기준시가로 평가한 상속재산가액을 인근 부동산의 경매가액인 매매사례가액을 적용하여 달라는 주장의 당부

이건 심사청구는 기각합니다.

청구인 이○○, 이★★, 이☆☆(이하 “청구인들”이라 한다)의 母 박□□(이하 “피상속인” 이라 한다) 가 2011.2.18. 사망하였으나, 상속인들은 상속세 신고를 하지 아니 하였다. 처분청은 2015.4.16. ～ 2015.7.24. 기간 동안 상속세조사를 실시하고 상속재산인 서울특별시 종로구 △△△ 161-1 토지 40.53㎡ 및 지상 건물 90.336㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 기준시가로 평가하여 1,060,610천원을 상속재산가액으로 결정하고 2015.8.12. 상속세 110,981천원을 결정·고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2016.1.29. 심사청구를 제기하였다.

쟁점 부동산은 2004.1.30. 세운상가 도시환경 정비사업구역(서울시 공시 제27호)으로 지정된 사업지역내 소재하는 임대용부동산으로 대지 76㎡, 건물 164.975㎡ 지상 2층이며 건물은 1964년 신축되었고 토지의 경우는 서울시의 도시환경 정비사업구역 지정고시(2004.1.30) 직후 전년대비 약 122% 개별공지시가가 인상되었고, 상속개시 시점(2011.2.18)에 이르러서는 정비사업 지정전보다 약 223%(7,610,000/㎡→17,000,000/㎡) 급격하게 인상·고시되었다. 서울시의 도시환경정비사업은 10년이 경과된 지금에도 지지부진하고 쟁점부동산 인근에 세계문화유산으로 등재된 종묘가 소재하여 사업진행에 어려움을 겪고 있는 등 당초부터 충분한 사전검토없이 무리하게 추진한 사업으로 쟁점 부동산의 지가에 영향이 적음에도 단지 개발예정지라는 이유로 개별공시지가가 부당하게 높게 고시되었다. 따라서, 개발예정지라는 이유로 개별공시지가만 부당하게 높게 공시되었으므로 쟁점부동산의 평가기준일로부터 6월 이내인 2010.11.11. 위치·용도 등이 유사한 “서울 종로 △△△ 214-1번지외 5필지”의 부동산의 경매가액이 확인되므로 이를 시가로 인정하여 개별공시지가로 평가하여 부과한 상속세를 실지거래가액(경매)을 적용하여 쟁점 상속재산을 평가함이 마땅하다.

청구 인이 매매사례가액으로 제시한 비교부동산 “서울 종로 △△△ 214-1외 5” 를 살펴보면 대로변에 인접한 8층 상가건물로 인근 광장시장 및 지하혼수센터와 더불어 상권이 형성되어 있는 반면, 쟁점부동산은 대로변에서 50여미터 안쪽에 위치한 2층 건물로 공부상 주택이나 실제 사업장으로 사용하고 있다. 또한, 비교부동산과 쟁점부동산의 신축시기가 유사하다고는 하나 청구인의 주장에서와 같이 위치뿐만 아니라 면적, 사업자등록현황에 현저한 차이가 있어 비교대상으로 적절치 않다. 따라서, 상속세 결정시 쟁점부동산의 대하여 상속세 및 증여세법 제60조 제3항, 동법 제61조 제1항에 근거하여 보충적 평가방법인 기준시가로 평가하여 상속세를 고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가로 평가한 상속재산가액을 인근 부동산의 경매가액인 매매사례가액을 적용하여 달라는 주장의 당부
• 나. 관계법령 1) 상속세 및 증여세법 제13조 【상속세 과세가액】

① 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 제14조에 따른 금액이 상속재산의 가액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다. <개정 2013.1.1>

1. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액

2. 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액

② 제1항제1호 및 제2호를 적용할 때 비거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 국내에 있는 재산을 증여한 경우에만 제1항 각 호의 재산가액을 가산한다.

