확인서 등 여러 증빙서류에 의해 확인되므로 부동산의 처분가액을 실제 수입한 금액으로 보아 상속세를 과세하여야 하며, IMF상황 하에서 실질적인 시가가 반영되지 아니한 개별공시지가 등으로 부동산을 평가하여 과세함은 부당함
확인서 등 여러 증빙서류에 의해 확인되므로 부동산의 처분가액을 실제 수입한 금액으로 보아 상속세를 과세하여야 하며, IMF상황 하에서 실질적인 시가가 반영되지 아니한 개별공시지가 등으로 부동산을 평가하여 과세함은 부당함
○○세무서장이 2001.06.14 청구인들에게 결정 고지한 1999년 귀속분 상속세 55,272,580원의 부과처분은, 상속개시일전 처분재산인 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 413.2㎡, 위 지상 건물 762.64㎡의 실지 양도가액 750,000,000원을 처분재산가액으로 하고, 위 금액 750,000,000원에서 사용처가 확인된 746,121천원을 공제한 가액을 상속세과세가액에 산입하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
청구인들(양○○, 양○○, 양○○)은 1995.05.12 사망한 권○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인들로서 피상속인의 사망에 따른 상속세를 신고하지 않았다. 처분청은 1998.12.21 피상속인이 청구외 이○○에게 양도한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 413.2㎡(대지와 건물을 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의한 1,603,419천원으로 평가하고 전세보증금채무 등 746,121천원을 공제한 857,298천원을 상속개시일전 1년 이내 처분재산으로 사용처가 불분명한 것으로 보아 상속세과세가액에 산입하여 청구인들에게 1999년 귀속분 상속세 55,272,580원을 20010.6.14 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2001.09.13 이 건 심사청구를 하였다.
피상속인이 쟁점부동산을 750,000,000원에 이○○에게 양도하고 전세보증금 274,000,000원을 차감한 476,000,000원을 수령하여 쟁점부동산을 담보로 한 대출금 230,000,000원을 상환하고 246,000,000원을 영수하였으며, 쟁점부동산의 매수자에 대한 취득자금출처조사에서 매수자가 쟁점부동산을 담보로 제공하고 부국상호신용금고에서 대출받은 530,000,000원 중 476,000,000원을 피상속인에게 지급한 사실이 매수자, 중개업자 임○○, 양○○의 확인서 등 여러 증빙서류에 의해 확인되므로 쟁점부동산의 처분가액 750,000,000원을 실제 수입한 금액으로 보아 상속세를 과세하여야 하며, IMF상황 하에서 실질적인 시가가 반영되지 아니한 개별공시지가 등으로 쟁점부동산을 평가하여 과세함은 부당하다.
위의 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다
(1) 2000.11.24 매수자 이○○ 및 매매를 주선한 임○○을 만나 매매와 관련된 거래가액 확인시에 매수자가 매매내용에 대하여 자세히 알지 못한다고 진술하고 매매당사자가 아닌 임○○이 매매 관련 내용을 설명하고 확인서에 날인한 점과 확인된 전세보증금이 274,000,000원이나 220,000,000원으로 진술한 점 및 매수자 이○○는 부국상호신용금고의 대출 명의자인 최○○이 지인이라서 최○○ 명의로 대출을 받았다고 확인하였으나 최○○은 매도자인 피상속인과 친분관계가 있을 뿐 이○○와 청구인들은 알지 못한다고 진술한 점으로 보아 이 건 심사청구시 제출된 임○○과 이○○의 확인서는 신빙성이 없다.
(2) 청구인들은 매매대금 750,000,000원 중 476,000,000원을 지급받았다고 주장하나, 피상속인이 매매대금으로 수취한 것으로 금융조사시 확인된 456,000,000원과 부국상호신용금고의 대출금 중 주선자 임○○과 양○○가 이서한 수표금액 76,000,000원을 매수자에게 지급된 것으로 볼 경우 피상속인이 지급 받은 금액은 532,000,000원으로서 이 금액에 전세보증금 274,000,000원을 합하면 쟁점부동산의 매매대금은 최소한 806,000,000원이며 위 76,000,000원을 중개수수료로 볼 경우 청구인들이 주장하는 매매대금의 10％를 초과하는 금액이므로 쟁점부동산의 매매대금이 750,000,000원이라는 청구인들 주장은 받아들이기 어렵다.
