쟁점상속건물의 무벽면적비율이 입증되었다고 보기 어려우므로, 이를 부인하고 상속세를 과세한 것이 부당하다고 보기 어려움
쟁점상속건물의 무벽면적비율이 입증되었다고 보기 어려우므로, 이를 부인하고 상속세를 과세한 것이 부당하다고 보기 어려움
1. 쟁점상속건물에 대한 사실관계를 요약하면 다음과 같다. 일 자
1992. 7. 9. 지하1층, 지상4층 1,785.45㎡ 사용승인(근린생활시설)
2018. 8.29. 용도변경 대수선허가 통지(
○○ 구청)
2018. 9. 7. 대수선 철거공사 계약(
○○○ 개발)
2018. 9.27. 노유자시설 리모델링 공사 계약(
○○ 건설㈜) 2018.11.30. 철거공사 완료 2018.12. 5. 건설폐기물 41톤 운반처리 완료 2018.12. 7. 피상속인 사망
2019. 6.18. 노유자시설 리모델링(대수선) 완료
2. 피상속인은 2018. 8월 쟁점상속건물을 근린생활시설에서 노유자시설(노인복지시설)로 변경하기로 하고, ○○○개발과 철거공사 계약을 하고 쟁점상속건물의 내부와 외부를 철거하였으며(이때 건설공사 폐기물 41톤이 발생함),
• 상속인들은 ○○건설주식회사와 내․외부 철거공사를 제외한 9억원의 공사도급계약을 체결하여 약 6개월 동안의 공사를 시공하여 노유자시설로 용도변경공사를 완료하였으며, 2019. 7월부터 상속인 청구인외 4인이 노인의료복지시설인 ▤▤재활요양원으로 사용하고 있다.
3. 세법상 건물 평가시에는 공부상 현황에 따라 평가할 것이 아니라 현장의 실지 현황을 보고 실지현황에 따라 평가하여야 한다.
- 가) 상속개시일 시점(2018. 12. 7.) 2일 전인 2018. 12. 5. ○○○개발이 철거한 폐아스팔트콘크리트(건설)인 폐기물 41톤을 (주)○○환경을 통해 처리완료한 상태로, 이로써 쟁점상속건물의 가치가 대폭 하락하였음이 명백하다.
- 나) 노유자시설(노인의료복지시설)은 노인복지법에 따른 시설을 구비하여야 하기 때문에 일반근린생활시설과는 건물 및 시설 구조 등이 완전히 다른 형태로, 노인복지법의 노인복지시설기준에 맞추기 위해서는 기존 근린생활시설의 내․외부 등 모든 시설을 철거하여야 노유자시설의 허가 조건을 구비할 수가 있다.
- 다) 상속개시일 시점에 쟁점상속건물 내․외부가 완전히 철거된 상태이고 이 과정에서 건물의 내벽은 완전히 철거되었고, 외벽 일부가 철거된 상태여서 정상적인 근린생활시설로 사용할 수 없었으며, 철거공사 계약을 한 ○○○개발에서 내부와 외부를 철거하였고, (주)○○환경에서 리모델링 공사에서 배출된 폐기물 폐아스팔트콘크리트(건설) 폐기물 41톤을 운반한 사실이 확인된다.
- 라) 처분청은 근린생활시설에서 건설폐기물이 아닌 아스콘(아스팔트콘크리트) 41.360톤이 배출되었다는 주장은 이해가 되지 않는다는 의견이나,
• 건설폐기물 수집업체에 문의한 바, 건설폐기물을 장부상의 분류로 통상 포괄적인 아스콘으로 표기하며,
• 건물폐기물 수집․운반(처리) 확인서 및 배출자보관용 인계내역, 건설폐기물중량확인서 등에 의하면 배출자 (○○○ 개발), 배출장소 (○○ ○○구 ○○천로 16길), 공사명 (리모델링 공사), 폐기물종류 (폐아스팔트콘크리트(건설)40-01-12), 처리방법 (파쇄/분쇄)로, 건물 벽면 철거 등 리모델링 공사에 의한 건설폐기물 임이 확인되며 철거 당시의 사진으로 충분히 입증된다.
- 마) 처분청은 이러한 사실을 전혀 감안하지 않고 쟁점상속건물을 공사 전의 정상적인 근린생활시설의 건물로 보아 평가한 것은 실질과세원칙을 위반하여 부당하며, 쟁점상속건물을 처분청이 평가한 것처럼 정상적인 근린생활시설의 건물로의 용도로 사용하기 위해서는 약 10억원 정도의 공사원가의 지출이 필요하다.
- 바) 상증세법 제60조 제1항【평가의 원칙】에서 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 따른다고 규정되어 있고, 세법상 건물 평가시에는 공부상 현황에 따라 평가할 것이 아니라 실질과세원칙에 따라 현장의 실지 현황(상속개시일 당시 건물 내․외부가 철거되고 폐기물을 처리한 후 5일이 경과함)에 따라 평가하여야 한다.
