쟁점토지와 수용토지는 모두 지목이 ‘임야’이고, 수용토지는 이용상황과 그 형태를 쟁점토지와 다르게 볼 특별한 사정이 없어 보이므로 동일 지번에서 분할되어 수용된 토지의 수용가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있음
쟁점토지와 수용토지는 모두 지목이 ‘임야’이고, 수용토지는 이용상황과 그 형태를 쟁점토지와 다르게 볼 특별한 사정이 없어 보이므로 동일 지번에서 분할되어 수용된 토지의 수용가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있음
이 건 심사청구는 기각합니다.
○○동 000-2
○○동 000-3 2015.11.11.분할 면적(㎡) 19,885 1,536 쟁점토지의 7.7% 위치/고저 고지대～저지대 고지대 항공사진 장애물 유무 묘지 2기 있음 묘지 없음 접근성 맹지로 접근성 불량 맹지로 접근성 불량 사용 현황 금양임야 고속도로 부지 예정 공시지가 ’14 ’15 ’16 ’14 ’15 ’16 21,800 22,200 35,300 (분할전) 30,900
- 라) 특히, 분묘가 있는 금양임야의 경우 상증법상 물납대상으로 볼 수 없을 정도로 관리․처분에 부적당한 토지에 해당하고, 분묘기지권이 성립․존속하는 사유로 해당 토지를 다른 용도로 이용하기 어려운 상황으로, 수용토지에 비해 용도면에서 불리할 뿐만 아니라 유사하다고 볼 수도 없다. 마) 또한, 수용토지의 수용보상가액은 ㎡당 104,666원으로 개별공시지가인 22,200원의 약 4.7배로 쟁점토지가 수용보상가액 이하로 매도되거나 공매처분되어 양도차손이 발생한다면 청구인들은 그 양도차손에 상당하는 부분에 대한 보전방법이 없는 점 등에 비추어 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 기준으로 산정한 금액을 시가로 보는 것이 타당하다. 바) 따라서, 당해 재산에 해당하는 쟁점토지에 대한 시가가 없으며 수용토지는 쟁점토지와는 동일성 및 유사성이 없는바, 과세관청이 수용토지의 보상가액 또는 감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아 상속재산가액을 평가한 처분은 잘못이 있으므로 쟁점토지의 시가가 불분명한 것으로 보아 보충적 평가방법인 개별공시지가로 평가하여 과세함이 타당하다.
- 나. 처분청 의견 1) 상속개시일은 2015.12.21.이고 쟁점토지의 수용을 위해 한국감정원에서 진행한 감정평가 기준일은 2015.11.10.로 평가기간 내에 있으며, 수용일자 역시 2015.12.9.로 평가기간 내에 있으므로 쟁점토지의 감정평가액을 기초로 하여 산정한 수용가액을 시가로 보아 상속재산을 평가함이 타당하다. 설령 청구인이 주장하는 대로 국토교통부 고시일인 2015.8.7.을 사실상의 분할 확정일로 보더라도 평가기준일(상속개시일) 전 6개월 이내이므로 평가기간 이내의 기간에 해당한다. 2) 청구인은 쟁점토지를 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가로 평가하여야 한다고 주장하고 있으나 상증법 제61조(부동산등의 평가) 규정에서 정하고 있는 보충적 평가방법은 평가대상 재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에 제한적으로 적용하는 평가방법이므로 쟁점토지와 같이 평가기간 이내에 감정가액과 수용가액이 엄연히 존재하는 경우까지 적용할 수는 없다. 3) 쟁점토지와 수용토지는 동일 지번에서 분할되어 연접한 토지로서 모두 지목이 ‘임야’이고, 특히 수용토지는 고지대 임야이며 주변이 임야로 둘러싸인 지형으로 평가기준일 현재 이용상황과 그 형태를 쟁점토지와 다르게 볼 특별한 사정이 없다. 4) 수용토지에 대한 보상가액 산정을 위해 한국감정원에서 감정평가를 할 당시 수용토지만 감정평가한 것이 아니고 수용토지와 쟁점토지로 분할되기 전 모지번 전체를 감정평가한 가액을 기초로 하여 수용가액을 산정한 것으로 확인되는바, 수용가액을 쟁점토지의 평가가액으로 보아야 할 것이다. 5) 감정평가 의견서에서 “본건 토지 중 