(3) 청구인들은 매매대금 수수 후 작성한 검인계약서가 실지계약서이며 검인계약서 이외에 다른 계약서가 없다고 주장하나, 매매대금 수수 후 검인계약서를 작성하였다면 계약금 중도금 잔금을 구분하여 작성할 필요가 없음에도 이를 구분하여 작성한 점과 매도자인 피상속인의 날인이 다른 계약서를 2부 제시하고 있는 점으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없다.
(4) 청구인들이 주장하는 매매가액 750,000천원은 공시지가 등에 의한 평가액의 47％에 불과한 점, 쟁점부동산의 수원지방법원의 경매개시결정으로 2001.3.1 감정평가액 2,052,260천원으로 경매 개시되어 2001.8.7 1,150,000천원에 낙찰된 점, 통상 경매낙찰가액이 시가의 60％∼70％인 점, 대부분의 경우 검인계약서상 거래가액이 실지거래가액보다 낮게 작성되는 관례 등을 감안하면 검인계약서상에 기재된 거래가액을 실지매매가액으로 인정하기 어려우므로, 쟁점부동산을 보충적인 평가방법으로 평가하여 이 건 상속세를 결정한 당초 처분은 정당하다.
① 피상속인이 피상속인의 재산을 처분하였거나 채무를 부담한 경우로서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 이를 상속인이 상속받은 재산으로 추정한다.
1. 피상속인이 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 상속개시일전 1년 이내에 재산종류별로 계산하여 2억 원 이상인 경우로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우 상속세 및 증여세법시행령 제11조 【상속세 과세가액에 산입되는 재산 또는 채무의 범위 】
① 법 제15조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 재산의 처분금액 및 인출금액은 재산종류별로 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 합한 금액으로 한다.
1. 피상속인이 재산을 처분한 경우에는 그 처분가액 중 상속개시일전 1년 이내에 실제 수입한 금액 상속세 및 증여세법기본통칙 15-11···1【상속재산으로 간주하는 1년내 처분재산 등의 가액 계산】
⑤ 법 제15조 제1항 제1호 및 영 제11조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 피상속인이 처분한 재산가액은 실제 수입한 금액을 기준으로 하되, 그 금액이 확인되지 아니하는 경우에는 당해 재산의 처분당시를 기준으로 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 그 가액으로 한다. 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(이하생략)
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 네65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호 의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하생략)
대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액
(1) 피상속인은 쟁점부동산을 양도하고 1998.12.23 기준시가에 의하여 부동산양도신고를 하였으나 세액을 무납부하고 1999.05.12 사망하여 처분청에서 2000.4월 양도소득세 4,183,000원을 상속인 중 양○○에게 결정고지하였다가, 양도토지가 ○○동 ○○번지와 합병된 토지로서 취득시 토지등급을 각각의 지번에 대한 토지등급을 적용하여야 하고 피상속인의 상속재산 유무를 조사하여야 한다는 중부지방국세청장의 감사지적에 따라 기준시가에 의한 양도소득세 273,636,579원을 추가로 결정하고 피상속인에 대한 상속세조사(조사기간: 2000.11.15∼2001.04.30)를 하였다.
(2) 처분청은 청구인들이 주장하는 쟁점부동산의 매매가액 750,000,000원을 처분재산가액으로 인정하지 아니하고 쟁점부동산을 상속세및증여세법 제61조 제1항 규정에 의한 보충적 평가방법으로 평가한 1,603,419천원(토지는 개별공시지가에 의한 가액 1,504,048천원, 건물은 시가표준액에 의한 가액 99,371천원) 중 사용처가 소명된 746,121천원(전세보증금 채무 274,000천원, 피상속인의 대출금 반제액 120,000천원, 병원비 16,121천원, 청구인들에게 증여된 336,000천원)을 공제한 857,298천원을 상속개시일전 처분재산으로 그 사용처가 불분명한 것으로 보아 상속세과세가액에 산입하여 이 건 상속세를 과세하였다.