- 나. 쟁점②에 대하여: 쟁점예금이 사전증여재산에 해당하는지 1) 쟁점예금은 피상속인이 생활편의에 의하여 부부공동으로 관리하던 예금으로서, 장기간 자신의 공과금을 대납한 상속인 □□□에게 그 대가를 지급한 것이다. 가) 피상속인(1927년생)과 ○○○(1933년생)은 70여년의 혼인생활을 유지하면서 가족공동생활의 편의, 일방배우자의 자금 위탁관리, 가족생활비 지급 등 여러 원인으로 부부 각자 계좌의 구분 없 이 부부가 공동으로 자금을 관리하여 생활하였다. 나)
2006. 1. 31.부터 2018. 12. 31. 기간 동안 상속인 □□□은 본인 계좌에서 피상속인의 전기료 13,710,950원, 상하수도료 7,007,570원, 기타 환경부담금 등 6,010,330원(합계 26,728,850원)을 대납한 사실이 있으며,
• ○○○은 2017. 4. 6. 쟁점예금을 해약한 후 2018. 6. 8. 상속인 □□□의 배우자 ▽▽▽에게 50,000,000원을 이체하였다.
2. 부부 사이에서 일방 배우자 명의의 예금이 인출되어 타방 배우자의 예금계좌로 입금된 경우에도 증여 외에 일방 배우자의 자금위탁관리 등 공동의 생활을 위한 여러 가지 원인이 있을 수 있으며 예금이 인출 및 입금된 사실이 밝혀졌다는 사정만으로 이를 증여로 볼 수 없다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2015두41937 참고).
• 피상속인은 부부가 공동으로 이룩한 예금을 배우자 ○○○의 명의로 예입해 두었다가 부부공동의 생활비인 전기료, 수도료 등으로 지출하였으므로 비록 이 예금이 피상속인의 계좌에서 ○○○의 계좌로 이체되었다고 하더라도 이를 사전증여로 본 것은 잘못된 처분이다.
- 다. 쟁점③에 대하여: 쟁점임대보증금이 공제되어야 할 채무인지
1. 피상속인은 쟁점외건물에 대하여 아래와 같이 임대차계약을 체결하였으며, 임차인들은 2020. 4. 30.까지도 쟁점외건물에 거주하고 있다.
• 임대차계약서 생략 2) 임차인 ☆☆☆의 임대차계약서에는 ‘계약기간 만료 전에 해약 시 임차인은 방, 거실의 도배비용을 보증금에서 제외한다’는 내용이 기재되어 있으며, 사위인 임차인 ★★★는 임대차계약서상 임대보증금 50,000,000원에 대하여 상속인들이 현재로서는 보증금 입금사실은 입증할 수 없으나 계약이 이루어진 사실은 명확하다. 3) 피상속인은 쟁점외건물에서 상속개시일 시점까지 거주하는 등 쟁점외건물에 대한 실질적 권리를 행사해왔으며, 임대보증금 및 월세의 수령에 대해서도 피상속인 본인의 책임 하에 모든 것이 행하여졌으며,
• 현재까지 쟁점외건물에는 ♤♤♤, ☆☆☆, ★★★가 거주 중으로, 피상속인이 살아있을 때를 포함하여 현재까지 월세는 (노령으로 인한 금융기관 출입의 어려움으로 인하여) 현금으로 직접 수령하고 있다.
4. 피상속인과 임차인들 사이에 오랜 관계를 고려할 때 임대차계약서상 내용 외 어떤 약정이 있었을 것이며, 계약서상의 임대보증금액이 계약일에 피상속인에게 입금되었다는 사실이 없다는 것만으로 무조건 채무불공제할 것이 아니라, 피상속인이 상속개시일까지 임대보증금을 ☆☆☆로부터 수취하지 않은 것이 확인된다면 임대보증금을 상속채권으로 보아 상속재산에 포함하고 계약서 상 임대보증금은 상속채무로 공제하는 것이 타당하다.
2. 청구인은 쟁점상속건물에 대하여 평가 시 공부상 현황에 따라 평가할 것이 아니라 현장의 실지 현황을 보고 평가하여야 할 것으로 주장하고 있으나, 상속인들이 쟁점상속건물에 대하여 상속세 신고시 감정평가를 하지 않아 쟁점상속건물에 대한 수용․공매가격, 감정가격 등 시가로 인정되는 가격이 없어 기준시가로 평가할 수밖에 없고, 청구인들도 쟁점상속건물을 무벽건물 60%의 조정률을 적용하여 기준시가로 평가하여 신고하였다.
3. 건물기준시가 계산방법 해설책자에 의하면, 무벽건물 적용범위는 ‘무벽건물조정률은 벽면 상하의 전부 또는 일부가 벽면이 없는 공간인 경우에 면적비율에 의하여 판정한다’고 되어 있으며, ‘납세자가 사실관계를 입증하는 경우에 한하여 적용한다’라고 규정되어 있다.
