감정가액 평균액을 인정하지 않고 기준시가에 의해 부동산을 평가하여 상속세를 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2001.12.01. 청구인에게 결정고지한 2000년 귀속분 상속세 24,321,220원은 증여재산가액을 167,500,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 1998.05.12. 청구인의 모 김○○(이하 “증여자”라 한다)으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○연립 ○동 ○호 (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여받아 이를 ○○감정평가법인 및 ○○감정평가법인이 담보목적으로 평가한 감정가액의 평균액인 167,500,000원을 증여재산가액으로 하여 1998. 08. 06. 증여세 15,750,000원을 신고납부한 후, 2000.01.06. 증여자가 사망하였으나 상속세를 무신고하였다. 처분청은 2001.12.01. 청구인의 감정평가액을 증여세 신고목적으로 평가한 것이라고 판단하여 쟁점부동산에 대한 증여일 현재의 개별공시지가를 적용하여 쟁점부동산을 248,051,000원으로 평가하여 상속세과세가액에 산입하고, 2000년 귀속상속세 24,321,220원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.01.29. 이 건 심사청구를 하였다.

(1) 청구인은 1998.05.12. 쟁점부동산을 증여받아 1998. 05. 23 ○○은행으로부터 대출을 받았으며, 1998.08.06. 증여세 신고납부시 증여재산가액의 평가는 증여일로부터 3개월이내 담보목적으로 공신력 있는 2개의 감정평가법인의 감정을 받아 그 감정가액의 평균금액인 167,500,000인으로 평가하여 증여세를 신고납부하였는 바, 이는 관련법에서 규정하는 시가를 적정하게 적용한 것이며, 쟁점부동산을 증여받을 당시인 1998년 05월은 외화위기로 인하여 부동산 가격이 현저히 떨어진 상황이었으므로, 기준시가가 시가를 제대로 반영하지 못하고 오히려 청구인의 감정가액 평균액이 시가에 근접한 가액임에도 불구하고 처분청에서 이를 부인하고 기준시가에 의하여 증여재산가액을 평가하여 상속세를 부과한 이 건 처분은 부당하며,

(2) 청구인의 상속재산은 쟁점부동산 밖에 없으므로 상속재산가액에서 일괄공제를 적용하면 상속세 과세표준이 0이 되는 바, 상속세 계산시 일괄공제를 적용 배제한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

(1) 처분청은, 청구인이 쟁점부동산을 담보로 하여 대출받은 금액은 2천만원으로 소액이라는 점과 대출기관이 아닌 타 감정기관으로부터 감정받았다는 점 등에 비추어 볼 때 증여세 신고목적으로 감정평가를 받은 것으로 보여지는 바, 기준시가에 의하여 쟁점부동산을 평가하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 정당하며,

(2) 일괄공제 등 상속공제는 상속세및증여세법 제24조 의 규정에 의하여 상속세과세가액에서 상속세과세가액에 가산한 증여재산가액을 차감한 잔액을 한도로 하여 적용하는 것이므로 일괄공제를 적용배제한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은

(1) 쟁점부동산의 증여재산가액을 청구인의 감정가액평균액에 의해 평가할 수 있는 것인지의 여부와,

(2) 상속공제 중 일괄공제를 적용하지 아니한 처분청의 이 건 처분이 정당한 것인지의 여부를 가리는데 있다할 것이다.

• 나. 관련법령

(1) 쟁점부동산 증여당시(1998.05.12.) 시행되던 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액 (제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성림된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상환 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하며 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산 및 부동산의 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

○ 같은 법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

(2) 증여자의 상속개시 당시(2000.01.06.) 시행되던 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세 및 증여세법 제13조 【상속세과세가액】

① 상속세과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조의 규정에 의한 것을 차감한 후 다음 각 호의 규정에 의한 재산가액을 가산한 금액으로 한다.

1. 상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액

○ 같은 법 제21조 【일괄공제】

① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에 상속인 또는 수유자는 제18조 제1항 및 제20조 제1항의 규정에 의한 공제액의 합계액과 5억원 중 큰 금액으로 공제할 수 있다. 다만, 제67조의 규정에 의한 신고가 없는 경우에는 5억원을 공제한다.

