쟁점아파트 감정가액은 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액으로 시가로 인정할 수 없다고 보임
쟁점아파트 감정가액은 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액으로 시가로 인정할 수 없다고 보임
이 건 심사청구는 기각합니다.
(2) 상속세 자진 납부시 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 기준이 없자, 주식회사 ○○감정평가법인을 포함한 공신력 있는 감정기관 2곳에 대하여 감정의뢰를 한 후, 그 감정가액을 근거로 청구인이 납부해야 할 상속가액을 특정하여 객관적이고 적정한 기준에 따라 상속세를 신고․납부하였으므로 매매사례가액으로 쟁점아파트를 평가한 이 건 처분은 부당하다.
○○시 ○○동
○○ 3단지 매매현황> 번호 구분 날 짜 호수 면적 (㎡) 거래 가액 공시가액 (최초고시일 ’13.04.30) 근저당 채권최고액 거래형태 비고 1 매매계약일 12.12.10 302-702 129.39 488 355 348 생보신탁→○○토건→최○○ (○○건이 시공자 ○○ 채무변제로 취득 후 양도) 감정평가 비교사례 2 매매계약일 12.12.27 301-702 129.39 681 359 490 생보신탁→백○○외1 3 매매계약일 13.01.04 303-1403 129.74 680 384 612 생보신탁→정○○ 매매사례 적 용 4 상속개시일 13.02.02 302-1803 129.74 692 384 생보신탁→신○○ 2010년 계약 5 매매계약일 13.02.26 303-1402 129.39 673 368 606 생보신탁→김○○외1 6 매매계약일 13.03.01 301-802 129.39 681 365 613 생보신탁→우○○ 7 매매계약일 13.03.01 301-803 129.74 659 377 592 생보신탁→김○○ 8 매매계약일 13.03.11 301-302 129.39 671 340 603 생보신탁→김○○ 9 감정평가서 작성일 13.04.04 302-1803 129.74 482 384 156 감정평가 신 고 (단위:백만원) (2) 쟁점아파트 단지는 최초 분양 후 상속개시일 전후에도 미분양 물량에 대하여 분양가를 할인하여 계속해서 분양계약을 체결하였으며 할인된 분양가는 위와 같이 670백만원에서 680백만원사이로 계약이 체결된 것으로 확인된다. (3) 청구인이 감정평가의뢰하여 작성된 감정평가서에는 거래사례비교법을 적용하여 감정가액을 결정하였다고 되어 있으며 거래사례비교 대상은 302동 702호(129.39㎡)로 나타난다. (4) 감정평가시 거래사례 비교대상 물건은 ○○토건주식회사가 2010.10.08. 쟁점아파트 건설사인 ○○건설로부터 채무를 변제 받지 못하여 분양권으로 대신 지급받고 보유하다가 건설이 완공되어 아파트 입주시점에 자금회수를 목적으로 일반적인 분양가에도 현저히 못미치는 금액으로 매각을 한 것으로 확인되어 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 시가에 해당되지 않는다. (5) 청구인은 쟁점아파트에 대한 분양가와 당해 물건단지의 추가 분양가 및 매매사례가가 다수 존재하고 국토해양부에서 공시하는 아파트 실거래가 조회 등을 통해 평가기준일의 시가를 확인할 수 있었음에도 상속세 납부를 위하여 평가기준일 현재 매매거래가 가능한 금액에 현저히 미달하는 매매 사례를 기준으로 작성된 감정평가금액으로 상속세를 신고하였으며, 이는 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액으로 시가로 인정할 수 없어 상속개시일에 가장 가까운 동일단지, 동일평형 물건인 303동 1408호(129.74㎡)의 매매사례가 680백만원을 적용하여 평가하는 것이 타당하다.
(5) 결 론 위와 같이 쟁점아파트에 대하여 청구인이 제출한 감정가액은 평가기준일에 매매가 가능한 금액에 비해 현저히 낮은 금액으로 거래된 매매사례를 기준으로 작성된 감정가액으로 이는 시가로 인정되지 않는 감정가액에 해당하여 쟁점아파트 단지의 유사매매사례가액을 적용하여 상속세 경정고지한 당초 처분은 정당하다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.
