당해 자산과 조건이 동일한 자산의 매매가액을 매매사례가액으로 적용할 수 있음

청구인은 2012.2.14. 사망한 피상속인 신aa의 배우자이자 상속인 대표로서 상속 재산 중 00시 00구 00동 260-5 00아파트 1동 809호(이하 “쟁점아파트”라고 한다)의 상속가액을 공동주택가격(기준시가) 240백만원으로 평가하여 상속세 257백만원을 신고‧납부하였다. 처분청은 2014.2.25. 쟁점아파트는 상속 개시일 당시 유사 매매사례가액이 존재하여 동일 단지 동일 평, 동일 층, 동일 라인의 매매사례인 1동 810호(2011.9.6. 매매, 이하 “비교대상①아파트”라 한다)의 매매가액 340백만원으로 상속재산을 평가하여 상속세 경정 결정하고 31백만원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2014.5.13. 이의신청을 거쳐 2014.10.1. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 비교대상①아파트의 거래가액 340백만원은 쟁점아파트의 매매사례가액이 될 수 없다.

1. 처분청이 쟁점아파트의 매매사례가액으로 판단한 비교대상①아파트는 인테리어 공사를 통해 쟁점아파트보다 재산가치가 많아 높은 가격으로 거래가 이루어진 특별한 매매사례이므로 비교 대상①아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다. 청구인이 이전 소유자인 명성준에게 확인한바, 1998년 비교대상①아파트에 입주하여 2008년 양도시까지 2차례에 걸쳐 인테리어 공사를 했으며 공사비는 약 2천만원이 소요됐다고 진술한 바 있고, 주변 인테리어업자를 통해 현재 시점 공사비용은 3천만원이 소요될 것으로 예상된다는 말을 들었다. 최근 쟁점아파트를 소급 감정한 결과 평균 감정가가 287백만원이고 동일 면적의 다른 물건의 2011.8.〜2013.6.까지의 거래 내역을 보면 229〜300백만원에 거래된 반면, 비교대상①아파트는 유독 최고가인 340백만원에 거래되었음은 동일 유형의 아파트여도 인테리어 상태에 따라 높은 가격에 거래될 수 있음을 알 수 있다. 2) 상속세및증여세법 시행령 제49조 제2항 에서 ‘평가기준일 전후 6개월 이내에 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일 전후하여 가장 가까운 날에 해당 하는 가액을 적용한다’라고 규정하고 있는바, 상속개시일과 거래시기가 가장 가까운 거래일인 2011.9.15. 거래된 같은 동 1108호(이하 “비교대상②아파트”라 한다)의 거래가액 250백만원을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다. 또는 당시 비교대상②아파트는 양도인이 양수인과 특수 관계에 있어 10백만원을 할인해 주었으므로 할인금액을 감안한 260백만원을 매매사례가액으로 보아야 한다.

3. 처분청이 시세보다 저가로 거래된 비교대상②아파트 거래가액은 당시 시세를 반영하지 못한 시가라고 배제하면서 시세보다 고가로 거래된 비교대상①아파트 거래가액은 당시 시세를 반영하는 시가라고 보는 것은 불공평하다.

• 나. 만약, 당시 거래가액이 다양하여 유사 사례가액의 적용이 어렵다면, 비록 소급감정이긴 하나 청구인이 2개의 공신력 있는 감정기관에 의뢰한 결과 도출된 평균 감정 가액 287,500천원을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 보아야 한다.

• 가. 비교대상②아파트는 평가기준일로부터 가장 가까운 거래이나 당시 시세를 반영한 가액이라 볼 수 없고, 비교대상①아파트가 쟁점아파트와 면적, 위치, 동, 층, 기준시가 모두 동일하며 재산가치가 가장 유사하므로 매매사례가액으로서 시가에 해당한다. 1) 평가기준일(2012.2.14) 전․후 6개월 동안 쟁점아파트와 같은 동, 면적의 아파트 매매사례가액은 아래와 같다. (단위:㎡, 백만원) 계약일자 호수 면적 기준시가 양도가액 매매현황 적정 여부 비고 2011.8.29 107 148 218 290 특수관계인 간 물물교환 거래 부 2011.9.6 810 148 240 340 유사매매사례 여 비교대상①아파트 2011.9.15 1108 148 240 250 교회법인과 거래, 분양입주로 급매 부 비교대상②아파트 2012.7.21 109 148 218 229 위치, 기준시가, 선호도 상이 부 2012.7.28 309 148 228 255 위치, 기준시가, 선호도 상이 부

