상속 부동산 평가액을 감정가액으로 할 것인지 매매사례가액으로 할 것인지 여부

역삼세무서장이 2007.7.13. 청구인에게 결정․고지한 상속세 4,246,010,866원의 부과처분은, 청구인이 2006.6.17. 상속받은 서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ2가 1-206소재 대지 5,589.1㎡ 및 건물 8,375.82㎡의 부동산에 대한 상속재산평가시 토지는 2006.11.14. 분할양도한 일부토지(같은 곳: 1-1923번지, 490.8㎡)의 ㎡당가액을, 건물은 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 에 의한 기준시가를 적용하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 서울 강남구 ㅇㅇ동 467-17 (ㅇㅇ팰리스 F-3602호)번지에 주소를 둔 청구외 오ㅇㅇ(청구인의 남편, 이하 “피상속인”이라 한다)이 2006.6.17. 사망하여 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ2가 1-206 소재 대지 5,589.1㎡ (이하 “전체토지”라한다) 및 건물 8,375.82㎡(이하 “쟁점건물”이라 하 고, 쟁점토지와 합쳐 “쟁점부동산”이라한다) 등을 상속받고, 2006.12.15. 처분청에 상속세신고를 하면서, 전체토지 중 일부를 분할(동소: 1-1923번지) 하여 상속개시 후 6월 이내인 2006.11.14. 양도한 토지 (490.8㎡: 이하 “일부토지”라 한다)는 실제 양도가 액인 12억원으로, 나머지 쟁점부동산에 대하여는 피상속인이 2005.11.7. 취득한 가액인 93억원으로 하여 다른 상속재산과 함께 상속세 과세가액으로 상속세 4,324백만원을 신고․납부하였

• 다. 이에 대하여 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라한다)은 분할양도한 일부토지에 대하여는 청구인이 당초 신고한 대로 결정하였으나, 나머지 쟁점부동산은 조사청이 2개의 감정기관에 감정을 의뢰하여 상속개시일을 가격시점으로 소급감정한 평균 가액 175억원으로 평가하여 이를 처분청에 통보하였고, 처분청은 2007.7.13. 조사청의 통보에 의하여 청구인에게 상속세 4,246,010,866원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.09. 이 건 심사청구를 제기하였다.

1. 쟁점부동산의 상속재산가액 평가에 있어서 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에 의하면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 같은 법 같은 조 제2항의 규정에 의하면 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립되는 가액으로 규정하고 있으나, 청구인이 상속세 신고당시에는 쟁점부동산의 거래가 없어 시가를 알 수가 없을 뿐만 아니라, 같은 법 시행령 제49조의 규정에 의하면 평가기준일 전후 6월 이내 매매․감정․수용․경매 또는 공매가격이 확인되는 경우, 이를 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 쟁점부동산과 관련하여 평가기준일 전후 6월이내 매매가격등도 확인할 수 없으므로 쟁점부동산은 같은 법 같은 조 제3항의 규정에 의한 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하여 쟁점부동산에 대한 상속재산평가는 같은 법 제61조에 의한 보충적 평가방법을 적용하여 토지는 개별공시지가로 평가한 7,849백만원과 건물에 대하여는 건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정․고시하는 가액을 적용하여 평가한 1,861백만원(기준시가 합계: 9,710백만원, 청구인은 당초 취득가액 10,503백만원으로 신고)을 상속세가 부과되는 재산의 가액으로 보아 상속세를 결정하여야 한다.

