피상속인이 소유한 토지위에 상속인이 주택을 건축하여 공동임대 한 경우 임대보증금의 1/2은 피상속인의 채무로 볼 수 있음

청구인은 피상속인 AAA(父)(이하 ‘피상속인’이라 한다)의 사망으로 2010.12.1. 상속세신고를 하면서 총 상속재산 1,769백만원으로 하여 상속세 43백만원을 신고 납부 하였다. ㅇㅇ세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인의 상속세 신고 내용중 피상속인의 부채로 신고한 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 5가 1**번지 소재 건물(이하 ‘쟁점건 물’ 이라 한다)의 임대보증금 120백만원(이하 ‘쟁점보증금’ 이라 한다)은 토지소 유자인 피상속인과 건물소유자인 청구인이 공동으로 임대차계약을 체결하 였지만, 건물소유자인 청구인의 채무이므로 상속개시일 현재 피상속인의 채무 가 아닌 것으로 보아 상속세 과세가액에 포함하여, 상속세 47,356천원을 고지 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.19. 과세전적부심사청구를 제기하 였으나 기각 결정되자 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 상속재산인 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 5가 1**번지에 대한임대보증금 120백만원은 피상속인의 채무로 공제되어야 함

1. 피상속 인의 소유인 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 5가 1**번지 소재 토지위에 피상속인의 사용승락을 받아 청구인이 1996.8.26. 지하1층 지상 3층의 다가구주택을 신축하였고, 피상속인과 공동으로 다가구주택 4가구에 대한 임대차계약을 하였고, 임대차계약서에는 토지부분을 기재하여 금 240백만원에 임대하였으며, 피상속인의 토지위에 상속인이 건물을 신축하여 토지는 피상속인이 투자하고 건물은 상속인이 공동투자 하여 공동으로 계약하였으므로 임대보증금의 50%인 120백만원은 당연히 피상속인의 채무로 보아 공제되어야 한다.

• 가. 상속채무로 주장하는 다가구주택 임대보증금 120백만원은 피상속인의 채무로 볼 수 없다.

1. 쟁점 주택의 소유 내용을 보면 피상속인이 1973.10.1. 토지를 취득하여 청구인이 당해 토지 위에 1996.9.17. 지하 1층 지상 3층의 다가구주택을 신축하였다.

2. 청구인은 쟁점 주택이 피상속인이 토지를 투자하고 청구인이 건물을 투자한 것으로서 임대차계약도 공동으로 체결하였으므로 임차보증금의 50%인 120백만원은 피상속인의 채무로 공제되어야 한다고 주장하나, 임대차는 목적물이 특정되고 그에 따른 차임을 제공하여야 하나, 주택임대차보호법이 적용되는 경우에는 그 적용 범위를 주택에 한정하는 것이므로 주택임차 보증금은 주택에 한정된다 할 것이다.

3. 또한, 임차인이 주택과 토지를 별도로 사용하고자 하였다면 주택과 별도로 토지 소유주와 임차계약을 체결하였어야 하나, 이건의 경우 주택임차계약서에 토지소유자의 명의를 부기하였을 뿐이며, 임대차계약의 내용이 사용하고자 하는 목적물과 임대차 내용에 부합하여야 하며, 이건처럼 주택임대차에 따른 토지는 건물에 부수되는 것이므로 건물임대차와 함께 사용하게 되는 것이므로 임차보증금의 50%를 피상속인의 채무로 공제하여야 한다는 청구인의 주장은 타당성이 없다. 4) 토지소유주와 건물소유주가 공동사업으로 임대차계약을 체결하고 임대보증금등을 공동으로 관리한 사실이 확인 된다면 각자의 귀속분에 대하여 부채가 존재하는 것으로 볼 수 있으나, 이를 입증하지 못하는 경우 건물임차인은 건물에 대하여 임차였을 뿐이지 토지에 대하여 별도로 임차한 것은 아니므로 이 경우 임차보증금은 건물에 대한 임차보증금으로 보는 것이 타당하다.

5. 청구인은 쟁점임대보증채무가 피상속인과의 공동채무라고 주장하며 임대차계약서와 영수증을 제시하고 있으나, 피상속인이 쟁점임대에 대하여 소득세를 신고한 사실도 없고 임대보증금의 50%를 사용한 객관적인 증빙도 없으므로 쟁점건물의 보증금을 청구인의 채무로 보아 상속채무를 부인한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점 다가구 주택의 임대차보증금의 1/2인 120백만원을 토지소유주인 피상속인의 상속채무로 공제 할 수 있는 여부
• 나. 관련법령

1. 상속세 및 증여세법제14조 【상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등】[2011.12.31-11130호]일부개정

① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.

