공동소유 부동산의 임대보증금 중 피상속인의 채무로 공제 가능한 금액의 계산

○○세무서장이 2005.06.15. 청구인에게 경정․고지한 1999.11.19. 상속분 상속세 21,096,970원의 처분은 이를 취소합니다.

청구인은 1999.11.19. 사망한 청구외 김○○(이하 “피상속인”이라 한다)과 공동소유인 임대보증금 175백만원(이하 “쟁점임대보증금”이라 한다)에 임대에 공하고 있던 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지 346.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 건물 484.38㎡(이하 “쟁점건물”이라한다) 중 피상속인지분(토지 191/247지분, 건물 1/2지분)인 토지 267.86㎡와 건물 242.19㎡(이하 “상속부동산”이라 한다)을 청구인의 딸인 김○○외 6명(이하 청구인을 포함하여 “청구인들”이라 한다)과 공동으로 상속받고 상속세 신고하면서, 쟁점임대보증금을 쟁점토지와 건물 전체에 대한 보증금으로 보아 상속부동산지분 안분계산액 127,855,240원을 피상속인의 부채로 공제하여 상속세 신고하였다. 처분청은 임대차계약서의 임대물건이 쟁점건물만으로 표시되어 있다하여 쟁점임대보증금은 쟁점토지를 포함하지 않은 쟁점건물만에 대한 임대보증금으로 보아, 청구인들이 피상속인의 채무로 신고한 127,855,240원에서 쟁점임대보증금 중 피상속인의 쟁점건물지분 50%해당 금액 87,500천원을 차감한 40,355,240원을 상속세 과세가액에 가산하여 청구인들을 연대납세의무자로 하여 청구인들에게 2005.06.15. 상속세 21,096,970원을 경정․고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2005.06.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점임대보증금은 아래와 같이 쟁점토지와 건물 전체에 대한 임대보증금으로 보아야 한다.

1. 쟁점건물 임차인들의 확인서(상속개시당시 임차인들 중 현재까지 임차하고 있는 임차인은 2명임) 내용과 같이, 피상속인은 쟁점건물을 임대하고, 쟁점건물의 부속토지의 사용을 제한하거나 쟁점임대보증금 외에 어떠한 명목의 임대보증금이나 임대료를 별도로 받지 아니하고 임차인들에게 쟁점건물과 부속토지를 언제나 자유스럽게 사용하도록 하였다. 따라서 쟁점임대보증금은 쟁점토지와 건물 전체에 대한 임대보증금이다.

2. 계약서에는 쟁점건물만 표시되어 있지만 실지로는 토지와 건물을 함께 임대한 것이다.

3. 쟁점건물만 임대하면 임차인들은 통행을 할 수 없으므로 처분청의 주장은 어불성설이다.

• 나. 설령, 처분청의 주장이 맞다고 한다면, 아래와 같이 쟁점임대보증금 전체를 피상속인의 부채로 공제하여야 한다.

1. 처분청은 임대차계약서에 쟁점건물만 임대물건으로 표시되어있다 하여 건물소유비율대로 임대보증금을 배분하여 피상속인의 지분에 해당하는 임대보증금 87,500,000원만 피상속인의 채무로 보았는 바,

2. 임대차계약서의 문구 등의 형식만 가지고 쟁점건물의 임대보증금에 대한 귀속자를 결정하여야 한다면, 쟁점건물의 임대차계약서의 임대인은 피상속인으로만 되어있고, 또한 쟁점건물의 부동산임대사업에 대한 사업자등록(000-00-00000)도 피상속인으로만 되어있으므로 쟁점보증금 전액을 피상속인의 임대보증금으로 보아야 할 것이다.

• 다. 청구인들은 토지와 건물의 평가액비율로 임대보증금을 안분하도록 한 상속개시당시 국세청의 상속세및증여세법 해석편람 등에 따라 피상속인과 상속인 이○○의 공동소유재산인 쟁점토지와 건물에 대한 쟁점임대보증금을 토지와 건물의 평가액 비율로 안분하여 피상속인 지분에 상당하는 임대보증금 127,855,240원을 피상속인의 채무로 공제하여 상속세 신고하였는 바, 이에 반하는 처분청의 주장은 신의성실 및 실질과세원칙에도 어긋나는 것이다..

피상속인이 상속인인 이○○과 공동으로 소유한 쟁점건물의 임대차계약서를 보면, 쟁점건물만 임대차계약이 되어 있으므로 쟁점건물 전체에 대한 쟁점임대보증금 175백만원 중 피상속인지분(1/2)인 87,500천원을 채무로 공제하여야 함에도 쟁점건물과 토지에 대한 임대차계약이 불분명한 것으로 계산하여 127,855,240원을 피상속인의 부채로 공제한 것은 잘못이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점임대보증금 중 피상속인의 부채로 인정할 금액은 얼마인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제13조 【상속세과세가액】

① 상속세과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조의 규정에 의한 것을 차감한 후 다음 각호의 규정에 의한 재산가액을 가산한 금액으로 한다.

