처분청이 감정평가토지를 쟁점토지와 사실상 동일하거나 유사한 토지로 보아 감정평가토지의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 평가한 것은 객관적이고 합리적으로 평가된 가액으로 보임
처분청이 감정평가토지를 쟁점토지와 사실상 동일하거나 유사한 토지로 보아 감정평가토지의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 평가한 것은 객관적이고 합리적으로 평가된 가액으로 보임
이 유
청구인은 □□□도 □□시 □□면 □□리 473-5번지 에 주소를 둔 거주자로, 2008.2.28. 피 상속인의 사망으로 □□면 □□리 52-1번지 토지 2,582㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 와
○○ 동 673-52번지 토지 55.8㎡,
○○ 동 673-58번지 토지 72㎡,
○○ 동 428-3번 지 토지와 건물 688㎡와 기타재산을 5인과 함께 상속받았고 쟁점토지에 대하여는 개별 공시지가를 적용한 보충적 평가방법으로 평가하여 2008.8.28. 상속세를 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점토지에 대하여 개별공시지가를 적용한 보충적 평가방법을 부인하고 쟁점토지와 연접한 가능동 53-2번지 답 354㎡(이하 “감정평가토지①”이라 한다)와 97-1번지 답 3,636㎡(이하 “감정평가토지②”라 한다), 이 를 합친 답 3,990㎡(이하 “감정평가토지”라 한다)에 대한 개별의 감정가액에 대 한 평균액을 시가로 보아 2009.11.2. 상속세 375,462,040원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12. 8. 이의신청을 거쳐 2010.3.22. 이 건 심사청구를 하였다.
○○ 지구에 인접하여 개발행위 허가제한지역 내 농지이나 유통사업지역 으로 매매 등에는 제한이 없어 뉴타운개발사업과 관련하여 현재 가격상승요인이 있다. 농경지, 근린생활 시설 및 단독주택 등으로 형성된 시가지 주변농지로 차량의 접근이 가능하며 거리 및 버스운행 빈도 등으로 보아 대중교통이용이 편리하고 왕복4차로의 포장도로 와 접하여 도로와 연접하지 않은 인접 지번에 비하여 유리한 입지 조건을 가졌다.
- 나. 쟁점토지와 쟁점 감정평가토지의 개별공시지가변동 추이가 서로 동일하다.
1. 취득시점인 1973.1.24.에 대한 공시지가 등 관련 자료는 없으나 쟁점 토지와 감 정평가토지의 지가가 동일하였던 것으로 판단되고 상속개시일인 2008.2.28.에는 개별공시지가가 ㎡당 928천원으로 동일하다. 감정 평가토지의 감정평가시점인 2008.5.에는 쟁점토지와 공시지가가 동일하고 상속개시 시점 이후 쟁점토지와 가격이 차별화되는 어떠한 요인도 발견할 수 없으며 현지확인 결과, 공부상의 지목은 답이나 실제로 이용 현황은 전으로 동일하고 포장도로와의 접근성, 농지 면적 및 현황 상 쟁점토지보다 유리하지 못한 조건으로 판단된다.
2. 토지특성조사표 및 공시지가 변동내역을 확인한바, 감정평가토지와 쟁점토지 는 공시지가가 공개 이후 한 치의 오차 없이 동일한 가격 및 동일한 특성을 보인다.
- 다. 쟁점토지와 관련하여 상증법 시행령 제49조에 의거하여 수용․공매가격 및 감정가격 등을 시가로 볼 수 있는 요건을 충족하였다.
1. 평가기준일 전후 6월 이내의 평가기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우는 그 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있을 뿐 아니라 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매․감정․수용․경매․공매가 있는 경우에도 당해 상속재산의 시가로 볼 수 있다.
