근저당권이 설정된 부동산의 평가가 적정한 것인지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2000.04.18 사망한 황○○(이하 “피상속인” 이라 한다)의 상속인(처)로서, 피상속인의 사망으로 재산을 상속 받았으나 상속세를 신고하지 않았다. 처분청은 상속재산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 421.5㎡와 위 지상 단층창고 64.8㎡(이하 “쟁점1부동산” 이라 한다)를 936,724,061원으로, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 184㎡와 위 지상 주택 136.44㎡(이하 “쟁점2부동산” 이라 한다)를 111,877,400원으로 평가하는 등 상속세조사를 하여 청구인에게 2000년 귀속분 상속세 53,355,389원을 2001.04.06 결정고지하였다가, 청구인이 처분청에 제기한 이의신청결정서에 의하여 쟁점1부동산을 186,435,592원으로 감액한 750,288,469원으로 평가하여 당초 결정고지한 상속세를 9,274,833원(44,080,556원 감액)으로 2001.08.13 감액결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.06.23 처분청이 이의신청(2001.07.23 경정결정)을 거쳐 2001.10.22 이 건 심사청구를 하였다.

근저당권이 설정된 쟁점1부동산은 상속세및증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것인바, 근저당권이 설정된 재산에 대한 채권의 최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권의 최고액을 당해 재산이 담보하는 채권액으로 보아야 하며(재경부 재재산 46014-54, 2001.02.26), 쟁점1부동산의 경우 평가기준일 현재 담보하는 채권액은 936,724,061원이고 근저당권 채권최고액인 590,000,000원으로서 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적으므로 쟁점1부동산을 590,000,000원으로 평가하여야 한다.

근저당권자 (주)○○제강의 경우 쟁점1부동산에 설정한 채권최고액이 200,000,000원이라고 주장하나, 외상매출금 채권에 대한 공동담보로 쟁점1부동산에 채권최고액 200,000,000원의 근저당권을 설정하는 것 이외에도 쟁점2부동산에 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정한 사살이 확인되는 바, (주)○○철강의 실제채권액 442,914,980원이 채권최고액총액 500,000,000원보다 적으므로 쟁점1부동산을 750,288,469원으로 평가한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 근저당권이 설정된 쟁점1부동산 평가의 적정여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

○ 상속세및증여세법 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

3. 근저당권이 설정된 재산의 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산은 근저당권이 설정된 재산으로서 근저당권 설정내역은 아래 <표1>과 같은 바, 처분청은 상고세및 증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조의 규정에 의하여 평가한 가액과 같은법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 방법을 적용하여, 아래 <표2>와 같이 쟁점1부동산을 730,288,469원으로, 쟁점2부동산을 111,877,400원으로 평가하여 이 건 상속세 9,274,833원을 결정하였다. <표1. 근저당권 설정 내역> (단위: 원) 구분 근저당권자 설정등기일 채권최고액 채무자 쟁점1부동산

○○은행

○○동 지점 1989.12.16 240,000,000 (주)○○철강 1995.08.24 150,000,000 (주)○○철강 소계 390,000,000 (주)○○제강 1998.05.27 100,000,000 피상속인, (주)○○철강 1998.05.23 100,000,000 (주)○○철강 소계 200,000,000 합계 590,000,000 쟁점2부동산 (주)○○제강 1983.11.16 70,000,000 피상속인, (주)○○철강 1987.12.15 30,000,000 피상속인, (주)○○철강 1991.07.02 200,000,000 피상속인, (주)○○철강 합계 300,000,000 <표2. 쟁점1ㆍ2부동산 평가내역> (단위: 원) 구분 근저당권자 기준시가 (①) 담보하는 채권액 채권최고액 법66조가액 (②) 평가액 (①,②중 큰 것) 쟁점1부동산

○○은행

○○동지점 487,835,400 576,435,592 390,000,000 390,000,000 750,288,469 (주)○○제강 360,288,469 200,000,000 300,288,469 소계 936,724,061 590,000,000 750,288,469 쟁점2부동산 (주)○○제강 111,877,400 82,626,511 300,000,000 82,626,511 111,877,400 합계 599,712,800 862,165,869 ※ (주)○○제강은 상속개시일 현재 외상매출채권 442,914,980원에 대하여 쟁점1ㆍ2부동산에 채권최고액 500,000,000원의 근저당권을 설정한 것으로 회신(영업 제00-247호, 2000.12.15자) ※ (주)○○제강 채권액 442,914,980원을 기준시가로 쟁점1ㆍ2부동산에 안분하여 채권액을 산정

• 쟁점1부동산 채권액 360,288,469원=442,914,980원×487,835,400/599,712,800원

• 쟁점2부동산 채권액 82,626,511원=442,914,980원×111,877,400/599,712,800원

(2) 쟁점1부동산은 근저당권이 설정된 재산으로서 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 상속세및증여셉버 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하여 상속세를 부과하여야 하고, 근저당권이 설정된 재산에 대한 채권의 최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권의 최고액을 당해 재산이 담보하는 채권액으로 보아야 하는 점에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. 그러나, 청구인은 쟁점1부동산의 경우 평가기준일 현재 담보하는 채권액이 936,724,061원이고 채권최고액이 590,000,000원으로서 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적으므로 쟁점부동산을 590,000,000원으로 평가하여야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 (주)○○제강의 경우 외상매출금 채권에 대한 공통담보로 쟁점1ㆍ2부동산에 채권최고액 총 500,000,000원의 근저당권을 설정한 사실이 있어 채권최고액(500,000,000원)이 담보하는 채권액(442,914,980원)보다 크므로 청구인이 주장을 받아들이기 어렵다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다. 근저당권이 설정된 상속재산은 상속세및증여셉버 제66조, 같은법시행령 제63조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 재산이 담보하는 채권액과 상속세및증여세법 제60조 의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것인 바, 이 경우 『재산이 담보하는 채권액』이라 함은 ① 근저당권이 설정된 재산에 대한 채권의 최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권의 최고액을 의미하는 것이며 ② 동일한 채권을 담보하기 위하여 평가할 상속재산외의 재산에 물적담보가 설정되어 있는 경우는 동 채권액을 평가할 상속재산과 그 외 재산의 가액으로 안분하여 계산한 금액을 말하는 것으로서,(재경부 예규 재재산 46014-54, 2001.02.26 참조) 근저당권자 (주)○○제강의 경우 동일한 외상매출금 채권 442,914,980원을 담보하기 위하여 쟁점1부동산에 채권최고액 200,000,000원의 근저당권을 설정한 것 이외에도 쟁점2부동산에 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정한 사실이 확인되므로, 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적어서 쟁점1부동산을 채권최고액(590,000,000원)으로 평가하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청에서 ○○은행 근저당권 채권최고액이 쟁점1부동산이 담보하는 채권액보다 적으므로 채권최고액인 390,000,000원을 담보하는 채권액으로 보고, (주)○○제강 채권액 442,914,980원을 쟁점1ㆍ2부동산의 기준시가 비율로 안분하여 산정한 360,288,469원을 쟁점1부동산이 담보하는 채권액으로 보아, 쟁점1부동산을 750,288,469원(390,000,000원+360,288,469원)으로 평가하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.