쟁점토지는 경사도가 30˜40% 정도이고 수목이 울창한 임야이며, 수용토지와 쟁점토지의 개별공시지가도 동일하지 아니한 점 등을 종합하여 볼 때, 수용가액을 쟁점토지의 시가로 본 것은 부당함
쟁점토지는 경사도가 30˜40% 정도이고 수목이 울창한 임야이며, 수용토지와 쟁점토지의 개별공시지가도 동일하지 아니한 점 등을 종합하여 볼 때, 수용가액을 쟁점토지의 시가로 본 것은 부당함
○○세무서장이 2014.3.13. 청구인에게 2012.9.10. 상속분 상속세 134,051,810원의 부과처분은, ○○시 ○○구 ○○동 산 40-2 임야 3,516㎡ 중 2분의 1(1,758㎡)을 개별공시지가로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.
청구인은 배우자인 이○○(이하 “피상속인”이라 한다)이 2012.9.10. 사망하자, ○○ ○○구 ○○동 산 40-2 임야 3,516㎡ 중 2분의 1(1,758㎡, 이하 “쟁점토지”이라 한다) 및 같은 동 산 40-12 임야 651㎡ 중 2분의 1(325.5㎡, 이하 “쟁점외토지”라 한다)의 시가가 불분명한 것으로 보아 상속개시일 현재 개별공시지가(㎡당 쟁점토지 27,500원, 쟁점외토지 25,200원)를 적용하여 해당 토지의 상속재산가액을 56,547,600원으로 평가하여 2013.4.1. 상속세 신고를 하였다. 처분청은 피상속인에 대한 상속세조사결과, 쟁점토지에서 분할된 ○○동 산 40-17 임야 39㎡의 2분의 1인 피상속인 지분(19.5㎡, 이하 “수용토지”라 한다)이 상속개시일로부터 6월 이내인 2012.6.28. 1,267,500원(㎡당 65,000원)에 ○○ 시설공단에 수용된 사실을 확인하고, 수용토지의 보상가액을 쟁점토지 및 쟁점외토지의 시가로 보아 135,427,500원으로 평가하는 등으로 2014.3.13. 청구인에게 상속세 137,853,650원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2014.6.5. 이의신청을 한 결과, 쟁점외토지의 상속재 산가액을 개별공시지가로 평가하라는 이의신청결정(2014-00, 2014.6.26.)에 따라 당초 고지세액을 134,051,820원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2014.9.26. 이 건 심사청구를 하였다.
○○ 선 복선전철 건설사업 중
○○ 역 부속토지의 축대설치 공사 등에 따라 일부 수용된 수용토지는 경사가 완만하고 인근 소도로와 인접하여 있으며, 도로 하나 사이로 지목인 답인 토지들과 마주하고 있는 등 토지의 개별특성이 쟁점토지와 동일하지 않다. 용도상으로도 수용토지는 면적이 19.5㎡에 불과하고, 대부분 소도로에 인접하여 활용도가 높은 반면, 수용토지 후면에 위치한 쟁점토지는 면적이 1,758㎡이고 대부분 급경사에 활용도가 낮아 수용토지가 쟁점토지에서 분할되었다고는 하나, 분할 이후에는 서로 특성․위치․용도 등이 다른 별개의 토지로 보는 것이 타당하다.
