쟁점토지에서 분할된 토지의 수용 보상가액을 시가로 적용할 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 2005.5.28. 청구외 김

○○ 의 사망으로 개별공시지가로 평가된 쟁점토지 등 상속재산에 대하여 2005.11.27. 상속세 388,888천원을 신고․납부 하였다.

• 나. 처분청은 상속재산인 쟁점토지중 일부가 도시계획으로 472㎡가 분할되어 2005.10.24. 수용되면서 보상받은 보상가액인 단위당 가액 1,150천원/㎡을 매매사례가액으로 보아 쟁점토지를 평가하는 등 상속세과세가액을 2,392,220천원으로 하여 2006.12.19. 청구인에게 2005.5.28. 상속분 상속세 368,574,550원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.6. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 상속개시일인 2005.5.28. 이후 도로개설이 예정되어 있던 수용토지가

○○ 시

○○ 청에 의하여 2005.7.11. 분할된 후 국가에서 추진하는 도로개설사업에 협조해야 한다는 의무감과 선의로 손실보상금의 수령여부와 관계없이 보상협의기간인 2005.10.21. 이내에 협의를 했으며, 소유권도 2005.10.24. 자로 이전하였습니다. 2006년 5월에 잔금을 수령하고 6월에 도로공사착공이 되는 등 상당한 시일이 소요되는 사업에 대하여 청구인이 관련 세법적인 지식이 있었더라면 손실보상금 전액의 지급이 확정되지 않는 상황에서 상속개시일로부터 6월이 경과되지 않은 시점에 보상금액을 결정하고 소유권을 이전하지는 않았을 것입니다.

• 나. 상속세및증여세법에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 여기서 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하고 있습니다. 그러나 상속세는 소득세나 법인세의 경우와는 달리 현실적으로 금원화되지 않았고, 처분하지도 않은 재산에 대한 평가를 하게 되며, 또한 그 재산 자체의 종류도 많기 때문에 이들을 객관적 기준에 의해 정확히 평가하기는 어려움이 있다고 할 것입니다. 상속세법에서도 시가의 산정이 실제에 있어서 대단히 어려운 일이어서 재산평가의 자의성을 배제하고 그 남용을 방지함으로써 상속재산에 대한 공정성을 확보하기 위하여 실무에 있어서는 시가로 인정할 수 있는 범위를 제한적으로 예시하고 있으며, 이에 따라 재산평가에 있어서는 보충적평가방법이 보다 광범위하게 적용되고 있는 실정입니다.
• 다. 수용토지가 2005.7.11. 자로 분할되기 전의 쟁점토지는 정방형의 토지로서 자동차정비공장으로서 상당히 활용도가 높았습니다. 그러나 분할로 인하여 남게 된 쟁점토지는 남북방향으로 긴 직사각형의 땅으로 남게 되었으며, 차량의 입출고 및 대기공간이 협소하여 차량관리 및 정비공장의 운영에 상당한 애로를 초래하게 되었습니다. 이에 따라 단층으로 구성되어 있던 정비공장을 3개층으로 증축하게 되었으며, 각 층별로 차량을 운반하는 카리프트를 설치하는 등 정비공장의 운영 원가의 상승이 초래되었으며, 공간의 활용도가 낮아짐에 따라 고객불만의 원인이 되고 이로 인하여 매출도 줄어들고 있는 상황입니다. 그리고

○○ 시

○○ 청에서 손실보상가를 산정하기 위하여 감정평가한 부분은 수용토지이며, 분할 후 남은 쟁점토지에 대하여는 감정평가를 하지 않은 것입니다.

