특수관계자간의 거래가액으로 적정한 시가를 반영한 것이라 볼 수 없는 경우 매매사례가액으로 채택할 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 피상속인 정OO의 자(子)로, 2012.3.12. 정OO이 사망하자 상속재산 중 ○○시 ○○구 ○○동 소재 쟁점토지를 매매사례가액인 30백만원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)으로 평가하여, 2012.10.2. 상속세신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점매매사례가액은 특수관계자간 거래가액이고, 개별공시지가의 19.7%에 불과하여 적정한 시가를 반영한 것으로 볼 수 없다는 이유로 쟁점토지의 시가를 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)상의 보충적 평가방법인 공시지가(152백만원, ㎡당 275,000원)로 평가한 다음, 2013.8.14. 청구인에게 상속세 58,525,730원을 경정·고지하였다
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.26. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 상속인 정oo(청구인의 兄)은 쟁점토지를 부친으로부터 2012.3.12. 상속받아 김oo에게 2012.9.4. 30백만원에 양도하였으며, 양도가액을 상속세 신고시 쟁점토지의 평가액으로 신고하였다.
• 나. 쟁점토지는 돌산위에 있는 토지인데도 개별공시지가 제도의 제도적 모순 때문에 개별공시지가가 비교적 높게 평가되었고, 더욱이 2개의 지상권이 존재하고 있어 재산적 가치가 거의 없는 토지이다.
• 다. 김oo은 6촌관계(모계)이긴 하나 6촌과 손해를 보는 가액으로 토지를 거래할 사람은 없으며 현행 세법상 친족(억지 친족)이지만 현실적으로는 타인이다.
• 라. 상증세법 제60조，상증세법 시행령 제49조에 의하면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속 개시일 현재의 시가에 의하되，이에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고，평가기준일 전후 6개윌 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액을 기준으로 한다고 규정되어 있으며, 특수관계자간 거래라도 부당한 거래가액이 아닌 경우에는 시가로 인정되어야 하는바, 위와 같이 쟁점매매사례가액은 부당한 가액이 아니므로, 2012.9.4.자 매매거래가액인 30백만원을 쟁점토지의 시가로 인정하여 상속세가 산정되어야 한다.

• 가. 쟁점토지는 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의하여 1990년의 개별공시지가가 ㎡당 250,000원으로 공시된 이후, 1992년 370,000원으로 상승되었다가 이후 완만하게 하락하여 1999년의 공시지가는 240,000원까지 하락하였고 다시 상승과 하락이 반복된 후 쟁점토지의 매매가 이루어진 2012년에는 296,000원, 그리고 2013년에는 300,000원으로 공시되어 있다.
• 나. 한편, 쟁점토지와 연접해 있는 ○○동 A번지와 B번지의 2012년 공시지가는 각각 578,000원, 631,000원으로 공시되었고 같은 곳 C번지의 2012년 공시지가는 296,000원, 같은 곳 D번지는 110,000원으로 공시되어 있어 ○○시 ○○구청의 개별공시지가의 결정이 각 토지의 가치가 개별적, 특성별로 반영되어 적정하게 이루어 진 것임을 알 수 있다.
• 다. 개별공시지가 자체가 부당하다거나 또는 개별공시지가 산정에 이의가 있는 경우에 대하여 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’ 제11조 및 같은 법 시행령 제18조에 따라 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인이 지가열람부를 열람할 수 있도록 규정하고 있고 같은 법 제12조에서 [개별공시지가에 대한 이의신청]을 할 수 있도록 규정하고 있으나, ○○시 ○○구청에서 쟁점토지 공시지가의 정정이력이 없고 이의신청한 사실이 없다.
• 라. 개별공시지가의 20%에도 미치지 못하는 특수관계자 간의 매매가액을 시가로 보기 어렵고, 달리 시가에 해당하는 가액이 없으므로 상증법 제61조 제1항 제1호에 규정에 따라 쟁점토지의 개별공시지가로 쟁점토지를 평가한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매사례가액을 시가로 인정하지 아니하고, 쟁점토지의 시가를 개별공시지가로 산정한 것이 정당한 지 여부
• 나. 관계법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【 평가의 원칙 등 】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2006.2.9, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2012.2.2>

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30>

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제12조 의2 【특수관계인의 범위】

① 법 제16조제2항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 특수관계인"이란 본인과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 본인도 국세기본법 제2조제20호 각 목 외의 부분 후단에 따라 특수관계인의 특수관계인으로 본다.

