매매사례가액으로 재산평가

청구인은 배우자인 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)이 2009.6.28. 사망함에 따라 상속받은 재산에 대하여 상속세과세가액을 1,311,920천원, 과세표준 259,873천원으로 하여 2009.12.9. 처분청에 상속세신고를 하였다. 처분청은 피상속인에 대한 상속세조사 결과 청구인이 서울시 ☆☆구 ★★동 453-1 ◎◎아파트 나동 101호(이하 “쟁점아파트”라고 한다)를 공동주택가격인 260백만원으로 평가하여 신고한 것에 대하여 2009.12.25. 거래된 쟁점아파트와 같은 단지의 ◎◎아파트 나동 105호(이하 “비교아파트”라고 한다)의 거래가액 400백만원을 시가로 보아 동 금액으로 평가하고, 상속개시일 전 2년 이내에 피상속인의 계좌에서 인출된 34백만원(2007.5.28.자 10백만원, 2007.12.4.자 12백만원, 2008.5.27.자 12백만원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 청 구인이 사전증여받은 것으로 보아 2010.10.8. 청구인에게 2009.6.28. 상속분 상속세 38,757천원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.2. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점아파트는 비교아파트보다 소음, 분진, 냉·난방 등 면에서 불리하고 비교아파트는 내부인테리어 공사를 하여 서로 차이가 있으므로 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다.

1. 쟁점아파트는 노후된 아파트로 단지내 같은 규모의 세대수가 적어 매매사례가 연간 1건 내외에 불과하므로 비교아파트의 거래가액은 예외적으로 높게 거래된 것으로 보인다.

2. 청구인은 상속세를 신고할 당시 매매사례가액을 알 수 없는 지위에 있었는바, 사후에 이루어진 국토해양부의 아파트가격자료에 의한 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점아파트를 평가한다는 것은 현실적으로 매우 어려운 일이다.

3. 쟁점아파트는 101호여서 비교아파트(105호)보다 소음, 분진, 냉․난방 등의 차이로 인하여 아파트의 재산적 가치 및 가격형성 요인에 차이가 있었을 것으로 보이며, 비교아파트는 내부인테리어 공사를 한 사실이 확인되므로 이 또한 거래가액 형성에 중요한 요인으로 작용하였을 것인바, 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다.

4. 따라서 처분청이 비교아파트의 거래가액으로 쟁점아파트를 평가한 것은 사실관계를 오인한 것일 뿐만 아니라 합리적이고 타당한 평가방법이 아니므로 부당하다.

• 나. 쟁점금액은 청구인과 피상속인 간의 금전소비대차에 의하여 발생한 것임에도 청구인이 피상속인으로부터 사전증여받은 것으로 보아 상속세를 과세한 것은 부당하다.

1. 청구인은 상속개시일 현재 피상속인의 금융재산 335,575천원을 성실하게 신고하였음에도 처분청은 피상속인의 ◇◇은행 계좌에서 인출된 쟁점금액을 청구인이 사전증여받은 것으로 보았다.

2. 그러나 청구인은 지방에서 택시운수업을 영위하는 영세사업자로서 평소 경영난 등으로 운영자금이 부족하여 피상속인과 금전소비대차거래가 지속적으로 이루어졌고, 상속개시일 전 2년 이내 금융거래 내용을 보더라도 대부분의 금액을 변제하였다.

3. 쟁점금액은 청구인이 전액 부담하였던 가사비용으로 변제하였다고 볼 수 있고, 피상속인이 부담할 가사비용의 일부 금액이라고도 볼 수 있다.

4. 따라서 처분청이 쟁점금액을 상속개시 전 증여재산으로 보아 상속재산에 가산하는 것은 관련법령을 확장해석한 것이므로 부당하다.

• 가. 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 평가한 것은 정당 하다.

