특성이 유사한 같은 단지 같은 평형 아파트에 대한 매매사례가액은 시가로 볼 수 있음.

청구인은 청구인의 夫가 2007.1.25. 사망함으로써 서울시 00구 00동 150 a아파트 3단지 301동40호(49평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받고 쟁점아파트 인근 부동산으로부터 시세를 파악, 그 가액을 12억원(이하 “쟁점가액”이라 한다)으로 평가하여 2007.7.27. 상속세를 자진신고․납부하였다. 중부지방국세청장은 처분청에 대한 업무감사를 실시한 결과로, 청구인이 임의 평가한 쟁점아파트의 가액을 매매사례가액에 의해 재평가하여 상속세를 결정하라고 처분청에 지시하였다. 처분청은 쟁점아파트의 가액을 매매사례가액(2단지 213동10호 거래가액. 213동10*호를 이하 “비교아파트”라 한다)에 의해 12억9천만원(이하 “매매사례가액”이라 한다)으로 평가하여 이건 2007.1.25. 상속분 상속세 73,567,410원을 2010.7.1. 청구인에게 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.29. 이의신청을 거쳐(2010.1.13. 기각결정) 2011.4.21. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 기준시가가 8억3천6백만원인 쟁점아파트의 가액을 인근 부동산으로 부터 파악한 시세인 쟁점가액(12억원)으로 평가하여 상속세를 성실하게 자진 신고․납부하였음에도, 처분청은 쟁점아파트(쟁점아파트는 3단지 4층으로, 초등 학교와 마주보고 있어 소음 등이 심함)와 비교하여 환경이 우월한 비교아파트 (비교아파트는 아파트 단지 중앙에 위치한 2단지 아파트임)에 대한 매매사례 가액(12억9천만원)을 쟁점아파트의 시가로 보아 이건 상속세를 과세하였으므로 이는 부당하다. 따라서, 청구인이 신고한 쟁점가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하여 이건 상속 세를 취소하거나, 쟁점아파트의 가액은 유사한 매매사례가액이 없으므로 기준 시가로 결정하여 청구인이 신고한 상속세를 감액결정하여야 할 것이다.

상속세및증여세법(이하 “상증법”이라 한다)상 상속재산의 평가는 시가평가가 원칙이며, 상증법 제49조 제5항에서는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 상속일 전후 6개월 내의 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있다. 따라서, 쟁점아파트와 특성이 유사한 같은 단지 같은 평형 아파트인 비교아파트에 대한 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 쟁점아파트의 가액을 평가하여 상속세를 과세한 이건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이건의 쟁점은 쟁점아파트가 비교아파트와 특성이 유사하여 비교아파트에 대한 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.(이하 “생략”)

○ 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(중략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.(이하 “생략”)

• 다. 사실관계

1. 쟁점아파트는 a아파트 3단지 4층(301동40호)으로 갑초등학교와 마주보고 있고, 비교아파트는 a아파트 단지 중앙에 위치한 2단지 1층(213동10)으로 확인되며, a아파트단지는 1․2․3단지로 구분 되어 있으나 단지를 구분 짓는 울타리나 담 등은 설치되어 있지 아니하고, 2단지가 1․2단지에 비하여 규모가 큰 것으로 확인된다. 2) 쟁점아파트와 면적이 같은 a아파트 49평형에 대한 상속개시일 전후의 매매사례는 다음과 같다. (단위: 천원) 구 분 매매계약일 매매가액 전용면적 기준시가 (2006.4.28.) 쟁점아파트 301동40*호 2007.1.25 (상속개시일)

• 136.325㎡ 836,000 매매사례 207동702호 2007.1.28 1,400,000 136.325㎡ 896,000 304동1503호 2006.12.26 1,400,000 136.325㎡ 852,000 103동1201호 2006.11.15 1,545,000 136.325㎡ 928,000 202동1304호 2006.11.14 1,480,000 136.325㎡ 908,000 226동503호 2006.11.02 1,440,000 136.325㎡ 871,000 203동605호 2006.10.28 1,450,000 136.325㎡ 871,000 104동1402호 2006.10.22 1,500,000 136.325㎡ 914,000 212동1502호 2006.10.21 1,410,000 136.325㎡ 898,000 203동306호 2006.10.21 1,400,000. 136.325㎡ 830,000 213동10*호 (비교아파트) 2006.10.18 1,290,000 136.325㎡ 810,000 226동204호 2006.10.18 1,350,000 136.325㎡ 830,000 207동301호 2006.10.12 1,290,000 136.325㎡ 830,000 208동1203호 2006.10.12 1,460,000 136.325㎡ 928,000

• 라. 판 단 상속재산을 평가함에 있어, 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 있는 경우에는 당해 가액을 상속재산의 시가로 보도록 관련법령에 규정되어 있다. 이건의 경우, 비교아파트는 상속재산 평가기간 내 거래되었고 쟁점아파트와 단지․면적이 동일하며 기준시가가 비슷(쟁점아파트 836백만원, 비교아파트 810백만원)한 것으로 확인된다. 사실이 그러하다면, 관련법령에 따라 비교아파트에 대한 매매사례가액을 쟁점 아파트의 시가로 봄이 상당하다 할 것이다(조심2009중1629, 2009.10.27. 외 다수 같은 뜻). 따라서, 쟁점아파트의 가액을 비교아파트에 대한 매매사례가액에 의해 평가하여 상속세를 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.