8개월전의 매매사례가액을 상속재산가액으로 평가하는 것이 부당하다고 본 사례

□□세무서장이 2008.10.7. 청구인에게 한 2007.5.13. 상속분에 대한 상속세 41,878,660원의 결정 처분은 청구인의 상속재산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호의 평가가액을 850백만원으로 하여 과세표준과 세액을 계산하는 것으로 이를 경정합니다.

청구인의 모(母)는 2007.5.13. 사망하였는바, 청구인은 피상속인의 상속재산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “상속아파트”라 한다)의 가액을 공동주택 기준시가인 726백만원으로 하여 상속세 30,780천원을 신고․납부하였다. 처분청은 신고누락된 피상속인의 금융자산 7백만원을 상속재산가액에 포함시킴과 동시에 □□지방국세청에 설치되어 있는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 상속아파트의 가액을 2006.8.31.에 매매된 상속아파트와 같은 동 4◎6호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 910백만원으로 하여, 2008.10.7. 청구인에게 2007.5.13. 상속분에 대한 상속세 41,878,660원을 결정․고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2008.10.24. 이 건 심사청구를 하였다.

상속아파트의 가액을 평가하기 위해 2006년도의 매매사례가액을 참고는 할 수 있으나 기준으로 삼을 수는 없으며, 비교대상아파트의 매매사례가액이 상속아파트에 대한 평가기준이 될 수 있으면 2008.4.13. 거래된 상속아파트와 같은동 8◎5호의 매매가액(825백만원)과 2008.4.24. 같은동 9◎2호의 매매가액(850백만원) 또한 평가기준이 될 수 있는바, 부당한 기준에 의해 과세된 이 건 처분은 취소되어야 한다.

처분청은 상속세 및 증여세법 시행령 제56조 의 2 제2항 및 제7항의 규정에 따라 상속재산 평가심의위원회의 자문을 거쳐 비교대상아파트의 매매사례가액을 상속아파트의 평가가액으로 한 것이며, 비교대상아파트는 청구인이 제시한 다른 아파트들 보다 상속아파트와 위치면에서 근접해 있고, 거래 시기에 있어서도 상속개시일에 근접해 있는바, 비교대상아파트의 매매사례가액을 상속아파트 평가가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 비교대상아파트의 매매사례가액을 상속아파트의 평가가액을 하여 상속세 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (이하 생략) 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(괄호 생략)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. ～ 3. (생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. ～ 3. (생략)

③ ～ ④ (생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (이하 생략) 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제56조의2 【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】

① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(괄호 생략)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 만료 4월전(괄호 생략)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 제2항의 규정에 따른 국세청평가심의위원회 또는 제8항의 규정에 따른 지방청평가심의위원회(이하 이 조에서 "평가심의위원회"라 한다)에 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조의 규정에 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. (단서 생략, 각호 생략)

② ～ ⑥ (생략)

⑦ 국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장ㆍ지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.

⑧ ～ 󰊉󰊒 (생략)

⑪ 평가심의위원회의 설치ㆍ운영, 평가신청절차, 비상장주식의 가액산정 및 평가방법 등에 관하여 필요한 사항은 국세청장이 정한다.

4. 비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조(시가인정 자문 등)

① 지방청평가심의위원회는 다음 각호의 사항에 관하여 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다.

1. 영 제49조제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년이내의 기간(상속개시일 전 6월이내의 기간 및 증여일 전 3월이내의 기간을 제외한다)중에 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우 (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인의 모(母)가 2007.5.13. 사망한 후 청구인은 상속아파트의 가액을 공동주택 기준시가인 726백만원으로 하여 상속세를 신고하였다.

2. 처분청이 2006.8.31. 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액 910백만원을 상속아파트의 평가가액으로 할 수 있는지에 대해 □□지방국세청에 설치된 비상장주식 평가심의위원회에 자문을 신청(2008.5.23)한데 대하여 동 위원회는 가능하다는 심의결과를 처분청에 통보(2008.6.30)하였던바, 처분청은 통보받은 심의결과에 따라 비교대상아파트의 매매사례가액을 상속아파트의 평가가액으로 하여 이 건 처분을 하였음이 처분청의 상속세 결정결의서 등에 의해 확인된다.

