멸실 및 파손된 건물에 대하여 등기면적만을 기준으로 하여 평가한 처분의 당부

○○세무서장이 2001.02.06자로 청구인에게 결정고지한 1999년 귀속 상속세 12,453,110원의 부과처분은, 상속재산가액에 포함된 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 외2필지 지상의 공장 및 창고건물 760.7㎡(공부상 면적) 중 멸실 및 파손으로 인하여 폐허된 면적(718.7㎡)을 제외하고 수위실 42㎡만을 상속세 및 증여세법 제61조 제2항 의 규정에 의하여 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인 외 5인의 상속인들은 1999.07.22 피상속인 한○○의 사망으로 상속받은 재산에 대하여 2000.01.29 상속세 신고를 하면서 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 공장 297.52㎡, ○○번지 창고 165.66㎡, ○○번지 공장 297.52㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 멸실 및 파손된 건물이라 하여 상속재산으로 신고하지 아니하였다. 처분청은 위 쟁점건물의 공부상 등기내용을 기준으로 국세청장이 산정고시한 상업용 건물의 평가방법에 따라 쟁점건물을 32,539,000원으로 평가하여 2001.02.06 청구인에게 상속세 12,453,110원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.05.08 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점건물은 멸실 및 파손으로 인하여 오래 전부터 전혀 사용하지 못하고 있는 폐허가 된 공장 및 창고건물로서 철거비용 때문에 방치된 상태로 있고, 멸실 신고만 되지 않았을 뿐 사실상 재산적 가치가 전혀 없는 건물임에도 처분청이 등기상 내용만을 기준으로 정상적인 건물로 평가함은 심히 부당하므로 2개 감정평가법인에서 감정한 바와 같이 수위실부분(미사용)만 1,092,000원으로 평가하여 경정하여야 한다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 쟁점건물은 훼손되어 사용하지 않은 공장 및 창고건물이나 등기부등본상 상속인 명의로 상속등기가 되어 있고 관할구청의 재산세 과세대장에 과세대상 건물로 통제되어 재산세가 부과되고 있으며, 청구인이 주장하는 감정가액은 상속세 조사결과 통지후 상속세 납부목적의 평가로서 시가로 볼 수 없으므로 쟁점건물을 상속세 및 증여세법 제61조 제2항 의 규정에 따라 평가하여 상속세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 멸실 및 파손된 쟁점건물에 대하여 등기면적만을 기준으로 하여 평가한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세 및 증여세법(1998.12.28 법률 제5,582호 개정) 제60조 (평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

② 제1항의 규정에 불구하고 상업용 건물 또는 특수용도의 건물로서 당해 건물의 규모ㆍ준공시기ㆍ거래상황 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 것에 대하여는 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액으로 평가한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 상속세 및 증여세 납부 외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법기본통칙 61-50...3 (철거대상건물의 평가) 평가기준일 현재 다른 법령에 의하여 철거대상에 해당하는 건물의 평가액은 그 재산의 이용도, 철거의 시기 및 철거에 따른 보상의 유무 등 제반상황을 감안한 적정가액에 의하여 평가한다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 쟁점건물에 대한 등기부등본을 보면 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지에는 148.76㎡의 단층공장 2동, 같은 곳 ○○번지에는 단층창고 50평2홉(165.66㎡), 같은 곳 ○○번지에는 148.76㎡의 단층공장 2동 합계 760.7㎡가 건물로 등기되어 있고, 동 건물은 피상속인이 1995.01.07 취득하여 1999.07.22 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2000.03.14 청구인 명의로 소유권이전 등기되었다.

② 청구인은 ○○산업(주)의 대표이사이었던 피상속인이 1999.07.22 간암으로 사망함에 따라 2000.01.29 상속세신고를 하면서 쟁점건물은 파손 및 멸실로 인하여 폐허가 된 건물로서 가치가 없다고 하여 상속재산으로 신고하지 아니한 사실이 처분청의 조사복명서 등에 의하여 확인된다.

③ 한편 처분청은 쟁점건물소재지 및 관할구청에 출장하여 쟁점건물의 건축물대장도 작성되어 있지 아니하고, 파손된 건물로서 장기 미사용으로 폐허되어 출입도 불가한 상태임을 확인하고도 등기부등본에 건물로 등재되어 있고 청구인에게 상속되었다고 하여 이 건 상속세를 과세한 사실이 처분청의 조사복명서 등에 의하여 확인된다.