일부만이 당해 공익사업에 편입될 경우 토지 전체에 대한 상황을 기준으로 평가하되 편입부분과 잔여부분의 가치가 다른 경우 편입부분의 가치를 기준으로 평가하였음”이라 기술된 부분이 있으나, 이렇게 별도로 편입부분의 가치를 기준으로 평가한 토지는 후술의견에서 지번별 의견을 별도로 기재하였는바 쟁점토지에 대한 별도의 의견은 없는 것으로 보아 분할 전 전체 토지의 평가액으로 보아야 할 것이다. 6) 아울러, 감정평가 의견서에서 “본건 토지는 공부상의 지목에 불구하고 일시적 또는 불법적인 이용상황은 고려하지 아니하였으며, 소유자의 주관적 가치나 특별한 용도로 사용될 것은 고려하지 아니한 일반적․객관적 이용방법을 기준으로 평가하였고, 당해 사업으로 인한 개발이익은 배제하여 평가하였음”으로 기재된바, 감정평가액 및 이를 기준으로 산출한 수용가액은 쟁점토지의 시가를 가장 적절하게 반영한 가액으로 판단된다. 7) 상기와 같이 수용가액(또는 감정가액)을 시가로 하여 쟁점토지를 평가한 가액인 2,081백만원을 상속재산 평가액으로 하고, 당초 신고시 평가한 가액과의 차액 1,639백만원에 대해 상속세를 과세한 처분은 정당하다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)
2. 당해 재산(괄호 생략)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
3. 당해 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
• 3,662 2,337 차이 1,651
• - 385
• 1,314 청구인들은, 피상속인의 2015.12.21. 사망으로 인하여 상속이 개시되자 쟁점토지 등을 상속받고 쟁점토지를 개별공시지가인 441,447,000원으로 평가하여 상속세 신고(쟁점토지는 금양임야로서 비과세 한도금액 2억원을 공제)를 하였으며, 조사청은, 수용토지는 2015.11.11. 쟁점토지의 분할 전 지번에서 분할된 후 2015.12.9. 고속도로 부지로 국토교통부에 160,768,000원(㎡당 104,666원)에 수용된 사실을 확인하고, 동 수용가액을 쟁점토지의 시가로 보아 쟁점토지를 2,081,283,410원으로 평가하여 결정한 사실이 심리자료에 의해 확인된다. 2) 분할 및 수용 관련 사실관계 가) 토지대장 및 등기부등본에 의하면, 쟁점토지의 분할 전 지번은 21,421㎡의 임야이었으나, 2015.11.11. 수용토지(1,536㎡)가 분할되었으며, 수용토지는 2015.12.9. 공공용지의 협의 취득을 원인으로 하여 고속도로 부지로 국토교통부에 소유권 이전된 것으로 나타난다. 나) 청구인들이 제시한 심리자료에 의하면, 수용토지의 감정평가․수용․보상 관련 시기별 주요 내역은 다음과 같다. < 수용토지의 감정평가․수용․보상 관련 주요 내역 > 시기 주요 내역 2015.08.07. 국토교통부 고시 제2015-000호(○○～◇◇ 고속도로 민간투자 사업 실시계획 승인)에 수용되는 토지로 확정 쟁점토지 분할 전 지번 21,421㎡ 중 1,542㎡ 편입(실제 편입면적과 6㎡ 차이) 2015.08.28. 한국감정원(보상업무 수행기관)의 보상계획 공고 2015.10.16. 한국감정원에서 3개 감정평가기관에 감정평가 의뢰 수용토지 편입지번(000-3) 및 면적(1,536㎡)을 구분 통보 2015.11.10. 감정평가 가격시점일 2015.11.11. 토지대상상 쟁점토지(분할전)에서 수용토지 분할 2015.12.01. 수용토지에 대한 손실보상협의계약서 작성 2015.12.09. 수용토지 등기부등본상 국토교통부로 소유권 이전 2015.12.21. 피상속인 사망(평가기산일) 다) 사업시행자인 ○○지방국토관리청이 발행한 수용토지에 대한 ‘토지 등 수용사실 확인서’에 의하면 보상가액 산정기준일은 2015.11.16.이며, 주요 내용은 다음과 같다. < 토지 등 수용사실 확인서 > (천원) 소재지 지목 / 면적 사업인정 고시일 보상금액 등기 접수일 보상가액 산정기준일
○○동 000-3 (수용토지) 임야 / 1,536㎡ ’15.8.7. 160,768 ’15.12.9. ’15.11.16.
