토지에 대한 감정가액을 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가를 적용하여 주식 가액을 평가한 처분의 당부

○○세무서장이 2000.06.01 청구인 장○○, 장○○, 정○○에게 부과처분한 1998년 귀속 상속세 1,864,750,090원은, 상속재산인 ○○관광개발(주)의 주식(비상장주식 122,999주)을 평가함에 있어, 그 평가요소인 자산(○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 대지 2,104㎡, 같은곳 ○○번지 대지 10.6㎡, 같은 곳 ○○번지 대지 5.3㎡ 합계 2,120.6㎡)의 가액을 상속개시일 이후 6월 이내인 1999.01.11 및 1999.01.12 ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인에서 감정평가한 가액의 평균액 22,248,949,150원으로 하여 위 주식의 가액을 평가, 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인 장○○ㆍ장○○ㆍ정○○은, 장○○(청구인 장○○ㆍ장○○의 부, 정○○의 부, 이하 “피상속인”이라 한다)이 1998.08.05 사망하여 상속이 개시됨에 따라 1999.05.03 상속세를 신고ㆍ납부하였다. 청구인의 위 상속세 신고ㆍ납부시 상속재산인 ○○관광개발(주)(이하 “청구외 법인”이라 한다)의 주식(비상장주식 122,999주, 이하 “쟁점주식”이라 한다)을 평가함에 있어, 그 평가요소인 자산(○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 대지 2,104㎡, 같은곳 ○○번지 대지 10.6㎡, 같은 곳 ○○번지 대지 5.3㎡ 합계2,120.6㎡. 이하 “쟁점토지”라 한다)의 가액을 상속개시일 이후 6월 이내인 1999.01.11 및 1999.01.12 ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인으로부터 감정받은 평균가액 22,248,949,150원을 쟁점토지의 가액으로 하여 쟁점주식가액을 평가하였다(주당 133,251원). 처분청은, 쟁점토지에 대한 감정가액을 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가 32,285,862,200원을 적용하여 쟁점주식의 가액을 평가(주당 164,509원)하는 등의 결정을 하여, 2000.06.01 이 건 1998년 귀속 상속세 1,864,750,090원을 청구인에게 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.06.13 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은, 다음과 같은 요지의 주장을 한다. 비상장주식의 가액을 평가함 있어, 그 평가요소인 자산(토지)의 가액은 구 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 후단의 규정에 의하여 공신력 있는 감정기관의 시가감정서에 의할 수 있는 것인 바, 청구외 법인은, 상속개시일 이후 6월 이내에 세법이 정한 공신력 있는 감정기관인 ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인으로 부터 “처분가격산정” 목적으로 쟁점토지의 가액을 감정받았고, 청구인은 그 평균가액 22,248,949,150원을 적용하여 쟁점주식의 가액을 적법하게 평가하여 신고하였다. 그러함에도, 처분청은 근거 없이 쟁점토지에 대한 감정목적을 상속세신고 목적으로 보았으며, 쟁점토지 평가시점이 개별공시지가 이하로 시가가 형성되고 있던 때인 I.M.F 시점인 점을 간과하고 감정가액이 개별공시지가에 미달한다 하여 이를 부인하고 개별공시지가를 적용하여 쟁점주식의 가액을 평가하였으므로 이는 부당하다.

위의 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다. 청구외 법인은 비상장주식가액 평가요소인 자산 중 쟁점토지에 대하여만 감정을 받았고 감정평가를 전후하여 현재까지 당해 주식이 거래된 사실이 없어, 쟁점토지에 대한 감정평가는 상속세 신고목적으로 볼 수밖에 없으므로 개별공시지가에 비하여 현저히 낮게 평가된 감정가액을 당시의 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가를 쟁점토지의 가액으로 하여 쟁점주식의 가액을 평가한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은, 청구인이 신고한 쟁점토지에 대한 감정가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제63조 【유가증권 등의 평가】

① 유가증권 등의 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

• 다. 나목외의 한국증권선물거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분은 당해 법인의 자산 및 수익 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한다.

○ 상속세 및 증여세법 제54조 【비상장주식의 평가】

① 법 제63조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 한국증권선물거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조에서 “비상장주식”이라한다)은 제2항의 경우를 제외하고는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액에 의한다. 1주당 가액 ＝ [당해 법인의 순자산가액 / 발행주식총수(이하 이조에서 “순자산가액” 이라 한다) ÷ (1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 / 금융시장에서 형성되는 평균이익율을 참작하여 총리령이 정하는 률)] / 2

② 비상장주식이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 순자산가치에 의하여 평가한 가액에 의한다.

3. 당해 법인의 자산총액 중 법 제61조 제1항 및 동조 제5항에 규정된 재산의 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 주식 또는 출자지분.

○ 구 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 【순자산가액의 평가방법】

① 제54조 제1항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 이 법의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다. 이 경우 그 평가는 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관의 시가감정서에 의할 수 있다.

