이행지체를 이유로 상대방이 계약을 해제할 수 있기 위한 요건을 규정하고 있다.
• 당해 규정에 따르면 ① 당사자 일방이 채무 이행을 지체하여 ② 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 ③ 그 기간 내에 채무를 이행하지 아니할 때에 비로소 상대방에게 계약 해제권이 발생한다.
• 이에 따른 계약의 해제는 같은 법 제543조 제1항이 규정하는 바와 같이 해제의 권리가 있는 자의 상대방에 대한 의사표시로 한다.
• 그리고, 같은 법 제547조 제1항에 따르면, 당사자 중 해제의 권리가 있는 일방이 수인인 경우에는 계약의 해제는 그 전원이 하여야 한다.
(2) 상증세법 제3조 등에 따르면, 피상속인이 거주자인 경우 피상속인에게 귀속되는 모든 재산(상속재산)에 대하여 상속세를 부과하며, 같은 법 제14조 제1항에 의해 채무는 공제된다.
• 이와 관련하여 같은 법 기본통칙 7-0…3에 따르면, 매매계약 이행 중인 부동산의 경우, 즉, 상속개시 전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액에서 상속개시 전에 받은 계약금과 중도금을 뺀 잔액을 그 상속재산의 가액으로 하도록 되어 있다.
(1) 쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 지체의 책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고,
• 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금 채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말하는 것이다(대법원 1992.7.14. 선고 92다5713 판결).
(2) 따라서 청구인이 양수인의 이행지체를 이유로 매매계약이 해제되었음을 주장할 경우에는 ① 양수인이 채무의 이행을 지체한 사실, ② 청구인이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 사실, ③ 양수인이 상당기간 내에 이행 또는 이행의 제공을 하지 않은 사실, ④ 청구인이 해제의 의사표시를 한 사실 및 그 통지가 양수인에게 도달한 사실을 주장‧입증하여야 할 것이다.
(3) 양수인이 피상속인 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한 상속인들에게 연장된 잔금지급기일인 2019.3.14.까지 잔금을 지급하지 않은 사실은 인정되나, 상속인들이 쟁점부동산에 관한 소유권이전 등기에 필요한 서류 등을 제공하여 양수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였다는 사실 및 그 외의 요건사실을 입증할 만한 자료는 제출하지 아니하였다.
• 더구나 당사자 일방이 수인인 경우 계약의 해제는 그 전원으로부터 하여야 하는 바, 상속인들이 쟁점부동산의 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였다는 사실이 증명되지 아니하였다.
• 결국, 신계약은 해제되었다고 볼 수 없고 여전히 유효하다고 보아야 한다.
(4) 피상속인이 쟁점부동산에 대한 매도 계약을 맺고 계약금 및 중도금만 지급받은 상태로 사망하여 상속이 개시되었고 당해 계약이 유효하다면, 기 수령한 계약금 및 중도금은 쟁점부동산 이외의 다른 상속재산을 구성하는 등의 형태로 총상속재산가액 산정에 반영되어 있을 것이므로, 쟁점부동산 관련 상속재산은 잔금 상당액이라고 보는 것이 타당하다.
• 따라서, 처분청이 상증세법 기본통칙 7-0…3에 따라 쟁점부동산 매매대금 전액에서 상속개시 전 피상속인이 수령한 계약금‧중도금 수령액을 차감한 금액, 즉, 잔금 상당액을 쟁점부동산 관련 상속재산가액으로 본 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
2. 쟁점②에 대하여
(1) 청구인은 사업자가 아닌 개인으로서 쟁점건물을 양도하였으므로 당해 거래는 부가가치세 과세대상이 아니다.
(2) 청구인은 신계약서 상의 매매대금(12,124백만원)은 양수인이 쟁점건물의 매매가 부가가치세 과세대상인 것으로 오인한 상태에서 산정된 금액이고,
• 추후 쟁점건물이 부가가치세 과세대상이 아니라는 점을 계약의 쌍방이 확인하고 부가가치세 상당액은 양수인에게 반환하기로 구두로 합의하였으니, 쟁점건물에 대한 부가가치세 상당액(115백만원)을 상속재산가액에서 차감하여야 한다고 주장하고 있다.
(3) 우선, 신계약 계약서 상 인쇄된 부동문자의 형태로 “매매대금에는 건물 등의 부가가치세가 포함된 금액이다.”라는 표현이 있기는 하나, 이것이 곧바로 거래 당사자 간 합의의 내용에 해당한다고 볼 수는 없다.
• 또한, 당초계약에서는 부가가치세에 대한 언급이 전혀 없었다는 점, 주택조합으로서 다수의 유사 계약 이력이 있는 양수인이 당해 거래에 대해 부가가치세가 발생한다고 오인하였다고 보기는 어려운 점, 신계약 상에서도 부가가치세 상당의 구체적 금액은 언급되지 않은 점 등을 고려하면, 거래 당사자는 부가가치세에 대한 고려 없이 매매대금을 산정하였다고 보는 것이 타당하다.
(4) 설령, 오해로 인해 당사자들의 계약 당시 의사가 매매금액에 부가가치세를 포함시키는 것이었다고 하더라도, ① 추후 당사자들이 당해 거래가 부가가치세 과세 대상이 아니라는 점을 인지하였음에 불구하고 ② 부가가치세 상당액이 피상속인이나 상속인들에게 반환된 바 없고 ③ 계약 당사자들 사이에 이에 대한 분쟁이 없었다면, 당사자들의 암묵적 합의에 따라 매매금액에 부가가치세가 포함되지 않는 것으로 계약의 내용이 변경되었다고 보는 것이 합리적이다.
• 청구인은 구두 합의를 통해 부가가치세 상당액을 양수인에게 반환하기로 하였다고 주장하고 있으나, 이에 대한 입증 자료는 전혀 제시하고 있지 않아 이러한 주장은 과세 여부의 근거가 될 수 없다.
(5) 따라서, 처분청이 쟁점부동산과 관련하여 잔금 상당액을 상속재산가액으로 보면서 쟁점건물에 대한 부가가치세 상당액을 별도로 차감하지 않은 것도 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.