- 라) 쟁점토지 및 수용토지의 개별공시지가는 다음과 같다. < 개별공시지가 > (원/㎡) 구분 2015년 (분할 전) 2016년 (분할 후) 2017년 000-2번지 (쟁점토지) 22,200 35,300 35,000 000-3번지 (수용토지)
• 30,900 30,600
3. 감정평가 관련 사실관계
- 가) ‘○○-◇◇ 간 고속도로’ 공사로 인하여 국토교통부에 수용된 토지의 수용가액 산정을 위하여 한국감정원에서 2015.10.16. 아래의 3곳의 감정평가법인에게 의뢰한 감정평가 결과는 다음과 같다. < 수용가액 산출내역 > (원) 감정평가법인명 평가기준일 수용토지 평가액
○○동 000-0번지 * 평가액(㎡당 가액) ㎡당 가액 총액 ㈜◇◇감정평가법인 ’15.11.10. 107,000 164,352,000 103,000 ㈜◎◎감정평가법인 ’15.11.10. 104,000 159,744,000 101,000 ㈜○○감정평가법인 ’15.11.10. 103,000 158,208,000
• 평균(㎡당 수용가액) 104,666
• - * 수용토지에 연접한 임야임
- 나) 위 감정평가법인 3곳에서 작성한 감정평가서에 의하면, 수용토지의 감정평가액 산출근거는 다음과 같으며, ‘2. 평가방법’ 항에 “본 건 토지 중 일부만이 당해 공익사업에 편입될 경우 토지 전체에 대한 상황을 기준으로 평가하되 편입부분과 잔여부분의 가치가 다른 경우 편입부분의 가치를 기준으로 평가하였음”이라고 기재되어 있다. < 수용토지 감정평가액 산출근거 > (생략) 다) 한국감정원에서 2015.10.16. 감정평가법인에 감정평가를 의뢰한 공문에 첨부된 평가의뢰물건 목록에 의하면, 수용토지에 대해 분할될 지번(○○동 000-3)과 그 면적(1,536㎡)을 표시하고 모지번(○○동 000-2)과 구분하여 수용토지를 표시한 사실이 확인된다. 라) 조사당시 조사청이 한국감정원에 토지보상 산정기준을 조회하여 회신받은 내용은 다음과 같다. < 한국감정원의 토지보상 산정근거에 대한 회신 > (생략) 마) 이 건 과세전적부심 심리기간 중 위 감정평가법인 3곳에 감정평가 산정기준을 조회하여 2곳의 감정평가법인으로부터 회신받은 내용은 다음과 같다. < 감정평가법인의 회신 > (생략) 바) 한국감정원에 유선으로 수용토지의 감정평가 수수료에 대해 문의한 바에 의하면, 수용대상이 되는 부동산에 대한 감정평가 수수료는 수용(편입)대상 부동산을 기준으로 ‘감정평가업자의 보수에 관한 기준(국토교통부 공고)’의 감정평가액별 수수료 요율에 따라 산정․지급하는 것으로 답변하였다.
4. 토지 현황 관련 사실관계 가) 항공사진에 의하면 쟁점토지는 고지대～저지대에 걸쳐 위치하고 있고 고지대～중지대 부분은 임야에 접해 있고 저지대 부분은 논밭에 접해 있는 것으로 나타나고, 수용토지는 고지대에 위치하고 있고 임야에 둘러싸여 있는 것으로 나타난다. <그림1> 항공사진 (생략) <그림2> 항공사진 (생략) 나) 이 건 과세전적부심사 결정서에 의하면, 과세전적부심 심리과정에 현장확인한 사항은 다음과 같다. < 과세전적부심사 결정서에 기재된 현장확인 사항 >
○ 현장확인한바, 쟁점토지와 수용토지는 개발제한자연녹지로서 쟁점토지는 상속세 신고 당시 금양임야로 신고된 토지로써, 현재 묘지 2기가 위치한 것이 확인되고, 수용토지 및 인근 임야는 공사가 시작되어 문화재 발굴 조사가 진행되고 있음이 확인된다. <그림3> 쟁점토지 사진 (생략) <그림4> 수용토지 사진 (생략) 다) 쟁점토지는 피상속인의 부모와 조부모의 합장묘 2기가 있는 금양임야로서 상속인들 중 공동으로 제사를 주관하는 장◇◇, 장○○이 공동 상속받고 상속세 신고시 금양임야 등 비과세 재산가액 2억원(한도금액)을 공제하여 신고하였으며, 조사청도 쟁점토지를 금양임야로 인정하여 비과세 재산가액 2억원(한도금액)을 공제하여 상속세 결정을 하였다.
- 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, ① 쟁점토지와 수용토지는 동일 필지이었다가 2015.11.11. 분할된 연접한 토지로서 수용토지는 평가기준일(2015.12.21.) 전 6개월 이내인 2015.12.9. 수용된 점, ② 쟁점토지와 수용토지는 모두 지목이 ‘임야’이고, 수용토지는 주변이 임야로 둘러싸인 지형으로 평가기준일 현재 이용상황과 그 형태를 쟁점토지와 다르게 볼 특별한 사정이 없어 보이는 점, ③ 쟁점토지는 고지대부터 저지대에 걸쳐 위치하고 고지대․중지대 부분은 임야에 접해 있고 저지대 부분은 논밭에 접하고 있으며, 수용토지는 고지대에 위치하고 주변이 임야에 둘러싸여 있어 쟁점토지의 저지대 부분은 수용토지보다 활용가치가 높을 것으로 보이는 점, ④ 수용토지가 분할․수용된 후 수용토지의 개별공시지가가 쟁점토지의 개별공시지가보다 오히려 더 낮은 점, ⑤ 대지 등 건축물 신축이 가능한 토지의 경우에는 도로와 연접 및 도로 접근성에 따라 가격에 차이가 있으나 쟁점토지와 수용토지는 개발행위가 제한된 자연녹지지역에 소재하고 있어 공히 임야로 사용될 수밖에 없고 연접해 있어 시세가 같게 형성될 수 있다는 점(심사양도2009-0105, 2009.8.27. 참조), ⑥ 동일한 필지의 토지 중 일부 토지의 보상가액이 공공기관의 수용으로 인하여 확정되었다면 특별한 사정이 없는 한 나머지 토지도 이용 현황 또한 동일하다고 보는 것이 일반적인 점(조심2009구3505, 2009.12.3. 참조)에 비추어 동일 지번에서 분할되어 수용된 토지의 수용가액을 쟁점토지의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.