○ 구 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】

① 령 제49조 제1항 제2호 및 령 제55조 제1항에서 “총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관” 이라 함은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 구 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 후단에는, 비상장주식의 가액을 평가함에 있어 그 평가요소인 자산(토지)의 가액은 공신력 있는 감정기관의 시가감정서에 의할 수 있도록 규정하고 있을 뿐인데, 재재산 46014-45(1999.02.09)에 의하면 위 시가감정은 동법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의한 감정가액의 평균액을 말하는 것으로 해석하고 있다. 그렇다면, 감정가액을 시가로 적용하기 위해서는 첫째, 평가기준일 전후 6월 내의 감정가액일 것, 둘째, 2이상의 공신력 있는 감정기관이 감정한 것일 것, 셋째, 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 평가한 것일 것 등의 요건이 충족되어야 할 것이다.

(2) 이 건의 경우, 청구외 법인은 평가기준일인 상속개시일로부터 6월내인 1999.01.11일과 12일 공신력 있는 감정기관인 ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인으로부터 상속세 및 증여세 납부 목적이 아닌 “(쟁점토지)처분가격산정” 목적으로 쟁점토지를 평가받았고, 청구인은 위 감정가액의 평균액으로 쟁점토지의 가액을 계산하여 청구외 법인의 순자산가액을 산정하고 이를 기초로 쟁점주식의 가액을 산정하였음이 “감정평가서” 및 “상속세신고서” 등에 의하여 확인된다.

(3) 따라서, 위 법적요건을 충족하고 있는 청구인의 쟁점주식 평가는 적법한 것으로 판단된다(국심 99부903, 1999.10.14 참조).

(4) 위와 같이, 청구인의 쟁점주식 평가는 적법한 것으로 판단되나, “청구외 법인은 비상장주식가액 평가요소인 자산 중 쟁점토지에 대하여만 감정을 받았고, 감정평가를 전후하여 현재까지 쟁점토지나 쟁점주식이 거래된 사실이 없으므로 쟁점토지에 대한 감정평가는 상속세 신고목적으로 볼 수밖에 없어 쟁점토지의 가액은 공시지가로 평가하여야 한다”는 것이 처분청의 의견이므로 이에 대하여 살펴본다.

① 쟁점토지의 감정이 비록 청구외법인의 일부자산에 대하여만 평가한 것이나, 이를 위법하다 할 수는 없을 것이고(대법 95누18062, 18079, 1996.12.10 참조),

② 상속개시일 전후 6월내에 공신력 있는 감정기관이 상속세납부외의 평가목적(예: 일반거래목적ㆍ담보목적ㆍ보상목적 등)에 따라 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 및 감정평가에 관한 규칙에서 정하는 적정한 방법으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 동법시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하여 “시가”에 포함되는 것(재재산 46014-146, 1999.05.01)이므로, 위 감정평가가 비록 감정평가목적(처분가격산정)대로 사용되지 아니하였다 하여 당해 감정가액을 무조건 부인할 수는 없다고 판단된다.

③ 위 감정평가서를 살펴보면, 쟁점토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근 지역내 표준지의 개별공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점가지의 지가변동율ㆍ당해토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황ㆍ기타 가격형성상의 제 요인과 인근지 지가수준 및 기타사항을 종합적으로 참작하여 평가한 것으로 되어 있고, 감정평가시 채택한 비교표준치도 불합리하게 채택된 것으로 보여지지 아니하여, 당해 감정가액은 적정하게 평가된 것으로 판단된다(국심99서448, 1999.12.28 외 다수 참조).

④ 한편, 쟁점토지가 위의 요인에 의하여 개별공시지가보다 낮게 평가된 사유가 타당성이 있는지를 검토해 보면, ㆍ1997년말 이후 I.M.F 관리체제하의 경제위기 상황에서 1997년 말부터 1998년에 지가가 급격히 하락하였으며 [1998년 ○○시 주상복합건물(토지포함) 낙찰율: 경매사정가 대비 57%, 1998년 상반기 ○○시 상업지역 지가변동율 -13.70% (○○구 -14.52%)] ㆍ1998.10.31 가격시점의 쟁점토지 감정가액 평균은 222억원이고, 1998년 공시지가는 322억원, 1999년 공시지가가 262억원인 것을 보면, 상속개시일인 1998.08.05 당시 공시지가는 1998.01.01 기준으로서 상속개시 당시의 시가를 적정하게 반영하지 못하고 있는 반면, 1998년의 지가하락 요인이 반영된 1999.01.01 기준가격인 1999년 공시지가가 오히려 이 건 상속개시 당시의 지가를 적정하게 반영하고 있다고 봄이 타당하다 할 것이어서, 1998.10.31을 가격시점으로 1999.01.11(12)에 감정평가한 쟁점토지의 감정가액은 시가를 적정하게 반영하여 적법하게 평가된 것으로 판단된다.

⑤ 따라서, 감정가액이 개별공시지가에 미달하며 감정평가 목적대로 당해 감정서를 사용하지 아니하였다하여 적법하게 평가된 쟁점토지에 대한 감정가액을 처분청이 부인하고, 쟁점토지의 가액을 개별공시지가로 평가하여 청구외 법인의 순자산가액을 산정하고 이를 기초로 쟁점주식의 가액을 산정한 것은 부당하다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이, 이건 심사청구는 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.