4. 무벽 면적비율에 따른 감산율은 벽이 완전하게 있는 건물과 건물 부설주차장, 필로티 등과 같이 건물 일부 또는 전부에 벽이 없는 건축물은 건물가격에 차이가 있을 수 밖에 없어 건물가격 산정시 이러한 차이를 반영하기 위한 것으로, 무벽면적비율은 해당 층의 위층과 아래층 사이의 전체 면적 중 벽이 존재하지 않는 면적의 비율로 계산하여야 하나,
• 청구인들은 쟁점상속건물을 기준시가로 평가하면서 무벽건물 조정율 60%를 적용하여 상속세 신고하면서 공사도급계약서 외에 무벽면적비율에 대한 입증서류를 제출하지 않았고 조사기간에도 무벽면적 비율에 대한 입증서류를 제출하지 않았는바 처분청은 무벽건물 조정율 60%를 제외하여 쟁점상속건물을 평가한 것이다.
5. 청구인이 ○○○개발과 계약한 철거공사비가 36백만원이고, 건설폐기물 41톤(덤프트럭 2대 분량)을 수거하여 폐기하였다는 운반확인서를 제출하고 있으나,
• 건설폐기물 41톤, 철거비용 36백만원으로 540평 건물의 외벽 4분의3을 철거하였다는 것은 건설 전문가가 아니라도 쉽게 이해되지 않지 않는 부분이며,
• 청구인이 제출한 공사사진에도 용도변경을 위하여 천정과 바닥면 등을 철거한 모습이지 건물 벽면을 철거한 모습은 보이지 않고,
• 쟁점상속건물의 외관을 인터넷에서 조회한 결과, 판매시설 및 사무실 등으로 사용되던 용도변경 전이나 노유자시설로 용도변경한 후인 현재에도 건물 외벽이 있고, 그 위에 창문이 있는 구조로, 외관의 차이가 없어 벽면을 철거하고 새로 쌓았다고 보여지지 않는다.
6. 또한, 건물 벽면을 철거하고 새로 벽면을 세웠다면 청구인의 리모델링 공사내역서의 공사원가계산서에 벽면 설치비용이 있어야 하는데,
• 청구인의 공사원가명세서의 직접재료비 444백만원 중 조적공사 재료비 5백만원, 노무비 28백만원 합계 33백만원으로는 건물 벽면 4분의 3을 철거하고 새로 설치하였다고 보기 어렵다.
7. 상속인들은 쟁점상속건물을 무벽건물조정율 60%를 적용하여 기준시가로 평가하면서 무벽면적비율에 대한 입증서류를 제출하지 않았을 뿐만 아니라, 쟁점상속건물의 용도변경 전․후의 외관에 차이가 없어 많은 비용을 들여 벽면을 철거하여 새로 세웠다고 보기 어려운 점, 건설폐기물 수집 운반 확인서에서도 폐아스콘을 처리한 것으로 되어 있어 벽면을 철거했다고 보기 어려운 점, 청구인이 제출한 리모델링공사 내역서에도 벽면을 4분의 3을 새로 설치할 만한 원가가 보이지 않는 점 등으로 보아,
• 건물기준시가 평가시 무벽면적비율 3/4 이상일 경우 적용하는 개별건물의 특성에 따른 조정률 60%를 적용할 것은 아니라고 판단되므로, 기준시가 평가시 무벽건물 조정률 60%를 적용한 것을 제외하여 결정한 당초 처분은 정당하다.
1. 청구인은 피상속인과 ○○○ 부부가 공동으로 이룩한 예금을 ○○○ 명의로 관리하다가 부부 공동의 생활비인 전기료, 수도료 등으로 지출된 것으로 사전증여가 아니라고 주장하고 있으나,
• ○○○은 특별한 직업과 소득원이 없는 자로, 쟁점예금을 부부 공동으로 이룩한 예금으로 볼 여지가 없고,
• 금융거래내역 조회결과 쟁점예금은 2011년부터 2017년까지 피상속인의 계좌에서 출금된 금액으로 조성되어 ○○○ 계좌에 입금되어 관리되어 오던 피상속인의 자금으로 상속개시일까지 피상속인에게 반환하지 않았고, 2018. 6. 8. ▽▽▽(상속인 □□□의 배우자)에게 입금된 사실이 확인된다.
2. □□□이 피상속인의 전기료, 상하수도요금, 환경부담금 등으로 26,727천원을 대납하였다고 제출한 계좌거래내역서는 2006년부터 발생한 것으로 출금내역만 있지 출금내용이 피상속인의 비용인지 확인되지 않으며,
• 설령, 피상속인의 비용을 □□□이 대납하였다고 하더라도 피상속인의 계좌에서도 상속인 □□□, ◇◇◇의 전기료가 결제된 사실이 확인되고, 피상속인은 상속인 □□□이 운영하는 ○○건설(주)의 근로자로서 급여를 지급받았던 것으로 신고하고 있었으며,
• 2009년부터 2018년 8월까지 피상속인의 급여가 입금되면 입금되는 즉시 피상속인의 주소지(○○ ○구 ○○동) 인근이 아닌 ○○ ○○구 ○○동 등에서 현금으로 출금되는 등 피상속인의 급여, 임대료 등 수입과 비용을 피상속인과 상속인들이 공동으로 관리하였던 것으로 보여진다.
