매매사례가액의 적정 여부

• 가. 청구인의 남편 김○○이 2007.12.01. 사망함에 따라 청구인은 2008.04.30. 상속세 신고를 하면서 상속재산인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○아파트 1014동 203호(이하 “상속아파트”라 한다)를 기준시가인 1,128백만원으로 평가하여 신고하였다.
• 나. ○○지방국세청장은 상속세 조사 시 상속아파트의 평가금액을 산정하면서 ○○도 ○○시 ○○동 ○○아파트 1006동 302호(이하 “비교아파트”라 한다)와 같은 곳 ○○아파트 1001동 202호(이하 “추가확인아파트”라 한다)를 상호 비교한 후 비교아파트의 2008.04.19. 거래가액인 1,440백만원을 적용하여 신고금액과의 차액 312백만원을 상속재산가액에 산입하여야 한다는 조사결과를 처분청에 통보하였고, 처분청은 2009.06.01. 청구인에게 상속세 142,764,050원을 결정․고지하였다.
• 다. 이에 대하여 청구인은 2009.08.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

□ 아파트 현황 및 매매가액 비교표 구 분 상속아파트 비교아파트 추가확인아파트 소 재 지 10단지 1014동 203호 10단지 1006동 302호 *** 10단지 1001동 202호 건물면적 132.28㎡ 132.28㎡ 132.28㎡ 층 및 방향 2층/5층(서남향) 3층/5층(동남향) 2층/5층(정남향) 기준시가 1,128백만원 1,160백만원 1,128백만원 기준일 상속개시 2007.12.01 계약일 2008.04.19 계약일 2007.09.11 매매금액 1,440백만원 1,520백만원

□ 아파트 기준시가 비교표 (단위: 백만원) 구 분 1994.7.1 1997. 5.1 1998 ～ 2002 2003.4.30 2003.12.1 2004.4.30 2005.5.2 2006.4.28 2007.4.30 2008. 4.30 2009. 4.30 상속아파트 192 322 612 667 675 648 775 1,128 1,008 840 비교아파트 192 322 중략 612 667 675 672 800 1,160 1,056 886 추가확인 아파트 192 322 612 667 675 648 775 1,128 1,024 856

• 가. 상속아파트와 비교아파트는 같은 단지내 동일 평형의 아파트이긴 하지만, 동과 층의 위치가 상이하여 일조권, 조망권, 교통의 접근성 및 소음에 대한 노출에 현저한 차이가 있으며, 상속개시 당시 기준시가도 상속아파트 1,128백만원, 비교아파트 1,160백만원으로 차이가 나는바, 비교아파트의 기준시가가 상속아파트의 기준시가 보다 높은 경우에는 매매사례가액으로 적용할 수 없는 것이다.
• 나. 추가확인아파트는 상속아파트와 평형과 층수가 같고 상속개시 당시 기준시가도 동일하여 일응 유사한 아파트로 보이나, 2008.01.01의 거래가액을 기준으로 하여 2008.04.30. 고시된 기준시가가 1,056백만원으로 상속아파트의 1,008백만원보다 높고, 2009.04.30. 고시된 기준시가도 856백만원으로 상속아파트의 840백만원 보다 높으며, 추가확인아파트의 2007.09.11.의 거래금액이 1,520백만원으로서 상속개시 당시 기준시가가 높은 비교아파트의 2008.04.19. 거래금액 1,440백만원 보다 높게 거래된 점으로 보아, 추가확인아파트는 상속아파트의 매매사례로 적합하지 않은 것이다.
• 다. 청구인은 상속아파트를 상속개시일로부터 1년 3개월이 경과한 2009.3월에 1,180백만원에 매매하였는데, 이는 처분청의 평가액에 크게 미치지 못하는 금액이므로 이 건 당초처분은 부당한 것이다.

• 가. 상속아파트와 비교아파트는 모두 10단지 내 5층 이하의 저층아파트로서 일조권과 조망권에 차이가 없고, 교통의 접근성도 동일단지 내에 있어 비슷한 점 등 제반 환경이 두 아파트의 가격 차이를 발생시킨다고는 볼 수 없으며, 두 아파트의 기준시가는 1994년부터 2004.4월까지는 동일하였고, 아파트 가격이 크게 상승한 2005년 이후에는 차이가 있으나 상속개시 당시에는 상속아파트 1,128백만원, 비교아파트 1,160백만원으로 그 차이가 2.8%로 미미한 수준이므로 충분히 매매사례가 될 수 있는 것이다.
• 나. 상속세 조사 시 상속아파트의 시가로 볼 수 있는 매매사례가액이 추가확인아파트와 비교아파트 등 2개 있음이 확인하였고, 여러 평가요소들을 분석하면 추가확인아파트가 시가에 더욱 부합된다고 판단하였으나, 2009.3월 상속아파트를 1,180백만원에 양도하여 상속개시 당시의 매매사례가액 적용에 청구인이 불만을 갖고 있었고, 두 개의 매매사례가액 중 금액이 적은 비교아파트(1,440백만원)을 적용함으로써 납세자에게 유리하게 결정한 것이므로 당초처분은 정당한 것이다.

• 가. 쟁점 상속아파트를 평가함에 있어 매매사례가액 적용의 정당 여부
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (이하 일부생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보 하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인의 남편 김○○이 2007.12.01. 사망함에 따라 청구인은 상속아파트를 기준시가인 1,128백만원으로 평가하여 상속세 신고를 하였다. 2) 이 건 상속세조사 시 상속개시일로부터 6개월 이내 거래된 비교 아파트와 추가확인아파트의 평가요소들을 상호 비교하여 비교아파트의 2008.04.19. 거래가액인 1,440백만원을 상속아파트의 평가금액으로 적용한 사실, 청구인은 상속아파트를 상속개시일로부터 1년 3개월이 경과한 2009.3월에 1,180백만원에 매매한 사실에는 청구인과 처분청 간에 서로 다툼이 없다. 3) 처분청이 상속아파트를 평가함에 있어 상속개시일로부터 6개월 이내 거래된 추가확인아파트와 비교아파트 등 2개의 매매사례를 비교한 결과, 평형․층이 같고 기준시가도 동일한 추가확인아파트의 2007.07.11. 거래금액이 1,520백만원으로 확인되고, 평형은 같으나 층이 다르고 기준시가도 다소 높은 비교아파트의 2008.04.19. 거래금액이 1,440백만원으로 확인되었는데, 여러 평가요소들을 비교하면 추가확인아파트가 매매사례로 더욱 부합한다고 판단하였음에도 거래금액이 적은 비교아파트를 적용하여 상속아파트를 1,440백만원으로 평가하였는바, 공동주택 기준시가란 건물의 종류․규모․거래상황 등을 반영하여 정기 고시되는 것으로서 추가확인아파트는 상속아파트와 상속개시 당시의 기준시가가 동일하여 매매사례로 적합하여 보이나, 처분청이 청구인에게 유리하도록 비교아파트의 거래가액을 적용한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.