(3) 쟁점부동산은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재하는 대지 413.3㎡(㎡당 개별공시지가: 1996년 3,530,000원, 1977년, 1998년 3,640,000원, 1999년, 2000년 3,310,000원) 및 3층 상가건물 577.12㎡, 2층 주택 185.52㎡, 건물합계 762.64㎡로서, 등기부등본상 피상속인이 1998.11.2 매매를 원인으로 청구외 이○○에게 양도하고 1999.01.18 이○○에게 소유권이전등기하였으며,(피상속인의 취득일: 대지 1984.06.19, 상가 19740.6.14, 주택 1971.11.29 신축 취득)수원지방법원의 경매개시결정(2001타경 4674)으로 2001.1.31 감정평가액 2,052,260천원(최저가액 1,050,760천원)에 경매 개시되어 3차의 유찰을 거쳐 1,150,000천원에 2001.8.7 최종 낙찰된 사실이 등기부등본 및 부동산경매뱅크지에 의하여 확인된다.
(4) 이 건 상속세조사 담당공무원이 2000.11.24 쟁점부동산의 매수자 이○○ 및 소개업자 임○○을 만나 확인받은 확인서 내용은 다음과 같다.
① 이○○는 피상속인이 다니던 사찰에서 알게 된 임○○(-***)의 소개로 피상속인 소유의 쟁점부동산을 1998.11.02 매매계약하였고,
② 매매대금은 750,000,000원이었고 임대보증금 220,000,000원을 매수자가 부담하는 조건으로 매수하여, 쟁점부동산을 담보로 채권최고액 742,000,000원의 근저당권을 설정하고 530,000,000원을 대출받아 지급하였으며,
③ 잔액 530,000,000원 중 피상속인이 쟁점부동산에 설정한 근저당권 해지대금 및 이자비용 등으로 약 230,000,000원 정도가 소요되었고,
④ 2000.11.24 ○○재동 소재 ○○커피숍에서 이○○와 임○○이 동석하여 확인하고 임차보증금 등 명확하게 기억나지 않는 부분은 추후 이○○가 정정하여 안양세무서에 우송하겠다는 내용으로 확인하였다.
(5) 쟁점부동산의 매수자 이○○는 1998.10.30 쟁점부동산을 담보로 채권최고액 742,000,000원의 근저당권을 설정하고 부국상호신용금고 개포지점으로부터 청구외 최제천 명의로 530,000,000원을 대출받았으며, 피상속인은 동일자로○○새마을금고(피상속인의 대출금 111,401,369원), 한국○○은행(양○○의 대출금 10,109,808원),○○상호신용금고(양○○의 대출금 96,534,148원)의 대출금 218,045,325원을 상환하고 근저당등기를 말소하였는바, 최제천 명의의 대출금 사용내역에 대한 처분청의 조사내용은 다음과 같다. (단위: 천원) 영수인 관계 처분청 수표지급내역 당심 관련계좌 조사금액 엄○○ 양○○의부 123,000 1,000×18매 123,000 0000-00-000 (○○은행○○계좌) 5,000× 1매 10,000×10매 양○○ 상속인 13,000 1,000× 3매 13,000 10,000× 1매 양○○ 상속인 90,000 10,000× 9매 90,000 0000-00-000 (○○은행○○ＫＴＢ) 양○○ 상속인 110,000 5,000× 1매 95,000
○○신용금고 채무변제 10,000× 9매 권○○ 피상속인 120,000 1,000× 1매 111,000
○○새마을금고 채무변제 5,000× 2매 10,000×10매 양○○
○○ 사주지 10,000 10,000× 1매 임○○│ 매수자를 소개한 자 66,000 1,000× 1매 66,000 5,000× 3매 10,000× 5매 합계 532,000 508,000 ※ 대출금 530,000천원 중 514,500천원은 수표(1천만 원 권 45매, 5백만 원 권 7매, 1백만 원 권 27매, 1십만 원 권 25매)로, 나머지 15,500천원은 현금으로 출금되었으며, 처분청의 금융추적조사결과 확인된 수표의 실제금액은 508,000천원이고 1백만 원 권 4매와 1십만 원 권 25매는 미확인(미확인금액 22,000천원) ※ 대출금 530,000천원 중 206,000천원은 쟁점부동산을 담보로 한 금융기관 대출금을 상환하고 총 432,000천원이 상속인과 피상속인에게 지급됨 ※ 양○○ 136,000천원, 양○○ 90,000천원, 양○○110,000천원에 대하여는 사전증여재산으로 보아 증여세 과세함
(6) 처분청에서는 피상속인, 청구인들, 쟁점부동산 매수자 이○○ 및 매매를 소개한 임○○, 부국상호신용금고의 대출 명의자 최○○의 금융소득을 조회하고 관련 예금계좌를 조사하였는바, ○○상호신용금고로부터 530,000,000원을 대출받은 사실 이외에 쟁점부동산 매매일 전후로 특별한 금융거래를 한 사실이 없었던 것으로 확인되었다.