3. 우리나라 민법은 부부별산제를 채택하고 있어 배우자 명의의 예금은 그의 특유재산에 해당하고 ○○○이 피상속인의 예금으로 조성한 쟁점예금을 피상속인에게 반환하지 아니하고 ▽▽▽에게 이체한 것은 또 다른 증여인 것이지, 피상속인이 2006년부터 지급할 전기료, 상하수도료 등의 공과금을 상속인 □□□이 대납하고 2018년에 □□□의 처 명의로 받았다는 주장은 받아들이기 어렵다.
1. 청구인은 피상속인과 임차인 사이의 오랜 관계를 고려할 때 임대차 계약내용 외 어떤 약정이 있었을 계약서상의 임대보증금이 계약일에 피상속인에게 입금되었다는 사실이 없다는 것만으로 무조건 불공제 할 것이 아니라 피상속인이 상속개시일까지 임대보증금을 수령하지 않은 것이 확인된다면 임대보증금을 상속채권으로 보아 상속재산에 포함하고 임대보증금을 상속채무로 공제하는 것이 타당하다고 주장하고 있으나,
• 쟁점임대건물의 토지는 피상속인의 소유이고 건물은 상속인 ◇◇◇의 소유로, 토지소유자와 건물소유자가 각각 다른 경우 통상 건물소유자가 토지사용과 건물사용 등에 관한 임대차계약 등을 체결하는 것이 일반적이고,
• 이처럼 토지와 건물 각각의 소유자가 부자지간으로서 특수관계에 있는 경우 임대차계약을 체결한 사실이 없다 하더라도 건물소유자는 토지 사용에 관한 명시적 또는 묵시적인 승인 하에 건물을 그 임차인에게 임대한 것으로 보아야 할 것이다.
• 건물의 임차인은 건물임차권의 범위 내에서 건물에 대하여만 사용수익권이 있고, 이 경우 건물소유자는 건물임차인으로 하여금 건물을 사용 수익하게 할 적극적인 의무가 있는 것이며, 건물 소유자와 건물 임차인은 채권․채무관계가 성립되는 반면 토지 소유자는 건물임차인이 건물을 사용 수익할 권리에 부수하여 토지를 사용하게 할 단순한 수인의무만 있으므로,
• 건물임차인은 어디까지나 건물소유자의 건물소유권에 대해서 임차를 하는 것이지 별도로 토지를 사용수익할 수 있는 토지 임차권까지 부여받고 있는 것은 아니라 할 것(국심2000서0837, 2000.7.20. 외 다수)이므로, 임대차계약을 피상속인의 명의로 체결하였다 하더라도 쟁점임대보증금은 건물에 대한 임대보증금으로 봄이 타당하다.
2. 설령, 건물임대보증금이 실지 임대차계약 내용에 따라 그 귀속을 결정하여야 한다 하더라도 쟁점임대건물의 임대차계약서에 피상속인이 임대인으로 기재되어 있으나 임대인의 필체가 각각 달라 피상속인이 쟁점임대건물을 관리하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라,
• 임차인 중 ♤♤♤의 임대보증금 5,000,000원과 1회분 월세 500,000원은 입금이 확인되나, 나머지 월세는 입금이 확인되지 않으며, ☆☆☆와 ★★★의 보증금 및 월세 입금 내역 또한 확인되지 않으며, 상속인들도 ★★★가 보증금을 입금한 사실을 입증할 수 없다고 진술하고 있다.
• 피상속인은 상속개시일 전 2018. 8.까지도 피상속인의 주소지인 ○○에서 ○○건설(주)의 근로자로 급여를 받을 정도로 사회생활을 왕성하게 한 자로, 노령으로 인하여 금융기관 출입이 어려워 현금으로 직접 월세 등을 수령하여 사용하고 있다는 것은 믿기 어렵다할 것이다.
• ★★★의 임대차계약서에 임대보증에 대하여 어떠한 특약사항이나 단서조항이 기재된 것이 없고, 쟁점임대보증금이 피상속인에게 귀속되었다는 객관적인 입증자료가 없는 등 상속 개시 당시 쟁점임대보증금에 대한 채무가 잔존하였다는 점을 인정할 증거가 없으므로, 임대차계약이 있었다는 사실만으로 쟁점임대보증금을 상속채무로 인정하기는 어렵다.
① 쟁점상속건물의 평가가액이 적정한지
② 쟁점예금을 사전증여재산으로 볼 수 있는지
③ 쟁점임대보증금을 상속채무로 보아 공제할 수 있는지
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 3) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
4. 국세청 건물 기준시가 산정방법 고시(국세청 고시 제2017-37호, 2017.12.29.) 제5조(기준시가 계산)
① 건물 기준시가를 산정하기 위한 기본 계산식은 다음과 같다.