2. 인근 토지인 비교대상토지의 매매사례가액을 당해 토지의 시가로 과세한 처분은 정당(국심2007중1902, 2007.12.31.)하고 상속개시일 전후 6월 후라도 가격변동이 없는 경우 그 감정가액도 시가 적용이 가능하다(대법원89누6907, 1990.6.26.). 그러나 과세대상 토지와 면적 및 도로에의 접근성, 주위상황, 부동산 형태, 지형 등이 상이한 인근 토지의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없으나(국심2006서2013, 2007.3.21.), 당해 토지와 바로 인접하여 거래조건이 유사한 토지의 거래가액을 기준으로 재산가액을 산정한 것은 정당하다(심사증여2009-48, 2009.6.29.).
- 라. 현지 시세를 조사한 결과 쟁점 상속토지의 평가액은 정당하다. 쟁점 상속토지의 인근 지역에 출장하여 확인한바, 인근 지역의 현재 토지 시세가 3.3㎡당 6,500천원에서 7,000천원 정도이며 □□뉴타운지구 사업진행과 연동하여 시세상승의 여력이 있는 지역으로 납세자가 주장하는 3.3㎡당 2,000천원은 2006년 □□뉴타운지구 개발계획을 발표하기 전 시세로 확인되고 쟁점 감정평가토지의 ㎡당 ○○감정원의 평가금액이 가능동 53-2번지 답은 1,250천원, ■■감정평가법인의 평가금액이
○○ 동 97-1번지 답도 1,250천원으로 동일하여 쟁점 상속토지의 ㎡당 평가금액을 1,250천원으로 평가한 것은 정당하다.
- 마. 상증법 시행령 제49조 제1항의 규정은 시가로 볼 수 있는 대표적이 경우를 예시한 것에 불과하며, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다. 1) 상증법 제60조 제2항 및 동법 시행령 제49조 제1항과 제5항에 의거 매매사례가액 등 적용 시 상속개시 후 6개월 이내 지목과 이용 상황 및 기타 조건이 유사한 인접 지번 2개 이상의 감정평가액의 평균액인 ㎡당 1,250천원을 적용하여 과세한 당초 처 분은 법령을 확대해석한 것이라는 청구인의 주장은 상속재산의 평가는 원칙적으로 시가로 하여야 하며 시가를 찾기 곤란한 경우에만 기준시가를 보충적 평가방법으로 적용할 수 있다는 상증법 제60조 등의 법령의 취지를 오해한 주장이며, 상속재산 평가 시 상증법 시행령 제49조 제1항의 규정은 시가로 볼 수 있는 대표적이 경우를 예시 한 것에 불과하며, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 공신력 있는 감정기관의 감정 가액도 시가로 볼 수 있다고 본 판례(대법원 2000두5098, 2001.08.21)를 참고할 때 상속개시 후 6개월 이내 지목과 이용 상황 및 기타 조건이 유사한 인접지번의 감정가액이 모두 공신력 있는 감정평가법인에 의하여 감정되었고 상속재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일한 여러 개 의 감정평가액 중 사실상 상속재산과 동일한 2개의 감정 평가 토지의 감정평가액이 시가를 적절히 반영하고 있으므로 쟁점토지의 시가에 대한 산정이 가능 한 상황에서 시가를 알 수 없을 때 보충적으로 인정되는 기준시가로 신고한 당초 상속 재산의 가액이 정당하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없고 기타 조건이 유사한 인접지번 2개 이상의 감정평가액의 평균액인 ㎡당 1,250천원을 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다.
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법 에 의하여 평가한 가액에 의한다.
2. 상증법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다. <개정, 2005.7.13.>
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가 를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 3) 상증법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ 감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 1에 해당하 는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 2008.2.29.>
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래 가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관 적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원 회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다 음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. <개정 2006.2.9.>
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. <신설 1999.12.31, 2008.2.29.>
④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분 계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분 계산한다. <신설 2000.12.29, 2005.8.5.>
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. <신설 2003.12.30.>
⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. <신설 1998.12.31.>
4. 상증법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목ㆍ이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. <개정 1998.12.31, 2002.12.30, 2005.8.5.>
1. 지적법에 의한 신규등록 토지
2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지
4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)
② 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국 세청장이 지정한 지역을 말한다.
