처분청이 감정평가액을 부인하고 기준시가로 평가하여 과세함은 정당함

[이유]

청구인은 1999. 4. 10.청구외 박○○(이하 "피상속인"이라 한다)가 사망함에 따라 상속재산 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 387.20㎡, 건물 322.77㎡(이하 "쟁점부동산①"이라 한다)의 상속재산가액을 ○○감정원 및 ○○감정평가법인이 평가한 감정금액의 평균액인 658,851,650원, ○○시 ○구 ○동 1가 ○○번지 대지 99.50㎡, 건물 112.40㎡(이하 "쟁점부동산②"라 한다)의 상속재산가액을 ○○감정원 및 ○○감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액인 173,590,500원으로 하여 1999. 10. 7. 상속세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산①과 쟁점부동산②에 대하여 감정가액으로 평가한 신고가액을 부인하고 기준시가(쟁점부동산① 980,839,230원, 쟁점부동산② 303,703,600원)로 평가한 후, 상속세 과세가액 증가액 452,882,854원(과세표준: 390,614,204원)에 대하여 202. 12. 4. 청구인에게 상속세 88,559,692원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 3. 4. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인이 신고한 쟁점부동산①과 쟁점부동산②의 상속재산가액은 상속세 및 증여세법에 의한 공신력이 있는 ○○감정원 및 ○○감정평가법인으로부터 상속세 및 증여세 납부이외의 목적으로 감정평가를 받았으며, 또한 감정평가서에 의거 부동산담보 대출을 받았으므로 감정가액이 상속세 및 증여세법에 의한 적법한 시가임에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 평가하여 과세한 부분은 부당하다.

청구인이 상속재산가액으로 신고한 쟁점부동산①과 쟁점부동산②의 감정가액은 통상적인 담보제공 목적의 감정평가가 아니라 상속세 신고목적의 평가이고 평가에 명백한 오류가 있어 정상적인 평가로 볼 수 없으므로 이를 부인하고 기준시가로 평가하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산①과 쟁점부동산②의 감정가액을 상속재산가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 ㅇ 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등] 제1항에서이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액 (제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.라고 규정하고, 제2항에서제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다라고 규정하고, 제3항에서제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.라고 규정하고 있다. ㅇ 같은 법 제61조 [부동산 등의 평가] 제1항에서「부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가 (이하 "개별공시지가"라 한다) (단서생략)

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액」이라고 규정하고, 제2항에서제1항의 규정에 불구하고 상업용 또는 특수용도의 건물로서 당해 건물의 규모ㆍ준공시기ㆍ거래상황 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 것에 대하여는 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가격으로 평가한다.라고 규정하고 있으며, ㅇ 같은 법 시행령 제49조 [평가의 원칙 등] 제1항에서「법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세 과세표준신고의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 (민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래 가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이란 한다)이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매 사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액」이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다. 청구인은 1999. 4. 10. 피상속인이 사망함에 따라 상속재산가액 중 쟁점부동산①과 쟁점부동산②를 ○○감정원 및 ○○감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액(쟁점부동산① 감정가액 658,851,650원, 쟁점부동산② 감정가액 173,590,500원)의 합계액 832,442,150원으로 하여 1999.10.7. 상속세를 신고한 사실이 상속세 조사종결복명서 등에 의해 확인된다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산①과 쟁점부동산②에 대하여 감정가액으로 평가하여 신고한 상속재산가액을 부인하고 기준시가(쟁점부동산① 980,839,230원, 쟁점부동산② 303,703,600원 계 1,284,542,830원)로 계산한 후 2002. 12. 4. 청구인에게 상속세 88,559,692원을 결정ㆍ고지한 사실이 상속세 종결조사복명서 및 상속세결정결의서, 납세고지서 등에 의해 확인된다.