(7) 청구인들은 쟁점부동산의 매매가액이 검인계약서상의 가액 750,000,000원이며 이중 전세보증금 274,000,000원 및 담보대출금 230,000,000원을 차감한 246,000,000원을 수령하였다는 내용의 매각대금 사용처에 대한 소명서 및 검인계약서, 이○○의 확인서 등을 2000.12.12 처분청에 제출하였다.
(8) 청구인들의 상속세조사당시 및 이 건 심사청구시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서(검인계약서)를 보면, 1998.11.2 작성된 계약서상 계약금 75,000,000원은 계약 시에 지급하고 중도금 300,000,000원은 1998.11.20 지불하며 잔금 375,000,000원은 1998.12.21 지급하기로 하여 쌍방 합의로 계약한 것으로 기재되어 있다.
(9) 한편, 피상속인은 ○○사에 다니던 불자로서 1998년 여름경에 쟁점부동산의 처분문제를 연화사 주지 양○○와 상의하고 양○○가 같은 불자인 임○○을 통해 매수자 이○○를 소개한 적이 있으며 총 매매가액 750,000,000원에 매매된 것으로 기억된다는 내용의 양○○ 및 임○○의 확인서를 이 건 심사청구시 제출하였다.
(10) 또한, 매수자 이○○가 이 건 심사청구시 제출한 확인서를 살펴보면, 이○○는 양○○와 임○○의 소개로 피상속인을 알게 되었으며 1998년 당시 IMF불경기 시절이라 부동산을 매수할 뜻이 없었으나 가격이 싼 매물이어서 매수하게 되었으며, 구두로 매매대금을 750,000,000원에 계약하고 매매계약서는 피상속인의 근저당권을 해지후 작성하기로 하여 1998.11월경 피상속인의 입원병실에서 작성하고, 전세보증금 274,000,000원을 제외한 476,000,000원을 지급하였으며, 본인의 은행신용상태가 불량하여 부득이 최○○명의로 ○
○상호신용금고로부터 530,000,000원을 1998.10.30 대출 받아 피상속인의 대출금 230,000,000원을 상환하고 246,000,000원을 지급한 후 잔액은 개인적인 용도로 사용하였다고 확인하고 있다.
(11) 피상속인은 청구인들의 생모이며, 청구인들의 부 양○○(1994.05.18 사망)는 1932.10.15 오○○과 혼인 후 1959.08.06 오○○ 이 사망하자 1961.01.10 피상속인과 재혼하였다가 1978.10.16 피상속인과 협의이혼 하였으며, 피상속인은 양오
○○ 조와 이혼 후 1984년부터 쟁점부동산에 혼자 거주하다 1999.03.29 청구인들 중 양○○(장녀)과 합가하여 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호에서 사망 시까지 거주한 사실이 호적등본 등에 의하여 확인되는바, 청구인들은 피상속인이 금융기관대출의 고도한 이자부담 및 자녀들의 담보대출 요구 등으로 쟁점부동산의 처분을 결심하고
○○ 사 주지 양○○ 및 같은 불자 임○○의 중개로 매수자 이○○를 소개받아, IMF상황하에서 부동산경기침체 등의 사유로 쟁점부동산을 시가보다 저렴한 750,000,000원에 부득이하게 처분할 수밖에 없었다고 주장하고 있다.