③ 법 제61조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)"이라 함은 국세청장이 당해 건물의 용도ㆍ면적 및 구분 소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다. <신설 2003.12.30, 2005.8.5.>
④ 삭제 <1998.12.31.>
⑤ 법 제61조제4항에서 "대통령령이 정하는 배율"이라 함은 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매실례가액을 감안하여 고시하는 배율을 말한다.
⑥ 법 제61조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.
⑦ 법 제61조제7항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 1년간 임대료를 기획재정부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. <신설 1998.12.31, 2008.2.29.>
2008. 2. 28. 상속개시(단위: 천원) 피상속인 재산가액 평가방법 (㎡당 가액) 비고
□□ 1동 52-1 (토지) 2,582 오□□ 2,396,096 개별공시지가 (928)
토지
□□ 동 673-52 외 1필지 (토지) 127.8 오□□ 27,349 개별공시지가 (214) - 합 계 2,709.8 - 2,423,445 - 2) 쟁점토지와 관련하여 처분청의 “상속세조사종결보고서”에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. 가) “자산평가조서”를 보면 당초 청구인이 기준시가(개별공시지가)를 적용하 여 2,396,096천원으로 신고하였으나 처분청은 시가를 3,227,500천원으로 조사하여 상속 재산가액이 831,404천원이 증가한 것으로 나타난다.. (단 위: 천원) 소재지 (재산종류) 면적 자진 신고가액 기준시가 시가 평가금액 조사내용
□□ 동52-1 (토지) 2,582 2,396,096 2,396,096 3,227,500 3,227,500 3,227,500 나) “시가조사복명서”의 주요내용은 다음과 같다. ⑴ 쟁점토지는 “
□□ 교차로” 인근에 위치하며 2008.4.7. 재정비촉진지구로 지정고시된 □□□뉴타운
○○ 지구에 인접하여 미 실현된 투기성 가격이 잠재되어 있고, 시가지 주변으로 차량 접근이 가능하고 버스 등 대중교통이용이 편리 하고 북쪽 방향으로 왕복4차로의 포장도로와 접하여 연접하지 않은 인접 지번에 비해 유리한 입지 조건임 <쟁점토지와 감정평가토지의 위치> ⑵ 쟁점토지(
□□ 동 52-1번지) 및 감정평가토지(
□□ 동 97-1, 53-2번지)의 시기별 지가변동 추이는 다음과 같다. 구분 지번 (지목) 면적 (㎡) 토지 이용 상황 개별공시지가 토지특성조사표 개별공시지가 기타조건(공적규제,농지상황,지형지세,도로조건,유해시설 등) 2007년 2008년 2009년 쟁점토지 52-1 (답) 2,582 전 용도지역, 토지 비옥도, 지형지세, 도로접면조건 모두 동일한 일단의 토지임 928천원 1,050천원 1,050천원 감정평가토지 53-2 (답) 354 전 97-1 (답) 3,636 전 <개별공시지가 및 토지특성조사표 내역요약> ⑶ 취득시기(1973.1.24.)가 오래되어 개별공시지가 등 관련 자료는 없으나 지가가 동일하였던 것으로 판단되고, 쟁점 감정평가토지는 평가시점인 2008.5월 경에는 쟁점토지와 개별공시지가가 동일하고 양간에 가격이 차별화되는 어떠한 요인 도 발견할 수 없으며 포장도로와의 접근성, 농지면적 및 형태상 쟁점 토지보다 유리하지 못한 조건으로 판단됨. 토지특성조사표 및 개별공시지가 변동내역을 확인한바, 쟁점토지와 감정평가토지는 개별공시지가 공개 이후 한 치의 오차 없이 가격 및 특성이 동일함 ⑷ 감정평가토지(
□□ 동 97-1, 53-2번지)의 상속개시일 이후 6월 내 감정평가내역을 살펴보면 다음과 같다. <쟁점 감정평가토지의 감정평가 내역요약> NO 감정기관 지번 지목 면적(㎡) 단가(천원/㎡) 평가 금액(천원) 감정평가일자 ①
○○감정원 53-2 답 909 1,250 1,136,250 2008.04.29
② (주)■■감정평가법인 97-1 답 536 1,250 670,000 2008.05.06 소계 및 평균단가 1,445 1,250 1,806,250 ⑸ 상기와 같이 검토한 결과, 시가 적용 시 6개월 이내 인접 지번의 매매사례가액이 2개 이상의 감정평가액의 평균액인 ㎡당 1,250천원으로 적용함이 타당하다고 판단됨