3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)

② 비거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다. <개정 2010.6.10>

2. 해당 상속재산을 목적으로 하는 유치권(留置權), 질권, 전세권, 임차권(사실상 임대차계약이 체결된 경우를 포함한다), 양도담보권ㆍ저당권 또는 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권으로 담보된 채무

3. 피상속인의 사망 당시 국내에 사업장이 있는 경우로서 그 사업장에 갖춰 두고 기록한 장부에 의하여 확인되는 사업상의 공과금 및 채무

③ 제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 공과금 및 장례비용의 범위는 대통령령으로 정한다.

④ 제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 채무의 금액은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것이어야 한다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령제10조 【채무의 입증방법등】[2009.12.14-21881호]일부개정

① 법 제14조제4항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것"이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담 하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

② 제1항제1호 및 법 제15조제2항의 규정에 의한 금융기관은 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제2조제1호 에 규정된 금융기관으로 한다. <개정 1997.12.31, 2005.8.5> 3) 상속세및증여세법 기본통칙 14-0...3【채무의 범위】

⑤ 사실상 임대차계약이 체결된 토지건물에 있어서 부채로 공제되는 임대보증금의 귀속은 다음 각 호에 의한다.

1. 토지․건물의 소유자각 동일한 경우에는 토지․건물 각각에 대한 임대보증금은 전체 임대보증금을 토지․건물의 평가액(법 제61조 제7항의 규정에 의한 평가액을 말한다)으로 안분계산한다.

2. 토지․건물의 소유자가 다른 경우에는 실지 임대차계약내용에 따라 임대보증금의 귀속을 판정하며 건물의 소유자만이 임대차계약을 체결한 경우에 있어서 당해 임대보증금은 건물의 소유자에게 귀속되는 것으로 한다.

• 다. 사실관계

1. 처분청의 조사복명서 및 심리자료에 의하면 청구인의 부(父)인 청구외 AAA는 2010.12.1.사망하였으며, 청구인의 AAA의 사망으로 2010.12.1. 상속세 신고를 하면서 총 상속재산가액을 1,769백만원으로 하여 상속세 43백만원을 신고 납부하였음이 확인된다.

2. AAA는 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 5가 193번지 소재 토지를 1973.10.2. 취득하였으며, 청구인은 1996.9.17. 피상속인의 토지위에 다가구 주택을 신축하였으며, 상속개시일 현재 다음과 같이 임대하였음이 청구인이 제출한 임대차계약서에 의하여 확인된다. 번호 구분 임차인 계약기간 보증금(천원) 계약일자 계약형태(임대인)

① 1층 BBB 2005.4.10- 70,000 2005.2.23. 청구인, AAA

② 1층 CCC 2009.7.30.-2011.7.29. 80,000 2009.6.29 청구인,AAA

③ 2층 DDD 1999.5.23-2001.5.22. 58,000 1999.4.23 청구인,AAA

④ 2층 EEE 2008.3.14.-2010.3.13. 80,000 2008.2.22 청구인

⑤ 3층 FFF 2008.3.31.-2010.3.31. 80,000 2008.1.10 AAA

⑥ 3층 GGG 2009.4.17.-2011.4.26. 80,000 2009.3.11 청구인,AAA ․ 2층에 대한 상속일 현재 계약내용은 확인 할 수 없음

• 가) 위 임대차 계약서 이외 청구인은 임대차 관련 영수증 등 증빙을 다음과 같이 제출하였다.

①: EEE이 2009.6.26. 발행하여 전세보증금 반환조로 5백만원을 영수한 영수증을 AAA에게 교부한 영수증 사본과 2009.7.29. 위 5백만원 포함 7천만원을 영수하였다는 영수증사본

⑤: FFF 임대계약과 관련하여 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 5가 2 소재 SS공인부 동산(209-08-8**, KKK)에서 AAA에게 발행한 중개수수료 300천원 영수 증 사본

• 나) 청구인이나, AAA는 쟁점 부동산 임대 관련하여 임대사업자 등록을 한 사실은 없으며, 청구인에 대한 토지무상사용에 대한 과세(고지)된 사실은 국세통합시스템에 확인되지 않는다.
• 라. 판단

1. 상속세 및 증여세법제14조 제1항 3호의 규정에는 피상속인의 채무에 대하여 상속재산의 가액에서 빼도록 규정하고 있다.

2. 쟁점 건물에 대한 임대보증금은 건물소유주인 청구인과 토지소유주인 피상속인은 부동산 임대차 계약서의 임대인으로 공동임대 한 것으로 기재되어 있어 임차인은 보증금을 공동임대인에게 반환청구 할 수 있는 점, 임대보증금 반환 영수증에 대한 서명자도 피상속인이 수령한 것으로 기재되어 있는 점으로 보아 임대보증금의 1/2을 피상속인이 부담할 채무로 보인다. 위 사실관계 및 관련법령에 따라서 피상속인의 상속재산에서 쟁점임대보증금 120백만을 채무로 신고한 것에 대하여 처분청이 이를 청구인의 채무로 보아 피상속인의 채무로 인정하지 않는 것은 잘못된 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1 항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.