전세권설정 등에 의하여 확인되는 임대보증금을 채무로 인정할 수 있는지

[주문]

○○세무서장이 2004년 12월 10일 청구인에게 한 2001년 3월 18일 상속분에 대한 상속세 38,224,300원의 부과처분은 처분청이 청구인의 상속재산가액에서 채무로 공제한 청구외 최영☆와 청구외 윤원○일 대한 임대채무를 각각 100,000,000원으로, 청구외 김창◎에 대한 임대채무는 이를 18,000,000원으로 하여 경정합니다. [이유]

이진◇(이하 "청구인"이라 한다)는 2001년 3월 28일 사망한 피상속인 신숙□의 아들로 이문△. 이혜▽. 이혜♤(이하 청구인을 포함하여 "상속인"이라 한다)과 함께 2001년 9월 26일 상속세 과세표준을 신고하면서, 상속재산인 ○○시 ○○구 ◇◇동 복합건물 104.42㎡ 및 부속토지 163.5㎡(재산가액 876,540,000원, 이하 "쟁점건물"이라 한다)에 대하여 청구외 최영☆가 임차한 점포에 대한 임대채무 100,000,000원(이하 "쟁점①채무"라 한다), 청구외 윤원○이 임차한 점포에 대한 임대채무 100,000,000원(이하 "쟁점②채무"라 한다), 청구외 김창◎가 임차한 점포에 대한 임대채무 10,000,000원(이하 "쟁점③채무"라 한다), 청구외 조귀♡에 대한 임대채무 10,000,000원, 합계 220,000,000원을 상속재산가액에서 채무로 차감하고 이에 대한 상속세 17,455,477원을 납부하였다. 처분청은 2003년 9월 청구인에 대하여 상속세조사를 실시하고, 청구외 최영☆와 청구외 윤원○(이하 "쟁점임차인들"이라 한다)로부터 상속세 과세표준신고시 제출된 임대차계약서가 사실이 아니라는 확인서를 받아, 피상속세인이 2001년 제1기 부가가치세 신고시 제출한 임대보증금을 기준으로 쟁점①, ②채무가 각각 70,000,000원씩 합계 140,000,000원이 과대 계상 되었다고 보아 이를 상속재산가액에서 채무로 공제하지 아니하고 과세표준을 산정하였고, 이에 대한 상속세 38,224,300원을 2003년 12월 1일 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004년 12월 26일 이의신청을 거쳐 2004년 4월 29일 이 건 심사청구 하였다.

처분청은 쟁점임차인들의 확인서만 가지고 임대채무가 과다계상 되었다고 판단하였으나, 쟁점①채무에 대하여는 전세금 100,000,000원에 대한 전세권이 설정되었고, ○○○감정평가법인이 쟁점①채무와 쟁점②채무는 각 100,000,000원, 쟁점③채무는 18,000,000원으로 평가하였다. 상속인이 2002녀 5월 15일 청구외 이영♧(○○ ⊙안과의원 원장, 이하 "쟁점건물매수인")과 매매계약서에 첨부한 쟁점임차인들의 화해각서에 쟁점①, ②채무를 쟁점건물매수인이 변제하기로 한 내용이 나타난다.

○○지방국세청은 2004년 1월 상속채무에 대하여 재조사를 실시하여, 쟁점①채무가 100,000,000원인 사실과 쟁점건물매수인으로부터 최영☆가 100,000,000억원을 반환받은 사실, 쟁점②채무에 대하여 윤원○이 임차한 상가 홋수를 혼동하여 잘못 진술한 것이라는 사실, 상속세 과세표준 신고전 상속인이 쟁점건물에 대하여 감정받은 사실 등을 확인하였음에도, 모든 사실관계를 인정하지 아니하고 상속인들이 당초 처분청이 조사한 내용을 번복하기 위하여 조작행위를 하였다고 판단한 것은 잘못된 것으로 당해 처분을 취소하여야 한다. 또한 ○○지방국세청이 이의신청 결정시 청구외 김창◎의 임대보증금 채무가 과소신고 되었으므로 시정할 것을 청구한 데 대하여 심리대상에서 배척하고 심리하지 아니한 것은 부당하다.

