근저당설정서의 감정가액이 있음에도 상속세 신고기간 중 감정가관의 평가액으로 상속재산을 평가할 수 있는지 여부

○○세무서장이 1999.08.02 청구인들에게 결정고지한 1998년도분 상속세 417,861,060원의 부과처분은,

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 658.8㎡ 및 건물 323.56㎡의 상속재산가액을 ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인의 상속개시일을 가격시점으로하여 평가한 감정가액의 평균액인 1,039,897,500원으로 하여 그 과세표준과 경정한다.

청구인 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○(이하 “청구인들”이라 한다)는 청구인들의 부 또는 인 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)가 1998.09.20 사망함으로 인하여 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 658.8㎡ 및 건물 323.56㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 등을 상속받은 것에 대하여 상속세 과세표준은 1,715,501,375원으로 하고, 납부할세액을 473,580,490원으로 하여 1999.03.19 상속세신고를 하였다.

○○국세청장은 피상속이에 대한 상속세조사를 실시하여 쟁점부동산을 근저당권설정시의 감정가액으로 평가하는 등으로 상속세과세표준은 1,840,201,683원으로 하고, 총결정세액을 536,256,191원으로 하여 1999.07.23 상속세결정결의서(안) 등을 처분청으로 통보하였다. 처분청은 위 상속세결정결의서(안)에 따라 1999.08.02 청구인에게 1998년도분 상속세 417,861,060원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.10.20 이 건 심사청구를 하였다.

청구인들은 (주)○○은행 ○○지점장이 근저당권을 설정하기 위하여 쟁점 부동산을 감정한 1996.05.07과 상속개시일 사이에 IMF사태로 부동산가격이 50%정도 하락하였는데도 처분청이 상속개시일 현재 쟁점부동산의 실질가치보다 높에 평가된 근저당권 설정시의 감정가액으로 쟁점부동산을 평가한 것은 실질과세원칙에 위배되므로 상속개시일로부터 6개월 이내에 2개의 감정평가법이이 평가한 감정가액의 평균액으로 평가하여야 한다고 주장한다.

위의 청구주장에 대한 처분청은 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조의 3호의 규정에 따라 근저당권설정시의 감정가액과 상속세과세표준신고 기간 중 감정평가한 가액 중 큰 금액으로 쟁점부동산을 평가한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 근저당권설정시의 감정가액이 있음에도 상속세 신고기간 중 2개의 감정평가법인이평가한 감정가액의 평규액으로 상속재산을 평가할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세법 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액은 이를 시가로 본다.

② 1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어 지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법 제66조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례) 다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 근액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(증여 재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세 과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

○ 상속세 및 증여세법시행령 제63조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가) 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

3. 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액(2 이상의 감정가액이 있을 때에는 큰 가액으로 한다)이 있는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 지상 1층, 지하 1층의 근린생활시설이고, (주)○○은행 ○○지점장의 의뢰에 따라 1996.05.07 ○○감정평가법원이 담보목적으로 쟁점부동산을 1,149,093,400원(대지 1,054,080,000원, 건물 95,013,400원)으로 감정평가하였으며, 위 ○○지점장이 1996.05.17 피상속인을 채무자로 하여 쟁점부동산에 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정하였음이 감정평가서(○○ 제9605-2-0639호) 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인들이 제시한 감정평가서(대화부112001-98호, 삼창984-11003호)에 의하면, ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인은 상속인 ○○○의 의뢰에 의하여 상속세과세표준신고 기간중에 아래와 같이 쟁점부동산을 감정평가하였음이 나타난다. (단위: 원) 구 분

○○감정 평가법인

○○감정 평가법인 평 균 액 비 고 가격시점

1998. 09. 20 1998 09. 20 상속개시일을 가격시점으로 평가함 작성일자

1998. 12. 27

1998. 12. 26 평가목적 담보(○○은행 제출용) 감정가액 계 1,073,171,860 1,006,623,140 1,039,897,500 토지 988,200,000 922,320,000 955,260,000 건물 84,971,860 84,303,140 84,637,500

(3) 청구인들은 위 감정가액의 평균액인 1,039,897,500을 쟁점부동산의 시가로 보아 1999.03.19 상속세과세표준신고를 하였다.

(4) 처분청은 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은법 시행령 제63조 제3호의 규정에 의하여 근저당권 설정시의 감정가액(1,149,093,400원)이 위 감정가액의 평균액보다 크다는 이유로 근저당권 설정시의 감정가액으로 쟁점부동산을 평가하였음이 처분청이 제출한 상속세결정결의서 및 상속세조사서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(5) 이 건 심리과정에서 건설교통부장관이 고시한 지가변동율을 확인하여 본 바, 근저당권을 설정하기 위하여 ○○감정평가법인이 쟁점부동산을 감정한 1996.05.07부터 상속개시일인 1998.09.20 기간 중 쟁점부동산이 소재한 ○○시 ○○구 상업지역의 누적하락율이 -11.73%임이 확인된다. 기 간 계 1996.05.07~1996.12.31 1997년 1998.01.01~1998.09.20 지가변동율 △11.73% 2.58% 0.84% △15.15%

(6) 또한, IMF관리체제 하에서 상속개시일 전에 전국적으로 부동산가격이 크게 하락하였고, 그 중 상업용 건물의 하락폭이 다른 부동산에 비하여 상대적으로 큰 경향이 있었으며, 쟁점부동산의 개별공시지가는 1998년 1㎡당 1,980,000원에서 1999년에는 1,800,000원으로 약 9.1%하향 고시되었음이 확인된다.

(7) ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인의 감정평가서는 상속과세표준 신고기간 중인 1998.12.27과 1998.12.26 가격시점을 상속개시일로 하여 담보목적으로 작성된 것으로 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동추이 및 당해 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황ㆍ기타 가격형성상의 제요인 등을 종합적으로 참작하여 평가 하였음이 평가의견서에 나타난다. (8) 상속세 및 증여세법 제61조 및 제66조의 규정은 상속재산의 평가에 관하여 시가주의 원칙을 정한 같은법 제60조 제1항의 규정을 보충하여 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 규정한 것으로, 일반적으로 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 감정평가한 가액은 객관적이고 합리적으로 평가되어 실제가액에 부합한다는데 그 타당성의 근거가 있다 할 것이다. 이 건의 경우 근저당권설정시에 비하여 지가가 상당히 하락하였고, 건물은 시간의 경과 또는 사용에 따라 그 가치가 점차로 감소하게 되는데도 처분청이 이러한 사정을 고려하지 아니하고 단지 근저당권이 설정된 재산이라 하여 상속개시전 약 2년 4개월전의 감정가액으로 상속재산을 평가한 것은 근저당권이 설정되어 있지 아니한 경우와 과세형평상의 문제저이 있을 뿐만 아니라 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 상속세 및 증여세법 제66조 제1호 및 같은법시행령 제63조 제3호의 규정에도 배치되고 근저당권 설정시의 감정가액을 상속개시 당시에서 볼 때 객관적이고 합리적으로 평가되어 실제가액에 부합한 가액이라고 할 수도 없으며 실질과세원칙에도 위배된다고 할 것이다.(국심98서2865, 1999.05.29, 국심98서1526, 1999.05.19, 국심97서139, 1999.03.31, 국심97부2729, 1998.06.15, 국심96부3417, 1997.07.23, 참조)

(8) 따라서 ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인이 상속세과세표준 신고기간 중에 상속개시일을 가격시점으로 하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 쟁점부동산을 평가한 감정가액의 평균액을 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.