비교주택은 상속세 및 증여세법령상의 유사매매사례가액 요건을 충족하였으므로, 그 매매가액이 상속주택의 시가에 해당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2018. 5. 12. 사망한 조○○의 배우자로, 상속재산 분할협의에 따라 서울 ○○구 ○○동 000 ○○아파트 000동 000호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 상속받은 후, 2018. 3. 29. 매매계약이 체결된 같은 아파트 000동 000호의 매매가액 000원을 쟁점주택의 시가로 보아 2018. 11. 28. 처분청에 상속세 신고를 하였다.
• 나. ○○지방국세청(이하 “조사청”이라 한다)은 2019. 5. 17.부터 2019. 8. 16.까지 조○○의 상속재산에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 2018. 3. 1. 매매계약이 체결된 같은 아파트 000동 000호(이하 “비교주택1”이라 한다)의 매매가액인 000원을 쟁점주택의 시가로 보아 상속세 결정세액을 0,000,000,000원으로 확정하고 처분청에 상속세 조사결과를 통보하였다.
• 다. 이에 따라 처분청은 2019. 9. 5. 청구인에게 상속세 000,000,000원을 결정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2019. 12. 2. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점주택과 비교주택은 면적·용도가 동일하나, 폭 20미터 이상의 왕복 4차선 도로로 구분되는 1단지와 2단지에 위치하여 동일한 공동주택단지 내에 있지 않으므로 비교주택1의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 본 처분은 위법하다.
• 나. 쟁점주택과 동일한 공동주택단지 내에서 2018. 1. 8. 거래된 000동 000호(이하 “비교주택2”라 한다)의 매매가액 000원의 거래사례가 있으나, 상속개시 당시와 위 거래일 사이에 가격 변동이 있었으므로 위 가격을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없고 쟁점주택의 기준시가 000원을 시가로 보아야 한다.

• 가. 비교주택1(000동 000호)은 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 의 요건을 모두 충족하여 ① 쟁점주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고 ② 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 5% 이내이면서 ③ 평가기간 중에 거래되었으며 ④ 유사재산 중 상속개시일로부터 가장 가까운 날에 매매계약이 체결되었으므로, 상속세 부과처분은 적법하다.
• 나. 상속개시일과 비교주택1 거래일 사이에는 유사재산의 거래가 없었고 상속재산 평가기간 이내에 유사재산의 가격변동이 없었으므로, 비교주택1의 매매가액 000원을 쟁점주택의 상속개시 당시 시가로 보아야 한다.

• 가. 쟁점

① 쟁점주택과 비교주택1이 별개의 공동주택단지에 있어 비교주택1의 매매가액(000원)을 시가로 본 처분이 위법한지 여부

② 상속개시일과 유사재산 거래일 사이에 주택의 가격 변동이 있어 매매사례가액을 적용할 수 없고, 쟁점주택의 시가는 공동주택가격(기준시가)에 의하여야 하는지 여부

• 나. 관련 법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후문 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (단서 생략) 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 (2019. 2. 12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】 (2019. 3. 20. 기획재정부령 제719호로 개정되기 전의 것)

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 5) 공동주택관리법 제2조 【정의】 (2019. 4. 23. 법률 제16381호로 개정되기 전의 것)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “공동주택단지”란 주택법 제2조제12호 에 따른 주택단지를 말한다. 6) 주택법 제2조 【정의】 (2018. 8. 14. 법률 제15738호로 개정되기 전의 것) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

12. “주택단지”란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.

• 가. 철도·고속도로·자동차전용도로
• 나. 폭 20미터 이상인 일반도로
• 다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로
• 라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설
• 다. 사실관계

1. 다툼이 없는 사실관계는 다음과 같다.

