상속재산가액에서 공제할 수 있는 채무로 볼 수 있는 임대보증금인지 여부

○○세무서장이 1999.02.05. 청구인들에게 결정고지한 1995년도 귀속분 상속세 128,942,270원은

1. 상속재산가액에서 임대보증금 채무 119,000,000원을 추가로 채무공제하여 상속세 과세표준 및 세액을 경정하고

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

처분청은 청구인들이 1995.04.11. 피상속인 ○○○의 사망으로 인하여 상속받은 재산을 1995.10.09. 상속세 과세표준 및 세액을 신고납부한데 대하여 ① 상속인의 명의로 된 예금계좌의 잔액 130,274,180원은 상속재산이라고 보아 상속재산가액에 가산하고 ② 상속재산가액에서 채무공제한 임대보증금중 174,000,000원은 임대차사실이 불분명하다고 보아 채무로 인정하지 아니하는 등 상속세 과세표준 및 세액을 결정하여 1999.02.05. 청구인들에게 1995년도분 상속세 128,942,270원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.05.03. 이 건 심사청구를 제기하였다.

(청구1) 상속개시 당시 상속인(피상속인의 처 ○○○) 명의로 된 예금잔액 30,274,180원은 오래 전부터 계모임, 주식투자등을 통하여 증식시킨 재산으로 형성한 것으로서 상속재산이 아니며 피상속인으로부터 수령하였다고 볼 수 있는 금액은 피상속인의 임대건물 세입자인 청구외 ○○○으로부터 받은 임대료등 15,083,244원에 불과하고 그 금액 또한 피상속인의 치료비로 사용되었는 바, 피상속인이 아닌 상속인이 형성한 재산임이 소득 및 재산거래 상황으로 입증되는데도 불구하고 처분청에서 상속재산이라고 추정한 처분은 부당하다. (청구2) 처분청에서 상속재산가액에서 공제할 수 있는 채무로 인정하지 아니한 임대보증금 174,000,000원중에서 119,000,000원은 부가가치세 신고시 제출한 임대공급가액명세서상의 임차인 성명이나 금액이 상속개시일 현재 실제 임대차 상황과 다르게 기재되어 있으나 실제 임대한 사실 및 임대가액이 명확하게 확인되므로 채무로 공제함이 타당하며 (청구3) 청구인들은 상속재산중 ○○구 ○○동 ○○번지 소재의 토지 261㎡를 539,226,000원으로 감정평가하여 신고하였으나 그 토지중 51㎡는 불특정다수인이 사용하는 도로로서 청구인등이 배타적으로 사용할 수 없어 재산적 가치가 없으므로 그 부분의 평가액 105,366,000원(51㎡×@2,066,000원)은 상속세 과세가액에서 제외함이 타당하다는 주장이다.

(1) 상속인 명의로 된 예금을 상속재산으로 본 처분에 대하여 처분청에서 상속인 명의의 예금계좌(000-000000-00-0000)잔액 130,274,170원을 상속재산으로 보아 과세한데 대하여 청구인은 피상속인의 처가 계모임 및 주식투자 등으로 재산을 증식하여 형성한 것이라는 주장이나, 피상속인의 부동산 임대수입중 일부가 입금된 점으로 볼 때, 피상속인의 임대수입을 관리하던 예금계좌라고 인정되므로 상속재산으로 본 처분은 정당하며

(2) 상속재산가액에서 공제하지 아니한 임대보증금 채무에 대하여 청구인들은 당초 상속세 신고시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 임대용 부동산의 지층 및 ○호 점포에 대한 임대보증금을 5천만원, 4천만원으로 각각 신고하였으나 부가가치세 신고시 제출하는 임대공급가액명세서상 임차인의 성명이 불확실할 뿐더러, 임대보증금 가액이 불분명하므로 당초 신고한 임대보증금을 채무로 인정할 수 없으며 상속세 신고시 임대보증금을 5천만원으로 신고한 ○○동 ○○번지 소재 임대용 부동산의 지층 점포에 대한 임대보증금은 5백만원이라고 임차인이 확인하였으므로 청구인의 주장은 신빙성이 없다.