• 라. 수용토지는 상속개시후 6월이내에 쟁점토지에서 분할되어 쟁점토지와 동일한 필지가 아니며, 분할후 쟁점토지는 이용현황, 특성등에 있어서 토지의 활용도가 상당히 낮아졌음은 미루어 짐작할 수 있는 상황입니다. 즉, 처분청에서 주장하는 바와 같이 쟁점토지가 수용토지의 분할후의 잔여지가 아닌 것이며, 이는 관할구청의 잔여지여부에 대한 회신에서 확인할 수 있습니다.
• 마. 위에서 살펴 본 바와 같이, 토지의 가액은 분할 전후의 토지의 특성, 이용현황, 거래현황등의 구체적인 사실을 확인하여 보상가액을 시가로 적용할 지 결정하는 것이며, 주변환경에 따라 변할 수 있는 불확정가액임에도 분할후의 남은 토지를 분할토지의 잔여지로 판단하여 보상가액을 시가로 적용한 것은 납세자의 재산권을 부당하게 침해하는 것이라 사료됩니다.
• 바. 상속의 사실을 원인으로 하여 평가되는 재산으로 소득세등을 과세하는 경우와는 달리 현실적으로 금원화되지 않은 상태에서 객관적인 시가를 산정하기가 쉽지 않은 점을 감안하여 시가의 규정을 적용함에 있어서는 법규정을 엄격하게 적용하되, 과세의 형평성과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 않아야 할 것입니다. 관련 세법적 지식이 무지한 정부정책의 선량한 협조자로서의 청구인에게 분할후 남은 쟁점토지에 대하여도 분할양도된 토지(수용토지)의 보상가액을 적용하여 과세결정한 처분은 위에서 살펴본 바와 같이 부당하므로 이를 취소하여야 합니다.

• 가. 세법지식의 부족으로 6개월 이내 토지보상금을 수령하였기 때문에 시가로 적용 받게 되었다는 주장에 대하여 상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의하는 것을 원칙으로 하고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 가액에서 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 수용가격을 시가로 볼 수 있는 것이며, 대구광역시 남구청의 2005년 도시계획사업의 진행과정에 발생된 보상금액으로 세법지식의 유무와는 무관하다.
• 나. 수용으로 인하여 쟁점토지는 직사각형으로 남게 되어 공간의 활용도가 낮아짐에 따라 고객불만의 원인으로 매출액이 주는 등 토지의 활용도가 상당히 낮아졌으며, 쟁점토지는 수용토지의 잔여토지가 아닌 별도의 토지인바, 수용된 토지 보상가액을 쟁점토지의 시가로 보는 것은 부당하다는 주장에 대하여

1. 상속개시일까지는 쟁점토지와 수용토지는 동일지번으로 위치와 용도가 같으며 수용토지를 포함한 쟁점토지의 형태는 수용토지가 분할되기 전부터 부정형이기는 하나 거의 직사각형이었고, 수용토지가 남북으로 길게 분할됨에 따라 당초 보다 다소 길어진 직사각형의 토지라 하더라도 자동차정비용 공장으로 사용되고 있어 신설 도로를 통한 차량의 진출입이 더욱 용이하여 졌으며, 정비공장의 부가가치세 신고금액은 2005.1기부터 06.2기까지 529백만원, 671백만원, 691백만원, 737백만원으로 꾸준히 증가하고 있어 토지수용으로 인하여 매출금액이 줄고 있다는 주장은 사실이 아니며, 쟁점토지의 활용도가 떨어졌다고 볼 수 없으며,

2. 청구인이 1997.1.26. 관할구청에 질의하여 회신된 잔여토지 여부의 판단은 ‘공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 의한 것으로 도로개설로 인해 남게 된 잔여 토지는 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여토지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있는 때 건설교통부령에 정하는바에 의하여 그 손실을 보상한다는 것으로 회신내용인 “쟁점토지는 자동차 정비공장부지로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법 및 시행령에 의거 잔여토지에 해당하지 않는다”는 것은 토지수용으로 인하여 그 가치가 감소하거나 손실이 있었다고 볼 수 없음을 말하는 것으로 쟁점토지가 수용토지보다 가치가 같거나 높다는 것을 의미하는 것이다.

3. 쟁점토지와 수용토지는 위치와 용도가 동일하고, 수용토지가 상속개시일 6월이내 도로로 수용보상 되었으며, 이는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에 규정된 “당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산”에 해당되며, 수용보상가액을 쟁점토지와 위치 용도가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액으로 보아 쟁점토지의 시가로 평가한 것은 적법하다.