1. 청구인은 비교아파트의 거래가 이루어지기 전에 상속세신고를 하여 거래가액을 알기 어려운 위치였다고 주장하나, 상속세 신고기한은 상속개시일(2009.6.28)이 속한 달의 말일부터 6개월이므로 2009.12.31.까지 비교아파트의 거래가액 확인이 가능하였을 뿐만 아니라 신고 후에라도 매매사례가액으로 쟁점아파트를 평가하여 수정신고를 할 수도 있다.

2. 청구인은 비교아파트는 내부인테리어 공사를 한 상태이므로 쟁점아파트와 가격차이가 있을 것이라고 주장하나, 비교아파트는 쟁점아파트와 공동주택가격이 260백만원으로 동일하고, 내부인터리어공사 여부가 아파트 가격형성에 큰 영향을 미친다고 보기도 어려우며, 국민은행 부동산시세자료의 2009년 6월 당시 쟁점아파트 시세가 390백만원 ～ 475백만원인바, 비교아파트의 거래가액 400백만원은 시세 범위에 해당한다.

3. 상속개시일 전․후 6개월 이내의 매매사례가 1건이라 하더라도 시가로 볼 수 있으며, 납세자의 예측가능성을 침해한 것이라 할 수 없다.

• 나. 금전소비대차를 인정할만한 객관적인 증빙자료의 제시가 없으므로 쟁점 금액을 청구인이 사전증여받은 것으로 본 것은 정당하다. 청구인은 피상속인이 청구인에게 이체한 쟁점금액은 금전소비대차로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점금액이 변제된 것으로 볼 수 있다고 추정만 하고 있을 뿐 입증하지 못하고 있는 점, 청구인이 제시한 통장 어디에도 쟁점금액을 피상속인에게 상환한 내역이 확인되지 아니할 뿐만 아니라 오히려 소액이 수시로 청구인 통장으로 입금된 점, 2007.12.4. 청구인의 △△계좌에 입금된 12백만원이 같은 날 청구인의 ▽▽카드대금으로 결제된 것으로 보아 피상속인이 청구인에게 사업자금을 융통해 준 것으로 볼 수 없는 점 등을 감안해 볼 때, 청구인의 주장은 설득력이 부족하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점아파트를 유사매매사례가액으로 평가한 처분의 당부

2. 쟁점금액을 사전증여재산으로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 등 1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

③ ․④ (생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 3) 상속세 및 증여세법 제15조 【상속개시일전 처분재산등의 상속추정등】

① 피상속인이 피상속인의 재산을 처분하였거나 채무를 부담한 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이를 상속받은 것으로 추정하여 제13조의 규정에 의한 상속세과세가액에 산입한다.

• 다. 사실관계

1. 처분청이 제출한 상속세 조사종결보고서 등 심리자료에 의하면, 쟁점아파트 평가와 관련한 내용이 다음과 같이 나타난다.

• 가) 처분청은 2010.5.10. ～ 2010.8.13.까지 피상속인에 대한 상속세 조사결과, 국토해양부의 실거래가에서 비교아파트가 2009.12.25.에 400백만원 거래되었음이 확인되자 공동주택가격으로 평가하여 신고된 쟁점아파트의 상속재산가액 260백만원을 부인하고, 동 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 400백만원으로 평가하였다.
• 나) 국토해양부의 실거래가 조회자료에는 상속개시일(2009.6.28) 전․후 6개월 이내에 쟁점아파트가 소재한 단지에서 쟁점아파트와 평수 및 층수가 동일한 아파트가 거래된 것은 비교아파트 1건뿐이다.
• 다) 쟁점아파트와 비교아파트의 국세청기준시가 및 공동주택가액은 최초 고시일부터 상속개시일 현재까지 일관되게 동일한 금액으로 고시(공시)되었다.