○ 같은 법 제24조 【공제적용의 한도】 제18조 내지 제23조의 규정에 의하여 공제할 금액은 상속세과세가액에서 상속인이 아닌 자에게 유증 등을 한 재산의 가액과 제13조의 규정에 의하여 상속세과세가액에 가산한 증여재산가액(배우자로부터 증여받은 경우에는 그 증여재산가액에서 제53조 제1항의 규정에 의하여 공제받은 금액을 차감한 가액)을 차감한 잔액에 상당하는 금액을 초과하지 못한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 1에 대하여 (가) 청구인은 증여자로부터 쟁점부동산에 대하여 1998. 05. 08. 증여를 원인으로 하여 1998. 05. 12. 소유권 이전등기를 마친 후 1998. 05. 23. 쟁점부동산을 담보로 하여 ○○은행 ○○동지점으로부터 2천만원을 대출받았으며, 1998. 08. 05. 쟁점부동산을 감정가액 평균액인 167,500,000원으로 평가하여 증여세 15,750,000원을 신고납부하였음이 쟁점부동산의 등기부등본 및 ○○은행 ○○동지점의 부채증명서, 증여세 과세표준신고 및 자진납부계간서에 의하여 확인된다. (나) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 감정가액 평균액을 부인하고 기준시가에 의해 평가하여 이 건 상속세를 과세하였고, 청구인은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 감정가액 평균액이 상속세및증여세법상의 시가에 근접한 가액이라고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (다) 쟁점부동산에 대하여 ○○감정평가법인은 1998.04.06. 담보목적으로 1억 6천5백만원(평가기준일은 1998.04.03.임)으로 평가하였고, ○○감정평가법인은1998.04.07. 담보목적으로 1억7천만원(평가기준일 1998.04.07.임)으로 평가하였음이 청구인이 제시한 두 감정법인의 감정평가서에 의하여 확인된다. (라) 처분청은 일반적으로 은행의 여신에 대한 담보제공자산 평가규정상여신금액이 고액이거나 담보제공자산 대비 과다한 경우 등에 한하여 외부평가기관 1개를 선정하여 평가하고 있는데 반하여 청구인의 대출금액은 2천만원으로 소액이고 은행 내부감정평가 대상이라는 의견이나, 당심에서 대출실행기관인 ○○은행 ○○동지점의 대출관련 이○○과장(☎0000-0000)에게 담보평가에 관하여 문의한 바, 담보대상물건이 환가성이 높은 아파트 외에는 별도의 담보평가를 실시하며, 담보평가는 은행 자체적으로 실시하는 방법(이 경우 은행 감정평가직원이 출장하여 2회 이상 시세를 직접 확인한다고 함)과 외부감정평가기관에 의뢰하는 방법이 있으며, 담보평가방법은 대출받는 사람이 자유로이 선택할 수 있고, 2 이상의 감정평가액을 산출하여 그 중 낮은 가액을 기준으로 대출한도금액을 산정하고 있으며, 쟁점부동산의 경우 아파트가 아닌 연립주택으로서 환가가 용이하지 아니하므로 반드시 감정평가를 받아야 한다고 진술하고 있다. (마) 처분청은 청구인이 제시한 두 감정평가법인의 감검가액 평균액괴 특별한 요인없이 저가 평가되었다는 의견이나, 쟁점부동산의 증여일(1998.05.12.)전후의 건설교통부 지가변동율 자료에 의하면, 1998년 ○○지역의 지가변동율은 1/4분기 △2.03%~△2.41%, 2/4분기 △8.51%~△11.09%, 3/4분기 △3.21%~△17.62%, 4/4분기 +0.15%~△17.98%로 나타나고 있는 반면, 1997년 대비 1998년 쟁점부동산의 개별공시지가 변동율은 오히려 4.85% 상승한 것으로 나타나고 있는 바, 개별공시지가가 외환위기로 인한 부동산 가격의 하락을 적절히 반영하고 있는 것으로 보여지지 아니한다. (바) 쟁점부동산 증여당시 실행되던 상속세 및 증여세법 제49조 제1항 제2호 의 규정에 의하면, 증여일 전후 3월이내에 증여재산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정하는 것으로 규정하고 있다. (사) 위에서 살펴본 바와 같이, 첫째, ○○감정평가법인 및 ○○감정평가법인의 감정평가서를 보면, 감정평가목적이 모두 담보감정평가로 기재되어 있다는 점, 둘째, 청구인이 쟁점부동산을 담보로 하여 2천만원을 실제 대출받은 사실이 확인되고 있다는 점, 셋째, 쟁점부동산이 속해 있는 ○○시 지역의 경우 증여당시 개별공시지가가 외환위기로 인한 시가의 급락을 적절히 반영하지 못하고 있는 것으로 보여진다는 점, 넷째, 쟁점부동산의 감정가액 평균액은 관계법령에서 시가로 인정하는 요건을 갖추고 있다는 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 제시한 쟁점부동산의 감정가액 평균액은 증여당시의 시가로 인정하는데 무리가 없다고 판단된다. (아) 따라서 처분청에서 청구인의 감정가액 평균액을 부인하고 토지는 개별공시지가로 평가하고, 거물은 시가표준액으로 각각 평가하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 관련법령 및 사실관계를 오해한 잘못이 있다고 할 것이다.

(2) 쟁점2에 대하여 청구인은, 상속재산이 쟁점부동산 뿐이므로 상속세 계산시 일괄공제를 적용하면 상속세 과세표준이 0이 된다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면, (가) 상속세법및 증여세법 제13조 와 제55조의 규정에 의하면, 상속세과세표준은 상속재산가액에서 상속공제를 차감한 금액이며, 상속재산가액은 본래의 상속재산가액에서 공과금ㆍ장례비용ㆍ채무를 차감하고 사전증여재산가액을 가산한 금액에 의하도록 규정되어 있고, (나) 상속세및증여세법 제21조 단서의 규정에 의하면, 상속공제 중 일괄공제는 상속세 과세표준의 신고가 없는 경우에는 5억원을 공제하도록 규정되어 있으며, (다) 같은 법 제24조에서는 일괄공제를 포함한 상속공제는 상속세과세가액에서 상속세과세가액에 가산한 증여재산가액(배우자로부터 증여받은 경우에는 그 증여재산가액에서 제53조 제1항의 규정에 의하여 공제받은 금액을 차감한 가액)을 차감한 잔액에 상당하는 금액을 초과하지 못한다고 규정하고 있는 바, 처분청이 청구인의 상속세 계산시 일괄공제에 대하여 상속재산가액 248,051,000원에서 사진증여재산가액 248,051,000원을 차감한 잔액이 영(0)이 됨에 따라 일괄공제를 적용하지 아니한 이 건 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장은 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.