2. 비교대상②아파트는 평가기준일로부터 가장 가까운 거래이나 국세청 통합진단결과 거래가액이 부적당하여 양수인인 ‘000000회 000교회’(131-82-*)의 대표 최bb(목사) 및 양도인 박cc의 사위(동거인)인 황dd에게 매매거래 당시 현황을 확인한 결과, 양수인은 교회 사택을 새로 구입하기 위하여 교회 운영위원회에서 인근 지역 아파트 매물을 물색하던 중 급매물로 나온 비교대상②아파트를 매수하게 된 점, 양도인은 분양 입주를 위해 급하게 양도하게 된 사정, 노후도, 장기간 공실 등을 감안하여 당초 매도 의뢰가인 3억원에서 260백만원으로 변경하였다가 본인 역시 교인으로서 교회사택 취득 목적임을 알고 250백만원으로 할인하여 거래한 점, 이후 4천만원 상당의 수리비가 소요된 점 등으로 보아 비교대상②아파트의 거래가액은 당시 시세를 반영한 것으로 보기 어렵다. 3) 반면, 비교대상①아파트의 인테리어 공사는 5년 전인 2006년에 이루어졌으며, 내부 수리 후 2년이 경과한 2008년 비교대상①아파트 거래직전의 거래가액이 아래와 같이 나타나 인테리어 공사 여부와는 무관 하게 주변 시세대로 거래가 된 것으로 보이므로 비교대상①아파트가 인테리어 공사로 인해 재산가치가 증가하여 평가 기준일 현재 시가로 볼 수 없다는 청구 주장은 타당하지 않고, (단위:백만원) 거래대상 거래일 매매가액 비고 510호 2008.9.5 330 비교대상①아파트 2008.9.10 340 106호 2008.10.27 320 비교대상①아파트가 쟁점아파트와 위치, 면적, 층, 기준시가 등 모두 동일하고 쟁점아파트의 바로 옆 호수인 점을 감안할 때 재산가치가 가장 유사하므로 유사매매사례로 적합한 것으로 판단된다.

• 나. 청구인이 제출한 감정평가서의 작성시점(2014.2.27.)이 평가기준일로부터 2년 가량 경과 하였으므로 소급 감정한 감정가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다.

• 가. 쟁점

1. 비교대상②아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부

2. 소급감정가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함 한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1〜3. (생략)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

③ 〜④ (생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 1) 피상속인이 2012.2.14. 사망 후 상속이 개시됨에 따라 청구인 등 상속인들은 2012.8.31. 상속재산인 쟁점아파트를 기준시가 240백만원으로 평가하는 등 상속재산가액 2,434백만원에 대하여 상속세 257백만원을 신고․납부하였다. 2) 처분청은 2013.7.15.부터 2013.9.11.까지 상속세 조사를 실시한 결과, 비교대상

① 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 결정하여 2014.2.15. 상속인들 에게 이 건 상속세 31백만원을 결정․고지하였다.