2002년 9월 처분청의 상속세 조사과정에서 쟁점임차인들에게 조사의 취지를 설명하자 자발적이고 자연스런 입장에서 조사에 응하였다. 쟁점임차인들은 쟁점건물에 사업을 위하여 임차한 자들로서 상속당시의 상황과 현실을 정확하게 기억하고 있었고, 처분청이 상속세 과세표준시고시 제출된 임대차계약서는 본 사실이 없으며 금액도 허위라는 확인서를 작성하였다. 청구인이 처분청에 실제 임대차계약서라면서 추가로 제출한 계약서는, 쟁점임차인들이 상속세 과세표준신고시 제출한 임대차계약서의 내용을 부인한데 대하여 이를 번복하기 위해 제출한 것으로 신뢰할 수 없어 처분청의 당초 결정은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점①채무 및 쟁점②채무를 각각 100,000,000원으로, 쟁점③채무를 18,000,000원을 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 ο 상속세및증여세법 제13조 【상속세과세가액】

① 상속세과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조의 규정에 의한 것을 차감한 후 다음 각호의 규정에 의한 재산가액을 가산한 금액으로 한다.(1999.12.28 개정)

1. 상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액(1998.12.28 개정)

2. 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액(1998.12.28 개정) ο 상속세및증여세법 제14조 【상속재산의 가액에서 차감하는 공과금 등】

① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다.(1996.12.30 개정)

3. 채무(상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)(1998.12.28 개정) ο 상속세및증여세법시행령 제10조 【채무의 입증방법】

① 법 제14조 제4항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것"이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.(1996.12.31 개정)

1. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류(1996.12.31 개정)

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류(1996.12.31 개정)

② 제1항 제1호 및 법 제15조 제2항의 규정에 의한 금융기관은 금융실명거래및비밀보장에관한법률 제2조 제1호 에 규정된 금융기관으로 한다.(1997.12.31 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 상속개시 당시 상속재산가액에서 쟁점①채무 100,000,000원, 쟁점②채무 100,000,000원, 쟁점③채무 10,000,000원 및 청구외 조귀♡의 임대보증금채무 10,000,000원 합계 220,000,000원을 피상속인의 채무로 차감하여 상속세를 신고하였음이 상속세과세표준신고서에 의해 확인된다.

2. 처분청은 청구인의 상속세 결정시 쟁점①,②채무가 과대계상된 것으로 보고, 2001년 제1기분 부가가치세 신고시 피상속인명의로 제출한 부동산임대공급가액명세서의 임대보증금 자료를 기준으로 각각 30,000,000원으로 계상하여 과대계상분 140,000,000원을 피상속인의 채무에서 차감하고, 쟁점③채무는 상속인이 신고한 내용을 그대로 인정하여 결정한 시실이 상속세 결정결의서에 의하여 확인된다.

3. 쟁점건물은 지하철 ○○선 ○○역⑧번출구 앞에 바로 위치해 있고, 등기부등본에 1995년 7월 21일 피상속인이 소유권보존 등기를 하였으며 시멘트블럭조 스레트지붕 단층근린생활 시설이고, 2002년 6월 28일 청구외 이영♧에게 매도하였고, 쟁점건물매수인 이영♧은 쟁점건물을 헐고 2003년 7월 24일 3층건물로 신축하였음이 확인된다.

4. 상속인이 ○○은행 ○○지점에 대출을 받고자 2001년 7월 쟁점건물에 대하여 코리아감정평가법인에게 감정한 임대보증금은 쟁점①,②채무 각각 100,000,000원 포함 총 298,200,000원, 월세 3,190,000원으로 나타난다.

