감정가액을 부담하고 개별공시지가를 평가한 처분의 당부

○○세무서장이 1999.06.02 청구인에게 결정고지한 1998년 귀속 상속세 321,509,730원의 부과처분은 상속재산 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 1,088.9㎡, 같은 곳 ○○번지 대지 810.6㎡, 같은 곳 ○○번지 대지 1,952.2㎡, 같은 곳 ○○번지 대지 62,4㎡의 상속재산가액을 한국감정원 경기지사의 감정가액과 미래감정평가법인의 감정가액의 평균액인 3,893,246,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1998.04.17 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 인하여 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 1,088.9㎡, 같은 곳 ○○번지 대지 810.6㎡, 같은 곳 ○○번지 대지 1,952.2㎡, 같은 곳 ○○번지 대지 62.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)등을 상속받은 사실에 대하여 1998.10.16 법정기한내에 상속세신고를 하였다. 처분청은 상속개시일 이후에 ○○평가법인이 쟁점토지에 대하여 감정평가한 가액은 상속세신고 목적외의 적법한 감정평가로 볼 수 없으므로 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여 1999.06.02 청구인에게 1998년도 귀속 상속세 321,509,730원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.08.31 심사청구를 하였다.

청구인은 상속개시일로부터 6개월 이내에 공신력 있는 두 감정기관이 쟁점토지를 평가한 가액이 있어 그 가액의 평균액으로 신고하였으므로 이를 시가로 보는 것이 합당하며, 사망당시에 경제위기로 인하여 지가가 크게 하락한 점과 쟁점토지 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 1952.2㎡는 110인 이상의 공유지분이어서 소유권분쟁이 심한 토지이므로 실제 시가는 개별공시지가에 크게 못미치는 점 등을 감안할 때 쟁점토지를 개별공시지가로 평가함은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대해 처분청은 ○○평가법인이 평가한 감정가액의 감정목적이 일반거래(시가참조용)으로 되어 있고, 상속세 신고일 10일전에 상속인이 평가의뢰하여 감정한 것으로 『상속세납부외의 목적』으로 적법하게 감정평가한 것으로 볼 수 없으므로 당초 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가한 것은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 상속개시일 이후 6개월이내의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 (이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 동의 평가)

① 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가 (이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 제49조 (평가의 원칙등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 개관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인의 쟁점토지는 1998.10.14 ○○은행 ○○동지점에서 ○○감정원○○지사에 의뢰하여 평가목적을 담보로 하고 가격시점을 1998.10.13자로하여 감정가액 3,705,430,000원으로 평가(○○-1629-98, ○○-1616-98, ○○-1617-98, ○○ 1618-98)하였고, 1998.10.08 청구인이 ○○평가법인에 의뢰하여 평가목적을 일반거래(시가참조용)로 하고 가격시점을 1998.10.07자로 하여 감정가액 4,081,062,000원으로 평가(○○9809-1-8039호)하였음을 청구인이 제시한 두 감정기관의 감정평가서에 의해 알 수 있다.

② 청구인은 상속세 및 증여세법 제60조 및 동 법 시행령 제49조의 규정에 의해 쟁점부동산의 평가를 위 두 감정평가법인의 감정가액의 평균액인 3,893,246,000원으로 산정하여 1998.10.16 상속세신고를 하였음이 확인된다.

③ 처분청은 위 감정평가법인의 감정평가액 중 ○○감정원에서 평가한 감정가액은 쟁점부동산의 감정평가를 의뢰한 ○○은행 ○○동지점에 당해 재산을 담보로 제공하고 대출을 받은 사실 등을 고려하면 법적요건에 합당하나, 청구인이 ○○평가법인이 평가한 감정가액은 특정용도로 사용된 사실이 없는 것으로서 상속세 신고일 10일전에 단순히 평가목적을 『일반거래용(시가참조용)』으로 하여 작성된 감정평가서의 감정가액이므로 상속세납부목적으로 평가하였다고 보여지므로 동 감정가액을 부인하고 상속세법 제61조에 의해 쟁점토지를 개별공시지가에 의하여 평가하여 쟁점토지를 4,915,112,000원으로 산정하였음이 ○○국세청의 조사종결보고서(1999.02월)에 의해 확인된다.