④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
⑦ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.
1. 처분청이 제출한 ‘분양사업과 관계없는 공동구성원 아파트 3단지 배정서’〔재산의 표시: 302동 1803호, (주)○○부동산신탁 “갑”, 배정토지주 “을”, ○○건설(주) “병”이 작성〕에는 피상속인이 배정토지주이고 공급배정금액이 692백만원, 작성일자는 2010.6.15.로 되어있으며, 쟁점아파트(302동 1803호)의 등기사항증명서 내용을 요약하면 다음과 같다. 【표제부】(전유부분의 건물의 표시) 번호 접수 건물번호 건물내역 등기원인 및 기타사항 2 2012년8월30일 제18층 제1803호 철근콘크리트구조 129.744㎡ 【갑 구】(소유권에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권보존 2012년 8월30일 소유자 주식회사
○○ 부동산신탁 2 소유권이전 2012년10월18일 2012년9월27일 신탁재산의 귀속 소유자 신
○○ 5 소유권이전 2013년3월7일 2013년2월2일 협의분할에 의한 상속 소유자 오◊◊ 【을 구】(소유권 이외의 권리에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 근저당권설정 2012년10월18일 2012년8월23일 설정계약 채권최고액 금156,000,000원 채무자 오◊◊ 근저당권자 주식회사
○○은 행
2. 처분청에서 유사매매사례가액으로 제시한 동소 303동 1403호의 등기사항증명서 내용을 요약하면 다음과 같다. 【표제부】(전유부분의 건물의 표시) 번호 접수 건물번호 건물내역 등기원인 및 기타사항 2 2012년8월30일 제14층 제1403호 철근콘크리트구조 129.744㎡ 【갑 구】(소유권에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권보존 2012년 8월30일 소유자 주식회사
○○ 부동산신탁 2 소유권이전 2013년1월29일 2013년1월4일 매매 소유자 정
○○ 거래가액 680,700,000원 【을 구】(소유권 이외의 권리에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 근저당권설정 2013년1월29일 2013년1월29일 설정계약 채권최고액 금489,600,000원 채무자 정
○○ 근저당권자 주식회사
○○ 은행 2 근저당권설정 2013년1월29일 2013년1월29일 설정계약 채권최고액 금122,526,000원 채무자 정
○○ 근저당권자
○○ 주식회사
3. (주)○○감정평가법인의 비교거래사례가액으로 제시된 동소 302동 702호의 등기사항증명서 내용을 요약하면 다음과 같다. 【표제부】(전유부분의 건물의 표시) 번호 접수 건물번호 건물내역 등기원인 및 기타사항 2 2012년8월30일 제7층 제702호 철근콘크리트구조 129.394㎡ 【갑 구】(소유권에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권보존 2012년 8월30일 소유자 주식회사
○○ 부동산신탁 2 소유권이전 2012년10월31일 2010년10월8일 매매 소유자 ○○토건(주) 5 소유권이전 2012년12월28일 2012년12월10일 매매 소유자 최
○○ 거래가액 금488,000,000원 【을 구】(소유권 이외의 권리에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 근저당권설정 2012년12월28일 2012년12월28일 설정계약 채권최고액 금348,000,000원 채무자 최
○○ 근저당권자 주식회사
○○ 은행 (주)○○감정평가법인 (주)
○○ 감정평가법인
○○ 지사 소재지
○○ 시
○○ 구
○○ 동 15-10
○○ 제302동 제18층 제1803호 감정평가액 485,000,000원 480,000,000원 감정평가목적 일반거래 시가참고 기준가치 시장가치 시장가치 기준시점 2013.4.4. 2013.4.1.