4. 따라서 쟁점토지는 상속개시일 현재 수용토지와 동일지번으로 위치가 같고, 지목이 대지로 종류 또한 같으며, 토지의 이용 상황도 쟁점토지와 동일하게 자동차 정비공장으로 사용되었으며, 협의 수용된 토지의 보상가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 보아 시가 평가한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상증법상 쟁점토지 가액을 평가함에 있어 쟁점토지에서 분할된 토지의 수용 보상가액을 시가로 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령, 예규 등

1. 상증법 제1조【 상속세 과세대상】

① 상속[유증(유증), 증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여(제14조제1항제3호의 규정에 의한 증여채무의 이행중에 증여자가 사망한 경우의 당해 증여를 포함한다. 이하 같다) 및 민법 제1057조의2의 규정에 의한 특별연고자에 대한 상속재산의 분여(분여)를 포함한다. 이하 같다]으로 인하여 상속개시일(실종선고로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 실종선고일을 말한다. 이하 같다) 현재 다음 각호의 1에 해당하는 상속재산이 있는 경우에는 그 상속재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 상속세를 부과한다. <개정 1999.12.28, 2002.12.18>

1. 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 자(이하 "거주자"라 한다)의 사망의 경우에는 거주자의 모든 상속재산(피상속인이 유증한 재산 및 피상속인의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여재산을 포함한다. 이하 같다)

2. 거주자가 아닌 자(이하 "비거주자"라 한다)의 사망의 경우에는 국내에 있는 비거주자의 모든 상속재산

② 주소·거소와 거주자·비거주자의 정의등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. 상증법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항 의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. (96.12.30. 개정)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루 어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정 가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (96.12.30. 개정)

3. 상증법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지 (2005.1.14. 개정; 2005.7.13. 법명개정) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별 공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장 이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

4. 상증법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정 ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항 의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호 의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2003.12.30. 개정; 2005.8.5. 법명개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

5. 국심2001서2987, 2002.2.1. 쟁 점토지의 단위 면적(㎡)의 시가를 도로계획에 따라 상속개시 3개월전에 분할되고 상속개시후 2개월내 수용되어 보상받는 가액의 매매사례가액으로 적용할 수 있는 경우는 남겨진 토지가 분할전과 크게 달라지지 않는 경우에 한하나, 이 건의 경우와 같이 남겨진 쟁점토지의 이용도가 현저히 낮아지는 등 토지환경이 분할전 상태와 크게 달라지는 경우에는 수용가액을 잔여토지의 매매사례가액으로 볼 수 없다 할 것이다.

6. 대법원 88누 612, 1990.4.10 우리나라의 부동산 시가가 상승세에 있었음은 공지의 사실에 속하기 때문에 이 사건 증여세를 부과하기 1년3개월 내지 1년10개월 전에 이루어졌던 부동산에 대한 거래가액은 특별한 사정이 없는 한 위 부과처분 당시의 시가보다 높은 가액이라고 할 수 없을 것이고, 따라서 그 사이에 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼 특별한 사정이 없는 한 이를 부과처분 당시의 시가로 보고 과세한 것은 잘못이라고 할 수 없다.

• 다. 사실관계
• 가. 청구인은 2005.5.28. 청구외 김○○의 사망으로 개별공시지가로 평가된 쟁점토지 등 상속재산 2,624백만원에 대하여 2005.11.27. 상속세 388,888천원을 신고․납부한 사실이 국세청 전산자료에 확인된다.
• 나. 처분청은 쟁점토지가 상속개시일 현재 수용토지와 동일한 지번이었다가 2005.7.11. 분할되었으며, 수용토지가 상속개시일 이후 6개월 이내인 2005.10.24. 도로용지로 수용되어 보상받은 사실이 있으므로 동 보상가액을 쟁점토지의 매매사례가액(1,150천원/㎡)으로 보아 이를 적용하여 상속재산가액으로 평가하고 2006.12.19. 청구인에게 2005.5.28. 상속분 상속세 368,574,550원을 결정․고지한 사실이 국세청 전산자료에 확인된다.
• 다. 수용토지에 대한

○○ 시

○○ 장의 보상내용을 보면,

○○ 장이 도로로 도시계획된 수용토지를 2005.7.11. 분할하여

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○ 번지로 지번을 부여하고 2005.9.15. 손실보상 협의통지하면서 협의기간을 2005.9.21.부터 2005.10.21.까지로 하고 토지소유자별로 손실보상금 결정조서를 첨부하였는데, 지적표시를 쟁점토지와 수용토지 합계 2,662㎡를 기재하여 편입예정면적을 수용토지인 472㎡로 표시하면서 단가를 1,150천원/㎡으로 기재하고 기타 편입될 지장물의 가액도 각각 표시되어 있음이 확인되며, ‘동일소유의 토지 중 일부가 공익사업시행 지구에 편입됨으로 인한 잔여토지가 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우 토지 전부를 매수해 줄 것을 청구할 수 있음을 알려드립니다’라는 잔여토지 매수제도 청구에 대한 안내도 함께 통지하였음이 확인된다.

