상속개시후 6개월이내의 감정가액을 토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○(이하 “청구인들”이라 한다)는 1996.11.07. 청구외 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 인하여 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 369.2㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다) 등을 상속받은 것에 대하여 상속재산가액은 1,270,712,052원으로 하고, 과세표준은 191,082,052원으로 하여 1997.05.07. 처분청에 상속세신고를 하였다. 처분청은 상속개시일 이후에 ○○가정평가법인이 쟁점토지에 대하여 감정평가한 가액은 시가로 인정할 수 없다고 하여 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하고, 채무 302,630,000원 및 주택상속공제 100,000,000원을 공제부인하여 1999.04.06. 청구인들에게 1996년도 상속세 311,660,830원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.07.14. 심사청구를 하였다.

청구인들은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 상속개시일로부터 6개월 이내에 ○○감정평가법인이 쟁점토지를 834,392,000원으로 평가하였음이 감정평가서에 의하여 확인되는데도 불구하고 처분청이 이를 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 1,085,448,000원으로 평가한 것은 부당하다.

(2) 피상속인이 대표이사직에 있던 (주)○○기업(건설, 토목공사)을 운영하면서 거래처인 ○○농산 ○○○에게 지급하지 아니한 물품대금 등 302,630,000원은 법원의 판결에 의하여 청구인들이 지급하여야 할 채무로 확정되었으므로 상속재산가액에서 공제하여야 한다.

위의 청구주장에 대한 처분청은 의견은 다음과 같다.

(1) ○○감정평가법인이 작성한 쟁점토지의 감정평가서는 개별공시지가보다 낮게 평가하여야 할 특별한 사유가 없는데도 불구하고 감정가액이 개별공시지가 대비 76.9%에 불과할 뿐만 아니라 상속세 납부를 목적으로 평가한 것이므로 이를 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가한 것은 정당하다.

(2) 청구인들이 증빙자료로 제시한 판결문, 차용증, 부도어음 등의 내용이 불분명하다고 피상속인이 ○○농산 ○○○과 거래한 사실이 객관적으로 확인되지 아니하므로 위 ○○○에 대한 채무를 상속재산가액에서 공제하지아니한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 다음과 같다.

(1) 상속개시일 이후 6개월이내의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부

(2) 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무를 청구인들이 실제로 부담하였는지 여부

• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다. [쟁점(1)과 관련한 법령]

○ 구상속세법(1996.12.30. 법률 제5193호로 전면개정되기 전의 것) 제9조(상속재산의 평가)

① 상속재산의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여당시의 현황에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재사의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.

○ 상속세법시행령 제5조(상속재산의 평가방법)

① 법 제9조 제2항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다.

② 유형자산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다. [쟁점(2)와 관련한 법령]

○ 구상속세법 제4조(상속세과세가액)

① 제2조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 상속세를 부과할 상속재산가액에 상속개시전 5년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재사의 가액과 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 증여한 재산의 가액을 가산한 금액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액을 상속세과세가액으로 한다.

1. 공과금.

3. 채무(상속개시전 5년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 진 증여채무를 제외한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산가액에서 공제할 채무금액은 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 한다.

○ 구상속세법시행 제2조(채무의 입증방법) 법 제4조 제3항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 현존하는 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1의 방법에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ제3조 제3항에 규정된 금융기관에 대한 채무의 존재를 확인할 수 있는 서류를 제출하는 방법.

2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 상속인이 실제로 부담하는 사실을 확인하는 방법

• 다. 사실관계 및 판단 [쟁점(1)에 대한 사실관계 및 판단]

① 1997.05.09자 상속세신고서에 의하면, 청구인들은 쟁점토지의 가액을 1997.02.17. ○○감정평가법인이 감정한 가액인 834,392,000원으로 하여 상속세신고하였음을 알 수 있다.

② ○○감정평가법인은 평가목적을 “일반시가”로 하고, 1997.02.17.을 가격시점으로 하여 쟁점토지의 표준지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지의 1996.01.01. 기준 공시지가(3,100,000원/㎡)에 가격시점까지의 가격변동률(1.0132)과 개별요인(0.72)를 곱하여 산정한 2,260,000원에 쟁점토지면적(369.2㎡)을 곱하여 834,392,000원으로 평가하였음이 감정평가서(○○감-1-9702-18-04)에 의하여 확인된다.