(3) 사실상 도로로 사용되는 토지부분에 대한 평가액을 과세가액에서 제외할 수 있는지에 대하여 상속재산 중 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 261㎡에 대한 감정가액(539,226,000원)은 상속개시일 전후 6개월 이내에 공신력있는 감정기관에서 평가한 가액으로 인정되므로 이를 시가로 볼 수 있으며 위 토지의 면적 전체에 대하여 재산적 가치가 있다고 평가한 것이므로 도로부분에 해당하는 평가액을 상속세 과세가액에서 제외해 달라는 청구주장은 이유없다는 의견이다.

• 가. 쟁점

(1) 상속인 명의 예금을 상속재산으로 본 처분의 당부

(2) 상속재산가액에서 공제할 수 있는 채무로 볼 수 있는 임대보증금인지 여부

(3) 상속재산에 포함된 도로부분 평가액을 과세가액에서 제외할 수 있는 지 여부

• 나. 관련법령 상속세법 제4조 제1항에서는 “제2조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 상속세를 부과할 상속재산가액에 상속개시전 5년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산의 가액과 상속개시전 3년이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 증여한 재산의 가액을 가산한 금액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액을 상속세 과세가액으로 한다. 1~2.(생략)

3. 채무(상속개시전 5년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 진 증여채무를 제외한다)“ 고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제2조의 채무의 입증방법에서 “법 제4조 제3항에서 『대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것』이라 함은 상속개시 당시 현존하는 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담한 사실이 다음 각호의 1의 방법에 의하여 입증된 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ제3조 제3항에 규정된 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무의 존재를 확인 할 수 있는 서류를 제출하는 방법

