면적ㆍ위치ㆍ용도가 동일한 경우 매매사례가액으로 적용가능

청구인은 부친인 @@만(이하 “피상속인”이라 한다)이 2010.

1.

27. 사망함에 따라 상속받은 재산에 대하여 상속세과세가액을 8,917,263천원, 과세표준 5,782,555천원으로 하여 2010.

7.

28. 처분청에 상속세신고를 하였다. 처분청은 피상속인에 대한 상속세조사 결과, 청구인이 SS시 GG구 AA동 458 HH아파트 85동 904호(건물면적 196.7㎡, 이하 “쟁점아파트”라고 한다)를 공동주택가격(2,032백만원)에 5천만원을 추가한 2,082백만원으로 평가하여 신고한 것에 대하여 2010.

1.

23. 거래된 쟁점아파트와 유사한 HH아파트 79동 701호(이하 “비교아파트”라고 한다)의 거래가액 3,320백만원을 시가로 보아 동 금액으로 평가하는 등으로

3.

1.

675,205,363원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.

6.

3. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 피상속인의 사망으로 인하여 상속세를 신고하면서 상속재산의 일부인 쟁점아파트에 대하여 상속세 및 증여세법에 의해 적용할 매매사례가액이 없어 공동주택공시가격인 2,032백만원에 5천만원을 추가하여 신고를 하였으나, 처분청은 같은 단지인 7단지내에는 매매사례가액이 없음에도 인접한 6단지에서 발생한 비교아파트의 매매사례가액 3,320백만원을 원용하여 상속세를 추가 과세한 것은 법을 행정편의적으로 적용한 것으로서 이는 심히 부당한 처분이다.

상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항과 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가에 의하되, 동 시가는 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산의 매매 등이 있는 경우 그 거래가액을 포함하여 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 이를 시가로 본다고 규정하고 있는 바, 비교아파트는 쟁점아파트 상속개시로부터 6개월 이내에 계약이 체결되었으며, 쟁점아파트와 그 면적ㆍ위치ㆍ용도가 동일하므로 이 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트를 비교아파트의 매매사례가액으로 평가하여 이 건 상속세를 과세한 처분이 정당한 지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계

1. 처분청이 제출한 상속세 조사종결보고서 및 유사매매사례가액 조사서에 의하면, 다음과 같이 쟁점아파트와 비교아파트는 단지와 층은 다르나, 주택공시가격ㆍ위치ㆍ면적ㆍ용도가 같고, 특히, 이 두아파트 모두 남향의 로얄층으로 대로변에서 3번째 열에 위치하며, 비교아파트는 고가도로 쪽에 가까워 쟁점아파트 보다 열악한 위치에 있어 매매사례가액으로 적용한다고 기재되어 있다. 구 분 단지 동-호수 면적 신축 연도 주택공시가격 대지 건물 2008년 2009년 2010년 쟁점아파트 7단지 85-904 100.6㎡ 196.7㎡ 1979 2,352 2,032 2,296 비교아파트 6단지 79-701 100.6㎡ 196.7㎡ 1978 2,352 2,032 2,296

2. 2007.

12.

3. 피상속인이 쟁점아파트를 3,250백만원에 취득하였고, 쟁점아파트와 같은 단지내에 상속재산 평가기간 내에 거래된 매매사례가액은 나타나지 아니하며, 상속개시 4일전인 2010.

1.

23. 계약된 비교아파트는 3,320백만원에 매매된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

3. 쟁점아파트 단지내 동일평형의 시세와 관련하여, KK은행에서 조사한 2009년 11월부터 2010년 3월까지의 동일면적 아파트의 매매가액은 하한가액이 3,050백만원, 상한가액이 3,300백만원, 평균가액이 3,200백만원으로 게재되어 있고, 같은 시기의 부동산BB에서 조사한 가액은 하한가액이 2,950백만원, 상한가액이 3,350백만원으로 게재된 사실이 인터넷의 조회결과 확인된다.

• 라. 판 단 쟁점아파트를 비교아파트의 매매사례가액으로 평가하여 이건 상속세를 과세한 처분이 정당한지를 살펴본다. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가’에 의하고, 제2항에는 ‘제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항과 제5항에 의하면, ‘법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매한 가격에 의하되, 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당 가액을 시가로 본다’고 규정하고 있는 바, 위 사실관계와 같이 쟁점아파트와 비교아파트는 단지와 층은 다르나, 인접한 단지로 주택공시가격ㆍ위치ㆍ면적ㆍ용도가 같을 뿐만 아니라 이 두 아파트 모두 남향의 로얄층으로 대로변에서 3번째 열에 위치하며, 인터넷상의 시세가 동일하거나 유사한 점, 비교아파트는 고가도로 쪽에 가까워 쟁점아파트 보다 열악한 위치에 있는 점, 상속개시일 전후 6개월 동안 일반거래가의 급격한 변동은 없었던 점 등을 종합하여 보면 처분청이 비교아파트를 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 유사한 것으로 본 것은 정당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2 호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.