• 생략 -
② 제1항의 건물 기준시가 산정 기본 계산식에서 개별건물의 특성에 따른 조정률은소득세법제99조 제1항 제1호나목에 따라 기준시가를 계산하는 경우에는 적용하지 않고,상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용한다. 제11조(개별건물의 특성에 따른 조정률)상속세 및 증여세법제61조제1항 제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우 적용하는 개별건물의 특성에 따른 조정률은 다음과 같다. 다만,소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 기준시가를 계산하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 구분 적용대상 번호 지수 적용범위 비고 ⋮ ⋮ ⋮ ⋮ ⋮ ⋮ Ⅵ ∘ 무벽건물의 무벽면적비율
• 1/4초과~2/4미만
• 2/4이상~3/4미만
• 3/4이상 28 29 30 80 70 60 ∘ 무벽건물조정률은 벽면 상하의 전부 또는 일부가 공간인 경우에 면적비율에 의하여 판정한다. 납세자가 사실 관계를 입증 하는 경우에 한하여 적용 한다. 5) 상속세및증여세법 제4조 【증여세 과세대상】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.
1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익 6) 상속세및증여세법 제13조 【상속세 과세가액】
① 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 제14조에 따른 금액이 상속재산의 가액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다.
1. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액
2. 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액 7) 상속세및증여세법 제14조 【상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등】
① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.
3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)
1. 쟁점① 관련 사실관계 및 관련 증빙 자료
○ 2019. 6. 18. 근린생활시설․교육연구시설․단독주택에서 노유자시설(노인복지시설)로 용도 변경한 사실이 나타난다. 리모델링전(2019.2.21.자 발급분) 리모델링후(2019.6.20.자 발급분) 대지면적 연면적 주구조 대지면적 연면적 주구조 651.9㎡ 1,785.45㎡ 철근콘크리트 651.9㎡ 1,637.79㎡ 철근콘크리트 구분 용도 면적(㎡) 구분 용도 면적(㎡) 지하1층 대피실 348.84 지하1층 노유자시설(노인복지시설) 227.58 1층 독서실 373.79 1층 노유자시설(노인복지시설) 365.21 2층 독서실 226.19 2층 노유자시설(노인복지시설) 365.21 2층 사무실 147.6 3층 학원 306.69 3층 노유자시설(노인복지시설) 361.25 3층 사무실 63.14 4층 학원 173.76 4층 노유자시설(노인복지시설) 318.54 4층 주택 145.44 변동내용 및 원인 변동내용 및 원인 1992.7.11 소유권보존(피상속인) 1992,7.9. 신축 1998.11.21. 건축 5**-3*(1998.11.20)호에 의거 2층 독서실(147.6㎡)을 근린생활시설(사무실) 147.6㎡로 표시 변경 1992.7.11, 1992. 7.9., 1998.11.21.(좌동) 2019.6.18. 건축과-2**(2019.6.18)호에 의거 근린생활시설, 교육연구시설, 단독주택을 노유자시설(노인복지시설)로 용도변경 및 장애인용 승강기 설치 등으로 인한 건축면적 8.58㎡, 1층 바닥면적 121.26㎡, 2,3층 바닥면적 각 8.58㎡, 4층 바닥면적 0.66㎡ 감소(2018-대수선허가-)
- 나) 청구인과 처분청의 쟁점상속건물 평가내역 비교
- 다) 쟁점상속건물 대수선공사 일자별 내역
(1) 2018. 8.29.
○○ 구청(건축과-4****)에서 피상속인에게 건축허가(대수선, 용도변경) 통지한 공문 내용 중 일부 발췌 (2) 쟁점상속건물 대수선공사 중 철거공사 계약서(○○○개발)
○ 2018. 9. 7. 피상속인과 ○○○개발 박
○○ 와 작성한 건설공사 표준하도급계약서의 주요 내용은 다음과 같다. 구 분 계 약 내 용 발주자 피상속인 원도급 공사명
○○동 EV실 증축 및 용도변경 대수선공사 하도급 공사명
○○동 EV실 증축 및 용도변경 대수선공사 중 철거공사 공사기간 착공 2018.09.08, 준공 2018.11.30 계약금액 36,000,000원 대금의 지급 외 공란 원사업자 피상속인 수급사업자
○○○개발(박
○○)
(3) 쟁점상속건물 리모델링공사 계약
○ 2018. 9. 27. 피상속인과
○○ 건설(주)이 작성한 민간건설공사 표준도급계약서의 주요 내용은 다음과 같다. 구 분 계 약 내 용 구 분 계 약 내 용 공사명 EV실 증축 및 노유자시설 리모델링공사 계약금액 670,900,000원 * 착공년월일 2018.10. 5. 준공예정년월일
2019. 3. 4. 도급인 피상속인 ** 수급인
○○ 건설(주) *** 청구인이 제출한 공사원가계산서상 총 공사원가는 9억원 이며,
○○ 건설(주)는 상기 리모델링 공사와 관련하여 총 공급대가 9억원의 세금계산서 4매를 발급한 사실이 확인됨 ** 2018. 12. 7. 피상속인 사망으로 2019. 2. 20. 건축주[청구인외 4인] 변경신고 수리(
○○ 구청) ***
○○ 건설(주)는 1995. 10. 개업한 토목․건축업을 영위하고 있는 법인으로, 상속인 ◇◇◇이 대표이사로 있으며, 피상속인의 근로소득지급명세서에서
○○ 건설(주)로부터 매년 10,800천원~13,800천원의 급여를 지급받은 사실이 확인된다.