2. 제1호 이외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 상속인이 실제로 부담하는 사실을 확인하는 방법“이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 (청구1) 상속인의 예금을 상속재산으로 본 처분에 대하여 살펴본다. 청구인들은 피상속인 처 명의로 된 예금의 잔액 130,274,180원을 상속재산으로 볼 수 없다는 주장이나, 상속개시일 현재 피상속인의 임대용 부동산(○○구 ○○동 ○○번지 대지 246㎡, 건물 441.18㎡ 및 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 261㎡, 건물 523.69㎡)에 대한 보증금이 335,000,000원이며 임대료가 월 4,500,000원으로 입증되고 있음에도 불구하고 피상속인의 예금계좌(○○은행 ○○서, 000-000000-00-000)를 통하여 동 임대수입을 관리ㆍ운용한 사실이 발견되지 아니하는 반면, 피상속인의 임대수입중 일부가 처 ○○○ 명의로 된 예금계좌(○○은행 ○○지점, 000-000000-00-000)에 주기적으로 입금된 점으로 볼 때, 당해 예금계좌는 피상속인이 사실상 사용수익한 차명계좌라고 판단되므로 이를 피상속인의 예금계좌라고 보아 상속재산가액에 가산한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다. (청구2) 상속재산가액에서 공제할 수 있는 임대보증금 채무인지를 살펴본다. 전시한 관련법령에서와 같이 상속재산가액에서 공제할 수 있는 채무는 상속개시당시 현존하는 피상속인의 채무로서 채권자확인서, 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 상속인들이 실제로 부담한 사실이 입증되는 경우에 한하는 것이므로 사실관계를 보면 상속인들은 당초 상속세 과세표준 및 세액 신고시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재의 임대용 부동산에 대한 임대보증금을 140,000,000원, ○○구 ○○동 ○○번지 소재의 임대용 부동산에 대한 임대보증금을 250,000,000원, 합계 390,000,000원이라고 신고하였으나, 처분청에서는 임대차 사실관계가 명확하지 않은 임대보증금 174,000,000원을 부인하고 상속재산가액에서 공제할 수 있는 임대보증금 채무를 216,000,000원으로 결정한 사실이 상속세 결정결의서에 의하여 확인되는 바, 첫째, ○○구 ○○동 ○○번지 소재의 임대용 부동산의 지하층 점포에 대한 임대보증금에 대하여 본다. 상속인들이 상속개시일 현재 동 점포에 대한 임대보증금 채무를 50,000,000원이라고 신고한데 대하여 처분청에서는 1998.11.12. 임차인에 대한 실제 임대차계약 내용을 보증금 500만원/월 120만원으로 확인하고 임대보증금 45,000,000원을 채무로 인정하지 아니하였으나, 임차인인 청구외 ○○○은 동 점포에서 1990.08.29. 부터 1996.12.31. 까지 임가공업체인 ○○실업(사업자등록번호 000-00-0000)을 운영한 사실이 사업자등록증에 의하여 입증되며 부가가치세 신고시 제출한 부동산임대공급가액명세서에 의하여 동 점포에 대한 임대보증금 가액이 50,000,000원으로 확인될뿐더러 1993.01.01. 부터 보증금 5천만원/ 월 20만원, 1995.06.07. 부터 보증금 5백만원/월 120만원으로 변경한 것이라는 청구주장은 신빙성이 있다고 인정된다. 둘째, ○○구 ○○동 ○○번지 소재 임대용 부동산의 지하층 점포에 대한 임대보증금에 대하여 본다. 상속개시일 현재 동 점포에 대한 임차인을 ○○○, 임대보증금을 50,000,000원이라고 신고한데 대하여 처분청에서는 1993년부터 1994년 까지의 임대차 게약 내용을 임대보증금 6백만원/월 1,100,000원으로 확인하고 임대보증금 44,000,000원을 채무로 인정하지 아니하였으나 부가가치세 신고시 제출한 부동산임대공급가액명세서에 의하면 ○○노래방 (지하 28평)에 대한 보증금 5천만원/월 10만원이라고 임대계약 내용을 기재하여 신고한 사실이 확인되며(그 이후 변동없음) 상속개시 당시에는 동 점포에 대한 임차인은 청구외 ○○○로부터 노래방을 인수한 청구외 ○○○가 실제로 영위한 사실이 확인되므로 상속개시 당시 당해 점포에 대한 임대보증금 채무는 50,000,000원으로 인정된다. 셋째, ○○구 ○○동 ○○번지 소재 임대용 부동산의 ○층 ○호 점포에 대한 임대보증금 대하여 본다. 동 점포에 대한 상속개시당시 임대보증금을 30,000,000원이라고 신고한데 대하여 처분청에서는 임대차계약내용이 불분명하다고 보아 채무로 인정하지 아니하였으나, 부가가치세 신고시 제출한 부동산임대공급가액명세서상 임대계약내용에 의하면, 1995.01.~1995.06. 기간동안 ○호(실비포장마차) 및 ○호(소이아동복)에 대한 보증금 4천만원, 1995.07.~1995.12. 기간동안 101호에 대한 보증금 1천만원/월세 35만원, ○호 대한 보증금 3천만원이라고 신고한 사실이 인정되며 1994.06.05. 부터 위 ○호 점포를 청구외 ○○○이 임대보증금 3천만언에 임차하여 사용한 사실이 인정되므로 동 금액을 임대보증금 채무로 인정함이 exk당하다고 판단된다. (청구3) 사실상 도로로 사용되는 토지를 상속세 과세가액에서 제외할 수 있는지를 살펴본다. 청구인은 ○○구 ○○동 ○○번지 잡종지 261㎡에 대한 상속재산가액을 1995.10.05. ○○감정평가법인에서 감정한 평가액 539,226,000원(㎡당 2,066,000원)으로 신고하였으며 처분청에서는 동 감정평가액을 상속개시일 후 6월 이내에 공신력있는 감정기관에서 평가한 시가로 보아 상속재산가액으로 결정하였으나 당해 토지에는 불특정다수인이 도로로 사용하고 있는등 재산적 가치가 없는 토지(51㎡)가 포함되어 있어 이에 대한 평가액 105,366,000원을 상속세 과세가액에서 제외함이 타당하다는 주장이나, 설령, 위 토지의 일부가 도로로 사용되고 있다 하더라도 공신력있는 감정기관에서는 건물이 소재한 토지부분과 그 외의 토지부분을 별도로 구분하지 아니하고 전체토지에 대한 재산적 가치를 539,226,000원이라고 평가함으로써 실제 토지의 용도에 불구하고 재산적 가치가 있다고 인정되므로 이를 상속세 과세가액에 산입한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.