• 가) 청구인의 신고 내용 및 처분청의 결정내용을 비교하면 아래 <표1>과 같으며 청구인은 쟁점주택의 가액을 같은 아파트 000동 000호의 거래가액으로, 처분청은 000동 000호(비교주택1)의 거래가액으로 각 평가하였다. <표1> 상속세 신고와 결정 내역 비교 – 표 생략
• 나) 처분청의 상속세 결정 근거 가운데 쟁점주택의 상속재산가액만이 다툼의 대상이 되고, 그 외 상속개시 전 처분재산 등 산입액 00,000,000원, 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액 000,000,000원 가산 등 처분의 다른 근거에는 다툼이 없다(일부취소 청구세액 000백만 원). 2) 처분청이 쟁점주택에 대한 유사매매사례를 선정한 근거는 다음과 같다.
• 가) 쟁점주택이 위치한 ○○아파트는 총 4,000세대로 구성되어 있고 주거전용면적을 기준으로 분류한 내역은 아래 <표2>와 같은 바, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】의 ‘평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것’ 요건을 충족하는 면적 유형은 쟁점주택과 동일한 000.000㎡ 뿐이다. <표2> 주거전용면적 기준 분류 – 표 생략
• 나) 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 쟁점주택의 공동주택가격 및 그에 대하여 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】상의 요건으로 규정된 ‘공동주택가격의 차이 100분의 5’ 범위를 계산한 결과는 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점주택 공동주택가격 – 표 생략
• 다) 처분청이 제출한 유사재산의 거래내역에 대하여 국토교통부 실거래가 공개시스템과 국세통합전산망을 종합하여 조사한 바에 의하면, 위 가), 나)항의 요건을 충족한 다른 재산이 거래된 내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 유사재산 거래내역 – 표 생략 3) 청구인이 제출한 주장·증거 및 유사매매사례 제시 내역은 다음과 같다.
• 가) 쟁점주택이 속한 ○○아파트 단지의 동별 배치도는 다음 <그림1>과 같다. 쟁점주택과 비교주택1은 직선거리로 382.5m 떨어져 있어 도보로 5분 이상 소요되는 위치에 있으며, 왕복 4차로인 ○○로8길이 양 주택을 가로지르고 있다. <그림1> 쟁점주택이 속한 아파트 단지의 동별 배치도 – 그림 생략
• 나) 청구인의 주장에 의하면 위 ○○로8길은 주택법 제2조 【정의】제12호 나목의 ‘폭 20미터 이상인 일반도로’에 해당하므로, 위 도로로 분리된 ○○아파트 1단지와 2단지는 주택법 상 각각 별개의 주택단지이다. 따라서 ○○아파트 1단지와 2단지는 공동주택관리법제2조【정의】제1항 제3호에 따른 공동주택단지에 포함되지 않으므로, 비교주택1은 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】제3항 제1호 가목 ‘평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것’이라는 요건을 충족하지 못하였다는 것이다.
• 다) ○○구 도시계획과는 1988. 11. ○○택지개발사업 당시 현황자료에 의할 때 ○○로8길의 도로 폭이 20미터에 해당한다고 공문 회신하였으나, ○○시 도로구간 위치정보 데이터베이스(최신 수정일자 2014.10.9.)에 의하면 위 도로의 폭은 19미터에 해당한다. 또한 ○○구 주택과 공동주택관리팀에 따르면 ○○아파트의 4,000세대는 하나의 공동주택단지로 관리되고 있고, 동 아파트 관리사무소에 의하면 위 관리사무소는 ○○아파트 내에서 단지를 따로 구분하지 않고 하나의 공동주택단지로 관리하며, 아파트 관리비 중 일반관리비, 각종 사용료 등 공통 항목 역시 4,000세대 전체를 통틀어서 산정한 뒤 각 개별세대별로 배분하여 부과하고 있다.
• 라) 청구인은 비교주택1 매매계약일(2018. 3. 1.)부터 상속개시일(2018. 5. 12.)까지의 기간 동안 거래된 유사재산 내역을 제출하였는데, 이에 대한 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】 요건의 충족 여부 검토 결과는 아래 <표5>와 같다. <표5> 청구인 제출 유사재산의 상증세법 시행규칙 요건 충족 여부 검토 – 표 생략
• 마) 1단지 내에서의 유사재산 거래내역은 다음 <표6>과 같다. 청구인은 추가 주장을 하면서 2018. 1. 8. 계약이 체결된 000동 000호(비교주택2)의 매매거래를 쟁점주택의 유사매매사례로 제시하였으나, 1단지 유사재산 거래내역 중 상속개시일과 가장 가까운 날의 거래는 위 비교주택2 매매가 아닌 2018. 9. 10. 000원에 거래된 000동 000호의 거래이다. <표6> 평가기간 내의 1단지 유사재산 거래내역 – 표 생략

4. 기타 조사사항은 다음과 같다.