3. 청구인은 이 건과 관련하여 2013.10.31. 과세전적부심사청구를 제기하였고, 처분청 국세심사위원회에서 아래와 같이 재조사 결정하였으나, 처분청의 재조사 결과 당초 처분이 정당한 것으로 판단하여 이 건 상속세를 결정․고지하였다. 결정문 요약 비교대상①아파트가 내부구조를 변경하고 인테리어를 개선하였다면 쟁점아파트와 동일하거나 유사하다고 볼 수 없는 점, 평가기준일 전후하여 가장 가까운 날에 매매된 비교대상②아파트의 매매사례가액이 있는 점 등으로 보아 비교대상①,②의 내부인테리어 공사여부 등에 대한 확인 조사를 거쳐 쟁점아파트의 시가를 산정하는 것이 타당하다고 판단됨 4) 국세청 통합전산망에 의해 쟁점아파트(1동 809호)와 같은 동, 같은 면적의 매매 건 중 2008.6〜2013.10.까지의 매매내역은 다음과 같이 확인된다. (단위:백만원) 순번 계약일자 층 거래가액 순번 계약일자 층 거래가액 1 2008.09.05. 5층 330 13 2011.08.29. 1층 290 2 2008.09.10. 8층 340 14 2011.09.06. 8층 340 3 2008.10.27. 1층 320 15 2011.09.15. 11층 250 4 2009.11.25. 8층 325 16 2012.07.21. 1층 229 5 2010.02.02. 15층 320 17 2012.07.28. 3층 255 6 2010.03.13. 5층 311 18 2012.09.18. 5층 233 7 2010.05.10. 6층 390 19 2013.03.15. 13층 250 8 2010.07.13. 11층 310 20 2013.03.17. 15층 230 9 2010.11.15. 13층 300 21 2013.06.05. 1층 230

5. 처분청의 (재)조사종결복명서에서 다음과 같은 내용이 확인된다.

• 가) 국세통합전산망을 통해 확인된 상속재산 평가기준일 2012.2.14. 전․후 6개월 동안 쟁점아파트(15층, 1991.10. 사용승인)와 같은 동, 같은 면적 (148㎡)의 매매사례가액 및 쟁점아파트와의 동일성 여부를 검토한 결과는 다음과 같다. (단위: 백만원) 구분 호수 계약일자 소유권이전 거래가액 쟁점아파트와 동일 여부 면적 기준시가 층

• 107 2011.8.29 2011.8.31 290 여 부 부 비교대상①아파트 810 2011.9.06 2011.10.12 340 여 여 여 비교대상②아파트 1108 2011.9.15 2011.9.30 250 여 여 부

• 109 2012.7.21 2012.8.24 229 여 부 부

• 309 2012.7.28 2012.8.29 255 여 부 부 * 처분청의 작성한 조사종결보고서에 의하면, 107호는 특수관계인간 물물교환 거래이고, 109호와 309호는 쟁점아파트와 기준시가, 층 등이 상이하여 유사매매사례가액에서 배제함

• 나) 처분청이 비교대상①아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 판단한 이유는 아래와 같다.

○ 해당 아파트와 비교 아파트의 면적, 층, 기준시가가 동일한 점, 비교 아파트의 내부 인테리어 까지 동일하여야 하는 것은 아님(심사상속2010-30, 2011.02.25, 참조)

○ 조사내용 시기 소유자 구분 처분청 조사내용 2006 前前소유자 인테리어 공사 2006년경 내부 인테리어 공사 (이후 추가 인테리어 공사한 사실 없음) 2008 前소유자 매매 거래가액 3억4천만원으로 인테리어 공사와 무관하게 주변시세대로 거래됨 (2008년 9월경~10월경 거래된 같은 동, 같은 면적의 매매가액: 809호 340백만원, 510호 330백만원, 106호 320백만원) 2011.10.12. 現소유자 매매 거래가액 3억4천만원

○ 상기와 같이 비교대상①아파트는 인테리어 공사와 무관하게 주변 시세대로 거래되었고, 쟁점 아파트 바로 옆 호수인 비교대상①아파트는 위치, 면적, 층, 기준시가 모두 동일 하며, 인테리어 공 사 이후 5년이 경과한 시점에서 재산가치가 상승하여 매매사례가액으로 볼 수 없다는 청구인 주장을 인정할 수 없음

• 다) 처분청이 비교대상②아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하지 않은 이유는 다음과 같다.