5. 쟁점건물에 대하여 임대보증금으로 나타난 내용은 다음과 같다. (단위: 천원) ┌───┬─────┬────────┬───────┬────────┬───────┐ │ │ │ 실제계약서 │ 2001.9.26 │ 2001.7.7 │ 2001.7.25 │ │구 분│ 계약일자 │ (청구인주장) │ 상속세긴고시 │ 감정가격 │ 부가세신고 │ │ │ ├────┬───┼────┬──┼────┬───┼────┬──┤ │ │ │ 보증금 │ 월세 │ 보증금 │월세│ 보증금 │ 월세 │ 보증금 │월세│ ├───┼─────┼────┼───┼────┼──┼────┼───┼────┼──┤ │김창◎│99.11.30 │ 18,000│ 1,100│ 10,000│ 200│ 18,000│ 1,100│ 10,000│ 200│ ├───┼─────┼────┼───┼────┼──┼────┼───┼────┼──┤ │윤원○│98.08.10 │ 100,000│ 1,800│ 100,000│ 300│ 100,000│ 1,800│ 30,000│ 300│ ├───┼─────┼────┼───┼────┼──┼────┼───┼────┼──┤ │취영☆│00.08.25 │ 100,000│ 0│ 100,000│ 0│ 100,000│ 0│ 30,000│ 200│ ├───┼─────┼────┼───┼────┼──┼────┼───┼────┼──┤ │조귀♡│98.06.25 │ 미제출│ │ 10,000│ 100│ 38,000│ 290│ 10,000│ 100│ ├───┼─────┼────┼───┼────┼──┼────┼───┼────┼──┤ │김경# │ 미제출 │ -│ -│ -│ │ 42,200│ 0│ │ │ ├───┼─────┼────┼───┼────┼──┼────┼───┼────┼──┤ │ 합계 │ │ │ │ 200,000│ 600│ 298,200│ 3,190│ 80,000│ 800│ └───┴─────┴────┴───┴────┴──┴────┴───┴────┴──┘

6. 2002년 5월 25일 상속인과 청구외 이영♧간에 체결한 쟁점건물의 매매계약서 원본에는, 전세권 100,000,000원을 포함하여 임대보증금은 260,000,000원, 월임대료 4,400,000원이며, 매도인책임하에 세입자들이 쟁점건물매수인에게 2003년 1월 31일까지 임차점포를 명도하겠다는 화해각서를 2002년 6월 28일 잔금지급시 주기로 하였음이 나타나며, 2002년 6월 작성된 쟁점임차인들의 화해각서에는 쟁점건물매수인에게 건물신축을 할 수 있도록 2003년 1월 31일까지 점포를 아무 조건없이 명도하겠다는 약속이 나타난다.

7. 2003년 9월 처분청은 상속세 조사시 쟁점①채무에 대하여 청구외 최영☆로부터 피상속인과 30,000,000원에 전세계약을 체결하였고 처분청이 제시한 전세계약서는 피상속인 아들이 100,000,000원을 차용하여 형식상 작성한 것이라는 내용의 확인서를 징취하였고, 쟁점②채무에 대하여 청구외 윤원○로부터 권리금과 함께 임대보증금이 약 35,000,000원, 월세 1,300,000원에 임대차계약을 체결하였으며, 처분청이 제시하는 임대계약서는 본 적이 없다는 내용의 확인서를 징취하였다.

8. 이 건 청구기간 중 당심에서 확인한 내용은 아래와 같다.