③ 처분청은 위 감정평가서가 상속세 납부를 목적으로 쟁점토지를 평가된 것일 뿐만 아니라 개별공시지가보다 특별히 낮게 평가하여야 할 이유가 없다 하여 감정가액을 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 1,085,448,000원으로 평가하였음이 상속세결정결의서에 의하여 확인된다.

④ 위 감정평가서에 의하면, 1997.02.17.을 가격시점으로 하여 평가하나 감정평가액이 834,392,000원으로서 1996년도 개별공시지가에 의한 평가액 1,085448,000원의 77%에 불과하며, 1997.01.01. 기준으로 고시된 쟁점토지의 1997년도 개별공시지가가 1㎡당 2,260,000원으로 감정평가하였음을 알 수 있다.

⑤ 지가고시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제9조에서 감정평가사가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다라고 규정한 입법취지는 당초 공시지가를 시가에 근접한 수준으로 고시ㆍ운영할 것을 전제로 한 것이라 할 것이다. 그러나 현실적으로 개별공시지는 시가에 비하여 현저히 낮게 고시되는 실정이고, 이 건 감정평가서와 같이 다음의 산식에 의해 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 토지를 감정평가하는 것은 시가를 감정한다기보다는 개별공시지가 수준을 비교평가하는 것이 불과하다 할 것이다. 표준지 공시지가 × 지가변동율 × 개별요인 × 기타요인 = 2,260,000 3,100,000 1.0132 0.72 1.00

⑥ 따라서, 표준지의 공시지가에 직접 가감산율을 적용하여 계산한 위 감정평가액은 합리적인 방법으로 쟁점토지의 시가를 평가하였다고 보기 어려워 이를 상속개시당시의 시가를 적절히 반영한 것으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

⑦ 그러므로 처분청이 쟁점토지의 시가가 불분명하다고 보아 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. [쟁점(2)에 대한 사실관계 및 판단]

① 청구인들은 (주)○○건업의 대표이사직에 있던 피상속인이 동 법인을 경영하면서 거래처인 ○○농산 청구외 ○○○에게 사채 80,000,000원, 물품대금 172,630,000원 및 특허제품사용료 50,000,000원, 합계 302,630,000원(이하 “쟁점채무”라고 한다)를 지급하지 아니한 채 사망하였으며, 청구인들이 쟁점채무를 ○○○에게 지급하기로 약정하였다가 이를 이행하지 못하여 ○○법원이 쟁점채무를 1999.04.30.까지 ○○○에게 지급하라고 판결하였으므로 상속재산가액에서 공제하여야 한다고 주장한다.

② 그러나 1992.07.10.자 차용증에 의하면, 금액(80,000,000원)과 피상속인의 이름만 기재되어 있을 뿐 대여자의 성명, 이자율, 만기일 및 담보 등에 관한 구체적인 내용이 없고, 청구인들이 1996.11.07. 피상속인이 사망할 때까지의 이자지급에 관한 증빙자료도 제시하지도 아니하였다.

③ ○○농산(000-00-00000) ○○○에게 지급하여야 할 1995~6년도분 물품대금 172,630,000원과 특허제품 사용료 50,000,000원은 피상속인이 대표이사직에 있던 (주)○○건업의 사업과 관련하여 발생한 것이므로 피상속인이 부담하여야 할 채무로 볼 수 없다.

④ (주)○○건업의 세금계산서합계표 내역을 검토한 바 1995년 이후 동 법인이 ○○농산으로부터 물품을 매입한 사실이 발견되지 아니하며, ○○○이 역시 ○○농산의 부가가치세 과세표준을 무실적으로 신고 하였음이 확인된다.

⑤ 상속개시일 이후인 1998.12.18. ○○법원이 청구인들에게 쟁점채무를 ○○○에게 1999.04.30.까지 지급하라고 판결(98가합 72864)하였으므로 쟁점채무를 상속개시 당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무로 볼 수 없다.

⑥ 또한 청구인들이 현재까지 쟁점채무를 ○○○에게 변제하지 아니한 점 등에 비추어 청구인들의 주장은 신빙성이 없어 보이므로 처분청이 쟁점채무를 상속재산가액에서 공제하지 아니한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.