2. 청구인은 쟁점아파트는 비교아파트보다 소음, 분진, 냉․난방 등 면에서 불리한 조건일 뿐만 아니라 비교아파트는 내부인테리어 공사를 하여 아파트의 재산적 가치나 가격형성 요인에 차이가 있으므로 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하고 주장하면서 쟁점아파트와 비교아파트의 내․외부 모습을 찍은 사진 12장을 서로 대비하여 제시하고 있다.

3. 처분청은 상속개시일 전 2년 이내에 피상속인 명의의 ◇◇은행계좌(--)에서 인출된 되어 청구인의 계좌로 입금된 쟁점금액을 사전증여재산으로 보아 상속세 과세가액에 포함하였음이 상속세 조사종결보고서에 의하여 확인된다.

4. 상속세 조사보고서에 의하면, 피상속인은 사망 전에 ▼▼▼코☆☆(주)에서 퇴직하였고, 상속개시일 현재 1,342백만원 상당의 부동산과 금융재산 285백만원을 보유하고 있었음이 상속세 조사보고서에 의하여 확인된다.

5. 청구인은 쟁점금액을 부부인 청구인과 피상속인 간에 이루어진 금전소비대차로 보아 상속세 과세가액에서 제외하여야 한다고 주장할 뿐 이를 뒷받침할 구체적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

6. 국세통합전산망에 의하면, 청구인은 1979.6.1. ◇◇도 ☆☆시 ☆☆읍 ☆☆리 240-9에서 ▼▼운수(자)를 개업하여 심리일 현재까지 대표사원으로서 택시운송업을 영위하고 있으며, ▼▼운수(자)는 2001사업연도부터 2009사업연도까지 당기순손실이 발생한 사실이 없다.

• 라. 판 단

1. 먼저 쟁점아파트를 비교아파트의 매매사례가액으로 평가한 것이 정당한지를 살펴본다. 상속개시일로부터 6개월 이내인 2009.12.25.에 비교아파트가 400백만원에 거래되었음이 국토해양부의 실거래가에서 확인되는 점, 쟁점아파트와 비교아파트의 평수와 층수(1층)가 동일할 뿐만 아니라 국세청기준시가 및 공동주택가액 또한 최초고시일부터 상속개시일 현재까지 매번 동일한 금액으로 고시(공시)된 점, 같은 층에 있는 쟁점아파트가 비교아파트보다 소음, 분진, 냉·난방 등 면에서 어느 정도 불리한 조건이고, 실제로 그로 인하여 재산적 가치가 얼마만큼 낮은 지를 판단할 수 있는 객관적인 증거자료의 제시가 없는 점, 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따라 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가액으로 평가함에 있어서 관련 아파트의 내부인테리어까지 동일하여야 한다고 볼 근거가 없을 뿐만 아니라 인테리어공사가 아파트의 시가에 큰 영향을 미친다고 보기도 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 청구인의 주장은 설득력이 부족해 보인다. 따라서 처분청이 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 정당하다고 판단된다.

2. 다음으로 쟁점금액을 청구인이 피상속인으로부터 사전증여받은 것으로 볼 수 있는지를 살펴본다. 처분청의 상속세 조사과정에서 상속개시일 전 2년 이내에 피상속인의 금융 계좌에서 인출된 자금의 사용처를 확인한 결과, 쟁점금액이 피상속인 명의의 신한은행계좌에서 인출되어 청구인의 ☆☆계좌(*)에 입금된 후 청구인의 카드대금 결제 등 개인적 용도로 사용된 점, 청구인은 택시운송업을 영위하면서 경영난 등으로 운영자금이 부족하여 피상속인과 금전소비대차가 지속적으로 이루어졌다고 주장할 뿐 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으며, 실제로 ▼▼운수(자)가 경영난을 겪었는지도 불분명한 점, 또한 피상속인의 경제력에 비추어 상속개시일 전에 청구인이 가사비용을 전액 부담하였다고 인정하기도 어려운 점 등을 감안해 볼 때, 처분청이 쟁점금액을 사전증여재산으로 보아 상속세과세가액에 산입한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2 호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.