2. 청구인이 상속세신고시 쟁점부동산의 상속재산가액을 감정가액이 아닌 상속개시일로부터 약 7월 이전시점인 2005.11. 7. 취득가액을 시가로 보아 상속세신고를 하였음에도, 조사청에서는 상속세 조사결정을 하면서 소급감정가 액을 시가로 보아 상속세를 결정하였으나, 처분청의 상속재산에 대한 소급감 정은 첫째, 상속(증여)재산가액을 원칙적으로 시가로 평가하되 시가를 산정하기 어 려울 때는 보충적인 평가방법을 적용하도록 규정한 관계법령의 취지에 어긋 나 고 둘째, 현실적으로 상속·증여세의 경우 시가를 알 수 없는 경우가 대부분임에도 일정한 기준없이 처분청이 임의로 소급감정을 의뢰하여 그 감정평가액으로 상속·증여세를 평가하는 것은 납세자의 입장에서는 관련법령에 따라 상속·증여세를 적법하게 신고하고서도 최종적인 상속·증여세 과세가액을 예측할 수 없는 불안정한 상태를 초래하게 되므로 처분청이 적극적으로 상속 재산의 가액을 감정의뢰 하는 것은 상속세 및 증여세법이 허용하고 있는 행정권의 범위를 일탈한 것으로 소급감정가액을 시가로 보아 과세함은 부당하다.(같은 뜻: 국심1998서 2948, 2000.7.18.) 셋째, 또한, 과세관청에서 소급감정가액으로 부과처분한 것은 극히 이례적인 사례로 국세청에서 막대한 예산을 들여 소급감정한 가액으로 상속재산가액을 결정한 사례가 없어 관련 판례등이 없는 반면에 납세자에게 유리할 경우에는 소급감정가액을 인정한 판례는 다수있으며, 넷째, 국세청 발간책자〔상속 및 증여재산의 평가 2004. 3월〕책자 등에서도 신고기한 경과 후 소급하여 감정한 가액을 시가로 인정하는 것은 법적 안정성을 해치고 조세행정 집행상 혼란을 초래할 우려가 있다는 등의 이유로 국세청은 일관되게 소급감정가액은 일체 인정하지 않고 있다는 것이 국세청의 일관된 의견임으로 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여져 세법의 해석 및 국세행정의 관행상 소급과세금지의 원칙에 반함으로, 처분청에서 소급감정을 의뢰하여 소급감정가액을 시가로 인정하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

상속재산가액은 원칙적으로 상속개시 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 보충적 평가방법에 의하도록 되어 있는 바, 여기에서 “시가”라함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가액을 말하는 것이지만, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력 있는 기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 감정가격이 소급감정에 의한 것이더라도 감정평가의 방법이 불합리하다는 등 그 감정가격을 채택하지 못할 특별한 사정이 없는 한, 이를 기준으로 시가를 산정하는 것이 적법(같은 뜻: 국심 2006서 2860, 2006.7.30외 다수)하 며, 납세자가 상속 및 증여재산을 시가보다 낮게 신고하고 추후에 이를 정당화 시킬 목적으로 소급감정을 악용하는 것을 방지하기 위한 국세청의 입장에서 합리적이고 정당한 시가산정을 위한 방법으로 공신력있는 감정기관에 객관적인 소급감정을 의뢰하여 산정한 감정가액이 당시의 토지거래형태, 거래가격등에 비추어 적정하다면 소급감정 자체를 원천적으로 금지하는 것이 아니므로(같은 뜻: 국심 2003중 3162, 2004.5.13) 쟁점부동산을 소급감정에 의하여 상속세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속개시일로부터 7개월 전에 취득한 부동산에 대한 상속재산가액 평가에 있어 아래의 3가지 평가방법 중 어느 것이 적정한지 여부를 가리는 데 있다.

① 보충적 평가방법에 의한 기준시가

② 청구인이 상속개시 후 6월 이내에 상속받은 토지를 분할하여 양 도한 가액을 매매사례가액으로 보아 이를 쟁점토지의 평당 단가 로 적용하고, 쟁점건물은 기준시가를 적용

③ 조사청이 의뢰하여 소급감정한 2개기관의 감정가액 평균액

• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다. <개정 1998.12.28, 1999.12.28, 2005.1.14, 2005.7.13>

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.(이하생략)

3. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30>

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.(이하생략)

• 다. 사실관계

1. 조사청이 상속세 조사당시 전체부동산의 상속재산가액에 대하여 상속개시일인 2006.6.17.을 가격시점으로 2007.4.27. 과 2007.5.7.에 각각 (주)ㅇㅇ감 정평가법인(건물포함 평가금액: 17,621,633,860원)과 **원감정평가법인(건물포함 평가금액: 17,535,647,920원)에게 평가금액을 소급감정한 사실이 감정평가서에 의하여 확인된다.