(2) 다음으로 이건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 청구인이 신고한 쟁점부동산①과 쟁점부동산②의 상속재산가액은 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이므로 상속세 및 증여세법에 의한 적법한 시가라 주장하므로

② 먼저 쟁점부동산①의 적정여부에 대하여 살펴보면, 첫재, 쟁점부동산①의 결정내역과 감정평가내용은 다음과 같다. <표 1 > 쟁점부동산①의 결정내역과 감정평가내용은 다음과 같다. <표 1> 쟁점부동산①의 결정내역 (단위: 천원,㎡) ┌─────┬───┬─────┬────────┬────┬────┬─────┐ │ │ │ 신고금액 │ 기준시가 │ │ │ │ │ 재산종류 │면 적│(감정가액)├────────┤결정금액│ 증 감 │ 비 교 │ │ │ │ │ 단가 │ 금액 │ │ │ │ ├─────┼───┼─────┼───┼────┼────┼────┼─────┤ │ 계 │ │ 658.852 │ │ 980,839│ 980,839│ 321,987│감정가액 │ ├─────┼───┼─────┼───┼────┼────┼────┤기준시가 │ │ 대지 │387.30│ │2,450 │ 948,885│ 948,885│ │ 대비 │ ├─────┼───┤ 658.852 ├───┼────┼────┤ 321,987│ 67.17% │ │건물(주택)│322.77│ │ 99 │ 31,954│ 31,954│ │ │ └─────┴───┴─────┴───┴────┴────┴────┴─────┘ <표 2> 쟁점부동산①의 감정평가내역 (단위: 천원) ┌──────┬────┬────┬────┬──────┬───────────────┐ │ 감정기관 │작성일자│가격시점│평가금액│ 감정목적 │ 비 교 │ ├──────┼────┼────┼────┼──────┼───────────────┤ │ 평균가 │ │ │ 658,852│ │-☆☆홍익,채권최고액 200백만원│ ├──────┼────┼────┼────┼──────┤ㆍ2000.4.8설정,2001.11.15해제 │ │ ○○감정원 │1999. │1999. │ │한국☆☆은행│-○○상하이은행,채권최고액 │ │(부감- │ │ │ │○○동지점 │237백만원 ㆍ2000.10.31설정 │ │ 2688-) │ 10.2 │ 10.1 │ 675,716│담보목적 │-○○상하이은행,채권최고액 │ ├──────┼────┼────┼────┼──────┤143백만원 ㆍ2000.11.13설정 │ │○○평가법인│1999. │1999. │ │한국☆☆은행│-○○상하이은행,채권최고액 │ │(○○ 9909- │ │ │ │○○동지점 │91백만원 ㆍ2002.1.22 설정 │ │ 52호) │ 9.28 │ 9.28 │ 641,987│담보취득 │ │ └──────┴────┴────┴────┴──────┴───────────────┘ 둘째, 청구인은 상속등기비용을 마련하기 위하여 대출을 신청하였다 주장하나, 본 건 심리일 현재 상속등기비용관련 자료를 제시하기 않았을 뿐만아니라 상속개시 당시 취득세(취득가액의 20/1000), 농어촌특별세(취득세의 10%), 등록세(등록가액의 8/1000), 교육세(등록세의 20%), 법무사수수료 등 모두를 감안하여도 약 3.5%인 약26백만원(청구주장대로 감정가액을 취득ㆍ등록가액으로 기준할 경우)에 불과하고, 쟁점부동산①의 상속등기일은 1999.10.7. 인 반면에 근저당은 2000. 4. 8, 2000. 10. 31, 2000. 11. 13, 2002. 1. 22에 설정된 것으로 볼 때, 쟁점부동산①을 상속세등기비용 마련을 위해 감정평가를 하였다는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다. 또한 감정평가의 목적을 보면 한국☆☆은행 ○○동 지점의 담보목적이나 평가서의 작성일인 1999. 9. 28 및 1999. 10. 2 이후 6개월이 경과한 2000. 4. 8. 및 그 이후에 담보로 제공되었다는 점 및 기준시가의 67.17%로 평가되었다는 점 등에 비추어 볼 때 통상적인 담보목적의 감정평가로 보기보다는 상속세 신고목적으로 감정평가한 것으로 보이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 셋째, ○○감정평가법인이 평가한 "가격 결정 참고자료"에 의하면 인근 주택 및 상가지대의 시세는 평당 8,000천원~10,000천원이며, 쟁점부동산①의 거래가능가격은 토지ㆍ건물을 포함하여 평당 7,000~8,000천원으로 조사되어 있어 실제거래 가능 가격이 820,120천원~937,280천원으로 조사되었음에도 641,987천원으로 평가한 것은 정상적인 평가로 보기가 어렵다 할 것이다.