① 前소유자가 다른 아파트를 신규 분양받아 급매함(취득 후 수리하지 않아 3억원 매도의뢰)

② 前소유자는 신규분양 입주일이 임박하여 시세보다 저가(270백만원~260백만원)로 매도의뢰

③ 매수자가 교인이고 교회 사택목적임을 감안하여 250백만원에 거래함

④ 판단

• 위치, 면적, 기준시가는 동일하나, KB부동산 시세표상 하한가(292백만원)보다 현저히 저가인 기준시가(240백만원) 수준에서 거래됨

• 前소유자의 부득이한 급매사정, 교인간 특수한 관계, 양도 후 대대적인 내부수리비용 발생 등을 감안하면, 비교대상②아파트는 거래당시 시세를 적절히 반영한 것으로 볼 수 없음

⑤ 비교대상②아파트의 現소유자 □교회법인 대표자 최◇◇의 목사 확인서 요약

• 교회 운영위원회에서 사택 구입을 위해 알아보던 중 급매로 나온 비교대상②아파트 구입

• 집이 노후화된 관계로 4천만원 가량의 수리가 필요할 것으로 예상되었고, 구입 후 실제 4천만원 가량의 수리비가 들어감

• 2억6천만원에서 1천만원을 더 깎아준 것은 前전소유자도 교인이고, 목사님이 살게 된다는 것을 알고는 1천만원을 흔쾌히 깎아 줌

6. 청구인은 비교대상①아파트의 매매가액은 쟁점아파트와 재산가치가 다르므로 매매사례가액이 될 수 없다고 주장하면서 다음과 같은 증빙을 제출하였다.

• 가) 비교대상①아파트는 다음의 사진에서 보는 바와 같이 베란다 확장공사, 내외부 샤시, 싱크대, 조명 및 등박스, 방문 교체 등 내부 인테리어 공사를 한 사실이 확인된다.
• 나) 청구인이 제출한 국민은행의 과거 시세내역은 다음과 같다. (단위: 백만원) 구분 ’08.6.~’09.11. ’09.12.~’11.11. ’11.12.~’12.9. ’12.12.~’13.10. 하위 평균가 292 292 292 290→280→ 270→260 상위 평균가 325 327 325 310→300→ 290→280
• 다) 청구인은 일반거래(시가 참조) 목적으로 평가받은 (주)00감정평가법인(2013.10.24. 작성)과 (주)00감정평가법인(2014.2.27. 작성)의 감정평가서를 제출하였고, 상속개시일인 2012.2.14. 기준 쟁점아파트의 평균 감정가액은 287,500,000원으로 확인된다.
• 라. 판단 상속세및증여세법 제60조 및 동법 시행령 제49조 규정을 종합하면, 상속세가 부과되는 재산 가액은 상속개시일 현재 시가에 의하고, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 의미한다고 할 것이다. 먼저 비교대상②아파트의 매매가액을 시가로 볼 수 있는지에 대해 살펴보면, 장기간 공실 상태와 신규입주를 앞두고 있던 양도인의 특수한 상황으로 인하여 비교대상②아파트의 매도호가가 최초 300백만원이었다가 신규입주일이 가까워지면서 260백만원으로 낮아졌고 최종적으로 250백만원에 거래된바, 그 가액이 통상적인 거래가액이라 보기는 어려울 뿐만 아니라 국민은행에서 산정한 시세 하위평균가 292백만원보다도 현저히 낮은 기준시가 240백만원 수준에서 거래되었으므로 비교대상②아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없는 점(서울고등법원2007누9459, 2007.8.17. 참조), 반면 비교대상①아파트는 쟁점아파트의 바로 옆 호수이며 인테리어 공사 외 모든 조건이 동일한 상태로서 공사 직후에도 인테리어 공사와는 무관하 게 주변 시세대로 거래된 점으로 보아 인테리어 공사 여부가 시세에 영향을 미친다고 볼 수 없고(서울고등법원2010누12905, 2010.11.11. 참조), 그 가액이 국민은행 시세상위평균가 수준이므로 이를 시가로 볼 수 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때 비교대상①아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 상속재산가액을 평가하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다. 한편, 소급감정가액을 시가로 볼 수 있는지에 대하여 살펴보면, 상속세및증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 시가로 인정되는 감정가격은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 규정하고 있는바, 청구인이 제출한 감정평가액은 평가기준일로부터 2년여가 경과하여 평가한 가액이므로 법령에서 정하는 시가로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.