3. 처분청이 쟁점토지 및 감정평가토지와 관련하여 제출한 심리자료의 내용은 다음과 같다. 가) 개별공시지가 및 토지특성조사표 개별공시지가와 토지특성조사표 내용 구 분 2007년도 2008년도 52-1 53-2 97-1 52-1 53-2 97-1 면적(㎡) 2,582 354 3,636 2,582 354 3,636 지목(실제현황) 답(전) 답(전) 답(전) 답(전) 답(전) 답(전) 공적규제 용도지역 24 24 24 24 24 24 계획시설 10 10 10 10 10 10 저촉률 100 100 100 100 100 100 농 지 구분 3 3 3 3 3 3 이용현황 61 61 61 61 61 61 지형지세 고저 2 2 2 2 2 2 형상 7 7 7 7 7 7 방위 0 0 6 0 0 6 도로조건 도로접면 4 4 4 1 1 1 도로거리 3 2 1 3 2 1 유해시설 철도 등 3 3 3 3 3 3 폐기물 등 9 9 9 9 9 9 개별공시지가 (㎡당) 2007년 928천원 928천원 928천원 도로접면:4(광대로1면)1(중로1면) 도로거리:1(바로 옆) 2(50m 이내) 3(100m 이내) 2008년 1,050천원 1,050천원 1,050천원 2009년 1,050천원 1,050천원 1,050천원 나)
토지와 인접한 농지의 감정평가액 중 일부지역은 상속개시일 전후 6개월 이내 감정평가액이 아니므로 직접적으로 상속재산의 평가에 활용할 수는 없지만 인접농지의 상속개시일 전후 시세 판단에 참고가 될 수 있다며 제시한 자료의 내용은 다음과 같다. <쟁점 상속토지 인접농지의 최근 감정평가내역 (‘06년∼’08년) > NO 감정기관 지번 지목 면적(㎡) 단가(천원/㎡) 평가금액(천원) 평가일자 토지특성
①
○○감정원 53-2 답 354 1,250 442,500 08.04.29 유통상업
② (주)■■감정평가법인 97-1 답 909 1,250 1,136,250 08.05.06 유통상업 1,250 1,136,250 08.04.22 유통상업
③ (주)■■감정평가법인 57 답 1,547 1,250 1,933,750 07.03.27 유통상업
④
○○감정원 96-5 답 182 1,250 227,500 08.04.29 유통상업 (주)△△감정평가법인 1,185 215,670 07.09.27 유통상업
⑤ ◇◇감정 평가법인 63-2 답 15,323 1,900 29,113,700 06.08.29 일반상업 일부 완충녹지 소하천 63-3 63-6 63-8 63-9 답 800 1,200 960,000 91 92-6 92-23 92-25
⑥
○○감정원 53 답 205 2,000 410,000 08.07.24 유통상업 56-2 1,001 1,910 1,911,910 완충녹지 59-4 5,600 1,600 8,960,000 완충녹지 59-5 2,694 2,000 5,388,000 유통상업 59-6 2,879 1,650 4,750,350 유통상업 59-7 1,349 1,650 2,225,850 유통상업 59-8 2,691 1,630 4,386,330 일부소하천 59-9 4,317 1,650 7,123,050 유통상업 59-10 1,056 1,530 1,615,680 일부소하천 59-12 1,056 1,530 1,615,680 일부소하천 60-2 1,920 1,530 2,937,600 완충녹지 61-2 2,273 1,610 3,659,530 완충녹지 62 3,990 1,650 6,583,500 유통상업 63-7 3,286 1,650 5,421,900 유통상업 94-1 2,268 1,600 3,628,800 일부소하천 94-2 2,889 1,600 4,622,400 일부소하천 96-1 2,489 1,600 3,982,400 일부소하천 96-2 1,587 2,000 3,174,000 유통상업 소계 및 평균단가 62,665 1,574.04 107,562,600 다) 쟁점토지와 인접한 농지의 매매사례가액은 상속개시일 전후 6개월 이내 매매사례가액이 아니므로 직접적으로 상속재산의 평가에 활용할 수는 없지만 인접농지의 상속개시일 전후 시세 판단에 참고가 될 수 있다며 제시하였는데 그 내용은 다음과 같다. 양도자 양수자 지번 지목 면적(㎡) 단가(천원/㎡) 양도가액 양도일자 ◇◇ 부동산 신탁 ◇◇건설주식회사 63-2,3,6,8, 9, 92-6,23,25 답 16,123 1,990 32,090,028천원 2009.08.24. 경매에서 낙찰 받은 가액임. < 상속재산 인접농지의 최근 매매사례가액 (2009년) > 라) 처분청이 제시한 현지 시세에 대한 조사한 결과를 요약하면 다음과 같다. 쟁점 상속토지의 인근 지역에 출장하여 확인한바, 인근 지역의 현재 토지 시세가 3.3㎡당 6,500천원에서 7,000천원 정도이며 □□뉴타운지구 사업진행과 연동하여 시세상승의 여력이 있는 지역으로 조사됨