3. 비교대상아파트의 매매일과 피상속인의 사망일을 전후한 상속아파트와 비교대상아파트의 기준시가 변동현황은 아래 <표1>과 같다. <표1: 기준시가 변동현황> (단위: 천원) 고시일자 상속아파트 비교대상아파트 2008.4.30. 675,000 666,000 2007.4.30. 726,000 715,000 2006.4.28. 552,000 544,000 2005.5.2. 393,000 387,500

4. 부동산정보업체가 인터넷에 게시한 상속아파트와 동일 단지, 동일 평형대 아파트의 시세 변동 내역은 <표3>과 같은 것으로 확인된다. <표2: 상속아파트와 동일 평형대 아파트의 인터넷 시세> (단위: 백만원) 기준월 A사 B사 하한가 일반거래가 상한가 하한가 일반거래가 상한가 2007-08 945 955 970 950 975 1,000 2007-07 945 955 970 950 975 1,000 2007-06 950 955 980 950 975 1,000 2007-05 950 955 980 950 975 1,000 2007-04 980 990 1,000 950 975 1,000 2007-03 990 1,005 1,025 1,000 1,050 1,100 2007-02 990 1,020 1,050 1,000 1,050 1,100 2007-01 990 1,020 1,050 1,000 1,050 1,100 2006-12 985 995 1,025 980 1,040 1,100 2006-11 975 985 1,020 980 1,040 1,100 2006-10 945 965 975 930 940 950

5. 국토해양부가 인터넷에 게시한 부동산거래통계에 의하면 피상속인의 사망일을 전후하여 상속아파트가 소재한 단지내에서 상속아파트와 동일 평형대의 아파트가 거래된 현황은 다음과 같다. <표3: 상속개시일 전후의 아파트 거래 현황> (단위: 천원) 계약기간 거래금액 위치 층 비고 계약기간 거래금액 위치 층 2006.8.21～31 910,000 4층 비교대상아파트 2006.11.11～20 1,050,000 9층 2006.10.11～20 910,000 9층 2007.8.11～20 850,000 3층 2006.10.21～31 998,000 7층 2007.8.21～31 870,000 3층 2006.11.1～10 1,050,000 4층 * 상속아파트가 소재한 동의 층수는 10층임

6. 위 5)의 아파트들 중 피상속인의 사망일 전후 6개월 이내에 거래된 아파트들의 계약일, 거래금액, 방향은 아래 <표4>와 같으며, 이들 아파트들의 기준시가 변동내역은 <표5>과 같다. <표4: 거래된 아파트 현황> (단위: 백만원) 아파트 계약일(상속일) 거래금액 방향 비고 상속아파트 2007.5.13. 남향 B동 9◎7호 2006.11.15. 1,050 남향 상속아파트(A동 5◎7호) 옆 동에 위치 B동 3◎3호 2007.8.중순 850 동향 B동 3◎2호 2007.8.하순 870 동향 <표5: 거래된 아파트의 기준시가 변동내역> (단위: 천원) 고시일자 상속아파트 B동 9 ◎ 7호 6동 3 ◎ 3호 6동 3 ◎ 2호 2008.4.30. 675,000 675,000 657,000 657,000 2007.4.30. 726,000 726,000 704,000 704,000 2006.4.28. 552,000 552,000 536,000 536,000 2005.5.2. 393,000 393,000 382,500 382,500 2004.4.30. 442,500 427,500 427,500 427,500

7. 처분청은 평가기준일로부터 8개월 전의 매매사례가액을 상속아파트의 평가가액으로 하여 이 건 처분을 하였으나, 이상의 사실관계에 비추어 평가기준일로부터 6개월 전후에 상속아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도가 유사한 아파트 3호가 거래된 사실이 있었음이 확인되는바, 이에 대한 고려 없이 8개월 전의 매매사례가액을 상속아파트의 평가가액으로 한 것은 잘못이 있다고 판단되며, 평가기준일로부터 6개월 전후에 상속아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도가 유사한 아파트들 중 B동 3◎3호의 경우 <표4>와 <표5>에서 제시된 바와 같이 2007년 8월 중순에 매매계약이 체결되어 평가기준일로부터 가장 가깝고, 상속아파트와 방향은 틀리지만 위치․면적이 유사하며, A사이나 B사에서 조사한 시세동향에 비추어 볼 때 평가기준일의 시세를 가장 잘 반영한다고 보이므로, B동 3◎3호의 매매사례가액인 850백만원을 상속아파트의 평가가액으로 하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.