(12) 당심에서 2001.10.24 쟁점부동산의 현황 및 시세 등을 확인하기 위하여 현지확인한 내용은 다음과 같다.
① 쟁점부동산은 재래시장인 ○○중앙시장 내에 위치하고 있고, 직사각형 모양의 한 필지 대지 위에 주택 1동(2층)과 상가건물 1동(3층)이 각각 별도로 지어져 주택과 상가가 별도로 등기되어 있으며, 상가건물은 시장통로 전면 및 옆 건물(새마을금고)사이의 계단(폭1M0으로 진입할 수 있으나, 주택의 경우
○○ 호 건물 사이로 난 골목(폭1M)으로만 진입이 가능하여 토지의 이용가치가 낮은 것으로 보여지나, 공시지가는 과거 재래시장이 호황일 때를 기준으로 시세보다 높게 고시된 것으로 판단되고,
② 상가 및 주택 건물 등이 모두 건축한지 30여년이 되어 노후화가 심한 상태로 주택의 경우 3층 건물에 가려 햇볕이 안 들고 재래식화장실을 공동으로 사용하는 등 경제적 가치가 매우 낮은 것으로 보여 지며,
③ 주택에 15년 이상 거주한 이○○(000000-0000000) 및 인근 상인들에게 탐문한 바, 재래시장 경기가 최고로 호황일 때(96년 이전)에 위치가 좋은 대지를 기준으로 평당 14,000천 원 정도로 매매시세가 형성되었으나, 인근 대형 할인점, 백화점, 지하상가 등의 상권이 급격히 신장되어 재래시장 경기가 침체된 이후에는 시세가 대폭 하락하였다고 진술하였다. 다음으로, 처분청에서 청구인들이 주장하는 매매가액을 인정하지 아니하고 쟁점부동산을 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가하여 이 건 상속세를 과세한 처분이 정당한지에 대하여 살펴본다. (1) 처분청에서는 2000.11.24 매수자 이○○와 소개업자 임○○이 매매가액 확인 시에 실제 전세보증금이 274,000,000원이나 220,000,000원으로 진술하고 매수자 이○○와 대출명의자 최○○의 진술이 엇갈려 심사청구시 제출된 이○○와 임○○의 확인서 내용이 신빙성이 없다는 의견을 제시하고 있으나, 이○○와 임○○은 당초 진술시 보증금부분은 정확하게 기억나지 않아 추후 다시 확인하여 정정하겠다고 진술한 점과 쟁점부동산의 정확한 임차보증금이 274,000,000원인 사실에 대하여 청구인들과 처분청 간에 다툼이 없는 점, 청구인들이 주장하는 매매대금 750,000,000원과 동일한 금액으로 매수하겠다고 진술한 점, ○○상호신용금고의 대출금 530,000,000원을 정확하게 진술한 점 등으로 보아 매매대금총액에 관한 진술이 일관된 이상 기타 일부 부수적인 진술이 서로 다르다하여 확인서 내용에 신빙성이 없다고 단정하기는 어렵다고 하겠다. (2) 또한, 처분청에서는 피상속인이 쟁점부동산을 처분하고 지급받은 금액을 532,000,000원으로 보고 이 금액에 전세보증금 274,000,000원을 합하면 쟁점부동산의 매매대금은 최소한 806,000,000원이며 양○○ 및 임○○이 이서한 수표금액 76,000,000원을 중개수수료로 볼 경우 청구인들이 주장하는 매매대금의 10％를 초과하므로, 쟁점부동산의 매매대금이 750,000,000원이라는 청구인들 주장은 받아들이기 어렵다는 의견이나, 1998.10.30 ○○상호신용금고로부터 대출받은 530,000,000원의 사용내역에 대한 처분청의 금융조사 결과 위 대출금 중 자기앞수표로 피상속인과 상속인들에게 지급된 금액은 432,000,000원에 불과한 점, 76,000,000원은 양○○와 임○○이 이서하여 이들에게 지급된 사실이 확인되는 점으로 보아, 대출금 530,000,000원을 초과하여 532,000,000원이 매매대금으로 지급된 것으로 보기는 어렵다고 