2. 쟁점부동산이 위치한 ㅇㅇ지역은 서울특별시가 강북지역 업그레이드 개발전략으로 상속개시 4개월 전인 2006년 2월 "U-Turn Project"로 설정되어 지가가 급상승한 지역임이 조사청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다.

3. 조사종결보고서에 의하여 항목별 상속재산 신고와 조사내역을 요약하면 아래 표와 같다. (금액단위: 백만원) 구분 계 토지 건물 예금 보험 차량 유가 증권 기타 신고 14,890 10,303 3,200 265 87 9 103 923 조사 23,066 16,827 3,951 566 687 9 103 923 적출 8,176 6,524 751 301 600

• -

• 4) 부동산 개별공시(기준)지가 (상속개시일 2006.6.17기준) 구분 면적(㎡) ㎡당 단가 기준 시가 비고 취득당시① (2005.11.7.) 상속개시일② (2006.6.17.) 상승률 (②/①, %) 계 9,710 토지 5,589.1, 1,430천원 1,540천원 107.7 7,849 건물 8,375.82

• - 1,861 (금액단위: 백만원)

5. 부동산 취득 및 분할양도에 대한 평당단가 변동사항 (금액단위: 천원) 거래일자 구분 평당단가(3.3㎡) 비 고 2005.11.7. 취득가액 5,915 상속개시전 7개월 2006.11.14 분할양도 8,083 상속개시후 5개월 2007.1.26. 분할양도 13,034 상속개시후 8개월 2006.6.17가격시점 2007.4.27조사 소급감정 10,033 감정평균가액

6. 지적도등에 의하여 살펴본바, 일부토지의 위치 및 여건등이 쟁점토지와 제반여건이 비슷한 것으로 파악된다.

7. 국세청이 2004년 발간한 상속 및 증여재산의 평가(대법원판례를 중심으로) 16쪽 일부내용에 의하면, 현행 시가주의에 입각한 재산평가는 거래의 실례가 많지 않아 대부분 보충적 평가방법이 적용되고 있는 실정으로서 부동산 특히 토지는 개별성이 강하고 매매되지 않고 있는 상태에서 납세자나 과세관청이 시가를 파악하기 위해서는 개별적으로 소급감정의 방법에 의존하여야 하는데 처분청이 쟁송계쟁중 소급감정한 가액을 소송의 증거자료로 제출할 수 있는 조리상의 권리를 가지고 있다고 볼 수 있지만 현실적으로 거액의 감정수수료가 소요되는 감정평가에 있어서 예산이 확보되어 있지 아니할 뿐만 아니라, 신고기한 경과후 소급하여 감정한 가액을 시가로 인정하는 것은 법적 안정성을 해치고 조세행정집행상 혼란을 초래할 우려가 있다는 등의 이유로 국세청은 일관되게 소급감정가액은 일체 인정하지 않고 있다고 기재되어 있

• 다. 라. 판 단 청구인은 상속개시 후 6월 이내인 2006.11.14. 상속받은 전체토지중 일부를 분할(490.8㎡)하여 양도하였는바, 쟁점토지는 피상속인이 취득한 후, 지가가 급등한 지역이고, 쟁점토지와 일부토지는 분할 전에는 단일필지의 토지였다가, 분할 후에도 쟁점토지와 연접하여 있고, 청구인도 상속세 신고시 일부토지를 실제 양도가액(12억원)으로 평가하여 신고한 바 있어, 일부토지의 양도가액을 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에서 정한 상속개시 후 6월 이내에 거래한 매매사례가액으로 볼 수 있으며, 또한, 매매사례가액으로 본 일부토지의 ㎡당가액은 8,083천원으로, 조사청이 감정한 10,033천원에 미치지 못할 뿐만 아니라, 일부토지는 쟁점토지와 비교하여 위치등 제반여건이 비슷한 점 등으로 볼 때, 비록 전 체토지의 8.7%에 해당한다 하 더라도, 분할하여 양도한 일부토지의 실지거래가액을 매매사례가액으로 보아 상 속 재산가액을 산정함이 타당하다고 판단 (같은 뜻: 국심 2001중 904,2001.7.18) 된다. 다만, 건물은 매매사례가액이 없으므로, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 에 의한 기준시가로 평가함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.