4. 청구인이 제출한 쟁점아파트의 (주)○○감정평가법인과 (주)○○감정평가법인 ○○지사의 감정평가서의 ‘(부동산)감정표가표’의 내용을 요약하면 다음과 같다. (주)○○감정평가법인 (주)
○○ 감정평가법인
○○ 지사 감정평가목적 대상물건은
○○ 2 302동 제18층 제1803호에 대한 일반거래(시가참조)목적의 감정평가임 본건은 ○○2 제302동 제18층 제1803호에 대한 담보목적의 감정평가건임 감정평가방법 감정평가에 관한 규칙 제16조에 따라 구분소유권 대상이 되는 건물부분과 그 대지 사용권을 일체로 한 거래사례비교법으로 시산가액을 산정한 후, 인근 유사 부동산의 가격수준, 평가사례 등 관련 가격자료를 통해 시산가액의 합리성을 검토하여 감정평가액을 결정 본 평가에 있어서는 부동산가격공시및감정평가에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙 등 관계법령과 감정평가 일반이론에 의거하여 구분소유권의 평가는 거래사례비교법을 적용하여 감정평가액을 결정하였음 비교사례선정 대상물건과 지리적으로 근접하고 구조 및 전유면적 등의 규모가 동일 또는 유사하며 정상적인 거래사례라고 판단되는 거래사례를 비교사례로 선정함
○○2 302동 702호 거래금액 488백만원 (단가: 3,771,426원/㎡) 거래시점 2012.12.10 대상물건과 유사성이 높고 비교적 최근의 사례를 선정하였음
○○ 303동 602호 평가금액: 478백만원 평가목적: 담보 (면적단가: 3,694,143원/㎡) 기준시점: 2012.9.3. 비준단가산정 (평가단가결정) 3,775,247원/㎡= 비교사례단가(3,771,426)×사정보정(1.0)×시점수정(0.99571)×가치형성요인(1.0)
○산정단가(3,755,247원/㎡)=사례단가(3,771,426)×시점보정(1.0)×시점수정(0.99571)×격차율(1.0)
○적용단가 3,700,000(사례기준) 가격자료 검토 (인근지역평가사례)
○○ 303동 602호 평가금액 478,000,000 평가목적: 담보 기준시점: 2012.9.3. 감정평가액 485,000,000 비준가격(487,220,767원)=전유면적(127.744)×산출단가(3,775,247) 480,000,000 산정금액(480,052,800)=면적(129.744)×적용단가(3,700,000) 결정의견 평가대상 구분건물의 주위환경 층별․위치별 효용과 인근 유사 구분건물의 정상적인 거래시세, 거래사례, 평가사례 및 경매통계 낙찰가율 등을 종합적으로 검토하고 거래사례비교법에 의한 부동산 가액의 합리성이 인정되므로 상기 금액을 대상물건의 감정평가액으로 결정함 본건은 거래사례비교법으로 평가하여 시장가치를 기준으로 평가하되, 인근지역의 가격수준 및 가격동향, 담보로서의 안정성 및 환가성 등을 고려하여 감정평가액을 결정하였음
5. 청구인이 제출한 쟁점아파트의 (주)○○감정평가법인과 (주)
○○ 감정평가법인
○○ 지사의 감정평가서 중 ‘감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견’내용을 요약하면 다음과 같다.
6. 처분청의 상속세 조사종결 보고서 내용을 요약하면 다음과 같다.
○ 신고한 상속재산 적정 여부 1)
○○시
○○구
○○2 302-1803(유사매매사례가) 양도일자 유사매매물건 실거래가 2013.4.4.
○○시
○○구
○○2 301-1403 687,000천원 국토부 실거래가 조회물건으로 상속개시일전 6개월 이내 신고분으로 매매사례가액을 상속재산 평가액으로 결정함(매매사례 비교검토표 참조)
○ 조사자 의견 과소신고한 쟁점아파트를 매매사례가액으로 경정하여 조사 종결하고자 함
7. 처분청의 매매사례가액 산정시 작성한 비교검토표의 내용을 요약하면 다음과 같다. 매매사례가액 비교검토표 물건소재지 쟁점아파트:
○○시
○○구
○○22 302-1803 비교대상아파트: ○○시
○○구
○○2 2 301-1403 구분 쟁점아파트 비교대상아파트 검토내용 검토결과 품위 전용면적 129.744㎡ 129.744㎡ 유사 적 방향/일조량 남향/양호 남향/양호 유사 적 조망적 비교적양호 비교적양호 유사 적 베란다확장여부 미실시 미실시 유사 적 평기기준일 전후 기준시가 2013.4.30 384,000 384,000 등기부 기재가액 기준월 매매가액 매매가액 2013.1.4. 680,700 적
8. 기획재정부에서 발간한 ‘2010 간추린 개정세법’ 상속세및증여세법시행령 제49조 개정이유 등을 요약하면 다음과 같다.