(4) 건설공사 변경계약서
○ 2018. 10. 9. 원사업자 피상속인과 수급사업자 ○○○개발 박
○○ 는 건설공사변경계약서를 작성하였는데 당초 공사기간 2018.9.8.~2018.10.5.이 2018.9.8.~2018.11.30.로 변경된 것으로 나타난다. (5)
2018. 12. 5. 건설폐기물 처리 관련 서류
• 건설폐기물 수집․운반(처리)확인서 1매
• 배출자 보관용 인계내역서 2매
• 건설폐기물중량확인서 (반입확인증) 2매 라) 쟁점상속건물의 용도변경일(2019. 6. 18.) 전후 외관 모습 비교
• 사진 생략
- 마) 청구인이 제출한 쟁점상속건물 철거사진 일부
• 사진 생략
- 바) 리모델링 공사원가내역서 중 공정별집계표 일부 내역 품명 재료비 노무비 경비 합계 비고 건축공사 0 0 0 0 가설공사 9,276,550 23,377,750 0 32,654,300 철근콘크리트공사 10,980,127 19,629,412 2,744,070 33,353,609 조적공사 5,002,000 28,200,000 33,202,000 돌공사 1,987,500 2,978,100 4,965,600 타일공사 10,580,520 16,682,570 848,480 28,111,570 목공사및수장공사 79,809,201 54,456,249 46,116 134,311,566 방수공사 3,604,464 10,307,200 129,920 14,041,584 지붕및홈통공사 771,500 1,194,200 1,965,700 금속공사 7,482,405 5,069,820 269,220 12,821,445 미장공사 960,209 1,895,902 4,927 2,861,038 창호및유리공사 11,171,930 733,345 253 11,905,528 철공사 762,380 7,264,940 8,027,320 기타공사 264,925 264,925 골재비 4,415,000 4,415,000 기계설비 128,855,861 71,512,022 200,367,883 전기공사 52,753,035 39,139,763 91,892,798 엘리베이터공사 49,500,000 49,500,000 승강식피난구 15,400,000 15,400,000 냉방공사 50,711,700 20,750,000 71,461,700 합계 444,289,307 303,191,273 751,523,566
6. 쟁점②관련 사실관계 및 관련 증빙 자료 가) 처분청에서 쟁점예금에 대하여 조사한 내용을 정리하면 다음과 같다.
• 표 생략 나) 청구인이 제출한 ○○은행 이체전표에서 2018. 6. 8. ○○○의 계좌에서 상속인 □□□의 처 ▽▽▽에게로 50백만원이 이체된 사실이 확인된다.
- 다) 청구인은 피상속인의 공과금 등을 상속인 □□□이 대납하였다고 주장하면서 2006. 6. 30.부터 2012. 8. 31.까지 매월 전기료가 자동 이체된 내역이 나타나는 거래내역조회서를 제출하였는데, 동 기간 동안 총 지출금액은 13,710,950원이며 거래상대방은 나타나지 않는다. 라) 피상속인의 배우자 ○○○(1933년생)은 사업이력이 없고, 국세통합전산망에서도 소득내역은 확인되지 않는다.
7. 쟁점③관련 사실관계 및 관련 증빙 자료
- 가) 쟁점외건물은
○○
○○
○○ 동2가 지상의 4층짜리 다가구 주택으로, 등기사항전부증명서에 따르면 2003. 11. 10. 상속인 ◇◇◇이 소유권보존등기 한 것으로 확인되며, 토지의 경우 피상속인이 1969. 2. 12. 매매를 원인으로 소유권이전등기 하였고 2018. 12. 7. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2019. 1. 17. ○○○이 소유권 이전 등기한 사실이 확인된다. 나) 쟁점임대보증금과 관련된 임대차계약내용 임대인 임차인 보증금(원) 월세(원) 계약일자 피상속인
① ♤♤♤ 5,000,000 500,000 2015.11.20.
② ☆☆☆ 2,000,000 300,000 2018.10.17.
③ ★★★ 50,000,000
• 2018. 7.20.
① 처분청이 제출한 피상속인 계좌거래내역에서 ♤♤♤이 2015. 11. 20. 피상속인 계좌에 5백만원, 2015. 10. 12. 500천원을 입금한 사실이 나타나며, ♤♤♤은 2015. 11. 27. 위 소재지에 전입하여 현재까지 주민등록 되어 있다.
• 이의신청 사건조사서에 따르면, 심리담당자가 2020. 7. 1. ♤♤♤과 전화통화(010-**-**)하였으며, ♤♤♤은 이 건 임대차계약을 하면서 보증금을 피상속인 계좌로 입금하였고 월세는 임대인이 고령인 관계로 현금으로 직접 지급하였으며, 피상속인이 사망한 후에는 동 소재지에 거주하는 피상속인의 딸에게 월세를 지급하고 있으며, 현재도 보증금과 월세는 계약서상 내용과 동일하다는 내용의 진술을 한 것으로 나타난다.