- 다. 수용토지의 수용가액은 쟁점토지의 시가를 객관적으로 반영하지 못하고 있다. 각기 다른 별개의 토지에 대한 일반적인 개별공시지가 산정시 행정기관은 토지가격 비준표에 따라 표준지로 선정된 토지에 가격배율을 곱하여 적용하고, 가격배율은 개별대상 필지의 토지특성을 고려하여 결정하며, 토지특성의 고려요소에는 지목, 면적, 규제, 지형지세, 이 용상황, 도로조건 등 여러 가지 요인이 고려한다. 2012.4.30. 쟁점토지에서 분할된 수용토지의 개별공시지가는 아래 표와 같이 쟁점토지의 개별공시지가보다 높은바, 이는 상기와 같은 가격비준표의 여러 가지 고려요소가 반영된 결과로 수용토지와 쟁점토지 간에 토지특성의 차이를 인정한 것이므로 수용토지의 보상가액은 쟁점토지의 객관적 교환가치를 반영한 것으로 볼 수 없다. (단위: ㎡, 원) 구 분 지번 면적 용도지역 개별공시지가 비 고 2012년 2013년 쟁점토지
○○동 산 40-2 1,758 보전녹지 27,500 27,400 2012년은 2012.7.1. 기준 수용토지
○○동 산 47-17 19.5 보전녹지 28,100 28,000 표준지
○○동 산 47-1 23,000 보전녹지 23,000 23,000 또한, 수용토지의 면적은 19.5㎡로 쟁점토지 면적 1,758㎡의 1.1% 수준에 불과함에도, 가격평가시 유리한 위치에 있는 수용토지의 보상가격을 근거로 나머지 면적의 98.9%를 차지하고 수용토지에 비하여 위치도 불리한 쟁점토지의 상속재산가액을 평가한다는 것은 타당하지 아니하다.
- 마. 결론 상증세법상 시가는 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는 가액이어야 한다. 처분청은 예시적 규정인 시행령 조항을 근거로 수용토지의 수용가액이 쟁점토지의 시가라 결정하였으나, 가격평가 시 높게 책정될 수 있는 도로 인접의 완만한 경사의 작은 면적인 수용토지의 보상가액이 수용토지 후면에 위치하고 급경사이며, 도로에 인접하지도 않아 활용도가 낮고 대부분의 면적을 차지하는 쟁점토지의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영할 수 없다는 것은 당연하다.
수용토지는 쟁점토지에서 분할되었으며, 쟁점토지를 평가함에 있어서 평가기준일 전·후 각 6월 이내의 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제5항 규정에 해당하는 보상가액이 존재하므로 당해 보상가액을 쟁점토지의 시가로 본 것은 정당하다. 쟁점토지와 수용토지의 토지이용계획 확인서에 의하면, 아래와 같이 수용토지와 쟁점토지는 평가기준일 전․후 및 수용일 전후 지목이 동일하며, 보전녹지지역 및 도시자연공원구역으로 동일하게 지정되어 있어 수용토지와 쟁점토지는 토지의 특성, 이용상황 등이 동일한 경우로 볼 수 있어 수용토지의 보상가액을 쟁점토지의 시가로 결정한 내용은 정당하다. 구 분 지역‧지구 등 지정여부 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역‧지구 등 다른 법령 등에 따른 지역‧지구 등 시행령 부칙 제2조에 따른 추가기재 확인 쟁점토지 보전녹지지역, 도시자연공원구역 과밀억제권역 〈수도권정비계획법〉 해당 없음 수용토지 보전녹지지역, 도시자연공원구역 과밀억제권역 〈수도권정비계획법〉 해당 없음
□ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
□ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 및 각목 생략)
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. (단서 및 각목 생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
1. 상속세조사 종결보고서 등 심리자료에 의하면, 처분청은 상속재산에 포함된 쟁점토지 쟁점외토지에 대하여 아래와 같이 평가하였음이 나타난다. (단위: ㎡, 원) 구 분 면적 신고가액(A) (기준시가) 처분청 평가액(B) (수용가액) 증가액 (B-A) 쟁점토지 1,758 48,345,000 114,270,000 65,925,000 쟁점외토지 325.5 8,202,600 21,157,500 12,954,900 수용토지 19.5
• 2012.4.30. 쟁점토지에서 분할되었음
• 수용보상가액 ㎡당 65,000 소계 56,547,600 135,427,500 78,879,900
2. 쟁점토지 및 수용토지 등의 분할 내역 및 개별공시지가 현황은 다음과 같다. (단위: ㎡) 분할 전 분할 후 피상속인 지분 개별공시지가 비 고 지번 지목 면적 지번 지목 면적 2012.1.1. 2012.7.1.