③ 제46조, 제48조제1항, 제52조 및 제52조의2제1항에 따른 재산의 가액과 제47조제1항에 따른 합산배제증여재산의 가액은 제1항에 따라 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산가액에 포함하지 아니한다. 2) 상속세 및 증여세법 제25조 【상속세의 과세표준 및 과세최저한】

① 상속세의 과세표준은 제13조에 따른 상속세 과세가액에서 다음 각 호의 금액을 뺀 금액으로 한다.

1. 제18조부터 제23조까지, 제23조의2 및 제24조의 규정에 따른 상속공제액

2. 대통령령으로 정하는 상속재산의 감정평가 수수료

② 과세표준이 50만원 미만이면 상속세를 부과하지 아니한다. 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별 공시 지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(배율방법)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다) 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그의 특수 관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21>

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 6) 상속세 및 증여세법 제76조 【결정·경정】

① 세무서장 등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

② 세무서장등은 국세징수법 제14조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받는 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 겅우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.

⑤ 세무서장등은 제4항을 적용할 때 제1항이나 제2항에 따라 결정된 상속재산의 가액이 30억원 이상인 경우로서 상속개시 후 대통령령으로 정하는 기간 이내에 상속인이 보유한 부동산, 주식, 그 밖에 대통령령으로 정하는 주요 재산의 가액이 상속개시 당시에 비하여 크게 증가한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 결정한 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는지를 조사하여야 한다. 다만, 상속인이 그 증가한 재산의 자금출처를 대통령령으로 정하는 바에 따라 증명한 경우에는 그러하지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 처분청의 상속세 조사종결보고서에 의하면 처분청은 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 있는 상속개시일 전·후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매·공매 또는 매매사례가액이 존재하지 아니하는 것으로 판단하고 토지는 상속개시일 현재 개별공시 지가를 적용하여 1,033,600천원으로, 건물은 국세청장이 산정·고시하는 가액인 27,010천원으로 평가하여 1,060,610천원을 상속재산가액으로 결정하고 2015.8.12. 상속인들에게 이 건 상속세 110,981,130원을 고지한 사실이 확인된다. 2) 쟁점부동산을 기준시가로 평가한 가액이 1,060,610천원인 점에는 처분청과 청구인 간 이견이 없다. 3) 쟁점부동산(토지, △△△161-1)의 2003년 〜 2014년 기간 동안 고시된 개별 공시 지가는 아래와 같다. (단위: 원) 고시일 공시지가(㎡) 고시일 공시지가(㎡) 고시일 공시지가(㎡) 2003.6.30 6,910,000 2007.5.31 13,800,000 2011.5.31 17,200,000 2004.6.30 7,610,000 2008.5.31 16,200,000 2012.5.31 18,600,000 2005.5.31 9,290,000 2009.5.29 17,000,000 2013.5.31 18,600,000 2006.5.31 10,600,000 2010.5.31 17,000,000 2014.5.30 18,040,000

4. 청구인이 비교토지(△△△ 214-1외)로 제시한 지번의 개별공시지가는 아래와 같다. (단위: 원) 고시일 공시지가(㎡) 고시일 공시지가(㎡) 고시일 공시지가(㎡) 2003.6.30 10,700,000 2007.5.31 18,000,000 2011.5.31 21,300,000 2004.6.30 11,700,000 2008.5.31 21,000,000 2012.5.31 22,600,000 2005.5.31 13,000,000 2009.5.29 21,000,000 2013.5.31 22,800,000 2006.5.31 14,900,000 2010.5.31 21,000,000 2014.5.30 23,200,000

5. 청구인이 매매사례가액으로 제시한 비교부동산을 살펴보면, 8층 건물로 청계천변에 위치하며 남측으로 폭 15미터 아스팔트 포장도로와 접하고,지하철1,2,5호선 종로5가역 및 을지로4가역이 인근에 위치하여 제반 대중교통 상황이 양호한 곳에 소재하고 인근 광장시장 및 지하혼수센터와 더불어 상권이 형성되어 있는 반면, 쟁점부동산은 비교부동산으로부터 직선거리 약 113미터 정도의 거리에 위치하고 대로변에서 50여미터 안쪽에 위치한 2층 건물로 공부상 주택이나 실제는 상가로 이용되고 있다.

