상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법으로 산정하여 상속세 과세표준과 세액을 결정 통지한 처분의 당부

청구인은 2009.1.23. 상속세 과세표준신고 및 자진납부계산서를 제출하면서 2008.7.24.(이하 “상속개시일”이라 한다) 청구인이 청구외 망(亡) ★★★으로부터 상속받은 ○○시 ○○구 ○○동 341-2번지 소재 대지 201.9m 2 및 위 지상건물 490.82m 2 (이하 “쟁 점부동산”이라 한다)에 대하여 상속재산가 액을 1,044,678,656원으로 하여 상속세 과세가액 923,175,940원을 신고하였다. 처분청은 2009.5.25. 쟁점부동산에 대하여 평가기준일 전후 6월 내 매매사례가액, 감정가액의 평균액, 경매가액 또는 공매가액이 존재하지 아니함을 이유로 보충적 평가방법에 의하여 쟁점부동산의 상속재산가액을 658,606,800원 으로 평가하여 청구인에게 상속세 과세가액 537,104,084원(고지세액 없음)을 결정 통지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 위 상속세 과세표준 신고 당시 쟁점부동산에 대하여 매매사례가액을 찾을 수 없었고, 평가비용에 대한 부담 때문에 감정평가를 받기도 어 려워 주변 부동산 중개인의 추정에 따라 자진신고 금액을 정하기는 하였으나, 청구인이 이후 2개의 감정평가법인으로부터 소급 감정 받은 감정가액의 평균액인 1,168,492,315원에 비하여 처분청이 결정한 상속재산가액은 지나치게 낮은 금액이므로 이 건 처분은 부당하다.

청구인이 제출한 감정평가서는 2개 모두 작성일자가 2009.6.5.로 평가기준일인 상속개시일로부터 6개월이 경과한 시점에 작성된 것임이 확인되는바, 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 시행령 제49조에 의하면, 평가 기간 내 작성된 감정평가서상 감정가액의 평균액만을 시가로 인정하고 있으며, 쟁점부동산의 경우 평가기간 내 매매사례가액, 감정가액의 평균액, 경매가액 또는 공매가액이 존재하지 아니하므로, 쟁점부동산을 보충적 평가방법에 의하여 평가한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법으로 산정하여 상속세 과세표준과 세액을 결정 통지한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하 는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

④ 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이라 함은 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조제2항 중 "주주등 1인"은 "상속인등"으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보 하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

① 법 제61조제1항제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목ㆍ이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

② 법 제61조제1항제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 각종 개발사업등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

⑤ 법 제61조제4항에서 "대통령령이 정하는 배율"이라 함은 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매실례가액을 감안하여 고시하는 배율을 말한다.

⑥ 법 제61조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인 관련 2008.11.10.자 제적등본, 2008.11.13.자 기본증명서, 2008.11.10.자 가족 관계증명서, 2008.11.10.자 주민등록등본 각 사본에 의하면, 청구인은 망 ★★★의 배우자이고, 망 ★★★은 2008.7.24. 사망한 사실이 나타난다.

2. 2009.1.5.자 일반건축물대장 사본에 의하면, 쟁점부동산은 지하 1층, 지상 4 층의 근린생활시설, 다가구주택으로서 대지면적이 201.9m 2 이고, 연면적이 490.82m 2 이며, 2008.11.19. 청구인에게 소유권 이전된 사실이 나타난다.

3. 2008.11.17.자 토지대장 사본에 의하면, 쟁점부동산 소재 토지의 2008.1.1. 기준 개별공시지가는 2,670,000원인 사실이 나타난다. 4) 2009.1.8.자 부동산등기부등본 사본에 의하면, 2008.11.19. 청구인은 2008.7.24.자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 쟁점부동산의 소유권을 취득한 사실이 나타난다.

5. 2009.1.23.자 상속세과세표준신고 및 자진납부계산서 사본에 의하면, 청구인은 쟁점부동산에 대하여 상속재산가액을 1,044,678,656원으로 산정하여 상속세 과세가액을 923,175,940원으로 신고한 사실이 나타난다.

6. 2009.5.25.자 처분청 발행의 상속세 결정통지서 및 상속세결정결의서 사본에 의하면, 처분청은 매매사례가액 및 감정가액이 없으므로 보충적 평가방법에 의하여 쟁점부동산의 상속재산가액을 658,606,800원으로 평가하여 청구인에게 상속세 과세가액을 537,104,084원으로 결정 통지한 사실이 나타난다.

7. (주)□□감정평가법인 작성의 2009.6.5.자 감정평가서에 의하면, 2008.7.24. 기준 쟁점부동산의 평가가액은 1,178,490,000원이고, (주)◇◇감정평가법인 작성의 2009.6.5.자 감정평가서에 의하면, 2008.7.24. 기준 쟁점부동산의 평가가액은 1,158,494,630원인 사실이 각 나타난다.

8. 상속개시일 전후 6월 이내에 쟁점부동산에 대한 매매거래가액 또는 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 존재하지 않는다는 점에 대하여는 당사자 간 다툼이 없다.

• 라. 판단 상증법 제60조 제1항 내지 제3항 및 동법 시행령 제49조에 따르면, 상속재산의 가액은 상속개시일 현재 시가에 의하고, 동 시가란 불특정다수인 사 이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서, 상속개시일 전후 6월 이내에 당해 상속재산에 대하여 매매가 있는 경우에는 그 거래가액, 2이상의 공신력 있는 감정기관이 당해 상속재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, 당해 상속재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 수용가액․경매가액 또는 공매가액을 포함하는 것이며(다만, 상속개시일전 6월을 경과하고 상속개시일전 2년 이내의 기간 중에 매매가액 등이 있는 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조제1항 단서 및비상장주식 평가심의 위원회의 설치 및 운영에 관한 규정제22조제1항제1호의 규정에 의하여 상속개시일부터 거래가액이 확정되는 계약 일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 상속세 및 증여세법 시행령제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것이나, 상속개시일 후 6월을 경과하여 매매가액 등이 있는 경우에는 상기 규정에 의한 시가로 보지 아니한다. 서면인터넷방문상담4팀-1230, 2006.5.2. 참조), 만일 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 상증법 제61조 등에 따른 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액에 의하는 것인바, 위 사실관계에 의하면, 청구인이 제출한 각 감정평가서의 작성일은 모두 2009.6.5. 로서 상속개시일 후 6월이 경과한 시점에 감정가액평가서가 작성된 것임이 명백하고, 또한 상속개시일 전후 6월 이내에 쟁점부동산에 대한 매매거래가액 또는 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액 등이 존재하지 아니하는 것이 확인되어 달리 시가로 인정할 만한 사정도 보이지 아니하므로, 처분청이 시가를 산정하기 어려운 경우로 보아 상속세 및 증여세법이 정하는 바에 따라 보충적 평가방법에 의하여 상속재산인 쟁점부동산을 평가하여 청구인에게 상속세 과세표준 및 세액을 결정 통지한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.