④ 상속세 및 증여세법상 상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의함을 원칙으로 하고, 시가란 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 의미하며, 상속재산에 대하여 2이상의 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적인 일반거래, 담보ㆍ보상목적 등에 따라 지가공시 등 평가법률 등에 의해 평가한 적정한 감정자액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정할 수 있는 것이다. (재경부예규 재산46014-146, 1999.05.01 참조)

⑤ 또한, 시가를 산정하기 어려워 개별공시지가에 의한 평가방법을 택할 수밖에 없었다는 점에 관한 입증책임이 처분청에 있는바,(대법 1999.01.27 선고, 98두 18275 판결참조) 처분청은 이를 뒷바침하는 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있다.

⑥ 청구인은 ○○감정원의 감정평가서에 의하여 쟁점토지를 ○○은행 ○○동지점에 담보로 제공하고 3억5천만원(1998.10.16 ○○○ 1억원, 1999.02.24 ○○○ 2억5천만원)의 대출을 받았음이 1999.03.19 ○○은행 ○○동지점장이 발행한 금융거래확인서와 대출거래상황표에 의해 확인된다.

⑦ 처분청은 쟁점토지에 대한 ○○평가법인의 감정평가서가 상속세납부목적으로 작성된 것으로 판단하였으나, 감정평가서에 의하면 평가목적이 일반거래(시가참조용)로 나타나 있어 상속세 납부의 목적으로 감정평가를 하였는지의 여부는 확인되지 않으며, 동 감정법인의 감정가액이 40,081,062,000원으로 법상요건을 갖춘 ○○감정원의 쟁점토지에 대한 감정가액인 3,705,430,000원보다 높게 산정되어 있어 ○○평가법인의 감정평가서의 감정가액이 합당하지 않다고 보기는 어렵다고 판단된다.

⑧ ○○평가법인의 평가서를 살펴보면, ○○구 ○○동 ○○번지 대지를 표준비(개별공시지가 1,300,000원)로하여 지가변동률, 접근조건, 가로조건.환경조건, 획지조건,행정적조건, 기타조건 등의 비교요인을 감안하여 쟁점토지를 평가하였음을 알 수 있는데, 위 표준지의 공시지가는 쟁점토지보다 높은 것으로 확인되고, 쟁점토지의 개별공시지가에 의한 평가액보다 낮게 평가된 요인은 건설교통부장관이 고시한 지가변동률(-22.5%)이었음이 확인되는데, 이는 상속개시 당시의 경제상황 등을 고려하면 신빙성이 있는 것으로 보여진다.

⑨ 쟁점토지의 시가가 개별공시지가에 비해 낮은(79.2%) 사유는 1997년말 이후 I.M.F 관리체제하의 경제위기 상황에서 사실상 1997년말부터 1998년초에 쟁점토지의 지가가 급격히 하락하였으므로 상속개시 당시인 1998.04.17의 쟁점토지 시가를 1997.01.01 기준의 개별공시지가가 반영하지 못하고 있기 때문인 것으로 판단되고, 쟁점토지의 상당부분이 지상에 창고, 점포가 위치하여 110여명의 공유지분으로 등기가 되어 있으며, 공유자간 15년이상 소송으로 소유권분쟁이 심한물건임이 대법원 판결문(1997.10.07 사건번호 97다15814)과 등기부등본 등에서 확인되는데 이러한 사실도 쟁점토지가액이 개별공시지가에 비해 낮은 요인으로 인정된다 할 것이다.

⑩ 위의 사실을 종합해 보면, 상속세법 제60조 제2항 및 동 법 시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하여 쟁점토지의 상속개시일 현재 시가를 공신력 있는 두 감정기관이 평가한 감정가액이 있어 그 감정가액의 평균액으로 인정함은 정당한 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.