6. 청구인이 매매사례가액으로 제시한 경매사건(서울중앙지법2009타경42551)의 매각허가결정일(2010.10.13)이 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 의 평가기간(평가기준일 전후 6개월이내)내에 있음은 처분청이나 청구인 사이에 이견은 없다.

7. 매매사례가액의 대상인 비교부동산의 경매내용을 살펴보면 해당 물건은 상속공유자(유월득외 8인)중 일부(유재천, 지분 토지4/82, 건물4/41)에 대한 경매사건으로 낙찰자가 특수관계자로서 당초 공동지분 소유자중 1인(유월득)으로 확인된다.

8. 쟁점부동산과 비교부동산의 상속개시일 당시 공시지가는 아래와 같다. 상속개시일 쟁점부동산(△△△161-1) 비교부동산(△△△214-1) 적용 고시일 2011.2.18 17,000,000원/㎡ 21,000,000원/㎡ 2010.5.31

9. 비교부동산의 경매가와 감정가는 아래와 같다. 매각결정일 감정가액(총액) 경매가액(총액) 토지/㎡,원 경매가액 건물/㎡,원 경매가액 2010.10.13 680,954,400 403,100,000 11,814,673 118,826

10. 비교부동산의 감정평가 당시 조사된 임차현황 및 특성 등은 아래와 같다.

○ 이 사건 부동산의 명칭은 광장시장내 바다빌딩임. 이 건물은 모두 300여개의 점포가 있는데 이 중 180개의 점포는 비어있고 나머지 120개 점포만 임대가 되었다고 표시되었다.

○ 또한 이 사건 시장건물은 상속재산으로 소유자(공유자)가 8명(사건당사자 유재천 제외)인데 이 중 이 사건 당사자는 4/41, 4/82로 미미한 지분을 갖고 있기 때문에 소유권행사는 하지 못하고 지분의 비율에 따른 이익금(주로 임대료수입)만 가져간다고 조사되었다.

11. 비교부동산의 경매현황을 보면 3차례의 유찰 후 4차에 낙찰되었으며, 경매가는 감정가의 59%, 응찰인원 2명으로 확인된다.

12. 비교부동산 인근 근린시설의 낙찰사례(경매사이트 분석)를 보면 낙찰가액은 감정가의 100.1%에 해당하는 가액으로 낙찰되었다.

• 라. 판단 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항 은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있다. 그 위임을 받은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 은 법 제60조 제2항에서 수용・공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간이라 한다) 이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있고, 제49조 제5항은 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적・위치・용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있다. 청구인이 주장하는 시가인 매매사례가액의 대상이 되는 비교부동산을 쟁점부동산과 비교하여 살피면 입지나 여건면에서 면적, 위치, 용도면에서 유사성이나 동일성을 발견할 수 없으며 매매사례가는 아파트나 빌라 등 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가 등이 유사하거나 동일할 때 적용하는 것으로 판단 되나 청구인이 매매사례가액의 대상으로 제시하는 비교부동산은 쟁점부동산과 거리도 직선으로 113미터 떨어져 있고 입지도 각각 대로변과 대로변에서 50미터 안쪽에 위치하고 있어 청구인의 주장하는 매매사례가액의 대상으로 적절하지 않다고 판단된다. 또한, 비교대상으로 제시한 부동산의 경매가액은 공동상속인중 1인의 지분에 해당하여 비교부동산을 낙찰받더라도 재산권행사에 제약이 많아 응찰인원도 제한적이었으며, 이런 이유로 경락가액이 상대적으로 낮은 것으로 보아 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액” 으로 볼 수 없어 쟁점상속부동산의 시가를 비교대상부동산의 매매가액으로 적용하여 달라는 주장은 적절하지 않다고 보여진다. 청구인이 유사매매사례가액을 완벽하게 확인할 수 있는 방법이 불충분하다는 것이 현실이기는 하나, 유사매매사례가액은 당해재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산에 한정되어 있으므로 부동산의 경우 아파트 및 오피스텔 등에 국한되어 적용될 수 있다고 할 것이다. 이상에서 보듯이 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격임을 전제로 하고 있고 단지 1회만의 거래에 의하여 우연적으로 좌우되는 거래가객을 말하고 있는 점이 아닌 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산을 기준시가로 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.