• 가) KB부동산시세 사이트에 의하면, ○○아파트 단지 내 쟁점주택과 동일한 주거전용면적(000.000㎡)을 보유한 세대를 기준으로, 비교주택2의 매매계약일인 2018. 1.부터 같은 단지 000동 4층의 매매계약일인 2018. 9.에 이르기까지 시세변동 추이와 평균 매매가는 <그림3>과 같다. <그림3> ○○아파트 시세변동 추이, 평균 매매가 – 그림 생략
• 나) 위 <그림3> 상의 시세변동 추이 자료를 바탕으로, 쟁점주택의 상속개시일(2018. 5. 12.)인 5월 대비 1월(비교주택2), 3월(비교주택1), 9월(1단지 매매사례 중 상속개시일에 가장 가까운 매매사례)의 월별 매매가 변동 비율을 각 계산한 결과는 <표7>과 같다. <표7> 매매가 변동 분석 – 표 생략
• 다) 한국감정원 전국주택가격동향조사에 따르면, 평가기간인 2017. 11.경부터 2018. 11.경까지 ○○시 아파트 매매가격지수 1) 는 아래 <표8>, <그림4>와 같다. <표8> ○○시 아파트 매매가격지수(서울시 평균 가격지수 이하의 11개 구 제외) - 표 생략 <그림4> ○○시 아파트 매매가격지수 – 그림 생략
• 라. 판단

1. 관련 법리 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 은 ‘이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다’라고, 같은 조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’라고 각 규정하고 있다. 그런데 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제1호는 ‘법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 말한다’라고, 같은 조 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’라고 각 규정하였다. 이에 따라 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호에서는 세부적인 사항으로 평가대상 주택과 ① 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것, ② 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것, ③ 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것이라는 요건을 각 규정하고 있다. 한편, 구 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조 제1항에서 상속재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있다. 따라서 그 위임에 따른 시행령 제49조 제5항, 제1항 제1호를 적용하여 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간에 발생한 유사 재산의 거래가액을 상속재산의 시가로 보기 위해서는 상속개시 당시와 유사 재산의 거래일 사이에 가격 변동이 없어야 한다(대법원2011두30038, 2012.4.26.).

2. 쟁점주택과 비교주택1이 별개의 공동주택단지에 있어 비교주택1의 매매가액(000원)을 시가로 본 처분이 위법한지 여부에 관한 판단 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 비교주택1은 쟁점주택과 동일한 공동주택 단지 내에 있다고 판단된다.

① 1988. 11. ○○택지개발사업 당시 현황자료에 의하면 ○○로8길의 도로 폭이 20미터이지만, 2014. 10. 9.자 최신 자료인 ○○시 도로구간 위치정보 데이터베이스에 의하면 위 도로의 폭은 19미터에 해당한다.

② ○○구 ○○과 공동주택관리팀은 ○○아파트 4,000세대를 하나의 공동주택단지로 관리하고 있다고 회신하였다.

③ ○○아파트 관리사무소에 의하면 관리사무소는 동 아파트를 1단지와 2단지로 구분하지 않고 전체로써 하나의 공동주택단지로 관리하며, 아파트 관리비 중 일반관리비, 각종 사용료 등 공통 항목도 4,000세대 전체를 통틀어서 산정한 뒤 각 개별세대별로 배분하여 부과하고 있다.

3. 상속개시일과 유사재산 거래일 사이에 주택의 가격 변동이 있어 매매사례가액을 적용할 수 없고, 쟁점주택의 시가는 공동주택가격(기준시가)에 의하여야 하는지 여부에 관한 판단 아래와 같은 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 2018. 3. 1. 비교주택1의 거래일과 2018. 5. 12. 상속개시일 사이에 ○○아파트의 가격변동이 있었다고 보기 어렵다. 따라서 상속개시일 현재 쟁점주택의 시가를 비교주택1의 거래가액 000원으로 본 처분에는 아무런 위법이 없다.

① 비교주택1의 매매거래일자인 2018. 3. 1.과 상속개시일인 2018. 5. 12. 사이에 ○○구 아파트 매매가격지수는 110.5로 동일하다.

② 위 기간동안 ○○아파트 단지에서 주거전용면적 000.000㎡인 세대의 매매가는 최소 0.94%(상위평균가) 내지 최대 1.61%(하위평균가) 증가한 바, 가격 변동이 있다고 보기 어렵다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 아파트, 연립주택, 당독주택 등 주택시장의 평균적인 매매가격변화를 측정하는 지표로, 기준시점 대비 비교시점 가격비의 기하평균 방법인 Jevons index 방법론을 적용하여 산정(2017.11.=100.0)