② ☆☆☆의 보증금 입금내역은 확인되지 않으며, 2019. 1. 18. 위 소재지에 전입하여 현재까지 주민등록 되어 있다.
③ ★★★는 피상속인의 사위(상속인 ◎◎◎의 배우자)이며, 피상속인에게 보증금을 지급한 내역은 확인되지 않고, 2018. 8. 1. ◎◎◎과 함께 위 소재지에 전입하여 현재까지 주민등록 되어 있다. 다) 피상속인과 ○○○은 쟁점외건물 소재지에 1984. 9. 18. 주민등록 전입한 것으로 나타나고, ○○○은 현재까지 쟁점외건물에 주민등록을 두고 있다.
- 라. 판단
1. 쟁점상속건물의 평가가액이 적정한지
- 가) 관련법리 (1)상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 의하면, 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따르며, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정되어 있으며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 같은 법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 제61조 제1항 제2호에서 오피스텔 및 상업용 건물을 제외한 건물의 경우에는 건물 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정․고시한 가액으로 평가하도록 규정되어 있다. (2)상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호의 규정에 따라 국세청장이 고시한 건물기준시가 산정방법 고시 제5조(기준시가계산)에서는, 건물기준시가산정은 ㎡당 건물 신축가격 기준액에 구조별․용도별․위치별 지수와 경과연수별잔가율을 곱하고, 개별건물의 특성에 따른 조정률을 반영하여 ㎡당 금액(1,000원 단위로 하며, 1,000원 단위 미만은 버린다)을 계산한 후, 이 금액에 평가대상 건물의 면적을 곱하여 산출하도록 되어 있으며, 제11조(개별건물의 특성에 따른 조정률) Ⅵ. 무벽건물의 무벽면적비율 적용지수는 1/4초과~2/4미만시 80, 2/4이상~3/4미만시 70, 3/4이상 60으로 되어 있으며, 무벽건물조정률은 벽면 상하의 전부 또는 일부가 공간인 경우에 면적비율에 의하여 판정하는 것이며 납세자가 사실관계를 입증하는 경우에 한하여 적용하도록 규정되어 있다.
- 나) 쟁점상속건물 평가가 부당한 지
(1) 위 법리와 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 쟁점상속건물을 상속개시 당시 실지현황에 따라 평가하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다. 청구인은 상속세 신고 시 쟁점상속건물을 평가함에 있어 무벽건물조정률 60%를 적용하여 기준시가로 평가하였으나, 처분청은 쟁점상속건물 중 4층 주택부분을 제외한 나머지 건물의 ㎡당 금액 산정 시 구조지수, 용도지수, 위치지수, 잔가율은 청구인의 당초 신고내용과 동일하고 청구인이 적용한 무벽건물조정률 60%를 적용하지 아니하고 평가한 것으로 확인된다. 청구인은 상속개시일 시점에 쟁점상속건물 내․외부를 철거함에 따라 건물가치가 대폭 하락되었음에도 불구하고 철거 공사전의 건물과 동일한 기준을 적용하여 기준시가로 평가하는 것은 실지 현황에 맞지 아니하여 부당하다고 주장하고 있으나,
• 현행 기준시가 산정방법 고시에서는 건물 평가 시점에 쟁점상속건물과 같이 건물 일부가 철거되었다고 하여 달리 적용할 수 있는 기준을 찾아보기 어려운 점, 기준시가 계산 시 적용되는 무벽건물조정률은 납세자가 사실관계를 입증하는 경우에 한하여 적용할 수 있는 것이나 청구인이 제출한 리모델링 공사내역, 건설폐기물 처리 서류, 용도변경 전후 사진 등으로 볼 때 무벽면적비율이 입증되었다고 보기 어려워 쟁점상속건물에 적용하기 어려운 점, 청구인이 쟁점상속건물의 수용․공매가격, 감정가격 등 시가로 인정되는 가격을 제시한 바 없는 점 등을 종합적으로 고려해볼 때, 처분청이 상속개시일 당시 현장의 실지 현황에 따라 쟁점상속건물을 평가하지 않은 것이 부당하다고 보기는 어렵다할 것이다.
(2) 따라서 처분청이 쟁점상속건물을 기준시가로 평가하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
2. 쟁점예금을 사전증여재산으로 볼 수 있는 지
- 가) 관련법리
(1) 상속세및증여세법제13조 제1항은 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후, 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다고 규정하면서 제1호에서 상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액을 규정하고 있다.
(2) 과세관청에 의하여 증여자로 인정된 자 명의의 예금이 인출되어 납세자 명의의 예금계좌 등으로 예치된 사실이 밝혀진 이상 그 예금은 납세자에게 증여된 것으로 추정되므로 그와 같은 예금의 인출과 납세자 명의로의 예금 등이 증여가 아닌 다른 목적으로 행하여진 것이라는 등 특별한 사정이 있다면 이에 대한 입증의 필요는 납세자에게 있다(대법원1997.2.11.선고96누3272판결, 대법원 2001.11.12.선고99두4082 판결 등 참조).