③ 다음으로 쟁점부동산②의 적정여부에 대하여 살펴보면, 첫째, 쟁점부동산②의 결정내역과 감정평가내용은 다음과 같다. <표 3> 쟁점부동산②의 결정내역 (단위: 천원,㎡) ┌─────┬───┬─────┬────────┬────┬────┬─────┐ │ │ │ 신고금액 │ 기준시가 │ │ │ │ │ 재산종류 │면 적│(감정가액)├────────┤결정금액│ 증 감 │ 비 교 │ │ │ │ │ 단가 │ 금액 │ │ │ │ ├─────┼───┼─────┼───┼────┼────┼────┼─────┤ │ 계 │ │ 173,590 │ │ 303,704│ 303,704│ 130,114│감정가액 │ ├─────┼───┼─────┼───┼────┼────┼────┤기준시가 │ │ 대지 │ 99.50│ │2,980 │ 286,510│ 286,510│ │ 대비 │ ├─────┼───┤ 173,590 ├───┼────┼────┤ 130,114│ 57.16% │ │건물(점포)│112.40│ │ 64 │ 7,193│ 7,193│ │ │ └─────┴───┴─────┴───┴────┴────┴────┴─────┘ <표 4> 쟁점부동산②의 감정평가내역 (단위: 천원) ┌──────┬────┬────┬────┬──────┬───────────────┐ │ 감정기관 │작성일자│가격시점│평가금액│ 감정목적 │ 비 교 │ ├──────┼────┼────┼────┼──────┼───────────────┤ │ 평균가 │ │ │ 173,590│ │-☆☆홍익,채권최고액 130백만원│ ├──────┼────┼────┼────┼──────┤ㆍ1999.10.19설정, │ │ ○○감정원 │1999. │1999. │ │한국☆☆은행│ 2001.11.15해제 │ │(부감- │ │ │ │★★동지점 │☆☆ ▽▽,채권최고액 130백만원│ │ 1069-) │ 4.2 │ 4.1 │ 165,637│담보목적 │-○○상하이은행,채권최고액 │ ├──────┼────┼────┼────┼──────┤ㆍ2000.10.30설정 │ │○○평가법인│1999. │1999. │ │한국☆☆은행│ │ │ (○○ 9909 │ │ │ │★★동지점 │ │ │ 52호) │ 9.28 │ 9.28 │ 181,543│담보취득 │ │ └──────┴────┴────┴────┴──────┴───────────────┘ 둘째, 감정평가의 목적을 보면 ○○감정원에서 1999. 4. 2. 감정평사기 한국☆☆은행 ★★동지점의 담보목적이나 동 지점에 담보로 제공된 사실이 없는 것으로 보아 통상적인 담보목적의 감정평가로 보기보다는 상속세 신고목적으로 감정평가한 것으로 보여진다. 셋째, ○○감정평가법인법에서 감정평가시 감정평가사가 개별공시지가 표준지인 "○○시 ○구 ○동 1가 ○○번지 및 ○○번지"의 가격과 비교하여 가격을 결정하였으나 동일한 부정형 토지라 하더라도 붙인 "지적도 등본"과 같이 당해 토지는 정사각형에 가깝고 상업용 토지로 사용되고 있으며, 비교토지인 ○○시 ○구 ○동 1가 ○○번지는 정삼각형에 가까운 토지로 주택으로 사용되고 있음에도 ○구 ○동 1가 ○○번지의 개별공시지가인 2,700천원/㎡에 훨씬 못 미치는 1,750천원/㎡으로 평가하였고, 또한 위 감정평가법인에서 평가한 "가격 결정 참고자료"에 의하면 인근 상업용 나대지의 시세는 평당 8,000천원~9,000천원이며, 쟁점부동산②의 거래가능가격은 평당 8,000~8,500천원으로 조사되어 있어 실제 거래 가능가격이 240,800천원~255,850천원으로 조사되었음에도 181,543천원으로 평가한 것은 정상적인 평가로 보기가 어렵다 할 것이다.

(3) 위와 같이 관련법령 및 사실관계에 비추어 볼 때, 쟁점부동산①은 감정평가서 작성일 이후 6개월 후에 담보로 제공되었고, 쟁점부동산②는 담보로 제공된 사실이 없는 점으로 보아 통상적인 담보목적의 감정평가라는 청구인의 주장은 설득력이 없는 것으로 보여지고, 또한 쟁점부동산①,②의 평가가액이 실제 거래 가능가격보다 낮게 감정평가한 것은 정상적인 평가로 보기가 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인의 신고가액을 시가로 인정하지 아니하고 기준시가로 평가하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 상속세및증여세법 제61조 / 상속세및증여세법 제60조 / 상속세및증여세법시행령 제49조 /