(1) 개정내용 종 전 개 정
□ 상증법상 재산평가 방법
○ (원칙) 상속․증여개시일 현재의 시가 평가기준일 전후 6개월(증여:3개월) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우 그 가액
○ 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등도 시가로 인정
• 유사매매사례가액은 상속․증여 개시일 “전후” 6개월(증여:3개월)이내의 가액으로 규정
○ (예외) 평가기간 밖의 매매사례 가액 등도 평가위원회 자문을 거치는 경우 시가 인정
○ 좌 동
○ 유사매매사례가액을 시가평가의 보충적 방법으로만 평가
• (1순위) 당해 재산의 매매가액 등 매매․수용․경매․공매가격 ** 다만, 감정가액이 법제61조부터 제65조에 따라 평가한 가액과 유사매매사례가액의 90%에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 불인정
• (2순위) 유사매매사례가액 다만, 상속․증여개시일“전” 6개월(증여:3개월)부터 상속․증여세 신고시까지 가액만 인정
(2) 개정이유
○ 상속․증여 재산평가에 대한 납세자의 예측가능성 제고
(3) 적용시기 및 적용례
○2011.1.1 이후 상속․증여분부터 적용 9) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙】제1항 제2호 두 번째 단서에서 규정하는 다른 감정기관에 감정한 가액으로 평가할 수 있는 요건을 검토해 보면, 쟁점아파트의 감정가액 평균액은 482백만원으로, 기준시가 384백만원과 유사매매사례가액(680백만원)의 90% 616백만원 중 적은 금액에 미달하지 아니하여 다른 감정기관에 의뢰하여 평가할 수 있는 대상에 해당하지 아니한다.
10. 처분청 조사담당자는 심리자료 사전열람 후 ‘○○토건(주)와 (주)○○부동산신탁의 재무팀 및 분양담당 관계자에게 문의한 바, 쟁점아파트의 건설사인 ○○건설에서 ○○토건(주)에게 지급하여야 할 채무액을 상환하는 대신에 ○○ 302동 702호를 대물변제로 소유권이전하여 주었다가 ○○토건(주)에서 분양아파트의 입주가 임박한 시점에 대금회수를 위하여 분양가액보다도 현저히 저가로 양도하였다는 사실을 확인하였습니다’라는 확인서를 제출하였다.
- 라. 판단 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 제2호 가목에서는 ‘일정한 조건이 충족될 것을 전제로 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액’은 시가 적용을 배제하도록 규정하고 있는바, 이 규정 취지는 감정가액을 시가로 인정하기 위해서는 객관적이고 합리적인 방법으로 감정평가 되었다는 것을 전제로 하고 있다고 보이는 점, (주)○○감정평가법인이 쟁점아파트 감정평가시 거래사례비교법으로 감정평가 하였음이 감정평가서에 나타나고 있어 거래사례가액을 적정하게 선정하였는지 살펴보면, 쟁점아파트 평가기준일 내에 659백만원 이상으로 분양된 분양가액이 6건(평균 분양가액 674백만원)이 존재하는 것을 국토해양부에서 공시하는 아파트 실거래가 조회 등을 통해 객관적이고 합리적인 비교사례가액을 선정할 수 있었음에도 ○○토건(주)가 대물변제로 취득한 아파트 매매가인 480백만원을 비교사례가액으로 선정한 것은 객관적이고 합리적인 방법으로 쟁점아파트를 감정평가하였다고 보여지지 않는 점, (주)○○감정평가법인이 선정한 비교사례아파트의 기준시가는 355백만원(2013.4.30. 고시)이고 쟁점아파트는 384백만원(2013.4.30. 고시)으로 기준시가 차이가 29백만원인 점 등으로 볼 때, 쟁점아파트 감정가액은 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액으로 시가로 인정할 수 없다고 보이므로 처분청이 상속개시일에 가장 가까운 동일단지, 동일평형 물건인 303동 1408호(129.74㎡)의 매매사례가인 680백만원을 적용하여 쟁점아파트를 평가하고 상속세를 경정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.