④ 또한 쟁점건물에 대한 관할구청의 재산세 과세대장에는 대표번지인 ○○가 ○○번지에 489.9㎡(23.1㎡, 82.6㎡, 165.9㎡, 69.1㎡, 17.5㎡, 131.7㎡)의 건물이 재산세 과세대장 건물로 등재되어 있음이 확인된다.

⑤ 당초 피상속인이 쟁점건물을 취득하기 전 쟁점건물에는 ○○석재(주)라는 돌불판 제조공장이 있어서 돌가루가 많이 발생하였고 그 먼지로 인하여 바로 인접한 섬유 제조공장인 피상속인이 운영하던 ○○산업(주)의 제품생산에 피해가 발생하여 피상속인이 1995.01.07 부득이 쟁점건물이 위치한 공장돠 대지를 취득하였으며,

⑥ 그 당시 종전사업자가 쟁점건물내부에 설치되었던 기계장치를 철거하여 이전하기 위하여 건물을 파손 및 멸실하였으나 그 상태로 현재까지 전혀 사용하지 못하고 있으며, 또한 철거비용 때문에 멸실신고도 하지 못하고 방치하고 있었음이 쟁점건물의 취득당시 ○○산업(주)에 근무하고 있었던 관리이사 백○○의 진술과 사단법인 ○○공업단지 협회의 사실확인서 등에 의하여 확인되고 있다.

⑦ ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인에서 2001.04.09 업무창고용으로 쟁점건물을 평가한 감정평가서에 의하면 쟁점건물은 멸실 및 파손으로 인하여 물리적, 기능적, 경제적 가치 등이 희박하여 평가에서 제외하였으며, 다만 수위실 42㎡만은 공실 상태이나 실측한 현황에 따라 1,092,000원으로 평가하였음이 확인되고 있다.

⑧ 위의 감정평가액은 비록 2개의 감정평가법인에서 업무창고용으로 평가를 하였다고 하더라도 상속개시일로부터 6개월 이내의 감저악액이 아니므로 그 감정가액의 평균액을 바로 쟁점건물에 대한 상속재산의 가액인 시가로 볼 수는 없다고 할 것이나, 당해 감정평가서는 쟁점건물의 상태를 객관적으로 확인할 수 있는 신빙성 있는 자료로서 가치가 있다고 보여진다.

⑨ 또한 쟁점건물은 현재 실제로 파손 및 멸실되어 폐허된 상태의 건물임이 쟁점건물을 촬영한 사진에 의하여 확인되고 있고, 이 건 상속세 조사 당시 2000.11월 현지에 출장하여 확인한 처분청의 조사공무원도 쟁점건물은 사실상 파손 및 멸실로 폐허된 건물로서 출입할 수 없어 옆건물의 옥상에서 쟁점건물의 상태를 확인하였다고 진술하고 있다.

⑩ 위 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점건물은 피상속인이 취득한 당시부터 멸실 및 파손상태에 있었고 그 이후로 계속 사용하지 아니하여 상속개시 당시에도 폐허건물로서 건물로서의 사용가치 및 경제적 가치가 없는 상태였다고 보여지며, 오히려 처분청이 평가한 가액보다는 철거비용이 더 많이 들어가는 형편이라고 보여질 뿐만 아니라 쟁점건물은 수리하여 사용할 수도 없는 상태의 건물로서 철거대상 건물로 봄이 타당하다고 판단된다.

⑪ 따라서 쟁점건물은 두개의 감정평가법인에서 실측하여 그 가치를 인정한 수위실 면적을 제외하고는 멸실 및 파손으로 인하여 폐허된 건물이어서 실질적으로 건물로서 사용할 수 없고 경제적 가치도 없다고 판단되므로 수위실 면적에 대하여만 상속세및증여세법 제61조 제2항 의 규정에 의하여 평가함이 타당하다 할 것이므로 등기상 면적만을 기준으로 쟁점건물 전체를 정상건물로 평가한 처분청의 처분은 잘못된 처분이라고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.