○○동 산 40-2 임야 5,009 산 40-2 (쟁점토지) 임야 3,516 2분의 1 27,400 27,500 산 40-14 임야 1,454 2분의 1
• - ’07.11.20. 수용 산 40-17 (수용토지) 임야 39 2분의 1
• 28,100 ’ 12.6.28. 보상금 지급
○○동 산40-12 임야 7,241 산 40-12 (쟁점외토지) 임야 651 2분의 1 25,200
• 산 40-16 임야 6,590 2분의 1 24,900 2007.11.20. 수용
3. 청구인에 대한 이의신청 결정서에 의하면, 처분청은 쟁점외토지는 상증세법 시행령 제49조 제5항에 의한 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 수용가액이 있는 경우라고 보기에는 쟁점 외토지와 수용토지의 개별공시지가 상이한 점, 쟁점외토지와 수용토지가 연접하였다 볼 수 없으며, 면적도 7배 이상 차이가 나는 점 등 유사성이 없어 수용토지의 보상가액을 쟁점외토지의 시가로 보기는 어렵다는 이유로 쟁점외토지를 상속개시 당시 개별공시지가로 평가하도록 결정하였음이 나타난다.
4. 쟁점토지와 수용토지의 면적 및 개별공시지가를 비교하여 보면, 아래와 같이 수용토지의 면적은 쟁점토지의 1.1%에 불과하고, 수용토지의 개별공시지가가 쟁점토지보다 높게 산정되어 있다. (단위: ㎡, 원) 구 분 면적 개별공시지가 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 쟁점토지 1,758 26,400 27,400 27,500 27,400 28,100 수용토지 19.5 (분할 전) 28,100 28,000 28,700
5. 청구인이 제시한 현장사진 및 ○○지도․○○○지도에 의하면, 수용토지는 ○○선 ○○역 철도부지에 연접하여 있고 비교적 평탄한 반면, 쟁점토지는 수용토지와는 철조망 및 절개지로 명확하게 구분될 뿐만 아니라 경사가 가파르고 대부분 수목이 울창하게 우거져 있는 등 실질적인 이용상황이 다른 것으로 보인다.
- 라. 판 단
1. 상증세법 제60조 제1항ㆍ제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항ㆍ제5항에 의하면, 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르는 것이며, 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 상속재산에 대한 매매·감정·수용·경매(이하 “매매등”이라 함)가액이나 해당 상속재산에 대한 매매등 가액이 없는 경우로서 그 상속재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매등 가액은 상속재산의 시가로 인정할 수 있다.
2. 청구인은 처분청이 쟁점토지에서 분할된 수용토지가 상속개시일(2012.9.10) 로부터 6개월 이내인 2012.6.22. ○○시설공단에 1㎡당 65,000원에 수용되었고, 토지용계획확인서상 수용토지와 쟁점토지의 지구․지정사항이 동일하다는 이유로 동 수용가액으로 쟁점토지의 상속재산가액을 평가한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 앞에서 본 바와 같이 수용토지는 쟁점토지 면적(1,758㎡)의 1.1%에 불과(19.5㎡)하고, ○○선 ○○역 철도부지 철조망 안에 위치하여 있고 당초 쟁점 토지(임야)에서 분할되기 이전에도 산(임야)의 끝자락 부분으로 비교적 평평한 상태였던 반면, 쟁점토지는 경사도가 30～40% 정도이고 수목이 울창한 임야이며, 수용토지와 쟁점토지의 개별공시지가도 동일하지 아니한 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지가 수용토지와 면적ㆍ위치ㆍ용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사하다고 보기는 어렵다 하겠다.
3. 따라서 처분청이 수용토지의 수용가액을 쟁점토지의 시가로 보아 상속재산가액을 평가한 것은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.