• 가) 청구외 최영☆는 쟁점①채무에 대하여, 해당점포를 전세금 50,000,000원에 계약 하였는데 피상속인을 대리하여 임대계약을 해온 피상속인의 아들이 돈이 필요하니 전세금을 100,000,000원을 올려달라고 요구하여 전세금을 올려주고 전세권을 설정해 준 것이라고 진술한다.
• 나) 청구인이 당심에 제출한 청구외 윤원○과의 임대차계약서에는 1998년 8월 10일 상속세 이문△가 피상속인을 대리하여 임대보증금 100,000,000원과 월세 1,800,000원에 2년간 재계약을 하였음이 나타나며, 청구외 윤원○은 "윤원○○○"라는 상호로 안경소매점을 개설하면서 쟁점건물과 연접한 ○○동 4146번지(당시 ○○동 21-32호)를 추가로 임차하여 청구외 이병★ 명의로 1996년 9월 4일 사업자등록을 하고 2003년 3월 31일까지 영업을 한 사실이 국세통합전산망조회에서 확인된다.
• 다) 청구외 원종●는 1995년 10월부터 1996년 7월까지 ◆다인이라는 상호로 쟁점건물에서 의류소매업을 하였고, 당심에서 전화로 확인한 바에 의하면 임대보증금 100,000,000원과 고액월세를 주고 임차하였다가 1년이 못되어 폐업하고, 이름은 기억이 안나지만 안경점에 점포를 인계하였다고 진술하였고, 청구외 윤원○은 당초 확인서 작성시 본인이 쟁점건물의 뒤쪽에 연접한 ○○동 4646번지를 임차한 것과 혼동하는 바람에 상속인에게 피해를 주었다고 하면서 근거가 될 만한 금융자료를 추가로 제시하겠다고 하였으나 심리결정일 현재까지 제출하지 아니하였다.

9. 위의 내용을 종합하여 보면, 청구인과 상속인 이문△는 피상속인을 대리하여 임차인들에게 쟁점건물의 임차에 관련하여 왔음이 나타나며, 쟁점건물에 청구외 최영☆가 상속개시전에 전세권을 설정한 사실, 쟁점건물매수인이 2003년 월 청구외 최영☆의 금융계좌로 98,924,900원을 입금한 사실이 나타나며, 청구외 원종●가 1996년경 쟁점건물에 임대보증금 100,000,000원에 입점하였다가 안경점에 점포를 인계한 사실, 쟁점건물의 취득자가 2003년 7월 청구외 윤원○의 금융계좌로 40,000,000원을 송금한 사실 등이 확인되고, 2001년 7월 ○○감정평가법인도 쟁점①채무와 쟁점②채무를 각각 100,000,000원으로 평가하였다.

• 가) 상속세법및 증여세법시행령 제10조 에서 채무의 입증방법은 채무부담 계약서, 채권자확인서, 담보설정 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류에 의한다고 하였는 바, 위 사실관계에 나타나는 전세권설정. 임대차계약서. 부동산양도계약서. 감정평가서. 관련자진술 등으로 볼 때 쟁점①채무 및 쟁점②채무는 각각 100,000,000원으로 봄이 타당하다 할 것이므로 이를 상속재산가액에서 채무로 전액 공제함이 타당하다 할 것이다.
• 나) 쟁점③채무는 당초 상속세 신고시에는 피상속인이 10,000,000원으로 신고하여 처분청이 그대로 결정하였으나, 청구인이 당심에 제출한 임대차계약서에는 피상속인을 대리하여 상속인 이문△가 청구외 김창◎와 1999년 11월 30일 임대보증금 18,000,000원, 월세 1,100,000원에 재계약한 내용이 나타나며, 2001년 7월 ○○감정평가법인의 감정평가서 내용과 청구외 김창◎가 당심에 확인해 준 내용이 모두 동일하여, 당심에 제출한 임대차 계약서는 신빙성이 있어 보이므로 쟁점③채무를 18,000,000원으로 봄이 타당하다 할 것이다.
• 다) 다만, 청구인이 청구외 최영☆, 동 윤원○, 동 김창◎의 실제 임대계약서 금액과 및 쟁점건물의 부동산양도계약서에 나타난 금액에 대하여는 기간별로 각각 확인하여 피상속인의 부가가치세. 종합소득세와 상속일 이후 상속인에게 부가가치세. 종합소득세를 과세하는 것은 별론으로 한다.

이 건 심사청구는 쟁점1은 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정하고, 쟁점2는 국세기본법 제65조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 각하한다. [관련법령] 상속세및증여세법 제14조 / 상속세및증여세법 제13조 / 상속세및증여세법시행령 제10조 /