판단되고, 피상속인은 평소 다니던 사찰(○○사)에 주지 양○○를 통하여 10,000,000원을 시주하였으며, 임○○은 피상속인에게 대여한 25,000,000원을 회수하고 매수자 이○○가 임○○에게 41,000,000원을 일시 융통하여 주었다고 청구인들과 임○○, 이○○가 주장하고 있는 바, IMF상황하에서 쟁점부동산을 저렴하게라도 처분할 수밖에 없었던 피상속인의 사정 및 피상속인, 임○○, 이○○는 같은 절에 다니던 불자들로서 서로 잘 아는 사이였던 사정 등으로 보아, 위와 같은 주장이 일응 신빙성이 있다고 보여지므로 양○○ 및 임○○이 이서한 수표금액 76,000,000원 전액을 중개수수료로 보기는 어렵다고 하겠다. (3) 또한, 쟁점부동산의 매매대금을 1998.10.30 전액 수수한 후 매매계약서(검인계약서)를 작성하였다면 계약금 중도금 잔금으로 구분하여 작성할 필요가 없음에도 이를 구분하여 작성한 점과 심사청구시 피상속인의 날인이 다른 계약서 2부를 제시한 점으로 보아, 검인계약서가 실지계약서이며 다른 계약서가 없다는 청구인들 주장이 신빙성이 없다는 처분청의 의견에 대하여 살펴보면, 처분청의 금융조사 결과 1998.10.30 ○○상호신용금고의 대출금 거래 이외에 피상속인과 매수자 이○○가 쟁점부동산의 매매시기를 전후하여 별다른 금융거래를 한 사실이 확인되지 않으므로 1998.10.30에 쟁점부동산의 매매대금 전액을 일시에 정산한 것으로 판단되고, 통상 부동산매매계약서 작성시에 계약금 중도금 잔금을 구분하여 작성하는 관례에 따라 이를 구분하여 검인계약서를 작성하였던 것으로 보여지며, 심사청구시 제출된 계약서 1부는 검인계약서이고 다른 1부는 매매대금을 칠천오백만원으로 작성하였다가 이를 칠억 오백만 원으로 정정한 것으로서 피상속인의 날인도장만이 검인계약서와 상이할 뿐 검인계약서의 필체와 같고 다른 기재내용 모두가 검인계약서와 동일하므로, 이를 검인계약서와 전혀 다른 계약서로 보기는 어렵다고 하겠다. (4) 다음, 청구인들이 주장하는 매매가액(750,000,000원)이 공시지가 등에 의한 평가액에 47％에 불과하고, 쟁점부동산은 감정평가액 2,052,260원으로 2001.03.01 경매개시되어 1,150,000천원에 2001.8.7 낙찰된 점, 통상 낙찰가액이 시가의 60％∼70％인 점, 검인계약서상의 거래가액이 실지거래가액보다 낮게 작성되는 관례 등을 감안하면 쟁점부동산의 검인계약서상의 거래가액을 실지매매가액으로 인정하기 어려우므로, 쟁점부동산을 보충적인 평가방법으로 평가하여 이 건 상속세를 과세한 처분이 정당하다는 처분청의 의견에 대하여 살펴본다.
① 처분청의 금융조사 결과 쟁점부동산의 매매시기를 전후로 하여
○○ 상호신용금고로부터 대출받은 사실 이외에 피상속인과 매수자 이○○, 매매를 주선한 임○○, 양○○가 특별한 금융거래 사실이 없었던 것으로 확인되었으므로, ○○상호신용금고의 대출금 530,000,000원으로 쟁점부동산의 매매대금 전액을 1998.10.30 일시에 정산하여 수수한 것으로 판단되는 바, 위 대출금 530,000,000원 중 476,000,000원(수표로 지급된 432,000,000원＋양○○ 지출액 10,000,000원＋임○○ 지출액 중 25,000,000원＋금융조사결과 미확인된 금액 중 9,000,000원)을 피상속인과 상속인들이 영수한 것으로 보아야 하고 위 금액 476,000,000원에 확인된 전세보증금 274,000,000원을 합하면 매매대금 총액 750,000,000원으로 산정되므로, 쟁점부동산의 매매대금 총액이 750,000,000원이라는 청구인들 주장은 신빙성이 있다고 판단된다.