- 나) 쟁점예금을 사전증여재산으로 볼 수 있는 지
(1) 위 법리와 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 쟁점예금이 사전증여받은 재산이 아니라는 청구주장은 받아들이기 어렵다. 조사청이 쟁점예금에 대하여 조사한 자료에 따르면, 쟁점예금은 2011년부터 2017년까지 피상속인의 계좌에서 출금된 금액으로 조성되어 피상속인의 배우자 ○○○ 계좌에 입금된 것으로 보이며, 상속개시일까지 피상속인에게 반환되지 않고 2018. 6. 8. 상속인 □□□의 배우자 ▽▽▽에게 입금된 사실이 나타난다. 청구인은 쟁점예금은 부부가 공동으로 이룩한 예금이며 부부 공동 생활비인 전기료, 수도료 등으로 지출하였다고 주장하고 있으나, ○○○은 특별한 직업과 소득원이 없는 것으로 확인되는바 쟁점예금은 피상속인의 자금으로 조성된 것으로써 부부 공동으로 이룩한 예금으로 보기 어렵다. 설령 쟁점예금이 피상속인이 ○○○에게 증여한 재산이 아니라고 하더라도 피상속인의 자금으로 조성된 쟁점예금이 ○○○의 계좌에 이체되었다가 ▽▽▽에게 이체된 사실로 볼 때, ▽▽▽에게 지급한 쟁점예금이 증여가 아닌 다른 목적으로 행하여진 것이라는 등 특별한 사정이 있음을 입증하지 못하는 이상 피상속인이 ▽▽▽에게 증여한 것으로 추정되므로 결과적으로 상속재산에 가산되는 사전증여금액은 변동이 없다고 할 것인데, 청구인은 장기간 피상속인의 공과금을 대납해 온 상속인 □□□에게 그 대가를 지급하기 위해 쟁점예금을 □□□의 배우자 ▽▽▽에게 계좌이체한 것이라고 주장하면서 □□□의 계좌거래내역조회서를 제출하였으나, 동 자료에는 매월 전기료가 출금된 내역만 나타나 있을 뿐 거래상대방이 확인되지 않는 등 청구 주장을 입증할 만한 자료가 제시되지 않았다.
(2) 따라서 처분청이 쟁점예금을 사전증여재산으로 보아 상속재산가액에 가산하여 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
3. 쟁점임대보증금을 상속채무로 볼 수 있는 지
- 가) 관련법리 임대차계약을 체결함에 있어서 임차보증금을 교부받기로 약정하였더라도 임차인으로부터 약정된 임차보증금을 교부받지 않은 이상, 임대인이 임차인에 대하여 임차보증금의 교부를 청구할 채권을 가지는 것은 별론으로 하고 임차인에게 임차보증금을 반환할 채무는 발생할 여지가 없는 것이므로, 피상속인이 사망하기 전에 그 소유의 건물을 임대하기로 임대차계약을 체결하였더라도 사망할 때까지 임차인들로부터 그 임대차계약에서 약정된 임차보증금 중의 일부를 교부받지 않았다면, 임차인들에게 그 임차보증금을 반환할 채무가 상속개시 당시 이미 피상속인이 부담하여야 할 채무로 확정되어 현존하는 것이라고는 볼 수 없으니 이를 상속세과세가액을 산정함에 있어서 공제할 수 없다(대법원90누1939, 1990.07.27.참조).
- 나) 쟁점임대보증금을 상속채무로 볼 수 있는 지
(1) 위 법리와 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 쟁점임대보증금을 상속채무로 인정하기 어렵다. 청구인은 피상속인이 쟁점외건물에 대하여 임차인 ☆☆☆, ★★★와 임대차계약을 체결하였고, 피상속인이 보증금을 입금받은 사실을 입증할 수는 없으나 계약이 이루어진 것은 명백하므로 쟁점임대보증금을 상속채권으로 보아 상속재산에 포함하고 쟁점임대보증금은 상속채무로 공제하는 것이 타당하다는 주장하고 있으나, 쟁점외건물의 등기상 소유자는 피상속인이 아닌 상속인 ◇◇◇으로 확인되며, 토지와 건물 소유자가 다른 경우 상속재산가액에서 부채로 공제되는 임대보증금은 실지 임대차계약 내용에 따라 그 귀속을 판정하는 것(서면-2016-상속증여-4189, 20216.7.11.)인데, 피상속인이 임대보증금을 실제로 수령하였는지에 관한 입증이 전혀 없고, 상속 개시 당시 그 보증금이 잔존하였다는 점을 인정할 증거 또한 없으므로 임대차 계약이 있다는 사실만으로는 이를 피상속인의 채무로 인정하기 어렵다고 할 것이다.
(2) 따라서 처분청이 쟁점임대보증금을 상속공제금액에서 제외하여 상속세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.