- 라. 판 단
1. 상증법 제60조 제1항 에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액 은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 제2항 에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다.
2. 그리고 상증법 시행령 제49조 제1항에 “수용ㆍ공매가격 및 감 정가격등 대통령 령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다고 규정하면서, 제2호에 당해 재 산 에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액 이 있는 경 우 에는 그 감정가액의 평균액을 들고 있는바, 상 증법 제60조 제2항의 문리 상 시가 가 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통 령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정 되는 것에 한정되는 것은 아니라고 할 것이므로 상 증법 시행령 제49조 제1항 각 호 는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하며 (대법원 2000두5098, 2001.8.21. 같은 뜻: 광주지방법원2008구합2101, 2009.1.8.), 시가 란 불 특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립 된다고 인정되 는 가액을 의미하고 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고 (국심2006중4451, 2007.2.16.), 감정평가토지의 감정가액은 공신력 있는 감정 기관이 평가한 것으로 자금을 대출받을 목적으로 담보를 제공한데 대하여 제3자 인 금융기관이 근저당권 설정 시 채권최고액 결정 등에 활용하기 위한 평가가간 내의 감정가액이므로 객 관적이고 합리적으로 평가된 가액으로 판단된다.
3. 또한, 상증법 시행령 제5항에서는 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재 산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정 에 의한 시가로 본다고 규정하고 있으며, 심리자료에 의하면 감정평가토지와 쟁점 토지가 면적에는 차이가 있으나 지목, 공적 규제내용, 농지 구분 및 이용현황, 지형 지세, 유해시설 등의 내용이 동일 하며 도로접면 및 도로거리 등의 도로조건이 유사하고 상속개시일에 이미 공시된 2007년도 개별공시지 가뿐만 아니라 2008년 및 2009년도 개별토지공 시지가가 동일 하여 상 증법 시행령 제5항을 적용할 수 있는 것으로 판단된다.
4. 그렇다면 처분청이 감정평가토지를 쟁점토지와 사실상 동일하거나 유사한 다른 토지로 보아 감정평가토지 의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 평가한 것은 객관적 이고 합리적으로 평가된 가액으로 보이며, 현지 시세를 조사한 결과 등과 비교하여도 큰 차이가 없어 감정평가토지의 감정가액을 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 시가로 볼 수 있는 것으로 판단된다. 위 사실관계와 관련법령을 종합하면 처분청이 쟁점토지의 시가를 감정평가토지의 개별 감정가액의 평균금액으로 보아 청구인에게 2008년 과세연도 상속세 375,462,040원을 결정․부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다..
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 의 제1항 제2호 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.