• 라. 쟁점토지에 대한 이용현황을 당초 과세전적부심사결정문에 의하여 살펴보면 “수용토지가 분할되기 전과 동일한 용도인 자동차정비공장 용지로 이용되면서(

○○ 자동차정비공장이라는 상호로 피상속인이 운영하던 사업을 상속개시 후 상속인인 청구인이 운영하고 있음) 그 지상에 창고 등 지장물이 혼재하여 있었고, 토지의 모양은 부정형이기는 하나 거의 직사각형으로서 좁은 면이 남북으로 놓여 북쪽으로는

○○ 시

○○ 로타리와

○○ 청네거리 사이 30M 도로와 연접하여 자동차정비공장 정문이 위치하고 있으며, 수용토지는 정문 우측 끝부분으로부터 길게 남북으로 분할되었음이 확인된다.”라고 기재되어 있다.

• 마. 피상속인이 자동차정비공장을 운영할 당시인 2004.5.13. 쟁점토지와 수용토지 전체를 금융기관 담보물로 제공하기 위하여 한국감정원에 감정한 사실이 있는데, 이때 수용토지 부분(감정평가서에서는 460㎡로 봄)은 도로로 도시계획되어 있다 하여 단독가치로는 희박하다고 보아 714천원/㎡으로 평가하고 나머지 쟁점토지에 해당하는 부분에 대해서는 1,020천원/㎡으로 평가하였음이 확인된다.
• 라. 판 단 상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의하는 것을 원칙으로 하고 시가를 산정하기 어려운 경우 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 법에서 규정한 보충적 평가방법에 의하여 평가하도록 하고 있는 바, 시가라 함은 상속개시일 전후 6월 이내 불특정다수인 사이에 자유로이 이루어지는 거래에서 통상적으로 성립된다고 인정되는 매매가액 및 수용가액ㆍ공매가액ㆍ감정가액 이 있었던 재산의 거래가액 등을 시가로 볼 수 있으며, 쟁점토지의 경우를 보면, 수용토지가 2005.10.24. 도로용지로 수용되기 전까지 즉, 수용토지가 분할되기 전까지는 수용토지 부분이 단지 도시계획상 도로로 편입될 예정이었을 뿐 상속개시일인 2005.5.28. 현재 그 용도는 쟁점토지와 동일하게 이용되었다는 점과,

○○ 청장이 수용토지에 대한 손실보상 협의에 관한 내용을 통지할 때 수용토지가 분할되어 수용됨에 따라 남게 되는 잔여토지가 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우 토지 전부를 매수해 줄 것을 청구할 수 있는 잔여토지 매수제도 및, 이를 청구하여 잔여토지를 수용기관에 양도할 경우 그 양도가액은 분할하여 수용된 토지의 보상가액 단위당 가액을 그대로 적용한다는 점 등에 비추어, 수용토지가 토지수용법에 의하여 손실보상금으로 수령한 것이기는 하나 손실보상금인 수용가액도 불특정다수인 사이에 자유로이 이루어지는 거래에서 통상적으로 성립된다고 인정되는 시가의 범위에 해당하므로, 이를 매매사례가액으로 보아 쟁점토지의 시가로 평가한 처분은 외견상으로 나타난 토지의 이용도 및 보상가액의 산정 또는 잔여토지 매수제도 등을 감안하더라도 위법한 처분은 아니라 할 것이다. 따라서, 쟁점토지와 수용토지는 위치와 용도가 동일하고 수용토지가 상속개시일 6월 이내 도로로 수용되면서 보상받은 수용가액이므로, 이를 쟁점토지와 위치 용도가 동일한 다른 재산의 매매사례가액(2004.1.1.이후 상속개시분부터 적용)으로 보아 쟁점토지의 시가로 평가한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.