1. 상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액

2. 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액

② 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 비거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 국내에 있는 재산을 증여한 경우에만 이를 가산한다.

○ 상속세 및 증여세법 제14조 【상속재산의 가액에서 차감하는 공과금 등】

① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다.

3. 채무(상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)

○ 상속세법시행령 제10조【채무의 입증방법】

① 법 제14조 제4항에서 󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것󰡓이라 함은 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무의 존재를 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

② 제1항 제1호 및 법 제15조 제2항의 규정에 의한 금융기관은 금융실명거래및비밀보장에관한법률 제2조 제1호 에 규정된 금융기관으로 한다.

○ 구 상속세 및 증여세법 기본통칙 66-63…4【사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법】 영 제63조 제6호의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 소유자가 다른 토지와 건물 모두를 대상으로 임대차계약이 체결되었으나 그 임대료등의 귀속이 구분되지 아니한 경우 당해 재산의 평가는 전체평가액을 법 제60조(시가를 산정하기 어려운 때에는 법 제61조 내지 제65조)의 규정에 의한 토지와 건물의 가액비율에 따라 안분한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청은 ○○지방국세청장의 정기감사지적에 따라 청구인들이 임대에 공하고 있던 쟁점토지와 건물 중 피상속인지분 상속부동산을 상속받고 상속세 신고하면서, 쟁점임대보증금을 쟁점부동산 전체에 대한 보증금으로 보아 상속부동산지분안분계산액 127,855,240원을 피상속인의 부채로 공제하여 상속세 신고한데 대하여. 임대차계약서의 임대물건이 쟁점건물만으로 표시되어 있다하여 쟁점임대보증금은 쟁점토지를 포함하지 않은 쟁점건물만에 대한 임대보증금으로 보아, 청구인들이 피상속인의 채무로 신고한 127,855,240원에서 쟁점임대보증금 중 피상속인의 쟁점건물지분 50%해당 금액 87,500천원을 차감한 40,355,240원을 상속세 과세가액에 가산하여 청구인들에게 2005.06.15. 상속세 21,096,970원을 경정․고지하였음이 처분청의 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

2. 쟁점토지와 건물은 상속개시 이전에는 피상속인과 피상속인의 배우자 이○○ 공동소유로서 피상속인지분은 쟁점토지 191/247(267.86㎡)과 쟁점건물 50%(242.19㎡)로 등기부등본에 의하여 확인된다.

3. 처분청이 제출한 조사관련 서류 등에 의하면, 상속개시당시 쟁점건물 임대차 계약내역은 아래와 같이 확인된다. 임차인 임대보증금(천원) 임대차 계시일 임대인 (계약자) 비고 상호 성명

○○가구 최○○ 30,000 1996.04.05. 김○○ 피상속인

○○상사 이○○ 80,000 1999.11.17. 김○○ 〃

○○상사 신○○ 30,000 1999.11.17. 김○○ 〃

○○전자 이○○ 25,000 1999.04.21. 이○○ 피상속인의 배우자(상속인)

○○건설(주) 이○○ 10,000 1999.07.25. 이○○ 〃 합계 175,000 ※ 임대물건은 건물 면적만 표시되어 있고 토지는 표시되어 있지 않음

4. 청구인들이 청구주장을 입증하기 위하여 제출한 임차인 청구외 이○○과 신○○의 확인서에 의하면, 청구외 이○○과 신○○은 쟁점건물을 임차하여 사업을 영위하고 있었던바, 본인은 위 건물의 토지와 건물을 임대차 계약서에 표신된전세금으로 임차사용하고 있었을 뿐, 토지임차료나 보증금 등을 별도로 지불하지 아니하고 있었다는 취지의 내용이 기재되어 있다.

5. 국세청전산자료에 의하면, 쟁점건물임대에 대하여 피상속인단독명의로 사업자등록하고 관련 부가가치세 및 종합소득세 신고․납부도 피상속인 단독명의로 하였음이 확인된다.

6. 위 관계법령 및 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점토지와 건물은 피상속인과 배우자 청구외 이○○ 공동 소유임이 확인되는 바, 쟁점임대보증금은 그 귀속이 불분명한 것으로 보는 것이 타당하므로 쟁점보증금 중 피상속인의 채무로 공제할 금액은 토지와 건물의 가액비율로 안분한 다음 이를 다시 피상속인과 청구외 이○○의 각 지분별로 안분하여 계산하는 것이 타당한 것으로 판단된다(같은 뜻: 재삼46014-1837, 1995.07.19.)

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.