② 또한, 쟁점부동산은 2001.08.07에 1,150,000천원에 낙찰되었는바, 피상속인이 쟁점부동산을 처분할 당시(1998년 10월)는 IMF상황으로 부동산 경기가 침체되고 거래가액 또한 폭락한 시점이어서, 부동산 경기가 회복된 2001.8.7의 낙찰가액과 청구인들이 주장하는 매매가액 750,000,000원을 단순 비교하는 것은 문제점이 있고, 쟁점부동산 부속 토지의 ㎡당 개별공시지가는 1996년에 3,530천원, IMF당시인 1997년과 1998년에 3,640원원으로 고시되었는바, IMF의 특수한 사정이 반영되지 아니한 개별공시지가 등에 의하여 쟁점부동산을 1,603,419천원으로 평가하고 위 평가액과 비교하여 청구인들이 주장하는 매매가액을 신빙성이 없다고 단정하기는 어렵다고 할 것이다.
③ 청구인들, 쟁점부동산의 매수자 이○○, 매매를 주선한 임○○ 등이 쟁점부동산의 매매가액이 750,000,000원이라고 상속세조사 당시부터 이 건 심사청구 심리일 현재까지 일관되게 주장하고 있는 점, 금융조사까지 병행한 처분청의 5.5개월에 걸친 상속세조사 과정에서 검인계약서 이외의 계약서가 확인된 바 없고 청구인들이 주장하는 매매가액 750,000,000원 이외의 가격에 처분하였다고 볼 만한 반증자료도 없는 점 등으로 보아, 검인계약서 이외의 매매계약서가 없다는 청구주장이 일응 타당하다 보여지므로, 청구인들 주장처럼 검인계약서상의 매매가액 750,000,000원이 쟁점부동산의 매매거래가액으로 판단된다. (5) 한편, 당심에서 쟁점부동산을 현지 확인한 바와 같이 쟁점부동산은 토지의 모양이 직사각형으로 새마을금고건물 등 인근 건물에 막혀 있어 토지의 이용가치가 낮다고 보여지는 점, 주택의 경우 진입이 불편하고 건축한지 30여년이 경과되어서 건물 모두 심하게 노후된 점, 피상속인이 쟁점부동산을 IMF상황하에서 처분한 점, 인근 대형 할인점과 백화점 지하상가의 상권이 급성장하여서 재래시장 경기가 침체된 점 등을 감안하면 피상속인이 쟁점부동산을 저렴하게 처분하였던 것으로 판단되므로, 쟁점부동산의 처분가액(실지 양도가액)이 750,000,000원이라는 청구인들 주장이 신빙성이 있다고 하겠다. 위 내용을 종합하여 보면, 피상속인 권○○은 쟁점부동산을 담보로 한 금융기관 대출금의 과도한 이자부담 및 자녀들의 담보대출 요구, 부 양○○와의 이혼, 자녀들과의 불화 문제 등에 시달려 쟁점부동산의 처분을 결심하고 부동산 경기가 침체되었던 IMF상황하에서 같이 다니던 사찰 불자들의 주선으로 쟁점부동산을 시세보다 저렴한 750,000,000원에 부득이하게 처분하였던 것으로 판단된다. 그러므로, 청구인들이 주장하는 쟁점부동산의 매매가액 750,000,000원이 확인되는데도 불구하고, 처분청에서 쟁점부동산의 처분가액이 불분명한 것으로 보아 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 의 규정에 의한 1,603,419천원으로 쟁점부동산을 평가하고, 이 가액을 상속개시일전 처분재산가액으로 하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 위와 같은 사실관계조사 등을 소홀히 한 점이 인정된다 하겠다. 따라서, 쟁점부동산의 실지 매매가액으로 인정되는 750,000,000원을 상속세 및 증여세법시행령 제11조 제1항 제1호 에서 규정한 실제 수입한 금액으로 하고, 이 금액에서 사용처가 확인된 746,121천원을 공제한 가액을 상속세과세가액에 가산하여 이 건 상속세를 경정결정함이 타당한 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인들의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.