1. 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항 제1호 부터 제4호까지의 어느 하나에 해당하는 자(이하 "친족"이라 한다) 및 직계비속의 배우자의 2촌 이내의 부계혈족과 그 배우자 4) 국세기본법 시행령 제1조의2 【특수관계인의 범위】

① 법 제2조제20호가목에서 "혈족·인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 "친족관계"라 한다)를 말한다.

1. 6촌 이내의 혈족

2. 4촌 이내의 인척

3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)

4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속

• 다. 사실관계

1. 피상속인 정OO은 2012.3.12. 사망하였는데，상속인 정oo은 쟁점토지를 단독 상속받아 2012.9.4. 김oo에게 30백만원에 양도하고, 2012.10.2. 상속세 신고시 쟁점토지를 30백만원으로 평가하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 상속인 정oo과 쟁점토지 양수인 김oo이 상증세법 시행령 제12조의2에 따라 특수관계자에 해당되는 사실, 2012.9.4. 쟁점토지의 양도가액이 30백만원이라는 사실, 2012.3.12. 상속일 현재 쟁점토지의 개별공시지가 152백만원이라는 사실, 쟁점토지의 개별공시지가 산정과 관련하여 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제12조 에 따른 이의신청을 한 사실이 없는 점에 관하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없다.

3. 청구인은 쟁점토지가 약 20미터 높이의 돌산위에 있는 점, 쟁점토지위에 2개의 지상권이 존재하는 점, 건물거주자가 극히 영세민이어서 건물 철거시 상당한 보상비용이 소요되는 점 등을 감안하면 사실상 재산적 가치가 없다고 주장하며, 부동산 매매매계약서, 지적도, 건물 등이 위치하고 있는 사진, 건물철거 보상목적의 건물감정평가서(2013.10.14. 작성되었으며 감정가액은 35백만원) 등을 증빙으로 제출하였다.

4. 처분청이 제시한 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 자료는 다음과 같다. 구분 공시지가(원/㎡) 공시일 2009 243,000 2009.5.29. 2010 255,000 2010.5.31. 2011 275,000 2011.5.31. 2012 296,000 2012.5.31. 2013 300,000 2013.5.31.

• 라. 판단 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조의 규정들을 종합하여 보면, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 재산에 대한 매매사례가 있는 경우로서 그 매매계약일이 평가기간 내에 있을 경우 그 거래가액은 시가로 인정되나, 재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적인 거래로 인정하기 어려운 경우에는 시가의 범위에서 제외되고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법에 따라 그 시가를 산정하여야 한다. 청구인은 쟁점매매사례가액을 토지의 특성이 반영된 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지에 대한 수년에 걸친 개별공시지가 산정에 있어 조정신청 등 이의를 제기한 적이 없고, 쟁점토지의 개별공시지가가 인근 토지보다 상당히 낮게 평가되어 쟁점토지의 개별적 특성이 반영된 것으로 보이는 점, 쟁점매매사례가액이 개별공시지가의 19.7%에 불과하고 동 가액을 시가로 인정할 수 있는 객관적 자료가 없는 점, 쟁점토지 양도인과 양수인이 상증세법 시행령 제12조의2에 따른 특수관계자에 해당되는 점 등을 종합하면, 쟁점매매사례가액이 쟁점토지의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 시가를 개별공시지가 152백만원으로 산정하여 이 건 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.